不動産売却の査定は何が決め手?査定が必要な理由と5つのコツ

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不動産の売却を決めたときに真っ先に知りたいことは、その不動産がいくらで売れるのかということでしょう。

不動産の価値を知るには、不動産会社に査定を依頼し、査定価格を算出してもらう必要があります。不動産は自分の大切な財産ですから、「できるだけ高値がついてほしい」と誰もが思うものです。

そこで今回は、不動産の売却時に査定価格の決め手となる要素やコツ査定を依頼する前に知っておくべき注意点を解説します。ぜひ参考にして、不動産売却の成功にお役立てください。

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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. 不動産売却の「査定」がもつ意味とは?

不動産売却で一番重要と言われる「査定」とはいったいどんな意味を持つのでしょうか。まずは不動産の売買における「査定」の意味について解説します。

1-1. 不動産の査定は「売却予想価格」

一般的に価格のわからないものについて、売却金額を知るためには「見積」や「査定」を依頼します。不動産を売却する際も、その価格は調べなければわかりません。

中古車やブランド品の売却をする際、見積や査定は基本的に会社が買い取る価格を算出します。

しかし、不動産売却の場合、不動産会社は持っている情報や過去の取引事例などをもとに、その不動産が「売れるだろう」という売却予想価格を提示します。

売り主は不動産会社の査定価格を参考に売出価格で売却活動を開始しますが、その後、買い主から値下げ交渉がくる場合が多く、売り主と買い主の両者が納得する価格で売買契約を結ぶこととなります。

1-2. 「簡易査定」と「訪問査定」の違い

不動産の査定には2つの種類があります。1つは「簡易査定」、もう1つは「訪問査定」です。

簡易査定

簡易査定は、「机上査定」とも呼ばれ、過去の近隣の取引実績などから、おおまかな査定価格を提示してくれる査定方法を指します。しかし、実際に物件そのものを見て査定しているわけではないので、あくまでも目安にしかなりません。

訪問査定

訪問査定は、実際に不動産会社の営業担当者が現地を訪問し、物件や設備の状態を確認したうえで査定価格を提示します。実際の物件を見て価格を出しているため、簡易査定より適正な価格が出てきます。

また、訪問査定の場合、入力するデータからだけではわからない「物件の良い点」や「おすすめポイント」などを営業担当者にその場でアピールすることができます。

物件の利便性や生活環境の良さなどを知ってもらうことで、査定価格に良い影響があるかもしれません。

おすすめの一括査定サービスは、「HOEM4U」です。一度の入力で、複数の不動産会社に「査定」を依頼することができます。簡易査定(机上査定)と訪問査定も選択可能です。

査定の方法

基本的に売却希望時期まで時間がある場合は、簡易査定で不動産会社を絞り、残った数社に訪問査定を依頼し、仲介してもらう不動産会社を選ぶ方法をとるのが一般的です。

時間がない場合は、最初から訪問査定を数社に依頼し、査定額を算出してもらいましょう。

2. 不動産査定の決め手となる3つの要素

この章では、不動産の査定を決める大きな3つの要素を解説します。不動産査定で見られるポイントには多くの項目がありますが、まずはこれから紹介する3つの要素を把握しておきましょう。

2-1. 建物の築年数と構造

建物と土地の両方を売却する場合、二つの査定金額を合算することになります。その場合、一番変動が大きいのは、建物の資産価値です。

建物の資産価値は、法定耐用年数がひとつの指標となります。

基本的な考え方として、建物は月日の経過によって資産価値が下がり、法定耐用年数が経過した建物は資産価値がゼロとなります。

もちろん、資産価値がゼロになったとしても、法定耐用年数が経過した建物に実際に住むことができなくなるわけではありません。あくまで資産上の話です。

以下は、実際に定められている法定耐用年数の一覧です。

建物の種類 法定耐用年数
木造:店舗用・住宅用 22年
木骨モルタル造:店舗用・住宅用 20年
鉄骨鉄筋コンクリート造:住宅用 47年

引用・参照:国税庁「耐用年数(建物/建物附属設備)

マンションの減価償却はどうやって計算?売却時に必要な全知識

2-2. 類似した不動産物件の成約事例

同エリアで成約した広さや間取り、築年数などが類似した物件の売却事例は、不動産の査定にとって、とても重要な要素となります。

全国の不動産事例は、一般の方でも以下のサイトから見ることができます。

レインズ・マーケット・インフォメーションなら一般の人も閲覧可能

レインズ・マーケット・インフォメーション(REINS Market Information)

レインズ・マーケット・インフォメーション(REINS Market Information)は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が管理・運営を行うサイトで、全国の不動産売買の成約事例を検索し、売却金額を見ることができます。

「レインズ」に関する詳細は下記の関連記事にて、ご参照ください。

レインズ(REINS)とは?仕組みと見る方法、不動産売却時の役割

2-3. 不動産の収益性

投資向けの不動産物件の場合、不動産物件が持つ収益性は価値を示すために必要不可欠な要素です。

不動産のもつ利回りやキャッシュフローの流れを具体的に把握しておくことで、類似した投資物件の相場と照らし合わせることができます。

投資物件の収益性や投資物件の選び方については、以下の記事をご参考ください。

完全保存版!不動産投資で成功する物件の選び方を徹底解説

3. 不動産売却で査定が必要な3つの理由

なぜ、不動産を売却するためには査定が必要なのでしょうか。ここでは、必要となる理由について細かく説明します。

3-1. 不動産の適正価格がわかる

査定結果

不動産売却の場合、複数の査定価格を比較することで、プロの不動産会社の目を通した最新の適正価格を知ることができます。これを知らないまま取引をしてしまうと、以下のように大きな損をする可能性があります。

  • 適正価格を知らずに高い金額で売り出して、売れ残って値引きすることになる
  • 売却したい不動産の土地の価格が購入時より高くなっているエリアだと気づかずに安い価格で売却する
  • 売り主が気づいていない付加価値があることに気づかずに売却する

これらのミスマッチを防ぐためにも、まずは査定で適正な価格を知ることが重要です。

3-2. 不動産の最新価格を把握している

不動産の価格は、景気や地域の状況などに大きく左右されます。周辺地域が開発されて価値が上昇している地域もあれば、人口が減少傾向などで価格が下がっている地域もあります。

例えば、同じマンションの中でも、取引をした時期によって売却価格が大きく違うことはよくあります。

最新の価格は常に変動しますので、そういった事情に詳しい不動産会社に査定してもらい、相場を把握する必要があるのです。

3-3. 不動産の個性に合った価格を見極められる

不動産には一つとして同じ条件のものはありません。不動産売却において、その不動産の個性をどれだけ価格に反映させられるかというのは、とても重要なことです。

各不動産会社の営業担当者によって、売却したい不動産物件の「見え方」は異なります。そのため、複数の会社の査定結果を比較することで、より客観的に物件を見ることができます。

例えば高額な建築費をかけて建てた注文住宅でも、間取りが個性的な家は敬遠されて価格が下がってしまうこともあり得るのです。

不動産の知識や取引経験が豊富な不動産会社に査定してもらうことで、個性や条件をきちんと反映させた正確な価格を認識した上で売却を進められます。

4. 売却する不動産の査定を比較する4つのコツ

不動産を売却する際は、不動産会社に査定価格を出してもらいます。この査定価格は不動産の売却価格を決める際のベースになるため、とても重要な要素です。

金額に納得した上で不動産売却をするために、正確で損をしない査定価格を知りましょう。

ここからは売却する不動産を適正価格を知るための”5つのコツ”を紹介していきます。

4-1. 立地条件を確認する

正確で損をしない査定を取るための1つ目のコツは立地条件を確認することです。不動産の立地条件は、売却価格に大きな影響を与えます。

以下のポイントはプラスの要素となるため、しっかりとアピールしておきましょう。

周囲の利便性
  • 駅やバス停からの距離
  • スーパーや学校、幼稚園への通いやすさ
車に関する利便性
  • 駐車場の有無
  • 高速道路のインターチェンジからの距離
住み心地の良さ
  • 近隣に公園や遊歩道がある
  • 静かで治安が良い
  • 台風や水害の被害のリスクが低い

4-2. 物件の破損状況などを確認する

正確で損をしない査定を取るための2つ目のコツは物件そのものの条件を確認することです。

当然ながら、物件自体の条件は価格に大きく影響します。日当たりや間取りはもちろんのこと、収納の大きさや数、外壁や屋根の状況、全体の外観など、細かなところまで改めて確認しておいた方がよいでしょう。

また、メンテナンスの頻度やリフォームをした箇所があるかなどもポイントとなります。リフォームをした場合は、事前にそれを証明する書類を準備しておきましょう。

4-3. 近隣の類似物件の相場を知る

正確で損をしない査定を取るための3つ目のコツは、公示価格や路線価を参考に、近隣の類似物件の相場を知ることです。
公示価格と路線価は、国が定めた土地の価格のことを指します。近隣に取引の事例がほとんどなく、相場を知ることができないときなどに用います。

国土交通省の「土地総合情報システム」を利用すれば、近隣の不動産取引価格を調べることができます。

国土交通省 土地総合情報システム

こちらのサイトで自分の物件と同じエリアにある類似物件を検索してみてください。近隣の相場を知っておけば、このあと不動産会社から査定価格を取った時に、その額が適正であるかどうかを判断することができます。

実際の売却価格とは開きが出ることもありますが、おおよその相場を把握するための参考材料として調べておいた方がよいでしょう。

4-4. 「一括査定サービス」を使って査定額を調査する

正確で損をしない査定価格を見極めるための4つ目のコツは、一括査定サービス」を利用して査定額を知ることです。

「一括査定サービス」とは、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。サイトに物件の情報を入力するだけで、システムが自動的に最適な不動産会社をピックアップしてくれ、料金も無料です。

不動産売却HOME4U

特に、一括査定サービス「HOME4U(ホームフォーユー)」を使えば、大手の不動産会社だけでなく、地域に密着して実績が豊富な中小の不動産会社も網羅しているため、様々な会社から査定価格を取り寄せることが可能です。

不動産会社といっても、それぞれの特徴は異なります。例えばA社はマンションの売却がメイン、B社は賃貸が専門、C社は投資物件が得意というように、各社で特色があり、同じ物件の査定を依頼しても、その金額にバラつきが生じます。

できるだけ高く売りたければ、色々な会社の金額の違いを比べたいですよね。ところが、一般の方には、どの会社が何を得意としているのか、見分けることは困難です。

そのため、システムが瞬時に最適な不動産会社を見つけてくれる「一括査定サービス」を使うことは、とても便利で効率的と言えます。不動産売却が初めての方も、安心して査定を依頼することができます。

5. 不動産売却で査定を依頼する際の注意点

不動産売却で査定価格を出してもらう際、注意しておきたい2つのポイントがあります。

  1. 不動産がもつ”プラス要因”と”マイナス要因”を伝える
  2. 必ず確認しておきたい査定価格の根拠

それぞれ一つずつ見ていきましょう。

5-1. 不動産がもつ”プラス要因”と”マイナス要因”を伝える

売りたい不動産がもつアピールポイント(プラス要因)とウィークポイント(マイナス要因)は、不動産会社の営業担当者に正直に伝えておきましょう

例えば、プラス要因は「駅に近い」といった誰にでもわかる事柄だけではありません。

「風通し」「近隣住民の方々の様子」「特定の時間や時期だけに楽しめる眺望(夕陽・桜・花火など)」は、生活している人でなければわからない点です。これらは事前に伝えて、売却の際のアピールポイントとして活用してもらってください。

マイナス要因は「価格が下がるかもしれない」と伝えずにいると、売り主の責任が問われ、後からトラブルになりかねません。

伝えるべき点を営業担当者にきちんと伝えておけば、プラス要因は上手くアピールし、マイナス要因については売るための販売戦略をしっかりと考えてくれるはずです。

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5-2. 必ず確認しておきたい査定価格の根拠

一括査定サービスを利用して複数の会社に査定価格を出してもらうと(特に訪問査定を受けて精緻な価格を算出してもらうと)、価格にバラつきが出てきます。

このとき、必ず各不動産会社に「査定価格の根拠」を聞くようにしてください。特に突出して他社より高い、または極端に安い価格の場合は要注意です。

なぜなら、「媒介契約がほしい」という理由だけで、きちんとした裏付けもなく高い価格を提示してきたり、取引実績が乏しすぎて適正な価格を算出できていなかったりする可能性があるからです。

後ほど損をしないためにも、早い段階から相場を把握しておくが大切です。

相場を知っておけば、不動産会社に対して「相場の金額と違うようですが、なぜですか?」と質問がしやすく、だまされない雰囲気を出すこともできます。

なぜその査定価格になったのかを、誠実に詳しく説明してくれるか否かで、信頼のおける不動産会社かどうかを見極めてください。

まとめ

不動産はこれまで大切にしてきた自分の大切な財産です。売るからには、適正な査定価格を知り、信頼のおける不動産会社を見つけて売却したいものです。

また、あとから「損をした!」と後悔しないよう、一括査定サービスで効率的に複数の会社に査定を依頼し、サービス内容なども含めて比較してくださいね。

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