媒介契約について知った際や、実際に不動産会社と話した際には、しばしば『レインズ』という言葉が使われます。
レインズについて理解しているかどうかは、場合によって売却の行く末を左右する問題ともなります。

そこでこの記事では、レインズについて、以下のような解説をしていきます。

1.レインズ（REINS）とは

レインズ（REINS）とは何かを理解するため、以下3項目に分けて解説していきます。

1-1.レインズは不動産情報ネットワークのこと

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報ネットワークシステムです。

今日の不動産売買に欠かせない仕組みで、売買物件の登録や検索ができるだけでなく、過去の取引事例も蓄積されています。

なお、正式名称は『Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）』であり、その頭文字から『REINS』と呼ばれています。
REINSといえば、上述のネットワークシステムのことを指すことがほとんどですが、運営組織である不動産流通機構の通称もREINSとなっています。

1-2.不動産会社だけが使えるシステム

REINSは基本的に不動産会社だけが使えるシステムです。
REINSのデータには不動産売買に携わる個人の情報が含まれており、個人情報保護のため、一般の方が利用できません。

不動産の売買においては、以下のような場面、用途でREINSが使われます。

1-3.一般人は一部の閲覧しかできない

前項で、「REINSは不動産会社だけが使えるシステム」と説明しましたが、こと閲覧に関しては、一般の方でも利用できる場合があります。

まず、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んだ売主は、売主専用確認画面にログインし、登録情報や売買状況を閲覧できます。

次に、レインズマーケットインフォメーションの利用であれば、一般の方全てで可能です。
レインズマーケットインフォメーションは、不動産売買の成約事例を閲覧できるサイトで、売主自身で相場を調べたい場合によく使われます。
なお、レインズに比べると、住所などの詳細な情報は見られません。

1-4.レインズは全国に4つある

組織としてのレインズは、全国4つの組織に分かれています。

4つの組織がありますが、現在では同じシステムに統合されているため、地域ごとに仕組みが変わることはありません。

2.レインズの必要性

多様な不動産情報サイト（SUUMOやLIFULL HOME’Sなど）がある中で、レインズは必要でしょうか？
この章では、レインズが必要である以下3つの理由について解説していきます。

2-1.囲い込みを防ぐ

不動産業界には、囲い込みという悪習が存在します。
レインズに物件の情報が登録されれば、全国の不動産会社が物件情報にアクセスできるため、こうした悪質な行為を防ぐ助けとなります。

なお、レインズへの登録義務が発生するのは、『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』で契約した不動産会社に限られます。

囲いこみとは？
不動産売買における取引の多くは、『売主が不動産会社Aに、買主が不動産会社Bに依頼』といった様に、2つの不動産会社が絡みます。
この場合、『不動産会社Aは売主から、不動産会社Bは買主から』それぞれ仲介手数料を受け取ります。

ただ、売主が売却を依頼した不動産会社が、独自で買主を見つけた場合は、一つの不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。

そうした利益効率の良さから、売主側の不動産会社が、買主も見つけて仲介手数料を2重で得るために、正しい売買情報を他社に流さない行為が発生しています。
この行為を囲い込みと言います。

2-2.売買がスムーズになる

物件情報がレインズに登録されると、全国の不動産会社がその情報にアクセスできます。
広く売買情報がいきわたり、素早く買主募集へとつながります。

また、媒介契約の種類によって、不動産会社が物件情報をレインズに登録するまでの期間が定められています。
迅速に行動を始めてもらうきっかけとなります。

2-3.査定額の計算に重要なデータベースとして機能する

不動産売却の査定依頼を受けた不動産会社は、レインズで付近の相場や取引事例などを確認し参考にします。売却予定の不動産を実際に調査して、レインズの検索結果とあわせ、根拠ある査定価格を提示します。

3.レインズ（REINS）活用の流れ

不動産取引（売買）において、不動産会社によってレインズが活用される流れは上の図のようになっています。以下で詳しく説明します。

3-1.不動産売却におけるレインズ（REINS）物件登録の流れ

不動産売却では、多くの場合レインズに物件の情報が登録されます。
流れは以下のようになっています。

全国の不動産会社で上記の手続きがとられ、物件情報が登録されていくことになります。

3-2.レインズ（REINS）登録義務の有無は媒介契約による

上記の流れの通り、売主と不動産会社が媒介契約を締結すると、レインズに物件が登録されることになります。とはいえ、全ての物件にレインズへの登録義務があるわけではありません。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあり、このうち専任媒介契約と専属専任媒介契約にはレインズへの登録義務がありますが、一般媒介契約の場合、レインズへの登録は任意となっています。

※：一般媒介契約の契約期間について
法令上の制限はないが、行政の指導は3ヶ月以内とされています。

しかし一般媒介契約の場合でも、レインズに登録することで全国の不動産会社に情報を届けることができるため、レインズへの登録を希望する売主が少なくありません。

4.不動産会社を賢く選んで不動産売却を成功させる！

レインズは登録するだけで全国の不動産会社で物件を検索できるようになるため、不動産を売却する際は確実に有効活用したいシステムです。一方、ほとんどの不動産会社がそうではないものの、中には囲い込みや売り止めなどをする会社もあることは、4章で説明したとおりです。
こうした不動産会社へ依頼してしまうことを避けるためにも、不動産売却時には複数の不動産会社に査定を依頼し、その中から信頼のおけるパートナーを探すことが重要です。しかし、複数の不動産会社に1件1件連絡を取って査定依頼していくのは手間ですし、そもそもどのように不動産会社を探していけば分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

その問題を解決するためには、不動産売却時には一括査定サイトを利用することをおすすめします。一括査定サイトを利用すると、厳選された提携企業の中から、自分の売却する不動産に合った企業の紹介を受けることができます。

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まとめ

いかがでしたか。
この記事では、レインズの仕組み、個人でもレインズを見られること、不動産会社がどのように活用しているか、不動産売却におけるレインズの役割、囲い込みや売り止めの注意点をご紹介しました。

レインズは登録するだけで全国の不動産会社に物件の情報を伝えられるため、ぜひ不動産売却時には物件を登録しておきたいシステムです。本記事でご紹介した通り、媒介契約の種類によって登録義務の有無が変わるといったこともあるため、十分注意して売却活動を進めてください。

まずは、「不動産売却 HOME4U」を活用して、あなたの不動産の売却を確実に進めてくれる不動産会社に出会うことをおすすめします。信頼できる不動産会社をパートナーとすれば、レインズを活用した売却活動がスムーズに行われることでしょう。

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