レインズとは?不動産売却時の役割や売主が見るべきポイントを解説

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不動産売却時に「レインズ」というシステムが利用されていることをご存じでしょうか。
レインズは、ほとんどの不動産会社が不動産の売買に活用しているため、その仕組みや登録される内容について事前に知っておくことで、不動産売却の成功にもつながることでしょう。

本記事では、不動産売却を考えている方・不動産売却を進めている方に向けて、不動産会社が利用しているレインズの仕組みや不動産売却でのレインズの役割、レインズに登録される情報について詳しく解説します。

ぜひレインズについて正しい情報を収集し、売却を依頼する不動産会社が信頼できるかを見極め、不動産売却を少しでもスムーズに進められるようにしてください。

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1.レインズとは

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステムで、「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の頭文字をつなげて「REINS」と呼ばれています。

さっそく、レインズについて詳しく見ていきましょう。

1-1.全国に4つある組織

レインズには、全国で4つの組織があります。

  • (公財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)
  • (公財)中部圏不動産流通機構(中部レインズ)
  • (公財)近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)
  • (公財)西日本不動産流通機構(西日本レインズ)

東日本不動産流通機構は関東圏以北、北海道まで含む組織で、中部圏不動産流通機構は中部圏、近畿圏不動産流通機構は近畿圏を対象とし、それ以南を西日本不動産流通機構が担っています。

1-2.売り出し中から成約までの物件情報が登録される

レインズは不動産流通機構が運営しているシステムで、不動産取引のインフラ(基盤)として機能してきました。

会員となっている不動産会社は、このコンピューターネットワークシステムにより、売主の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して購入希望者(買主)を探します。 また、登録された最新の豊富な情報の中から最適な不動産をピックアップして購入希望者(買主)に物件を紹介する際にも活用されています。

出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構「レインズとは?

1-3.不動産会社しか利用できない

レインズの大きな特徴として、宅建業の届出をしている不動産会社しか利用できないということがあげられます。
レインズに登録された物件の情報は、不動産会社の担当者を通して、物件を探している方に届けられることになります。

会員は、パソコンを使用するIP型会員とマークシートを使用しファクシミリ通信をするF型会員の2種類があります。
FAXからの物件登録の場合、パソコンを利用した場合と比べて画面が不鮮明になりやすいので、基本的にはパソコンで登録してくれる会社を選ぶようにしてください。

参考:公益財団法人 不動産流通推進センター「レインズ(REINS)とは

2.レインズの仕組み

次に、レインズの仕組みを見ていきましょう。

不動産取引(売買)においては、下記の図のように不動産会社によってレインズが活用されています。

出典:公益財団法人 不動産流通推進センターTOPページ

2-1.不動産売却におけるレインズ登録

不動産売却では、多くの場合レインズに物件の情報が登録されます。
流れは以下のようになっています。

全国の不動産会社で上記の手続きがとられ、レインズには多くの物件情報が登録されていくことになります。

参考:公益財団法人 不動産流通推進センター「レインズ活用フロー」売却の流れ

2-2.媒介契約時に物件が登録される

上記の流れの通り、売主と不動産会社が媒介契約を締結すると、レインズに物件が登録されることになります。とはいえ、全ての物件にレインズへの登録義務があるわけではありません。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあり、このうち専任媒介契約と専属専任媒介契約にはレインズへの登録義務がありますが、一般媒介契約の場合、レインズへの登録は任意となっています。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
契約できる不動産会社の数 1社だけ 1社だけ 複数可
買主との直接取引 不可
活動報告
※不動産会社の義務
1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意(義務はない)
レインズ登録
※不動産会社の義務
媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 任意(義務はない)
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内(※)
仲介手数料 宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限額が適用される

※:一般媒介契約の契約期間について
法令上の制限はないが、行政の指導は3ヶ月以内とされています。

しかし一般媒介契約の場合でも、レインズに登録することで全国の不動産会社に情報を届けることができるため、レインズへの登録を希望する売主が少なくありません。

3.不動産売却におけるレインズの役割

不動産の売却で、不動産会社はレインズをどのように活用しているのでしょうか?
本章では、不動産売却におけるレインズの役割について詳しく解説いたします。

3-1.査定価格の参考にされている

不動産売却の査定依頼を受けた不動産会社は、レインズで付近の相場や取引事例などを確認し参考にします。売却予定の不動産を実際に調査して、レインズの検索結果とあわせて、根拠ある査定価格を提示します。

ちなみに、不動産の売主も「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトを活用して売却相場の参考とすることができます。
レインズを通して不動産の売買契約が成立した物件情報を一般の方でも確認できるようになっています。

  • レインズ・マーケット・インフォメーション

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

売却する物件の周辺で過去に成約した事例を検索し、その坪単価からおおよその売却相場を確認できます。
レインズ・マーケット・インフォメーションで確認できる物件情報は「すでに成約した物件情報」のため、大手不動産サイトやチラシで確認できるような「売り出し価格」より参考にしやすいのです。

ただし、成約した時期から現在まで期間があいている場合は、その間の地価の変動も考慮しなければならない点に注意が必要です。

3-2.見込み客を抱える不動産会社に物件情報を伝えられる

レインズに売り出し中の物件を登録することで、購入希望者から依頼されて物件を探している不動産会社の目に触れることになります。また、レインズの情報をもとに売り出し物件としての情報が不動産のポータルサイトやチラシなどで露出する機会も増え、その結果多くの人に物件情報を伝えることができます。

先ほど、媒介契約には3つのタイプがあり、一般媒介契約についてはレインズへの登録が任意であることをお伝えしました。
一般媒介契約であっても不動産会社に要望を出せばレインズに登録してもらえますが、最初から専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結してしまえば確実にレインズに登録してもらえるのでおすすめです。

4.売主が確認できる登録内容とみるべきポイントは?

レインズは、基本的には不動産会社しか見ることができませんが、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約の物件であれば、レインズ登録後に不動産会社からもらう「登録証明書」に記載されたIDとパスワードを使用して売主専用確認画面にログインをすることで、登録情報の確認が可能です。

レインズへの登録が完了したら、どのように登録されているか確認するようにしてください。

参考:公益財団法人 不動産流通推進センター 売却依頼主物件確認案内書「PDF売却依頼物件のレインズ登録内容が確認できます

4-1.どんな登録項目がある?

まず、登録されている物件の登録項目を確認してください。

以下の重要項目が漏れていないか、必ずチェックしておくとよいでしょう。

  • 必須項目(価格、専有面積、住所、間取り、取引形態など)以外の登録があるか
  • 販売図面は登録されているか

必須項目以外の情報がきちんと登録されているかどうかで、購入希望者とのマッチングがスムーズにいくかどうかに影響がある場合もあります。

なお、レインズの必須項目以外の項目には以下のようなものがあります。

  • マンション名
  • 駅からの距離
  • 現況(空室かどうか)
  • 引渡し時期

また、レインズには、物件情報を登録するフォーマットとは別に、販売用の図面を登録する画面があります。

この販売用画面の登録は任意となっていますが、物件が検索されたときに詳細に情報を伝えることができるため、登録したほうがレインズ経由での売却を実現しやすくなります。

販売用図面は不動産会社が作成するため、可能であれば過去に製作した販売用図面など見せてもらうとよいでしょう。
販売用図面には物件の写真を載せることもできます。このとき、写真がカラーで撮られているかどうかも確認しておくとよいでしょう。
白黒の写真だと物件の情報がわかりにくく、魅力が伝わりにくいです。

あわせて、不動産ポータルサイトやチラシなどで、魅力的な物件情報を出してもらうことも効果的です。

4-2.囲い込みや売り止めに注意

不動産会社の中には、自社の利益を大きくするために、売主が損をするにもかかわらず「囲い込み」や「売り止め」といった手法を取る会社もあります。

不動産会社は売却の依頼を受けた後、実際にその売却を成約させることで売主から仲介手数料を受け取り、初めて利益を手にすることができます。
この仲介手数料は法律で上限が定められており、上限額以上の仲介手数料を受け取ることができません。

仲介手数料については、こちらの記事もご参照ください。

不動産の売却にかかる「手数料」とは?プロが全ての疑問に答えます!

ところが、さらに利益を大きくする方法があるのです。
それは、売主の仲介を受けた不動産会社が自社で買主を見つけることで、買主からも仲介手数料を受け取るというものです。

これを「両手仲介」と呼びます。

両手仲介自体は違法ではありませんが、不動産会社がこの両手仲介を目指すために売主にとって不都合な手法を取ることがあるのです。
その方法が囲い込みや売り止めと呼ばれるものです。

4-2-1.囲い込みとは

通常、売却の依頼を受けた不動産会社はレインズの他、チラシやネットに情報を掲載するなどして買主を見つけようとします。

このように情報が公開されると、別の不動産会社から「売りに出している物件について興味を持っているお客さまがいる」といった連絡を受けることになります。

しかし、このようにして買主を見つけた場合、売却の相談を受けた不動産会社は買主からも仲介手数料を受け取る両手仲介を実現できなくなってしまいます。
そのため、売主にとって不利益であることを分かっていながら、物件を公に公開しない手法のことを「囲い込み」と呼びます。

4-2-2.売り止めとは

レインズやチラシ、ネットなどに物件情報を登録するものの、いざ他の不動産会社から情報の確認があったときに、実際にはまだ売れていないにもかかわらず「その物件はすでに売れている」などと虚偽の情報を伝える手法のことを「売り止め」と呼びます。

なお、囲い込みや売り止めはレインズに登録すれば防ぐことができます。

レインズに登録してしまえば全国の不動産会社に情報を伝えることができますし、レインズでは売買が成立した物件について閲覧する場合、レインズへ登録する必要があるからです。

後者の場合、売買が成立してから画面に反映されるまでタイムラグがあるため、不動産会社としては「まだ登録されていないだけ」といった言い訳をすることもできますが、長く続けられるものではありません。

4-3.売主が登録内容を確認する方法

囲い込みや売り止めを防ぐためにも、不動産を売却するときはしっかりとレインズに登録してもらうようにしてください。
ただし、一部には「レインズに登録しました」といって実際には登録しない不動産会社も存在します。

4章冒頭でお伝えした通り、レインズに登録すると登録証明書の発行を受けることができます。まず、この登録証明書が発行されているかを確認してください。
そして、専用確認画面にログインをして、売却依頼物件のレインズ登録内容、取引の現状を確認しておくとよいでしょう。

ちなみに、登録証明書上では販売図面の有無についても確認できます。

5.不動産会社を賢く選んで不動産売却を成功させる!

レインズは登録するだけで全国の不動産会社で物件を検索できるようになるため、不動産を売却する際は確実に有効活用したいシステムです。

一方、ほとんどの不動産会社がそうではないものの、中には囲い込みや売り止めなどをする会社もあります。

こうした不動産会社への依頼を避けるためにも、不動産売却時には複数の不動産会社に査定を依頼し、その中から信頼のおけるパートナーを探すことが重要です。

しかし、複数の不動産会社に1件1件連絡を取って査定依頼していくのは手間ですし、そもそもどのように不動産会社を探していけば分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのため、不動産売却時には一括査定サイトを利用することをおすすめします。
一括査定サイトを利用すると、厳選された提携企業の中から、自分の売却する不動産に合った企業の紹介を受けることができます。

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まとめ

レインズの仕組みや不動産会社がどのように活用しているか、不動産売却におけるレインズの役割、囲い込みや売り止めの注意点をご紹介しました。

レインズは登録するだけで全国の不動産会社に物件の情報を伝えられるため、ぜひ不動産売却時には物件を登録しておきたいシステムです。

本記事でご紹介した通り、媒介契約の種類によって登録義務の有無が変わるといったこともあるため、十分注意して売却活動を進めてください。

まずは、「不動産売却 HOME4U」を活用して、あなたの不動産の売却を確実に進めてくれる不動産会社に出会うことをおすすめします。信頼できる不動産会社をパートナーとすれば、レインズを活用した売却活動がスムーズに行われることでしょう。

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