完全保存版!不動産投資で成功する物件の選び方を徹底解説

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完全保存版!不動産投資で成功する物件の選び方を徹底解説

資産形成を考えていく上で、不動産投資に興味のある方も多いと思います。
アメリカのトランプ大統領などを見ると、「不動産王」と呼ばれる人たちは、なんとなくお金持ちです。

世界各国の富裕層を見ても、ほとんど資産家は不動産を持っています。
現金や株と同様に、不動産も資産家にとっては世界共通で重要な資産になっています。

そのような不動産ですが、やみくもに投資をすれば、お金をドブに捨てることに繋がりかねません。
不動産投資を行うのであれば、その特徴をしっかりと知ったうえで、適切な物件に投資することが重要 です。

そこで今回の記事では、不動産投資の特徴や、物件の探し方のポイント、不動産投資の失敗例について紹介します 。
これから不動産投資を始める人に役立つ知識をご紹介 しますので、ぜひ最後までお読みください。

1.不動産投資の特徴

1-1.株式投資との違い

まず、「お金を増やしたい」と思っている人は、不動産投資は止めた方が良いです。
不動産投資はお金を増やすのではなく、「お金を運用したい」という人に向いています

短期間でお金を増やしたいという発想のある人には、株式投資が向いています。

投資では、売買することによって得られる売却益と、保有することによって得られる運用益の2種類があります。

売買することによって得られる売却益をキャピタルゲインと呼びます。
それに対し、保有することによって得られる運用益をインカムゲインと呼びます。

株式投資の場合、主な収益源がキャピタルゲインになります。
それに対し、不動産投資の場合、主な収益源はインカムゲインです。

株式投資で得られるキャピタルゲインでは、投資した金額が3~4倍に跳ね上がるようなこともあります。
そのため、株式投資は短期間でお金を増やそうとする人には向いています。

一方で、不動産投資では、インカムゲインでコツコツ収入を得ることになるため、急激に資産が増えるということはありません。

お金を一気に増やしたいという人が、不動産投資を行うと、焦って高利回り物件に手を出す傾向 があります。

高利回り物件とは、裏を返すとリスクの高い物件です。
高利回り物件に手を出すと、不動産投資に失敗します。

不動産投資は、非常に儲かったり、お金が急激に増えたりする特徴は無いです。
一気にお金を増やすことはできませんが、適切な利回りの物件に投資すれば、不動産投資は、それほど大きな失敗はありません
銀行に寝かせておくよりは、高い収入を得ることができます。

株式投資と比較すると、細く長く稼げるという特徴を持っています。
では、不動産投資には他にどのような魅力があるのでしょうか。

そこで次に不動産投資の特徴である比較的安全という点についてご紹介します。

1-2.比較的安全

不動産投資は、株式投資に比べると、比較的安全な投資 です。

株式投資は一気にお金を増やすことができると言いましたが、裏を返すと一気にお金が減るというリスクもあるということです。

キャピタルゲインの反対をキャピタルロスと呼びます。

株式投資では、最悪、投資した金額がゼロになることもあり得ます。
一方で、不動産投資では、投資をした金額がゼロになることはありません
仮に、万が一、地震で建物が倒壊しても土地は残るため、投資額がゼロになることはないです。

投資額が全損しないという意味で、不動産投資は株式投資に比べて安全と言えます。
株式投資が攻めの投資であるならば、不動産投資は守りの投資 です。

世界の富豪がなぜ不動産投資を行っているかというと、財産を安全に運用するために行っています。

富豪の場合、何かの事業で財を成した人が多いため、その築き上げた財産を不動産で運用しているというスタイルがほとんどです。

お金を増やすために不動産投資をしているというよりは、増えたお金を効率よく運用 しているというケースがほとんどです。

現在、余剰の現金がある人は、不動産投資をすることをお勧めします。
現金を不動産に変えることで、相続対策にもなります。
不動産投資は、資産を守るには最適な投資 です。

現在の資産を安全に運用していくには、適切な不動産に投資することが重要です。
では、どのような物件に投資すれば良いのでしょうか。
そこで次物件の選び方についてご紹介します。

2.物件の選び方

不動産投資には色々ありますが、最も身近な投資対象であるマンションについて見ていきます。
不動産投資の中には、ワンルームマンションのような区分所有の物件に投資する場合と、一棟物マンションの物件 に投資する場合があります

基本的には、両者は同じ不動産であるため、特徴や探し方、失敗例等については共通部分が多いです。
そのため、一棟物の不動産投資に興味のある方も、必ず区分ワンルームの選び方についてもお読みください。
区分ワンルームの探し方を理解した上で、一棟物の選び方をお読みいただくと効果的です。

2-1.区分ワンルームの選び方

2-1-1.立地の選び方

不動産投資で重要なのは、物件の立地です。
成功の可否は、ほぼ立地の良し悪しで決まります。

駅からの距離

立地で最重視すべきポイントは、「最寄り駅」です。
最寄り駅がどこかという点で勝負が決まります。

立地においては、いきなり駅からの距離の話をする人がいますが、同じ駅からの距離であっても、駅が違えば、全く結果が異なります。

例えば山手線のターミナル駅である池袋から徒歩15分の物件と、ほとんど人が乗らない地方のローカル線の田舎の駅から徒歩1分の物件をイメージしてください。
両者の成否を分けているのは、駅からの距離ではなく、間違いなく「最寄り駅」です。

立地選びにおいては、まずはとことん良い「最寄り駅」にこだわるということが重要 です。

駅選びでは、まず人気の路線を選びます。
電車の本数がほとんどない路線や、私鉄や地下鉄の支線等は避けます。

次に、人気の路線を選んだら、快速停車駅や乗換駅、始発駅等の便利なターミナル駅 を選びます。
乗降客数は鉄道各社がランキングを公表しています。
乗降客数が多い駅ほど、投資対象としては良い最寄り駅です。

良い最寄り駅の物件が出てきたら、次に重視すべきは駅からの距離です。
賃貸物件の場合、理想は駅から徒歩5分圏内 です。

良い駅であれば、徒歩10分圏内でも構いません。
但し、駅から物件までの間に、高速道路を渡る、川を渡る、大きな国道を渡る等の心理的に街が分断されているような物件は避けてください。

また、物件までに薄暗い通りを通るような物件も避けます。
明るくても風俗店やラブホテルが散見されるような立地もNGです。

できれば、駅から物件までの間に、明るい商店街があるような物件が理想 です。
帰宅途中に買い物ができ、入居者が生活しやすいような物件を選ぶようにして下さい。

特に買い物できる場所は重要 です。
駅から物件の間にコンビニ1つないような物件もNGになります。

ワンルームマンションのターゲットは社会人の単身者がメインとなります。
社会人の単身者は、夜遅く帰ってきます。

道すがらコンビニや24時間スーパー等があるかどうかはとても重要なポイントです。
仮に駅の近くの物件であっても、駅の反対側に行かないとコンビニがないような物件も、見送るべきです。

実際、同じ駅でもコンビニがある出口側とない出口側では賃料が異なるような事例は多くあります。

買い物の導線まできちんと考えた上で、立地を選ぶことが重要です。

以上、ここまで立地の選び方について見てきました。
それでは次に建物の選び方について見ていきます。

2-1-2.建物の選び方

建物で重要なのは、グレード感です。
グレード感がきちんと演出されている物件を選ぶようにして下さい。

グレード感の演出は、建物のエントランスや植栽といった建物の足元で決まります。
足元は建物の七難を隠すとまで言われています。

石貼りの床や高級感のあるタイルの壁仕上げ等、建物に入った瞬間に高級感を感じさせてくれる建物があります。
エントランスがしっかりと仕上がっている物件は、入居者に人気があります。

つまりエントランスの充実した物件を選ぶということがポイントです。
もちろん、オートロック機能も必須になります。

逆に、薄暗くて汚い建物は避けてください。
「○○荘」的なイメージを醸し出している物件は、NGです。

また都内のワンルームマンションなどは、たまにバルコニーのない物件も存在します。
バルコニーのない物件は入居者に不人気です。

物件選びに慣れていないと、バルコニーは「当然あるもの」として見落としがちになります。
バルコニーの有無は、しっかりと確認するようにしましょう。

さらに築年数については、可能な限り新しい物件 を選びます。
築年数が古いと修繕費が発生します。
築15年を超えると、設備の大規模修繕が発生しますので、できれば築10年未満の物件を選ぶことがベスト です。

以上、ここまで建物の選び方について見てきました。
それでは次に専有部の選び方についてご紹介します。

2-1-3.専有部の選び方

専有部で重要なのは形状です。
形は後からリフォームできないため、きれいな長方形となっている物件を選ぶことが絶対条件です。

ワンルームマンションには、たまに台形型やL字型といった不整形な物件もあります。
ワンルームマンションは、部屋が狭いため、形が悪いと余計なデッドスペースを生む原因となります。

例えば、台形の部屋の場合、ベッドを置くと、ベッドをまたがないと行けないスペースなどが発生します。

ワンルームで一番大きな家具はベッドです。
ベッドの配置に困るような物件は、入居者に不人気です。
基本的には長方形のスッキリした形状の物件を選ぶようにして下さい。

長方形の物件を選んだら、次に注目すべきは間口です。
長方形の部屋には、間口と奥行きがあります。
間口は入り口やバルコニー側の幅のことをいいます。

同じ広さでも、間口の狭い物件は、バス・トイレ・キッチンなどが無理矢理詰め込まれています。
余裕のない設計をしているため、脱衣スペースがないなど、使い勝手があまり良くありません。

間口は狭いもので2.9m、広いもので3.3m程度です。
わずか40cm程度ですが、実はこの差は大きいです。
理想を言えば、間口は3.2m以上の物件が良い物件です。
最低でも3.0m以上の物件を選ぶようにしましょう。

専有部に関しては、ワンルームマンションと言っても、向きは南向きが人気 です。
サラリーマンの単身世帯が住むと言っても、寝て帰るだけの部屋ではありません。
土日は終日過ごすことを考えると、やはり南向きが好まれます。

好まれる方位は、南、東、西、北の順番です。
また東向きは朝日が当たり、目覚めやすいため、社会人には南と同じくらい人気 です。
バルコニーの方位はきちんと見るようにして下さい。

その他、バス・トイレ・洗面所が一体型となっている3点ユニットも人気がないため避けてください。
3点ユニットとなると、歯磨きを台所ですることになりますが、台所には鏡がないため、とても不便になります。

都内の築浅物件であれば、ほとんどは、バス・トイレ・洗面は分かれています。
3点ユニットとなると、とても競争力が劣ります
ユニットバスのリフォームはとても費用がかかりますので、3点ユニットの物件は、避けましょう。

以上、ここまで専有部の選び方について見てきました。
ここまでの内容は、一棟物に投資する場合でも共通します。

では次に一棟物の物件を選ぶ際に見るべきポイントについて紹介します。

2-2.一棟物の選び方

一棟物の物件に投資する場合、基本的には全戸ワンルームの物件 に投資することが基本です。

部屋が広いファミリータイプの物件が何割か入っていると、常にそこの入居者募集に苦戦することになります。

一棟物のマンションの場合、原則、全戸ワンルームの物件を選びます。
ファミリータイプの住戸が入っていても、その戸数は全体の1~2程度に収まっているような物件を選ぶようにしてください。

また、悩ましいのはエレベーターです。

エレベーターは月々の保守点検費用や修繕費もかかることから、エレベーターのある物件は収益悪化の原因にもなります。
個人投資家の場合、戦略的にエレベーター無しの物件を選ぶということは十分に有益 です。

エレベーターは、目安として50戸に1戸必要となります。
例えば、30戸程度で3階建てのワンルームマンションであれば、エレベーター無しでも問題はありません。

世の中には、5階建てでもエレベーター無しという物件は存在しますが、4階建て以上となると、正直、エレベーターがないと空室リスクが高まります。

資金的に余裕があれば、5階建て以上の物件でエレベーター有りの物件を選んでも良いでしょう。
エレベーターがあるような物件は、エントランスも充実しており、建物にグレード感はあるというメリットはあります。

エレベーターの有無については、双方メリットとデメリットがあります
悩ましいですが、資金面から見て判断することが望ましいと言えます。

以上、ここまで物件の選び方について見てきました。

さらに失敗例を見ることで不動産投資の理解が深まります。
そこで次に不動産投資の失敗例について見ていきます。

3.不動産投資の失敗例

不動産投資で失敗する例としては、物件選びに失敗していることがほとんどです。
物件選びに失敗すると、空室を生み出します。
ここでは空室を生み出しやすい物件をご紹介します。

3-1.高級物件を購入してしまう

良い立地、良い建物、良い専有部の物件に投資しても、失敗することがあります。
それは良過ぎる」高級物件に投資をした場合です。

都内では、外国人や芸能人が住むような高級賃貸物件が存在します。
港区の麻布、青山、赤坂の3Aと呼ばれるエリアには、このような高級賃貸物件があります。

高級賃貸物件は、立地や建物等については文句の言いようがありません。
しかしながら、このような物件は賃料が高過ぎるため、逆に空室や賃料下落等のリスクを生み出しやすい物件でもあります。

高級賃貸物件は、景気の動向を真っ先に受けます
景気が悪くなると、高級賃貸物件は大幅に賃料が下がります。
また、一度、退去が発生してしまうと、その後、なかなか埋まることはありません。
賃料の高過ぎる物件は、入居者募集にとても苦労します。

そもそも、お金持ちは家を持っています。
賃貸を必要とするお金持ちとなると、かなり需要が限定されます。

外資系企業の駐在員が借りる場合か、芸能プロダクションがタレントのために借りる、儲かっている会社の社長が別宅として借りる場合等々、想定されるのはレアケースです。

このような需要は景気が悪くなると、すぐに消えます。

そのため、不動産投資を行うのであれば、賃貸需要の底堅いサラリーマンの単身者をターゲットとした物件を狙うべき です。

単身者が払う賃料ですので、賃料も高々10万円程度が限度となります。
高級物件を狙うのではなく、なるべく賃料が10万円以下のサラリーマン向けの物件を選ぶようにしましょう。

3-2.ファミリータイプを購入してしまう

初歩的なミスですが、不動産投資でファミリータイプの部屋を購入してしまう人というのがかなりいます
ファミリータイプは賃貸需要が弱いため購入してはいけません。

住居系の不動産投資をするのであれば、ワンルームマンションにすべきです。

ファミリータイプは部屋が広いです。
部屋が広いということは、その分、家賃の総額も大きくなります。

都内のワンルームマンションであれば、25㎡で賃料は10万円といったところです。
ファミリータイプとなると、75㎡くらいになりますが、面積としては3倍です。
すると、単純に賃料が3倍になるかと言うと、そういうことにはなりません。

10万円の家賃を3倍すると、家賃は毎月30万円になります。
毎月30万円の家賃を払えるサラリーマンはそうそう多くはいません。

その結果、75㎡のファミリータイプを賃貸する場合、家賃を20万円程度に下げざることになります。
仮に20万円に下げたとしても、20万円も家賃で払うくらいなら、住宅ローンを組んでマンションを購入した方が安いです。

そのため、ファミリータイプは賃貸需要が著しく低くなります

また、ファミリータイプは賃料単価も下がることで投資効率も下がります。
25㎡で10万円の家賃であれば、㎡当たりの単価は4,000円/㎡です。
一方で、75㎡で20万円の家賃であれば、㎡当たりの単価は2,666円/㎡です。

ファミリータイプの物件は、賃貸需要が低いことからハイリスクです。
さらに投資効率も低いことからローリターンです。

つまり、ファミリータイプの物件は、ハイリスクローリターンであり、投資対象としては、最悪の条件 になります。
ファミリータイプの物件に投資すれば、自ら失敗をしに行くようなものです。

不動産投資をするのであれば、ワンルーム ということを、しっかりと肝に銘じておきましょう。

3-3.中途半端な間取りを購入してしまう

高級賃貸物件にしても、ファミリータイプの物件にしても、支払う賃料総額が高過ぎるということが失敗の共通原因になっています。

賃料総額が高過ぎて失敗するケースには、もう1つあります。
それは、中途半端に広い物件を購入するケース です。

具体的には30㎡台の物件を購入してしまい、失敗することがあります。

ワンルームの広さは、全国的に見ると18㎡が標準的です。
東京23区の場合、各区が最低住戸面積を25㎡以上と定めているところが多いため、東京都のワンルームマンションは25㎡が多いです。
たまに、都内のワンルームマンションでも28㎡という規格もあります。

つまり、ワンルームマンションの広さは18~28㎡が適正です。

一方で、2DKとなると、40㎡台になります。
40㎡台以上の2DKは2人で住むことが可能です。
2人住まいとなると、兄弟や姉妹、新婚といった賃貸のニーズがあります。

しかしながら、30㎡台のマンションに2人で住むには少し狭いです。
また30㎡台のマンションは25㎡のワンルームに比べると、賃料総額が高いため、敬遠されてしまいます。

よって、30㎡台のマンションは、2人には狭過ぎて、1人には高過ぎるため、なかなか入居が決まりません

このように住宅には「帯に短し、たすきに長し」の中途半端な間取りの物件というものが存在します。

中途半端な間取りの物件は、入居者募集に苦戦します。
不動産投資ではターゲットに適切な広さがあるということを知っておきましょう。
以上、ここまで不動産投資の失敗例について見てきました。

不動産投資にはリスクが潜みます。
そのリスクが顕在化すると失敗に繋がります。

では不動産投資にはどのようなリスクがあるのでしょうか。
そこで次に不動産投資のリスクについてご紹介します。

4.不動産投資のリスク

4-1.空室リスク

不動産投資の最大のリスクは空室リスクです。
空室の発生は、収入の下落だけではなく、募集賃料の下落や空室対策のリフォーム費用の発生等、他のリスクの呼び水にもなります。

空室リスク

入居者が退去すると、次の入居者を埋めるための仲介手数料や部屋のクリーニング代もかかります。

空室が発生しても、固定資産税や建物保険料といった固定費はかかります。
さらに借入金の返済がある場合は、借入金の返済も続けなければなりません。
空室の発生は、あらゆるマイナス面を生み出すきっかけになります。

空室リスクを防ぐには、立地や建物、専有部分等できちんと条件を見極めて良い物件を選ぶということが重要です。

物件の選び方で解説したポイントは、どれも「どういう物件が空室を発生しにくいのか」という観点から記載した内容ばかりです。

きちんとした物件さえ選べば、空室リスクは抑えられます。

不動産投資は比較的安全な投資であるため、空室リスクの低い物件は、ほとんど手間もかかりません
不動産が資産を安全に運用してくれます。

築き上げた資産を安全に運用するためにも、空室リスクの低い物件を選ぶようにしましょう。

以上、ここまで空室リスクについて見てきました。
次に借入金返済リスクについて見ていきます。

4-2.借入金返済リスク

不動産投資では借入金を使うことも良くあります 。
但し、借入金も借入をし過ぎるとリスクが高まります。

不動産は投資した金額がゼロにならない安全な投資であると説明しました。
しかしながら、借入金を使って物件を購入した場合、物件価格が自己資金の額以上に下落することはあります。

例えば、自己資金を2割、借入金を8割で物件を購入したとします。
この場合、物件価格が2割下落してしまえば全損です。

そもそも不動産は物件の価値がいずれ下がるものです。
放っておいても、建物の価格は築年数が古くなればいずれは下がるものです。

収益物件で価格を維持するには、賃料が維持されていることや利回りも変わらないことが条件になります。

土地価格が上昇傾向にある時期は、不動産の価格は維持しやすいですが、それ以外のときは、基本的には下がる傾向にあります。

不動産は価格が下落することも考慮すると、ある程度自己資金を積み増すことでリスクヘッジをすることを考えなければいけません

一般的に、機関投資家と呼ばれるプロの投資家では、自己資金と借入金の割合を3:7で設定します。
3割は自己資金ということです。

はじめて不動産投資をするような人であれば、まずは自己資金と借入金の割合を5:5のような割合で始めることをお勧めします

5割程度自己資金を積み増しておけば、もし物件選びに失敗し、物件を売ろうとしてもローンを上回る形で売却することができます。

最悪なのが、売却しようとした際、ローン残債が売却額を上回っているため、売却できないというようなケースです。
このようなケースをオーバーローンと呼びます。

仮に不動産投資で失敗しても、自己資金の範囲で失敗する限りは、大きな痛手にはなりません。

オーバーローンで売却しようとすると、自己資金以上の負担を強いられることになります。

自己資金は厚ければ厚いほど、不動産投資の失敗を和らげてくれます。
十分に自己資金を用意して、借入金返済のリスクを下げるようにして下さい

以上、ここまで借入金返済リスクについて見てきました。

空室リスクは物件選び、借入金返済リスクは自己資金の積み増しで防げそうです。
では、不動産投資には他にどのようなリスクがあるのでしょうか。

最後に修繕リスクについてご紹介します。

4-3.修繕リスク

空室リスクや借入金返済リスクとは無関係に、建物の修繕リスク があります。
不動産投資は不動産賃貸業ですが、賃貸人(貸主)には修繕義務が課せられています。

不動産は土地と建物で構成されますが、建物は築年数が古くなると劣化します。
この劣化と言う現象は、株やFX等の投資にはありません。

不動産投資は運用益を得るため、基本的には保有し続けます。
しかしながら、長く保有すると、その分、劣化も進み、収益が悪化するという難しさを抱えています。

そのため、機関投資家などは、古い物件は売却し、築年数の新しい物件に買い替えるということを繰り返しています。

不動産投資では、常に不動産を若い状態に保ち、修繕リスクを回避する工夫が必要になってきます。

修繕リスクは、空室リスクとは連動せずに、徐々に顕在化していくリスクです。
空室の少ない良い物件であっても、古くなれば修繕の必要性が生じます。
修繕リスクを抑えるには、自分で修繕費を積立てておく等の計画も必要 となります。

まとめ

いかがでしたか?

不動産投資の特徴や物件の選び方、失敗例、リスク等を紹介してきました。
不動産投資は比較的安全な投資であるものの、リスクを伴い、知識がないと失敗することもあります。

はじめて不動産投資をするのであれば、信頼できる不動産会社に一緒に伴走してもらうことが一番 です。
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