2022年はマンションを売るのに良いタイミング?高く売るポイントも解説

マンションを売るなら、一番良い条件で売れるタイミングに売りたいですよね。

この記事では最新のマンション売却事情をはじめ、マンション価格が上昇するタイミング、マンションを「高く」「早く」売るためのポイント、マンション売却の流れを分かりやすくご紹介します。

この記事を最後までお読みいただくと、失敗しないマンションを売る方法がわかります。マンションを売ろうかなと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1. 2022年はマンションを売るべきタイミング

マンションを売るか悩んでいる方、2022年はマンションを売るのに良いタイミングです。その理由をご紹介しましょう。

1-1. 人気物件・人気エリアは売り時が続いている

都心の一等地や人気エリア、駅近のマンションを売る場合は、しばらく上昇傾向が継続、または高止まりが予測されています。

その理由は、新築マンションの高騰と供給数の減少の影響を受け、中古マンションも高値しているから。新築は地価上昇や建築費・人件費が高止まりのため、分譲価格が高騰しています。また、金融緩和も続いているので、中古マンションもまだしばらくは売り時が続くでしょう。

1-2. 郊外や地方、駅から離れた物件は早めがおすすめ

首都圏でも山手線外のエリアや郊外、地方、駅から遠い物件は、今が一番良いタイミングなので、売るなら早めがおすすめです。

なぜ今が良いタイミングなのかというと、2020年から2021年、新型コロナウイルスの流行や、都市部のマンションの高騰により、郊外や地方へ住み替える人が増え、成約件数が急激に増えました。しかし、少しずつ成約件数増加の勢いに陰りが見えてきているのです。

首都圏近郊エリアの中古マンションが、前年の同じ月と比較してどのくらい成約件数があるのか見てみましょう。

首都圏近郊エリアの中古マンション成約件数前年同月比 2021年10月

※転載元:REINS TOWER 公益財団法人東日本不動産流通機構

ご覧のように埼玉や神奈川県の横浜・川崎エリア以外では、成約件数はまだ上昇傾向にありますが、多摩地区や千葉は横這い状態です。

多摩地区や千葉エリアもそこまで件数が減っているわけではありませんが、上昇にストップがかかってきた兆候と読み取れるのです。

現状では、まだ広い郊外の住宅が人気になっていますが、その傾向が今後もずっと続くとは限らないので、人気が高まっている今が売り時といえるでしょう。

1-3. 常に変動する「良いタイミング」を逃さないために

どんな優良物件でも経済状況が悪化して市場がダメージを受ければ、価格が下がる可能性は否定できません。

もし、「マンションを売りたい」「マイホームを住み替えたい」と考えているなら、今は悪くないタイミング。投資物件で利益が出ているなら、利益確定するタイミングとしても、今が良いのではないでしょうか。

今後も新型コロナウイルスの影響が長期化・悪化したり、サブプライム問題のような経済ショックが再び起きたりする可能性はゼロではありません。

市況が悪くなってから不動産会社を探すのでは、タイミングが遅いでしょう。マンションを売るなら今が売り時。早めに動くことをおすすめします。

今、マンションを売るならいくらで売れるのか。具体的な査定額を知りたいなら一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」が便利。

24時間いつでも、インターネットから申し込んで、一度に複数の不動産会社に依頼が可能ですよ。

複数の不動産会社に申し込むことで、価格や企業を比較して、最適な不動産会社を探すことができます。不動産会社選びに失敗しないためにも、「不動産売却 HOME4U」を活用してみてくださいね。

2. マンション価格が上昇しやすいタイミング

最新事情のほかにも「マンションを売るのに良いタイミング」があります。
ここではマンション価格が上昇する一般的なタイミングをご紹介します。

2-1. 競合が少ないとき

近隣や同じマンション内で似ている条件の物件が売り出されていないときがおすすめです。

類似物件が近くで売られていると比較検討されるためマンション価格は下がりますが、ほかに競合物件がなければいい価格で売れる可能性がありますよ。

2-2. 2月・3月の人が移動する時期

4月は仕事や学校の事情で、新しい場所での生活を始める人が増えます。このため、その直前の2月3月は多くの人が住まいを探すため、マンション価格が上昇傾向になります。

多くの人が移動する時期は、それだけ需要も高まるため、相場より価格が高くても売れる可能性があるでしょう。

2-3. 築年数が10年、20年を超える前

マンション特有の事情として、築10年くらいのタイミングで修繕積立金が値上がるということがあります。

修繕積立金はマンションを買う際、「毎月かかる固定費」として、購入検討要素の1つになります。このため修繕積立金が値上がりする前のほうが、良い評価で売れやすいのです。

また、築年数が古くなるほど価格が下がっていくため、10年や20年という区切りを超えるかどうかもポイントになりますよ。

2-4. 大規模修繕のあと

大規模修繕直後は、マンションの共用部がきれいになり、マンションの価値が上がります。

また、大規模修繕中は足場によって窓がふさがれたり、工事の騒音がしたりするなど住み心地が下がりますが、直後であれば当面はその心配もありません。

さらに大規模修繕を行うには全世帯の合意が必要なので、意思決定だけでも手間や時間がかかります。そうした心配がしばらなくないということも、査定価格のプラスポイントとなるでしょう。

3. マンションを「高く」売る4つのポイント

マンションを売る際、できるだけ高い値段で売りたいですよね。ここではマンションを高く売るための4つのポイントをご紹介します。

3-1. 売却期間にゆとりを持つ

マンションを売る場合、焦って安く売ってしまわないよう売却期間にゆとりを持つことが大切です。

たとえば住み替えで新居への引っ越し日程が決まっている場合、住宅ローンや固定資産税、維持費などが新居分と2重にならないよう、「多少値下がりしても早く売りたい」という心理が働くものです。

焦って安く売ってしまわないためには売却期間にゆとりを持ち、始めに売却の目的と「いつまでに、最低いくら以上で売りたいか」という期間と最低金額を決めておくとよいですよ。

3-2. 売り出し価格を高めに設定する

家の売却では、売り出し価格から値引き交渉されることがよくあります。そのため、あらかじめ価格を高めに設定しておくことをおすすめします。
一般的には、査定価格の5~8%くらい高く設定するとよいでしょう。

ただし、希望価格が4,000万円くらいの場合は、4,000万円ではなく3,990万円にするのがおすすめです。その理由は、購入希望者が物件情報サイトを使用してマンションを探している場合、「4,000万円台」だけでなく「3,000万円台」の条件で検索されたときにも表示されるため、より多くの購入希望者に物件情報を知ってもらえるからです。

3-3. 瑕疵担保保険を付ける

瑕疵担保保険が付いている物件は「安心」という付加価値が付くため、同条件の瑕疵担保保険が付いていない物件より高く売れる可能性があります。

痂疲担保保険とは、中古住宅を売却したあとに万が一、瑕疵が見つかった場合に補修費用を保障してくれる保険です。

瑕疵担保保険は買主の安心を保障するだけでなく、売主も瑕疵担保責任から守ってくれます。瑕疵担保責任について詳しくは、以下の記事でご紹介しています。売主にとっても重要なことなので、ぜひ読んでみてくださいね。

瑕疵担保責任より契約不適合責任の違い|民法改正で売主の注意点は?

3-4. 複数の不動産会社の査定を比較する

マンションを高く売るうえで重要になるのが、マンションの査定を複数の不動産売却に出してもらい、比較することです。

マンションの査定価格は、依頼する不動産会社によって差があります。複数社に査定を依頼することで、自分のマンションを高く評価してくれる不動産会社を見つけることができますよ。

ただし、相場より高過ぎる価格だとなかなか買い手がつかない可能性も。複数社の査定価格を比較して、適正な価格を付けることが大切ですよ。


複数社に査定を依頼するなら一括査定サービス「HOME4U」がおすすめ。サイトに売りたいマンションの条件を入力するだけで、あなたのマンション売却に適した不動産会社を数社へ、一度に査定依頼ができますよ。

なお、不動産会社の仲介手数料には上限があるので、それ以上取られることはありません。不動産会社の仲介手数料やマンションを売る際にかかる費用については以下の記事をご覧ください。

マンション売却の手数料の相場は?費用を抑える特例制度も解説

4. マンションを「早く」売る6つのポイント

ここでは、少しでも早くマンションを売るためにできることをご紹介します。また、なかなか売れずに困ってしまったときの対処法もお伝えしていきますよ。

4-1. 住宅ローンの残債や権利証・登記を確認しておく

マンションを売る前に住宅ローンの残債と権利証、登記が誰になっているかを確認しておかないと、売却がスムーズに進められないことがあります。必ず早めに確認しておきましょう。

それぞれの場合の注意点をご紹介します。

住宅ローン
不動産会社に査定を依頼する前に住宅ローンの残債がどのくらいあるのかが分かっていると、売却方法や価格設定が決められるので、スムーズな売却活動につながります。
住宅ローンの残債がある場合、売却したお金で完済できないと通常の方法による売却ができません。住宅ローンが残っているマンションの売却については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてくださいね。
マンション売却時に住宅ローンが残っている場合の対処法
権利証
マンションの権利証(登記済証)、または登記識別情報通知書がない場合には、権利を証明する制度が用意されていますが、その手続きには時間がかかるため少しでも早く確認しておく必要があります。
権利を証明できるものはマンションを売る際に絶対必要になるので、マンション売却を考えたらすぐに探しておきましょう。
“登記済証と登記識別情報通知書の違い”

マンションの権利を証明するものとして、2005年(平成17年)の不動産登記法の改正前は「登記済証」、以降は「登記識別情報通知書」が認められています。2005年以降も「登記済証」は有効です。

お家のいろは コラム
“万が一、権利を証明するものがない場合の対処法”

(1)資格者代理人による本人確認情報制度
弁護士や司法書士に身分証明書を持って面談してもらい、権利を証明できる法的書類を作成して法務局に登記してもらう方法です。依頼には専門家報酬が発生します。
(2)事前通知制度
登記申請後に法務局から送られてくる「事前通知」をもとに、2週間以内にマンション所有者本人が「事前通知に基づく申出書」を法務局に提出する方法です。
引渡し前に売主が登記申請を行い、事前通知を受け取っておく必要があります。また、事前通知に基づく申出書の提出は、引渡と同日に行う必要があります。
(3)公証人による本人確認認証制度
引渡・決済日の前に売主が公証人役場で公証人と面談し、売主が不動産の所有者であることを公証人に認証してもらう方法です。
所有権移転登記自体は通常のマンション売却と同じく、引き渡し当日で大丈夫ですが、事前に公証人役場で面談が必要になります。

4-2. 必要書類を早めに集めておく

権利証以外にも、売却に必要な書類を早めに揃えておくことは、早くマンションを売ることにつながります。

必要書類は複数あり、もらう場所もさまざまです。ここではマンションを売る際に必要になる主な書類を確認しておきましょう。

書類の名称 ポイント・注意点
身分証明書 共有名義になっている場合は全員分
印鑑登録証明書
および実印
発行してから3カ月以内のもの。共有名義になっている場合は全員分
固定資産税証明書 最新のもの。毎年春ごろに税務署から送付
口座情報のわかるもの 売買代金の振込先にする口座
マンションの管理規約 不動産会社に見せるもの。また、マンションの管理費や修繕積立金額がわかるものも必要
ローン残高証明書 残債額がわかるもの

このほかにも、マンションを購入したときの売買契約書重要事項説明書パンフレットもあれば用意しておくとよいですよ。

4-3. 物件により「買取」も検討する

築年数が古かったり立地条件があまりよくなかったりなど、売れにくい条件のマンションを早く売りたい場合は、不動産会社に「仲介」ではなく「買取」してもらうことで、すぐに売却することが可能です。

仲介と売却の大きな違いは「誰が直接の買主か」です。

仲介の相関図

買取の相関図

図のように、仲介は間に不動産会社が入って買主を探すため、時間がかかります。一方、買取は不動産会社が買主としてすぐに物件を購入してくれます。不動産会社は買取後に、実際の住居人を探します。

ただし、買取の場合、相場の2~3割程度安い価格での売却になります。住宅ローンが残っている方や新居の購入代金にマンションを売ったお金を充てたい方は、買い取り価格がいくらになるかを確認し、よく検討してくださいね。

4-4. ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションとは住宅診断のことです。ホームインスペクションを行っておくと、買主が家の状態を納得したうえで家を購入できるため、価格交渉やトラブルが少なく、スムーズに売買契約が進みやすくなります。

不動産会社は売主にも買主に対しても、ホームインスペクションについて説明する義務があります。このため、ホームインスペクションを行っていないと売れにくくなったり、確認や交渉で売買契約の話が進まなくなったりする可能性があります。費用はかかりますが検討してみるとよいでしょう。

4-5. なかなか売れないときは価格を見直す

マンションを売りに出したものの、なかなか買い手が見つからない場合、価格を見直すことで早く売れることがあります。

価格が周辺相場と比較して高すぎると、購入希望者はほかの物件に流れている可能性があります。

逆に、周辺相場と比べてあまりにも安過ぎる場合も、買い手が「この物件には何か大きな問題があるのかもしれない」と思い、候補から外している可能性もあるでしょう。


売れないときは不動産会社も見直す

物件がなかなか売れないときは不動産会社に相談し、アドバイスをもらいましょう。それでも状況が変わらない場合は、ほかの不動産会社に変更することを検討してみてもよいかもしれません。ただし、仲介契約(媒介契約)には期限がある場合もあるので、不動産会社とどんな契約を結んでいるか確認してくださいね。

不動産会社との仲介契約については5章で詳しくご紹介しています。

4-6. 住み替えの場合は「買い先行」にする

住み替えをできるだけスムーズに早く済ませたい方は、新居の購入よりも、今のマンションの売却を先に始める「買い先行」がおすすめです。

特に、今のマンションを売ったお金で新しい住まいの購入を検討している人は、先に売却金額を分かったうえで新居の購入計画を立てたほうが、住み替えがスムーズに進むでしょう。

5. マンションを売るときの流れ

マンションを売るときは、以下のようなステップです。

マンションを売る流れ

ここからは、それぞれについて解説していきますね。

5-1. 相場を調べて査定を依頼する

まずは、マンションがいくらで売れるのか、不動産会社に査定を依頼します。

5-1-1. 大まかや目安を知るには「机上査定」

一括査定サービス「HOME4U」に情報を入力して行くと、「机上査定」または「訪問査定」を選ぶところが出てきます。

「<b>机上査定</b>」または「<b>訪問査定</b>」を選ぶ

大まかや目安を知るには、このうち「机上査定」を利用します。

机上査定とは、不動産会社の実績や類似物件の傾向から「おおよそこのくらいで売れる」という売却価格の目安が分かるサービスです。

ネットにいくつかの情報を入れるだけなので、とても手軽な方法です。一度に複数の不動産会社の査定結果が出るので、比較してからさらに「訪問査定」を依頼するのに役立ちます。

5-1-2. 物件の状態を加味した価格を知るには「訪問査定」

机上査定はあくまでも簡易的な目安です。訪問査定を行い、実際の物件を見て査定してもらうことで、より具体的な査定額が分かります

条件のみの査定では安いと感じた査定価格も、訪問査定では上がることがありますよ。特に築年数が浅かったり、物件を大切にしながらきれいに住んでいたりする場合には、机上査定よりもプラスの評価がつく可能性があるでしょう

マンションをできるだけ高く早く売りたい人は、早めに訪問査定を行い、売却の計画を立てることをおすすめします。


不動産会社の訪問による査定は、実際の間取り、設備、方角、採光などの確認がメインなので、特別なハウスクリーニングをしておく必要はありません。
ご親族やご近所さんが遊びに来るときと同じ程度に片付いていれば良いので、気軽に申し込んでください。

5-2. 不動産会社を決め、契約や価格を決定する

複数社に訪問査定をしてもらったら、仲介を依頼する不動産会社を選び、契約を結びましょう。売買契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

契約名 売主の契約条件 不動産会社の義務
一般媒介契約 複数社と同時に契約できます。 契約期限はなく、不動産会社の「レインズ」※への登録期限、販売状況の報告は任意です(依頼は可能)。
専任媒介契約 1社のみと契約します。自分で買主を見つけて売ることができます。 契約期限は3か月。契約後7日以内にレインズに登録。2週に1度の販売状況の報告義務があります。
専属専任媒介契約 1社のみと契約します。自分で買主を見つけて売ることはできません。 契約期限は3か月。契約後5日以内にレインズに登録。1週に1度の販売状況の報告義務があります。

※レインズとは、不動産流通機構が運営する全国不動産取引情報検索サイトです。不動産会社などプロがこの情報を閲覧することができます。

5-3. 販売活動・内覧を行う

不動産会社と契約できたら、販売活動が始まります。不動産会社は自社の店舗に来るお客さんや近隣エリアへのチラシの配布、ホームページなどで物件情報を流します。

またレインズに登録していると、全国の不動産会社でこの物件の情報を閲覧できるため、遠方の人にもマンションの情報を届けることができます。

売主は購入希望者が部屋の内覧を希望した場合、準備・対応します。金額が大きな取引になるため、売主の印象も大切ですよ。

事前準備としては清掃やハウスクリーニングを行い、部屋全体をきれいにしておくと印象がよく、買い手が付きやすくなります。設備が故障していたり、内装が剥げていたりする場合は修繕を行っておくと安心です。

なお、リフォームの必要はありません。詳しくは下記の記事でご確認ください。

5-4. 売買契約を結び、引っ越す

買主が見つかったら売買契約を結び、手付金購入申込書を受け取ります。購入申込書には、買主の情報や売買価格、引き渡しスケジュール、住宅ローンの予定などが記載されています。不動産会社を通じてそれぞれの希望の調整を行っていきます。

また、物件の引き渡し日までに引っ越しをしておきましょう。引っ越し会社を利用する場合は、複数社に見積もりを出してもらい、最適な引っ越し会社を選んで依頼します。

5-5. 決済して引き渡す

引き渡し日に残りの売却価格を受け取ります。固定資産税を売主と買主で分担する場合は、その精算も行いましょう。

また、売却価格から不動産会社に契約成立の成功報酬として仲介手数料を支払います。

仲介手数料には上限価格は以下のように決まっています。

  • 販売価格の200万円以下までは取引額の5%
  • 販売価格の200万円~400万円以下までは取引額の4%
  • 販売価格の400万円超の部分は取引額の3%

それぞれの金額を計算し、それぞれ出した金額を合計したものが上限です。

引き渡し時点で住宅ローンが残っている場合は完済し、家に付いている抵当権(金融機関が住宅ローンの担保として付けているマンションを売却できる権利)を抹消して、マンションの所有権移転登記を行います。

所有権移転登記は、マンションの所有権が移動したことを法務局に申請するものです。自分でも行えますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

5-6. 確定申告する

マンションを売ったら、翌年に確定申告を行います。マンションを売って利益が出た場合は、譲渡所得とみなされ課税されますが、控除申請をすることで、税金を減らしたり非課税にしたりすることができますよ。

詳しくは以下の記事を参考にしてくださいね。大きな金額になりますので、必ず使える節税制度はぜひ活用しましょう。

まとめ

今回は、マンションを売るのに一番良いタイミングや、高く早く売るコツ、マンション売却の流れをご紹介しました。

この記事を参考に、ぜひできるだけ良い価格で、早い売却を成功させてくださいね

この記事のポイント まとめ

2022年はマンションを売るのに良いタイミング?

マンションを売るなら今が一番良いタイミングです。人気エリアは売り時が継続。郊外も今が人気ですが今後は変動の可能性があります。

詳しくは「1.2022年はマンションを売るべきタイミング」をご覧ください。

マンションを「高く」売るには?

マンションを高く売るためには、以下の4つのポイントを押さえておくと良いでしょう。

  • 売却期間にゆとりを持つ
  • 売り出し価格を高めに設定する
  • 瑕疵担保保険を付ける
  • 複数の不動産会社の査定を比較する

詳しくは「3. マンションを「高く」売る4つのポイント」をご覧ください。

マンションを「早く」売るには?

マンションを早く売るためには、以下の6つのポイントが大切になります。

  • 住宅ローンの残債や権利証・登記を確認しておく
  • 必要書類を早めに集めておく
  • 物件により「買取」も検討する
  • ホームインスペクションを行う
  • なかなか売れないときは価格を見直す
  • 住み替えの場合は「買い先行」にする

詳しくは「4. マンションを「早く」売る6つのポイント」をご覧ください。

マンションを売るときの流れは?

マンション売却の流れは、以下の6つに沿って進めていきましょう。

  1. 相場を調べて査定を依頼する
  2. 不動産会社を決め、契約や価格を決定する
  3. 販売活動・内覧を行う
  4. 売買契約を結び、引っ越す
  5. 決済して引き渡す
  6. 確定申告する

詳しくは「5. マンションを売るときの流れ」をご覧ください。

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