マンションを売るなら、できるだけ高く売りたいものですよね。

この記事では、マンションを高く売るコツや、売り時、売却の流れをわかりやすくご紹介します。
売却の手順や注意点もお伝えするので、最後までお読みいただくと、損しないマンション売却の方法がわかります。

「相場より高くマンションを売りたい」「絶好のタイミングで売り出したい」と考えている方は、ぜひ参考にしてください。

1.マンションを相場より高く売る10のコツ

マンションを高く売ろうと工夫することは、早く売ることにもつながる場合があります。
例えば、適切な不動産会社選びや内覧への対策をしておけば、売却金額アップはもちろん、購入希望者の募集効率や成約の速さにつながります。

以下では、マンションを高く、それでいて早く売るための10のコツについて解説いたします。

1-1.相場を事前に調べて適正価格を知っておく

マンションの売却価値は不動産会社の査定を受けることで、およそ判断できます。
ただ、売主が事前に、ある程度の売却相場を知っておくことも重要です。

売却相場は、『査定額を比較する際の基準』『適切な売り出し価格を決める基準』として活用できるためです。

売却相場は、国土交通省の不動産情報ライブラリで簡単に調べられます。
不動産情報ライブラリでは、過去の売買取引事例を検索できるので、売りたいマンションの条件にできる限り近い事例から、売却相場を判断できます。

1-1-1.査定額を比較する際の基準

不動産の最終的な売却金額は、「この価格で買ってもいい」という買い手が現れて、初めて確定します。
不動産には定価がなく、査定額は「およそこのくらいで売れるだろう」という指標でしかないのです。

そのため、査定をする不動産会社や担当者により、査定額が大きく異なることがよくあります。

複数の査定結果から、信頼できるであろう査定額を選ぶためには、売却相場という基準が必要です。
売却相場より著しく金額が乖離している査定額に対しては、なぜこのような価格になったのか根拠を聞くようにしましょう。

1-1-2.適切な売り出し価格を決める基準

マンション売却では、必ずしも査定額通りに売れるとは限りません。
査定額はあくまで参考価格で、実際の売り出し価格を決めるのは売主本人です。

売却相場は、売り出し価格を決める際の参考になります。

買い手は、ネットで様々な物件情報を見ているため、自然と相場感を持っています。
そのため基本的には、売却相場より高い売り出し価格なら売却は長期化しやすく、反対に売却相場より低い売り出し価格なら早く売れる可能性が高まります。

1-2.複数社の査定を比較して適切な価値を知る

「近くの不動産会社」や「大手の不動産会社」の一社だけに査定を依頼し、そのまま売却を進める方もいます。
ただ、売却金額で後悔したくない方は、必ず複数社の査定を比較しましょう。

査定額は、不動産会社ごとに大きく異なり、その額が300万円以上開くことも少なくありません。

査定額が高ければいいわけでもありませんが、物件の可能性を知るため、また適正な査定額を判断するためにも比較は重要です。

1-2-1.少なくとも3社以上を比較する

少なくとも、3社以上は比較することをおすすめします。高い査定額と安い査定額の違いが分かるためです。

複数の査定を受けるには、査定日の調整も含め、多くの時間がかかります。
「〇カ月後には売却しないといけない」など、売却に期限がある方は、査定に時間を使いすぎるわけにもいかないので、3社の比較にとどめましょう。

1-2-2.査定依頼は不動産一括査定サービスを活用する

不動産一括査定サービスは、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができるサービスです。
一社一社それぞれに問い合わせをしていると、必要情報の提出などで多くの時間が取られてしまいますが、不動産一括査定サービスなら3分程で査定依頼が完了します。

時間効率の面以外にも、不動産会社と対面する前に査定依頼ができる点でもおすすめです。
複数社への査定依頼の前にも関わらず、不動産の営業担当者と会ってしまうと、「そのまま契約してしまってもいいかな」と考えを変えてしまう可能性があるためです。

不動産一括査定サービスを使いたい方は、NTTデータグループが運営する不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）をご活用ください。
22年の運営実績を誇るHOME4Uは、常に提携不動産会社を厳選し続け、今では2,500を超える優良不動産会社と提携を交わしています。
一度の入力で最大6社に査定依頼ができるので、よりスムーズに信頼できる不動産会社を見つけられます。

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1-3.不動産会社選びのポイントを把握しておく

査定の比較は、査定額はもちろん、不動産会社を選ぶ上でも重要になります。

不動産会社を選ぶ際は、事前に不動産会社選びのポイントを知っておきましょう。
事前にポイントを知っておくことで、査定時にそれらを見抜く目線と、適切な質問を考えられるようになります。

以下では、不動産会社選びに必要な3つのポイントを紹介します。

1-3-1.マンション売却が得意か

不動産会社にも、得意不得意があります。
「売買における仲介が強いか、不動産賃貸業が強いか」といった業種と、「マンションの仲介実績が豊富か、それとも戸建ての仲介の方が多いのか」といった物件種別などに対する各社の注力の違いです。

マンションを売却するなら、売買仲介業に強く、マンション売却の実績が豊富な不動産会社を探すべきと言えます。

不動産会社の得意不得意は、店舗のホームページや店頭広告などから判断できます。
中古物件の売却についての文言や広告が多ければ、仲介業務に特化した店舗であると分かります。
また、どのような物件の広告が多いかで、主に取り扱っているな物件種別を判断できます。

1-3-2.売却するエリアに精通しているか

不動産会社が、どんなエリアに精通しているかも重要です。
例えば地方のマンションを売りたいのに、都市部の売買に強い不動産会社、あるいはその店舗に相談してしまうと、好条件での売却も難しくなります。

具体的に、売りたい物件周辺のエリアについての情報力があり、同エリアでの売買実績を豊富に持っている店舗は、適していると言えます。

査定時に、周辺地域における近況や、同地域での売買実績について質問してみましょう。

1-3-3.担当者が真摯に向き合ってくれているか

担当者が、売主に真摯に向き合ってくれているかどうかも重要です。

マンション売却が初めての方は特に疑問や不安が多いですし、売却に対する希望も持っているはずです。
売主の質問や要望に、誠心誠意で応えてくれる担当者は信頼にあたいしますし、この後長く続く売却活動での心強いパートナーとなるはずです。

当然ですが、不動産会社も自社の利益のために業務をしています。

自社利益を優先し過ぎるあまり、売主を軽んじるような不動産会社や担当者とは契約をしないように注意しましょう。

1-4.値下げを考慮した高めの価格設定で売り出す

マンションの売却では、値下げ交渉がよく行われます。
値下げにおいて高く売るための選択肢は、以下2つです。

前者の場合は、値下げを断った購入希望者が購入をあきらめた場合、他の希望者を待つ必要があるため、売却期間が長くなります。
後者の場合は、より確実に売却につながるとともに、安い金額で売ってしまうこともありません。

ただし、売り出し価格が相場よりも高いほど、購入希望者が見つかるまでの時間が長くなる傾向にあります。
値下げを考慮して高めの価格で売り出すことはおすすめですが、節度がないと売却期間の長期化を招くので注意しましょう。

目安として、売却相場の5~10％を上限の上乗せ価格を考えましょう。
買い手も5~10％であれば、値下げできるかもしれないと考えていることが多いためです。

相場より少し高い物件でも、購入希望者が値下げを前提として選んでいれば、十分候補にあがりますし、実際に値下げが成功した時はお得に感じられ、購入意思も固まるでしょう。

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1-5.売却前のクリーニングやリフォームは相談して決める

売却価格を高める手段として、ハウスクリーニングやリフォームを検討される方は多くいらっしゃいます。
ただし、こうした費用のかかるサービスを利用する際は、信頼できる不動産会社に相談してから行いましょう。

特にリフォームは独断で行ってはいけません。
多くの、購入希望者にとっては「リフォーム済みの高い物件」より「安く買えて、自由にリフォームできる物件」の方がメリットが大きいためです。

物件周辺のエリア事情に精通した不動産会社であれば、どのように売り出した方が、結果的に手残りが大きいかを予想できます。
ハウスクリーニングにおいても、実施しているからと言って査定額が高まるわけではありません。
査定を行い、不動産会社を選んだ後に検討しても全く遅くないのです。

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1-6.「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」で不動産会社と密に連絡を取る

不動産会社に売却を依頼するためには、その不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には種類があり、複数社と同時契約ができる「一般媒介契約」と、一社とだけ結べる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。

マンション売却では、基本的に「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」をおすすめしています。

一般媒介契約は、複数社と契約できるため、不動産会社選びを失敗リスクがありません。
一方で、契約している複数社のうち、仲介手数料（売買仲介における不動産会社の収入源）を請求できるのは、売買契約を締結させた一社のみになります。
ほとんどの不動産会社にとって、売却活動をしてもタダ働きで終わってしまう可能性が高いため、熱心なサポートを受けにくくなります。

その点、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で契約した不動産会社は、契約をしても売買契約まで至らないと仲介手数料を請求できないため、売却を成功させることに意義が生まれます。
契約期間は3カ月のため、できる限り3カ月以内に売却しようと、熱心なサポートが期待できます。

ただし、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を選ぶ場合、前提として『信頼できる不動産会社』である必要があります。
万が一や悪質な不動産会社や、実力のない不動産会社と契約してしまうと、売却期間や最終的な売却金額に悪い影響が出てしまいます。
必ず複数社を比較して、信頼できる不動産会社を選びましょう。

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1-7.内覧に備えた掃除と対応準備をする

内覧は、購入希望者が購入を決断をするために重要です。
できるだけ印象を高めるために、内覧前の掃除や、内覧に向けた準備を徹底しましょう。

1-7-1.物の整理や断捨離、水回りの掃除を重点的に

内覧日までに、できるだけ物の整理を行っておきましょう。
引っ越しを円滑にする目的も併せて、できる限りの整理・断捨離をしておき、部屋を広く、清潔に見せましょう。

また、水回りの汚さは印象に残りやすいので、重点的に掃除をしておくことをおすすめします。
ハウスクリーニング実施済みの場合でも、内覧日前は掃除を行いましょう。

1-7-2.当日に備えてアピールポイントを用意しておく

内覧は、売主が必ずしも同席する必要はありません。
ただ、売主が直接対応することで、物件の魅力をより伝えられます。

内覧当日までに、物件のアピールポイントをまとめておくと、購入希望者の質問への適切な回答や、雑談中の自然なアピールができるようになるでしょう。

ただし、押し売りは厳禁です。

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1-8.売却益が大きいなら3,000万円特別控除を活用する

不動産の売却益には、以下の税率の譲渡所得税（所得税と住民税）がかかります。

3,000万円特別控除は、自宅の売却で使える特例で、売却益（譲渡所得）を最大3,000万円まで非課税にできます。
特例を利用するには、確定申告での申請が必要です。
売却の翌年2月16日～3月15日の間に、確定申告を行いましょう。

ただし、3,000万円特別控除は、住宅ローン控除と併用できないので注意しましょう。
新居を購入する方は、売却益の大きさに応じて特例を利用するかを判断しましょう。

参考：国税庁. “No.3302 マイホーム売ったときの特例”

【3,000万円特別控除】マイホーム売却で使える特例の詳しい要件や申請方法

家を売る時に生じた利益（譲渡所得）にかかる譲渡所得税は、最大39.63%

1-9.売却損が出ても確定申告で損益通算をする

マンションを売却し、売却損が出た場合は、翌年の確定申告の義務はありません。
ただ、確定申告をすることで、損益通算と繰越控除の特例を適用できます。

損益通算の特例は、マンションの売却損分を、他の所得から控除できる特例であり、結果的に支払う税金を減らせます。

繰越控除の特例は、損益通算しきれなかった分の売却損を、最大3年間にわたって繰越できる特例です。

参考：国税庁. “No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合”

【図解】「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例とは？適用条件を紹介

住宅ローンの支払いが厳しい、実家に帰らなければならないなどの理由で、マ

1-10.特別な事情がない限り『買取』は選ばない

マンションの売却方法には2通りあり、不動産会社を通して第三者に売却する方法を『仲介』、不動産会社に直接買取してもらう方法を『買取』といいます。

マンションの買取では、購入希望者を見つける手間が省けるため、最短1週間で現金化まで行うことも可能です。
不動産会社が間に入る仲介とは違い、仲介手数料がかからない点も大きなメリットです。
また、不動産会社が買取後、修繕・改修を行うため、ハウスクリーニングや物件の品質を保証するホームインスペクション等も行う必要がありません。

多くのメリットがある買取ですが、「早く売らなければいけない事情」がない方は、仲介をおすすめします。

1-10-1.買取の価格は仲介の7割

買取は、再販事業を行う不動産会社にとっての仕入れの場です。
そのため、市場価格よりも安く取引されます。

仲介での売却金額を100とした場合、買取での売却金額は70程が目安になります。

例えば、3,000万円のマンションの場合は、買取価格は2,700万円程です。
3,000万円のマンションを仲介で売却した場合、仲介手数料額は1,056,000円以下なので、ほとんどの場合で仲介の方が手残りが大きくなるでしょう。

1-10-2.買取保証のせいで売れない場合がある

仲介で売り出し、一定期間売れなかった場合に、不動産会社が買取することを約束しておく『買取保証』というサービスがあります。
どうしても期間内に売却したい方にとっては、ぜひ活用したいサービスです。

ただ、不誠実な不動産会社と買取保証を契約してしまうと、そのせいで仲介で売却できなくなる可能性があります。

買取再販事業を行う不動産会社は、常に「いい不動産を安く買いたい」と考えています。
悪質な不動産会社は、買取保証を約束した物件を仲介期間中にあえて売らないようにする（広告の制限や、囲い込みを行うなど）ことで、買取へ持ち込むことができます。

売却に急いでいる方でなければ、不用意に買取保証を付ける必要はありません。
先ずは仲介に専念して、どうしても売れない場合に買取を検討しましょう。

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2. マンションを高く売る6つの最適なタイミング

前章ではマンションを高く売るポイントをお伝えしました。
ここからは、より高くマンションを売るタイミングについて詳しくご紹介します。

マンションを高く売るためには、以下の6つに該当するタイミングを狙いましょう。

1. マンション価格が高騰している2024年
2. 「3月」「9月」を狙う
3. 築年数が10年、20年を超える前
4. 同じマンションで競合が出ていないタイミング
5. 住み替えは「売り先行」がおすすめ
6. 大規模修繕のあと

ひとつずつご説明します。

2-1. マンション価格高騰の時期

マンションを相場より高く売るには、マンション価格が上昇しているタイミングで売却することも重要です。

以下は、国土交通省の発表している不動産価格指数で、2010年の価格を100とした場合の相対的な価格推移を表しています。
2024年現在、マンション価格（黄緑線）が急騰していることが分かります。

意外にも、コロナ禍真っ只中である2020年半ばから2022年半ばまでが最も価格を伸ばしており、現在は少しなだらかな上昇となっています。
コロナ禍での急騰の背景としては、低金利状態の継続、リモートワークによる住み替え需要の増加、円安、建築資材や人件費の高騰など様々な要因が考えられます。

2024年5月時点では、依然としてマンション価格が上昇していますが、今後下落に転じていく可能性も考えられます。

マンション価格を下落させうる大きな要因の一つが、住宅ローン金利の上昇です。
これまでマイナス金利政策を推し進めてきた日銀ですが、2024年3月に解除し、7月には短期金利の利上げを発表しました。
これに応じて、大手金融機関を中心に住宅ローン変動金利の上昇気配が強まっています。

住宅ローン金利が高まれば、基本的に不動産購入の需要も落ち込みます。
これまでは海外諸国との金利差が大きかったこともあり、海外投資家の売買も盛んでしたが、同時に落ち込んでいく可能性があります。

金利上昇の負担を上回る賃金上昇が起これば、必ずしも「需要が落ち込みマンション価格が下がる」とは言えませんが、価格下落の要因には十分なりえます。

ただし、金利が急激に上昇することは考えにくく、マンション価格も同様に急落していく可能性は低いでしょう。
少なくとも2024年現在は、マンション価格が非常に高い状況ですので、売却を行う絶好のタイミングとも考えられます。

2-2. 「3月」「9月」を狙う

マンションの購入は、「3月」と「9月」に需要が増加します。
転勤や就職、学校への入学で新生活を始める人が多くなる時期のため、相場より高く売る絶好のタイミングです。
反対に、「3月」「9月」を逃すと、買い手がなかなか見つからないこともあるので注意しましょう。

2-3. 築年数が10年、20年を超える前

マンション特有の事情として、築10年くらいのタイミングで修繕積立金が値上がるということがあります。

修繕積立金はマンションを買う際、「毎月かかる固定費」として、購入検討要素の1つになります。このため修繕積立金が値上がりする前のほうが、良い評価で売れやすいのです。

また、築年数が古くなるほど価格が下がっていくため、10年や20年という区切りを超えるかどうかもポイントになりますよ。

2-4. 同じマンションで競合が出ていないタイミング

同じマンションや近隣で、似た条件の物件が売り出されていないタイミングで販売を開始するのがおすすめです。
類似物件が近くで売られていると比較検討されるため、マンション価格は下がります。

高く売るためには、付近に競合物件が存在しないかどうかを確認してから売り出すようにしましょう。

2-5. 住み替えは「売り先行」がおすすめ

住み替えの場合は、新居の購入よりも、今のマンションを先に売る「売り先行」がおすすめです。
先に新居を買ってしまうと、転居の手続きで忙しくなり、販売活動に集中できなくなるおそれがあります。

今のマンションを売ったお金で新居の購入計画を立てられるメリットもあるので、タイミングを「売り先行」にしたほうが住み替えはスムーズに進むでしょう。

2-6. 大規模修繕のあと

大規模修繕直後は、マンションの共用部がきれいになり、マンションの価値が上がります。

また、大規模修繕中は足場によって窓がふさがれたり、工事の騒音がしたりするなど住み心地が下がりますが、直後であれば当面はその心配もありません。

さらに大規模修繕を行うには全世帯の合意が必要なので、意思決定だけでも手間や時間がかかります。そうした心配がしばらなくないということも、査定価格のプラスポイントとなるでしょう。

売却意思が固まっている方は、さっそく不動産会社への査定を始めていきましょう。
売却活動を始める3カ月前に動き出していると、不動産会社選びに焦らず、十分な準備をして売却を始められます。

複数社へ査定を依頼する際は不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）をご活用ください。
最短1分の簡単な入力で、最大6社の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。

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3.マンションを売る流れ

マンションの売却にかかる期間は、3～6カ月が目安となります。
「立地が良い」「築年数が浅い」など、人気の高い物件であれば、より早く売れる可能性もあります。

売却の全体像と、必要な基礎知識を知って、売却を始められるようになりましょう。

3-1.売却に向けた事前準備の開始

不動産会社に査定を依頼する前に、以下の準備をしていきましょう。

• 売却相場の確認
• 必要書類の収集
• 売却のお金の流れを知っておく

売却相場を確認しておくと、不動産会社の査定額を比較する際の基準になるほか、売り出し価格や値下げ価格の上限を考えるのに役立ちます。
高く早く売るためには「高く早く売ってくれる不動産会社」を見つける必要があるので、必ず売却相場を調べておきましょう。

マンションの売却相場と調べ方はいくつかありますが、国土交通省の不動産情報ライブラリで、過去の成約事例を複数検索してみるのがおすすめです。
立地や築年数などの条件が似た売却事例の平均を調べましょう。

マンション売却の必要書類は準備しておかなくても問題ありませんが、準備しておくことで査定の精度を高めたり、以降の手順をスムーズにしたりできます。

売却のお金の流れを知ることは、資金計画を立てるのに役立ちます。
マンションの売却は大きなお金が動く取引ですから、見通しを立てておくようにしましょう。

大まかに説明すると、『3-6.売買契約の締結』の時点で買主から手付金を貰い、売主は不動産会社へ仲介手数料の半金を支払います。
『3-7.マンションの引き渡し』では、買主から売却代金が支払われ、売主は再度不動産会社に仲介手数料の半金を支払います。

詳しくは『【マンション売却の流れ】2章：売却に向けた事前準備の開始』をご覧ください。

3-2.不動産会社に査定依頼

準備を済ませたら、あるいは準備と並行して不動産会社への査定依頼を進めて行きましょう。
本記事では複数社の査定比較を推奨していますので、複数社へまとめて査定依頼ができる不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）などを利用して、効率的に査定依頼を済ませましょう。

査定依頼の前には、どの査定を受けるかをはっきりしておきましょう。

まず、不動産会社の行う査定には『机上査定』と『訪問査定』の2種類があります。

机上査定は、売却事例などのデータを参考に計算する簡易的な査定方法です。
訪問査定は、机上査定で得られる結果と、訪問調査で得られる情報を合わせて計算する、精度の高い査定方法です。

比較したい不動産会社があまりに多い場合は、机上査定で各社の見解を知り、選別の材料にしましょう。
最終的には、担当者の対応の質や相性も比較するべきですので、必ず訪問査定で比較するようにしましょう。

詳しくは『【マンション売却の流れ】3章：不動産会社に査定依頼』や、下の記事をご覧ください。

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3-3.付帯設備表・告知書の作成

売却を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社との契約の前に、『付帯設備表』と『告知書』の作成が必要です。

付帯設備表は、マンションに付帯する設備の有無と状態を記載する書類です。
例えば、換気扇や給湯器などの有無と、不具合がある場合はその状態を詳細に記載します。

告知書（物件状況等報告書）は、不動産の瑕疵（欠陥や不具合など）について詳しく記載する書類です。
例えば、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどがあれば、その状態について記載します。

詳しくは『【マンション売却の流れ】４章：付帯設備表等の作成』をご覧ください。

マンション売却の必要書類一覧！今用意すべき書類と取得方法がすぐ分かる

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3-4.媒介契約の締結

不動産会社に売却の仲介を依頼するための契約を媒介契約と言います。

媒介契約には以下3つの種類があり、物件や自分の要望に応じて適切な媒介契約を結ぶ必要があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

大きな違いとしては、一般媒介契約のみ複数の不動産会社媒介契約が結べますが、他は一社とのみ結ぶ契約になります。
また専属専任媒介契約だけ、自己発見取引（売主が自身で買主を発見し取引すること）が禁止されます。

このため、『一般媒介契約 ＞ 専任媒介契約 ＞ 専属専任媒介契約』の順で、売主側の制約が強くなるといえます。
制約が強い契約ほど、不動産会社にとっても業務に関する様々な義務が伴うため、より積極的な売却活動を期待できます。

詳しくは『【マンション売却の流れ】5章：媒介契約の締結』をご覧ください。

3-5.マンションの売り出し開始

マンションの売り出しを開始すると、不動産会社は購入希望者の募集を始めます。

次第に、不動産会社を通して内覧の予約が入るでしょう。
内覧前にはできる限り清掃を行い、スリッパを用意したり香りを整えたりするなど、印象を高めるための準備をしましょう。

購入希望者が購入を決断すると、買付証明書が提出されます。
買付証明書には、購入希望価格などが記載されているため、値引き交渉のきっかけとなります。

事前に許容できる値引き額を決めておくと、交渉の度に慌てずにすむでしょう。

詳しくは『【マンション売却の流れ】6章：マンションの売り出し開始』をご覧ください。

3-6.売買契約の締結

中古マンションの売却では、売主側の仲介不動産会社の事務所で売買契約を結ぶのが一般的です。

売買契約書を読み合わせ、双方の署名・捺印が完了すれば無事、売買契約締結です。

売買契約を締結すると、買主から手付金が支払われます。
手付金の相場は、売却代金の5～10％ですが、厳密な定めはなく、売買契約で取り決めます。

売買契約後は、不動産会社に仲介手数料を支払います。
この時点では仲介手数料の半金を支払い、残りを引き渡し後に支払うのが一般的です。

詳しくは『【マンション売却の流れ】7章：売買契約の締結』をご覧ください。

3-7.マンションの引き渡し

売買契約時に定めた期日に、決済と引き渡しを行います。
多くの場合で、決済と引き渡しは同日中に行われます。

売主が住宅ローンを支払い中の場合は、買主の決済後に、住宅ローンの完済手続きと抵当権抹消手続きを行います。
抵当権抹消は自分でも行えますが、スムーズに済ませるため司法書士に依頼するのが一般的です。
この場合、司法書士報酬が発生します。

また決済後には、売主から買主へマンションの所有権移転登記が行われます。
所有権移転登記も司法書士が行いますが、それにかかる報酬は買主が負担するケースがほとんどです。

詳しくは『【マンション売却の流れ】8章：マンションの引き渡し』をご覧ください。

3-8.確定申告と納税

マンションを売却して利益（譲渡所得）が生じた場合は、確定申告の義務が生じます。
不動産の譲渡所得は分離課税であるため、普段年末調整を行っている給与所得者でも確定申告が必要になります。
翌年の確定申告期間（2月16日～3月15日）に申告を行いましょう。

一方で、売却損（譲渡損失）が発生した場合は、確定申告は任意になります。
ただし、節税ができる特例を適用するには確定申告による申請が必要になるため、いずれの場合でも確定申告をすることをおすすめします。

譲渡所得が生じると、譲渡所得税（譲渡所得にかかる所得税と住民税）が課税されます。
このうち所得税は確定申告期間中に納税し、住民税は確定申告後の６月ごろから徴収されます。

詳しくは『【マンション売却の流れ】9章：確定申告と納税』や、下の記事をご覧ください。

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4. マンションを売るときに損をしないための注意点

ここからは、マンションを売るときに損をしないために押さえておきたい注意点をお伝えします。

• 税金や仲介手数料がかかる
• 住宅ローンの残債や権利証・登記を確認しておく
• 必要書類を早めに集めておく
• 不動産会社とこまめなやりとりが必要
• 内覧の準備をしっかりする
• 買主がローン審査に通らないと売れない

詳しく見ていきましょう。

4-1. 税金や仲介手数料がかかる

マンションを売るときには、「税金」と「仲介手数料」がかかります。
それぞれ詳しくご紹介します。

マンション売却時の税金

マンション売却時にかかる税金は以下の3つです。

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得税

マンション売却時には、登録免許税の納税が必要です。
抵当権抹消登記により、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
マンションの登録免許税は、土地1,000円、建物1,000円で2,000円となるのが一般的です。

参考：「法務省法務局．”抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税”」

印紙税の納税も必要です。
マンションの売値によって印紙税は異なります。
印紙税は軽減税率の対象です。軽減税率適用後の税率は以下のようになります。

「国税庁．”不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置”．(参照2024-04-26)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

なお、印紙税の適用期間は、平成26年4月1日から令和9年3月31日までとなります。

参考：国税庁　「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の 印紙税の軽減措置の延長について

マンションの売却益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

参考：国税庁　譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

マンション売却時にかかる税金は、以下の記事で詳しく解説しています。

【不動産売却の費用・税金一覧】計算方法や各手数料も併せて解説

不動産を売却するときには、売却価格のおよそ4～6％が諸費用でかかるとされ

マンション売却時の仲介手数料

マンション売却時には、取引額に応じて以下の仲介手数料がかかります。

仲介手数料の上限額や計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売買の仲介手数料とは？上限額と計算方法も解説

不動産売買にかかる仲介手数料は、最も大きな費用となります。これから不動

4-2. 住宅ローンの残債や権利証・登記を確認しておく

マンションを売る前に住宅ローンの残債と権利証、登記が誰になっているかを確認しておかないと、売却がスムーズに進められないことがあります。必ず早めに確認しておきましょう。

それぞれの場合の注意点をご紹介します。

住宅ローン

不動産会社に査定を依頼する前に住宅ローンの残債がどのくらいあるのかが分かっていると、売却方法や価格設定が決められるので、スムーズな売却活動につながります。

住宅ローンの残債がある場合、売却したお金で完済できないと通常の方法による売却ができません。住宅ローンが残っているマンションの売却については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてくださいね。

権利証

マンションの権利証（登記済証）、または登記識別情報通知書がない場合には、権利を証明する制度が用意されていますが、その手続きには時間がかかるため少しでも早く確認しておく必要があります。
権利を証明できるものはマンションを売る際に絶対必要になるので、マンション売却を考えたらすぐに探しておきましょう。

“万が一、権利を証明するものがない場合の対処法”

（１）資格者代理人による本人確認情報制度

弁護士や司法書士に身分証明書を持って面談してもらい、権利を証明できる法的書類を作成して法務局に登記してもらう方法です。依頼には専門家報酬が発生します。

（２）事前通知制度

登記申請後に法務局から送られてくる「事前通知」をもとに、2週間以内にマンション所有者本人が「事前通知に基づく申出書」を法務局に提出する方法です。
引渡し前に売主が登記申請を行い、事前通知を受け取っておく必要があります。また、事前通知に基づく申出書の提出は、引渡と同日に行う必要があります。

（３）公証人による本人確認認証制度

引渡・決済日の前に売主が公証人役場で公証人と面談し、売主が不動産の所有者であることを公証人に認証してもらう方法です。
所有権移転登記自体は通常のマンション売却と同じく、引き渡し当日で大丈夫ですが、事前に公証人役場で面談が必要になります。

4-3. 必要書類を早めに集めておく

権利証以外にも、売却に必要な書類を早めに揃えておくことは、早くマンションを売ることにつながります。

必要書類は複数あり、もらう場所もさまざまです。ここではマンションを売る際に必要になる主な書類を確認しておきましょう。

このほかにも、マンションを購入したときの売買契約書や重要事項説明書、パンフレットもあれば用意しておくとよいですよ。

これを読めばバッチリ！不動産売却の必要書類と取り寄せ方

皆さんは不動産を売却した経験をお持ちでしょうか？ ほとんどの方が「No

4-4. 不動産会社とこまめなやりとりが必要

マンション売却を成功させるためには、不動産会社への連絡をこまめにするのが大切です。
不動産会社はいくつもの物件を同時に扱っているため、任せっきりだと、忘れられてしまうおそれがあります。

そのため、週に1度は不動産会社に進捗確認の連絡をしましょう。
こまめにテコ入れして販売戦略を更新していくことが、売却成功への近道です。

4-5. 内覧の準備をしっかりする

内覧が決まったら、予定日に向けてしっかり準備をしておきましょう。

「片付けや掃除が間に合わない」「スリッパの数が足りない」といった不備があると、売却のチャンスを逃しかねません。

売却成功率を高めるため、内覧時には入念な準備が必要です。

4-6. 買主がローン審査に通らないと売れない

住宅ローンで購入される場合は、買主がローン審査に通らないと売買が成立しません。
ローン審査に落ちてしまうと手付金が放棄され、契約は白紙解除になってしまいます。

ローン審査は1カ月程度かかる場合もあります。

売買の話が進んでも契約が不成立になるケースもあると心得ておきましょう。

5.マンション売却のよくある質問

初めてマンションを売却する方達は、売却前にどのような悩みを持っているのでしょうか？

この章では、マンションを高く売りたいと考える方達からよく受ける質問をまとめています。
以下5つの項目について、順に詳しく解説いたします。

5-1.高く売るためにかかる期間はどのくらい？

マンションの売却にかかる期間の目安は、3～6カ月です。

基本的、早く売ろうと考えれば「値段を安くする」か「購入希望者の値下げに応じる」等の手立てが必要になります。
そのため、売却期間に余裕を持つほど高く売るチャンスが増えると言えます。

ただし、目安である3～6カ月の期間を超え、売り出し期間が長引きすぎると返って高く売りにくくなる可能性があります。
購入希望者の目線で考えると、「売れ残っている理由があるのではないか」と勘繰りやすくなるためです。

上記の理由から、目安期間である3～6カ月内で、できる限り余裕をもった売却を意識すると、高く売りやすくなると考えられます。

5-2.買った時より高く売れたら税金はどうなる？

マンションを買った時よりも高く売れた場合は多くの利益が出ているかと思います。
不動産売却による利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税（譲渡所得にかかる所得税と住民税の総称）がかかります。

譲渡所得税の税率は、売却したマンションの所有期間により異なり、以下の様になっています。

※2037年まで復興特別所得税が含まれます。

ただ、マイホームの売却である場合は、「1-8.売却益が大きいなら3,000万円特別控除を活用する」で解説した特例を適用できます。
3,000万円特別控除を適用すれば、譲渡所得3,000万円まで非課税になるため、ほとんどの場合で税金がかかりません。

5-3.マンションは築何年から安くなる？

新築マンションは、新築であるという付加価値が付いているため、多少割高な価格で売り出されています。
そのため、一度でも入居して中古となった時点で、建物部分の価格が2割下がることもあります。

ただし、以降の価値の下落度合は比較的ゆるやかになります。
以下は、首都圏マンションの築年数別成約価格から、資産価値下落の目安をグラフにしています。

「東日本不動産流通機構．”首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年04～06月】”．REINS TOWER．(参照2023-12-15)」をもとに、お家のいろは

築10年～15年で、新築時から2割程度価格が下落し、築25年~30年で約半分の価値になることが分かります。

特に注目すべきは、築25年あたりから価格の下落幅が大きくなる点です。
築25年を過ぎれば、より大幅に価値が下がる可能性が高いので注意しましょう。

5-4.ローンが残っているマンションの売り方は？

住宅ローンが残っているマンションは、住宅ローンを完済しなければ売却できないのが基本です。
自己資金で売却以前に完済するか、マンションの売却代金を受領した後すぐに完済する方法があります。

マンションの売却代金で住宅ローンを完済する場合でも、売却の方法は変わりません。

自己資金とマンションの売却代金を合わせても住宅ローンを完済できない場合は、原則的に売却ができません。
金融機関は不動産を担保に住宅ローンを融資しており、完済前に他人へ譲渡されると困るためです。

ただし、売却の理由が金銭的事情であり、すでに住宅ローンを滞納している場合は、金融機関の同意を得たうえで売却を行うことができます。
この売却方法を任意売却といいます。

5-5.マンションに10年住んだら高く売れない？

住んでいる方からしたら10年は相当に長い期間ですが、中古物件の流通も盛んなマンションでは、問題なく売却できるでしょう。

また、中古マンションの築年数別成約件数を見てみると、「築10年以下」と「築20年以下」のマンションの成約件数が多いことが分かります。
売り出し物件の多さももちろんですが、築10年程度のマンションの需要が高いと考えられます。

ただし、「築10年以下」と「築10年超え」では、需要に差がでるため注意が必要です。
インターネットで物件を探す際は、「築5年以下」「築10年以下」といった大きい区別で検索をかけるためです。

まとめ

ここまでマンションを売るコツや、売却のタイミングをメインに解説してきました。
ご紹介したいずれの項目も大切ではありますが、最も重要なのは「高く早く売ってくれる不動産会社を見つけられるか」という点です。

不動産会社の売る力はもちろん、高く早く売るためにできる工夫を惜しみなく教えてくれる不動産会社を見方にできれば、より安心して売却に臨めるでしょう。
本記事1章の1-1～1-3の項目は、いずれも不動産会社選びに関係しています。心配な方は、ぜひ読み返してください。

不動産会社選びでは何より、複数社の比較が重要です。
複数社へ査定を依頼して比較するのを大変に思われる方も多いですが、妥協せずに行っていきましょう。

査定を依頼する際は不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を利用するとスムーズです。
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