マンションの売却価格の相場は?上手な売り出し方を伝授!

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マンションの売却価格の相場は?上手な売り出し方を伝授!

マンションの売却を予定している方の中には、「売却価格はいくらになるのだろう?」と気になっている方もいらっしゃると思います。
ここ数年、首都圏のマンションの売却価格が上昇し続けていますので、期待が膨らみますよね。

損をせず売却するには、マンションの売却価格の相場をしっかり調べ、十分に納得した値付けをして売り出すことが大切なコツです。

そこでこの記事では、マンションの売却を予定している方に向けて、

  • 適切な相場の調べ方
  • 売却価格の変動の特徴
  • 上手な売り出し価格の決め方

などについて、わかりやすく解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、マンション売却を成功させるためにお役立てください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンション売却価格の相場の調べ方

マンションを売却する際は、ある程度自分でも相場を調べてから査定を依頼することをおススメします。
相場を調べておくと、いざ不動産会社から査定額を受領した際、「高過ぎる」または「安過ぎる」といった判断が付くからです。
特に、納得して売却するためには、「安過ぎる」という判断ができることが重要となります。

この章では、まず、「マンション売却価格の相場の調べ方」について解説します。
調べ方は以下の2つです。

(1)レインズマーケットインフォメーション
(2)土地総合情報システム

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.レインズマーケットインフォメーション

マンションの相場を調べるなら、レインズマーケットインフォメーションがおススメです。

レインズ・マーケット・インフォメーションなら一般の人も閲覧可能

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している公的なサイトになります。

全国の不動産会社から実際に売却が決まった成約価格を吸い上げてデータベースを構築しており、最も実態に近い価格を調べられるのがレインズマーケットインフォメーションになります。

レインズマーケットインフォメーションでは、地域や最寄り駅、面積、間取り、築年数等の条件を絞り込んでいくと、自分のマンションに近い物件の価格を知ることができます。

平米単価の一覧が出てきますので、平米単価を自分の物件の面積に乗じることでおよその相場がわかります。

1-2.土地総合情報システム

マンションの相場を調べる方法としては、土地総合情報システムを利用するという方法もあります。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が運営している不動産の価格情報サイトです。

土地総合情報システムは、不動産売買の当事者に対して任意で行ったアンケート調査結果が元になっているため、レインズマーケットインフォメーションと同様に成約価格が元データとなっています。

土地総合情報システムでは、地域を絞っていくことでマンションの取引データ一覧が出るようになっています。
ただ、個人情報保護の観点から、マンションが特定できないようになっており、少し使いにくくなっています。

一覧の中から、「ひょっとしたら同じマンションかもしれない」と思われるものを探し出し、価格を確認するという探し方になりますが、データ量もそれほど多くないため、適切な事例がない場合もあります。

土地総合情報システムのメリットとしては、「改装済み(リフォーム済みのこと)」と「未改装」の価格の違いも分かるという点です。
少し高いと感じたら、改装済みかどうかも併せて確認するようにしてください。

1-3.相場を調べるときの注意点

相場緒を調べるときの注意点としては、以下の2点があります。

  • 過信しないこと
  • 事例とは条件が異なること

1つ目は、自分の調べた結果を「過信しないこと」という点になります。
実際、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムを使ってみても相場を把握することはかなり難しいです。

大まかな情報しか把握できないため、自分で把握した相場が正しいのかどうかもわからないのが正直なところだと思います。

残念ながら、一生懸命相場を調べたとしても、その相場は実際の価格とはずれている可能性があります。

レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムでは調べられる情報に限界がありますので、あまり過信しないことがポイントとなります。

2つ目は、「事例とは条件が異なること」も意識すべき点です。
不動産ポータルサイトで同じマンションの物件が見つかった場合、その価格はかなり参考になります。

しかしながら、事例とは階数やバルコニーの方位、面積、リフォームの有無等、いずれかの条件が必ず異なるため、その事例と同じ価格になるわけではありません。
同じマンションの売り物件の事例が見つかった場合、査定価格は恐らくその価格の前後の価格となります。

近い価格になる可能性はありますが、条件によって事例よりも高くなったり、安くなったりしますので、あくまでも参考程度に留めておくことがポイントです。

2.マンションの売却価格の特徴

マンションの売却価格の特徴これからマンションを売る方の中には、「どんな条件であれば、より高く売れることが期待できるのだろう?」と調べていらっしゃる方もおいででしょう。

マンションの売却価格の特徴として、以下の4つの軸があります。

(1)地域による相場
(2)築年数による価格変動
(3)売却時期による価格変動
(4)築年数別による売りやすさ

それぞれの特徴を押さえることが少しでも高く売却するためのヒントになりますので、ひとつずつ細かく解説していきます。

2-1.地域による相場

中古マンションの相場は、地域によって差があります。
全国の主要都府県における2020年12月時点の中古マンションの平均価格は下表の通りです。

都道府県 マンション平均価格
北海道 1,840万円
宮城県 1,825万円
埼玉県 2,299万円
東京都 4,765万円
神奈川県 3,078万円
千葉県 2,262万円
愛知県 2,025万円
大阪府 2,556万円
兵庫県 2,270万円
広島県 2,144万円
福岡市 1,868万円

出典:公益社団法人不動産流通機構「PDFMarket Watch(2020(令和2年)年12月度)

東京都には中古マンションでも1億円を超える物件がたくさんあり、平均価格も他の道府県と比べると突出して高くなっています。

2-2.築年数による価格変動

中古マンションの価格は、築年数が経過するほど下がります。
以下に、首都圏における中古マンションの築年数別平均単価を示します。

首都圏における中古マンションの築年数別平均単価

出典:公益社団法人不動産流通機構「PDF築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)

築年数が経過しても、価格はゼロ円になるわけではありません。
中古マンション価格の中には土地価格が含まれており、最終的には土地価格のみに近づきます。
築45年程度を過ぎたマンションは、ほぼ土地値で売買されています。

2-3.売却時期による価格変動

マンションは売却時期によっても価格が異なります。
価格は景気変動によって影響を受け、2014年以降から中古マンション価格は上昇し続けています。

売却時期による価格変動

出典:中古マンション価格「東京カンテイ
新築マンション価格「株式会社不動産研究所

中古マンションの価格は新築マンションの値動きと連動しています。
中古マンション市場には、新築マンションが高過ぎて買えない人が流入してくるため、新築マンションが高いほど中古マンション市場には需要者が増え、中古マンション価格も上がっていきます。

マンションを高く売るなら、新築マンション価格が高い時期に売ることがポイントです。

2-4.築年数別による売りやすさ

マンションは、築年数によっても売りやすさに違いが生じます。
売りやすいのは築20年以内の物件です。
以下に首都圏における築年数別の成約した物件と在庫の物件の割合を示します。

首都圏における築年数別の成約した物件と在庫の物件の割合

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「PDF築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)

築20年以内では、成約の割合が在庫を上回っており、築20年以内の物件は品薄状態となっていることがわかります。

一方で、築20年を過ぎると傾向が反転し、成約物件よりも在庫物件の割合の方が上回ります。
築20年超を過ぎると在庫の割合が多くなり、売れにくくなっていることがわかります。

築20年超の物件が売れにくくなるのは、築25年超のマンションは買主が原則として住宅ローン控除を利用できなくなるというのが主な理由です。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される制度のことを指します。

築25年超の物件は、買主が住宅ローン控除で節税できなくなることから、急に商品価値が落ち、売却しにくくなるのです。

3.マンションの売り出し価格の決定方法

少しでも高くスムーズにマンションを売るためには、しっかりと査定を依頼し、不動産会社と相談しながら売り出し価格を決めることが重要です。

全国の不動産会社はレインズと呼ばれるシステムで同じマンションの過去の成約事例を調べることができるため、かなり精度の高い査定価格を提示することができます。

そのため、査定価格をそのまま売り出し価格として決定しても、ほぼ問題はありません。
マンションは値引き幅も少ないため、査定価格のまま売りに出してもその価格通りに売れるケースが多いです。

一方で、売主の中には早く売りたいという人もいると思います。
早く売りたい場合は、売り出し価格を少し安めに設定すると早く売ることができます。

また、住宅ローン残債が大きく、時間をかけてでもできる限り高く売りたいといった場合もあり得ます。
そのような場合は、チャレンジ価格といって少し高めに価格設定して売り出すこともあります。

チャレンジ価格は結果的に売れないことも多いため、3ヶ月ごとに価格を見直して下げていくような売り方になります。
チャレンジ価格を希望する場合は、時間に十分余裕があることが必要です。

売り出し価格は「イコール査定価格」というわけではなく、早く売りたい、少しでも高く売りたいといった事情によって不動産会社と相談しながら決めていくものになります。

適正な売り出し価格を設定するには、あなたの希望をきちんとヒアリングし、適切なアドバイスをくれる不動産会社に売却を依頼することが重要です。
そのためには、マンション売却の実績が豊富な不動産会社を見つける必要があります。

とはいえ、どの不動産会社が良いのか、不動産取引のプロでもなければ見当もつきませんよね。
そこでおススメなのが、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」です。

マンションの所在地や築年数など簡単な項目を入力するだけで、そのエリアでマンション売却の実績が豊富な不動産会社を瞬時に見つけることができます。

登録されている不動産会社は、サイトの運営元であるNTTデータグループがしっかり審査した上で登録した企業だけですので、安心して利用することができます。

複数の不動産会社が見つかった場合には、少なくとも3~4社に査定を依頼し、査定額の違いを比べることをおススメします。
査定額は不動産会社により異なるものですが、「この辺のマンションが売り出されたら教えてほしい」とすでに顧客からオーダーを受けている不動産会社の場合は、売れる確率が高いことから高めの査定額を出してくれたりするので、見逃してしまっては損です。
各社から査定額とその根拠をヒアリングして、少しでも高く売ってくれそうな不動産会社と契約することが高額売却に繋がりますので、ぜひ「不動産売却 HOME4U」で複数社を比較してみてください。

4.マンションの売却価格交渉とタイミング

中古マンションの売却では、買主から値引きの価格交渉を受けることがあります。
価格交渉を受けるタイミングは、買主から買付証明書を受領するときです。

マンションの売却価格交渉とタイミング

買付証明書とは、購入希望者の物件購入意思を正式に示した書面です。
買付証明書を受領しても売買が成立したわけではありません。
あくまでも購入希望者の一方的な意思を示しただけのものになります。

買付証明書の中には、「購入希望額」という欄があり、買主の購入したい価格が記載されているのが一般的です。

購入希望額に「売り出し価格よりも低い価格」が記載されている場合、買主から値引き交渉を受けているということを意味します。

売主として、その価格で売っても良いということであれば売買契約に移行しますが、その価格では売れないという場合にはお断りをするのが一般的です。

ここで、首都圏におけるマンションの売り出し価格と成約価格の差の推移を示します。

首都圏におけるマンションの売り出し価格と成約価格の差の推移

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「PDF首都圏不動産流通市場の動向(2020年)

過去10年間を平均すると、マンションの成約価格は売り出し価格とほぼ同額となっており、マンションは値引きなしで売れているというのがほとんどです。
つまり、統計上、中古マンションでは値引きはほとんど行われていないことになります。

よって、仮に買主から値引き交渉があったとしても、適正な売り出し価格で売り出している限り、安易に値下げに応じる必要はないということです。

しばらくしたら満額で購入してくれる買主が現れる可能性も高いため、強気の姿勢を貫いて少し待ってみるのも良いでしょう。

5.マンション売却の費用

マンション売却をすると、一定の費用が生じます。
マンション売却の費用には、一般的に以下のようなものがあります。

費用項目 手数料の相場 説明
仲介手数料 400万円超なら「売買金額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「売買金額の4%+2万円」
200万円以下なら「売買金額の5%」
不動産会社へ支払う費用
印紙税 売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
5,000万円超1億円以下なら3万円
売買契約書に貼る印紙代
登録免許税 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円 司法書士が代行して法務局へ支払う税金
司法書士費用 抵当権抹消登記:1.5万円前後 司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる
繰上返済手数料 都市銀行なら1万円程度 住宅ローンが残っている家を売却するときに生じる費用
引っ越し代 3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円、2月~4月の繁忙期は20万円程度 引っ越し会社に支払う費用

 

費用の中で最も大きなものは、仲介手数料です。
売却価格が400万円超の物件であれば「売買金額の3%+6万円」の仲介手数料が発生します。

他の費用は、それほど高額な費用は生じません。
費用の予算としては、売却価格の概ね3.5%程度の金額を見込んでおけば足ります。

まとめ

いかがでしたか。

マンションの売却価格の相場は、「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」を使って調べることができますので、まずはざっくりと相場をおさえてみてください。

また、マンションの売却価格は築年数や売却時期によっても異なりますので、有利な条件で売れるよう調整ができる場合には参考にしていただければと思います。

なお、少しでも高くスムーズに売るなら、売り出し価格は査定を依頼して不動産会社と相談しながら決めることが適切です。
不動産売却 HOME4U」を使えば、マンション売却の実績が豊富な不動産会社を簡単に見つけられますので、ぜひ上手に活用して、マンション売却を成功させてくださいね!

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