マンションの売却価格の調べ方は?相場と適正価格を知る方法

マンション 売却 価格

マンションの売却価格はどうやって調べるの?
自宅マンションの売却価格はどれくらい?
所有しているマンションの売却価格について、疑問をお持ちではないでしょうか?

マンションの売却価格は、「エリア」や「築年数」、「地価の動向」によって大きく変わります。

この記事では、マンションの売却価格を相場から見定める簡単な方法をお伝えします。
あわせて中古マンション市場の現状と、都道府県10都市のマンション売却価格の推移もご紹介するので、これを読めばマンション売却価格のことがひと通り理解できるでしょう。

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査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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Contents

1.マンションの売却価格を大きく変える3つの要素

マンションの売却価格を大きく変える3つの要素

まずは、マンションの売却価格がどんな条件によって変わるかをご紹介していきます。
マンション売却価格の相場は築年数やエリアなど、いくつかの条件によって異なります。
とくに価格を大きく変える要素は次の3つです。

  1. 「エリア」による価格の変動
  2. 「築年数」による価格の変動
  3. 「地価の動向」による価格の変動

詳しく見ていきましょう。

1-1.「エリア」による価格の変動

マンション売却価格の相場は、どのエリアに建てられているかに左右されます。
全国の主要都府県における2022年10月時点の中古マンションの平均価格は以下の通りです。

都道府県 マンション平均価格
北海道 2,009万円
宮城県 2,270万円
埼玉県 2,752万円
東京都 5,563万円
神奈川県 3,408万円
千葉県 2,595万円
愛知県 2,372万円
大阪府 3,000万円
広島県 2,463万円
福岡県 2,187万円

出典:公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)

平均価格が2千万円台~3千万円台のエリアが多い中、東京都のマンション売却価格は5千万円台と突出して高くなっています。
ただし、高値で取引されるマンションが多いエリアでも、立地条件によっては価格が下がる可能性があるので注意しましょう。

エリアからマンションの相場を調べる方法は、3章の「ステップ1|「エリア」で相場一覧を確認する」で紹介しています。

1-2.「築年数」による価格の変動

マンションの売却価格は、築年数が経過するほど下がります。
首都圏における中古マンションの築年数別平均価格は、以下の通りです。

首都圏中古マンションの築年数別平均価格

出典:公益社団法人不動産流通機構「PDF築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)

グラフが示す通り、築年数が浅いほどマンションは高く売れます。
ただし、早期に売却した場合は、所得税の税率が高くなるので注意しましょう。
所得税の税率は5年未満で売却すると30.63%、5年を超えて売却すると15.315%となります。

また、築31年を過ぎると、マンションは建物自体の資産価値が低下し、土地の価値が価格の大部分を占めるようになります。
マンションの耐用年数は47年と定められているため、築40年に近づいたマンションは資産価値がかなり低くなっていると見なされるからです。

そのため、マンション売却で損しないためには、ほどほどに築年数が経過したタイミングで売り出すのがいいでしょう。

築年数からマンションの相場を調べる方法は、3章の「ステップ2|「築年数」から相場を確認する」で紹介しています。

1-3.「地価の動向」による価格の変動

マンションの売却価格は、地価の上昇・下降の影響を大きく受けます。

一例として、首都圏における過去30年間のマンション価格の推移を見てみましょう。

首都圏における過去30年間のマンション価格の推移

※2020年までは年度統計、2021年は暦年統計を使用しています。

出典:公益財団法人・東日本不動産流通機構 PDF首都圏不動産流通市場の動向(2021年)

不動産バブルによって地価が高騰していた1992年は、マンション価格の最初のピークです。
次のピークは2020年で、1992年を超える価格の上昇が確認できます。
2022年9月に国土交通省が公表した基準地価では、31年ぶりに住宅地が上昇に転じているため、地価の上昇とマンションの売却価格は相関関係があるとわかります。

地価の動向からマンションの相場を調べる方法は、3章の「ステップ3|「地価の動向」から今後の相場を予測」で紹介しています。

2.【2022年】マンション売却価格の現状は?高騰している理由を解説

マンション売却価格の現状は?高騰している理由を解説

2022年現在、マンション売却価格は高騰の傾向にあります。
2022年3月22日に国土交通省が発表した資料では、全国の住宅地・商業地の平均は、2年ぶりに上昇に転じたとされました。

出典:国土交通省 全国全用途平均で2年ぶりに上昇、地価は昨年からは回復傾向~令和4年地価公示~

では、地価の上昇にともない、マンション価格がどのように上がっているかを確認していきましょう。

2-1.地価の上昇でマンションの売却価格は右肩上がり

国土交通省が2022年8月31日に発表した不動産価格指数によると、マンション価格は182.6を記録。右肩上がりにグングン上昇していることが確認できます。

不動産価格指

出典:国土交通省 PDF不動産価格指数 令和4年5月・第1四半期分

このように価格が高騰しているため、現在の中古マンションは売り手市場になっていると言えます。

マンション市場の動向は、以下の記事で詳しく解説しています。

2-2.マンションは価格が高くなりすぎる前に売却するのがおすすめ!

マンションを売却するなら、2022年の今がまさに「売り時」です。
むしろ、今を逃すと今後売れなくなる可能性があります。
これ以上マンションの価格が高騰すると、高すぎて買い手がつかなくなるからです。
そのため、もし売却を検討するなら、今のうちに売り出しておくことをおすすめします。

マンションを売るときは、複数の不動産会社に一括で査定を依頼すると便利です。
マンションの査定価格は、依頼する不動産会社によって差があります。ときには数百万円「売値」が変わることもあるため、複数社に査定を依頼し、価格を高く見積もってくれる不動産会社を見つけるのが肝心です。
NTTデータグループが運営する不動産一括査定依頼サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」なら、厳選した全国約1,800の不動産会社の中から、最大6社を選んで査定依頼できます。
マンションの高額売却を成功させるためには、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

3.マンション売却価格の相場を簡単に確認する3ステップ

マンション売却価格の相場を簡単に確認する3ステップ

マンションの売却価格の相場は、「エリア」「築年数」「地価の動向」の3つから判断すると実際の売値に近い価格が出ます。
そこでここからは、マンションの売却価格の相場を確認する方法を3ステップでお伝えします。

マンション売却価格の相場を簡単に確認する3ステップ

  • ステップ1|「エリア」で相場一覧を確認する
  • ステップ2|「築年数」から相場を確認する
  • ステップ3|「地価の動向」から今後の相場を予測

それでは詳しく見ていきましょう。

ステップ1|「エリア」で相場一覧を確認する

まずは、マンションが建っているエリアの相場を確認しましょう。
エリアごとの相場を調べるときは、NTTデータグループが運営する「中古住宅HOME4U」という住宅の売却相場を調べられるサイトを使うのがおすすめです。

中古住宅HOME4U」のトップページにアクセスして、画面上部の「相場価格」をクリックしましょう。

中古住宅HOME4U

開いた検索ページで「マンション」を選択して都道府県を選びます。

中古住宅HOME4U

すると、市区町村単位でエリアの相場一覧が確認できます。

中古住宅HOME4U

つづいて、「築年数」で相場を確認する方法を見ていきましょう。

ステップ2|「築年数」から相場を確認する

築年数からマンションの売却価格の相場を確認するときは、不動産取引情報が調べられるサイト「レインズマーケットインフォメーション」を利用するのがおすすめです。

レインズマーケットインフォメーション」にアクセスします。
取引情報検索の画面で「マンション」に「都道府県」と「地域」を選択し、「検索する」ボタンをクリックしてください。

レインズマーケットインフォメーション

「追加検索条件」のページが開かれたら、「築年数」を選択します。
そのほか、「最寄り駅」や「駅からの距離」など、できる限りの情報を埋めて「検索する」ボタンを再度クリックしてください。

レインズマーケットインフォメーション

「取引情報一覧」が表示されるので、「単価」の列を確認しましょう。

レインズマーケットインフォメーション

築年数に応じた1平米あたりの相場一覧がここで見られます。

3-1.ステップ3|「地価の動向」から今後の相場を予測

最後に、地価の動向からマンション売却価格の相場が上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのかを確認し、今後の予測を立てておきましょう。
地価の動向によるマンション価格の変動は、国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索サイト」で簡単に調べられます。

まず「不動産取引価格情報検索サイト」にアクセスしてください。
「時期を選ぶ」の項目で、取引時期を選択します。取引時期は直近5年間が選べます。選択したら右側の地図から、都道府県をクリックしましょう。

不動産取引価格情報検索サイト

拡大された地図が表示されたら、マンションのある住所をクリックします。一帯が赤くなり、「不動産取引価格情報」が現れるので、「詳細表示」をクリックしましょう。

不動産取引価格情報検索サイト

過去の売買履歴が出たら、価格や面積などを確認します。
「取引時期」を変更して、数年分の相場を見ておきましょう。
これでマンションの相場が上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのかが把握できます。

4.都道府県10都市のマンション売却価格の相場

都道府県10都市のマンション売却価格の相場

この章では、全国のエリアごとのマンション売却価格の推移を確認するため、都道府県10都市の1年間の売却価格をご紹介します。

それでは詳しく見ていきましょう。

4-1.東京都のマンション売却価格の相場

東京都のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

東京都のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

東京都のマンション売却価格は、2021年の10月で4,800万円台だったのが、同年12月には5,000万円台を突破。さらに上昇を続け、2022年10月の時点で5,500万円台となっています。

東京都内のマンションを売却したいなら、高額が付く今が絶好のタイミングといえるでしょう。

4-2.神奈川県のマンション売却価格の相場

神奈川県のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

神奈川県のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

神奈川県のマンション売却価格は、2022年9月に3,700万円台を記録したのがピークとなっています。

2021年から3,200万~3,500万円台を行き来しているため、数百万単位での値動きが続いている状況です。

神奈川県でマンションを売却するなら、売り出してからも相場の動向を見ながら適宜価格を調整するといいでしょう。

4-3.埼玉県のマンション売却価格の相場

埼玉県のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

埼玉県のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

埼玉県のマンション売却価格は、2022年9月に3,000万円台を記録したのがピークとなっています。
2022年からは2,600万~2,800万円台での推移が見られます。

数十万~数百万単位での値動きが続いている状況なので、埼玉県でマンションを売却するなら、売り出してから相場の動向を見ながら適宜価格を調整するといいでしょう。

4-4.千葉県のマンション売却価格の相場

千葉県のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

千葉県のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

千葉県のマンション売却価格は、2021年から2,400万~2,700万円台で推移しています。1年を通して、数百万単位での値動きが続いている状況です。

千葉県でマンションを売却するなら、売り出してから相場の動向を見ながら適宜価格を調整するといいでしょう。

4-5.北海道のマンション売却価格の相場

北海道のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

北海道のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

北海道のマンション売却価格は、2021年から1,800万~2,000万円台で推移しています。1年を通して、数十万~数百万単位での値動きが続いている状況です。

北海道でマンションを売却するなら、売り出してからさほど売却価格を調整しなくてもいいでしょう。

4-6.愛知県のマンション売却価格の相場

愛知県のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

愛知県のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

愛知県のマンション売却価格は、2021年から2,100万~2,300万円台を行き来しています。1年を通して、極端な価格の上下は見られません。

愛知県でマンションを売却するなら、売り出してからさほど売却価格を調整しなくてもいいでしょう。

4-7.大阪府のマンション売却価格の相場

大阪府のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

大阪府のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

大阪府のマンション売却価格は、2021年の10月で2,600万円台だったのが、翌年6月には2,900万円台を記録。2022年10月には3,000万円に到達しました。

大阪府内のマンションを売却したいなら、高額が付く今が絶好のタイミングといえるでしょう。

4-8.広島県のマンション売却価格の相場

広島県のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

広島県のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

広島県のマンション売却価格は、やや波があります。
2022年4月には2,500万円台を記録したものの、翌月には2,100万円台まで下がっています。さらに6月には2,300万円台に上がり、7月にはまた2,100万円台まで落ち込みました。

広島県でマンションを売却するなら、売り出してから相場の動向を見ながら適宜価格を調整するといいでしょう。

4-9.福岡県のマンション売却価格の相場

福岡県のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

福岡県のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

福岡県のマンション売却価格は、2021年から2,000万~2,300万円台で推移しています。2022年7月に1.900万円台まで下落しましたが、それ以外の月では極端な価格の上下は見られません。

福岡県でマンションを売却するなら、売り出してからさほど売却価格を調整しなくてもいいでしょう。

4-10.沖縄県のマンション売却価格の相場

沖縄県のマンション売却価格の相場は、1年間で以下のように推移しています。

沖縄県のマンション売却価格の推移

※公益社団法人東日本不動産流通機構 PDF月例マーケットウォッチ(2022年10月度)
をもとに作成

沖縄県のマンション売却価格は、やや波があります。
2022年4月には3,300万円台を記録したものの、翌月から価格が下落。同年7月には2,700万円台まで落ち込みました。その後も価格に上下が見られます。

沖縄県でマンションを売却するなら、売り出してから相場の動向を見ながら適宜価格を調整するといいでしょう。

都道府県のマンション価格の推移は、以下の記事でより詳しく解説しています。

5.マンション売却価格が相場より下がるケース

マンション売却価格が相場より下がるケース

マンションは、必ずしも相場に見合った価格で売却できるとは限りません。
以下のようなケースでは、相場より価格が下がる可能性があります。

  1. 周辺エリアでマンションを売り出している
  2. 最低売却価格を決めずに販売を開始した
  3. 不動産会社に「囲い込み」をされている
  4. 需要が少ないタイミングで売っている
  5. 売り出してから長期間が経過した

詳しく見ていきましょう。

5-1.周辺エリアでマンションを売り出している

販売時に周辺エリアで、間取りや条件が似ているマンションが売り出されていると、売却価格は下がる傾向にあります。
類似物件が近くで売られていると比較検討されるので、価格をより安く設定しないと売れにくくなるのです。

高額売却を実現するには、周辺エリアや同じマンション内からの販売がないタイミングで売り出すようにしましょう。

5-2.最低売却価格を決めずに販売を開始した

マンションの販売を開始する前に最低売却価格を決めないと、値引き交渉で不本意な安値に下げられるおそれがあります。

買い手が現れても、希望売却価格で売買が成立することは稀です。
たいていの場合は価格交渉をされ、価格は引き下げられます。
そのため、交渉されることを前提に最低売却価格を決めておかないと、思ったより安値で売ることになってしまうのです。

このような失敗を防ぐためには、最低売却価格」は値下げ交渉を織り込んだ価格に設定しましょう。
たとえば、最低でも2,000万円で売りたいと思ったら、「最低売却価格」は2,500万円くらいに設定します。こうすれば、値下げされても不本意な安売りを回避できるでしょう。

ただ、マンションは相場に見合った適正価格でないと売れないので、「最低売却価格」は、仲介を依頼する不動産会社の意見も聞きながら決めるのが得策です。

5-3.不動産会社に「囲い込み」をされている

不動産会社に「囲い込み」をされると、マンションを相場より安く売られるリスクが高くなります。
「囲い込み」とは、売主から売却の仲介依頼をされた物件をほかの不動産会社経由で契約できなくすることを指します。

マンションを売買する場合、買主と売主が別々の不動産会社に依頼すると、不動産会社1社が受け取れる仲介手数料はどちらか一方の分だけです。

片手取引

ところが「囲い込み」をされると、買主と売主の両方が同じ不動産会社に仲介手数料を支払う「両手取引」の形に誘導されます。

両手取引

「両手取引」自体は問題ありませんが、「囲い込み」をする不動産会社は「両手取引」を悪用し、他社から問い合わせがあっても「すでに申し込みが入っています」などと嘘をついて断り、仲介手数料を1社で独占しようとするのです。

「売り出してしばらく経つのに問い合わせが1件もない」「やたらに値引きを提案してくる」といった場合は、「囲い込み」をされている疑いがあります。

「囲い込み」を防ぐためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」なら、厳しい審査を通過した全国約1,800の不動産会社の中から、最大6社を選んで査定依頼できます。
信頼できる不動産会社を見つけるなら、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

5-4.需要が少ないタイミングで売っている

マンションの需要が少ない時期に売り出すと、価格設定が低くなってしまうことがあります。
マンション購入の需要が増加するのは、転勤や就職、学校への入学で新生活を始める人が多くなる「3月」と「9月」です。これらの時期を逃して販売すると、相場より高く売るのが難しくなります。

マンション売却を検討しているなら、「3月」と「9月」に売り出せるよう計画を立てておくのがおすすめです。

マンションが相場より高く売れるタイミングは、以下の記事で詳しく解説しています。

5-5.売り出してから長期間が経過した

売り出してから1年近くが経ってしまうと、相場より高く売ることが困難になります。

不動産ポータルサイトを頻繁に見ているマンションの購入希望者は、長い間掲載されているマンションを「売れ残り」とみなし、敬遠します。
一度「売れ残り」のレッテルを貼られてしまうと買い手がつきづらくなるので、売却するには価格を下げざるを得ません。

そのため、マンションは事前に販売期間を決めて、長期化させないように売り出すことをおすすめします。

この記事のポイント

マンションの売却価格を変える条件は?

マンションの売却価格を大きく変える要素は次の3つです。

  1. 「エリア」による価格の変動
  2. 「築年数」による価格の変動
  3. 「地価の動向」による価格の変動

詳しくは「1.マンションの売却価格を大きく変える3つの要素」をご覧ください。

マンション売却価格の現状は?

2022年現在、マンション売却価格は地価の上昇にともない高騰の傾向にあります。

詳しくは「2.【2022年】マンション売却価格の現状は?高騰している理由を解説」をご覧ください。

マンション売却価格の相場を調べる方法は?

マンションの売却相場は、以下3つのステップで簡単に調べられます。

  • ステップ1|「エリア」で相場一覧を確認する
  • ステップ2|「築年数」から相場を確認する
  • ステップ3|「地価の動向」から今後の相場を予測

詳しくは「3.マンション売却価格の相場を簡単に確認する3ステップ」をご覧ください。

都道府県のマンションの売却価格の推移状況は?

都道府県のマンションの売却価格の推移は「4.都道府県10都市のマンション売却価格の相場」をご確認ください。

マンション売却価格が相場より下がるケースは?

マンションは、以下のようなケースで相場より価格が下がる可能性があります。

  1. 周辺エリアでマンションを売り出している
  2. 最低売却価格を決めずに販売を開始した
  3. 不動産会社に「囲い込み」をされている
  4. 需要が少ないタイミングで売っている
  5. 売り出してから長期間が経過した

詳しくは「5.マンション売却価格が相場より下がるケース」をご覧ください。

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