マンション売却にあたり築年数は価格を左右する大きな要素です。
売却価格に大きな影響を与える築年数について確認しておくことで、マンション売却の流れや順序を計画する際に役立ちます。

本記事では、築5年のマンション売却の相場やマンション売却の築年数ごとの価格推移について、以下の内容を解説しています。

1.築5年のマンションは売却できる？

築5年のマンション売却は、マンションの設備も新しく内外装もきれいで、耐震や耐火性についても最新の基準や技術が用いられているため、買い手がつきやすいです。

新築マンションと比べても設備仕様については大きな差はなく、中古物件なので値ごろ感があるため、売却しやすい物件だと言えます。

しかしながら築浅であるために、住宅ローン残債の方が売却益よりも高くなってしまう、売却益はあるが課税が負担になるなどのリスクも考えられます。築浅のマンションを売却する前には、売却益がいくらでるか、その際にいくら課税されるか把握しておきましょう。

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2.マンション売却相場は築年数の経過ごとに価格が下がる

マンションの売却相場は築年数が経過するごとに低下します。

東日本不動産流通機構が発表しているデータをグラフにしたものでも、築年数と売却価格の相関関係は一目瞭然です。

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」

次章では築年数ごとのマンションの売却相場と、売却相場の値下がり率について表やグラフを用いて解説します。

2-1.築年数ごとのマンション売却相場

東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」図表6の「中古マンション成約状況」によると、築年数の経過とともに売却平均相場は下がっています。

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」

この表は首都圏で取引されたマンションの平均価格、面積から平米単価を算出したもので、築年数が経過するごとに成約価格の平均値が下がっていることが分かります。

築10年から20年の売却相場は築5年以下と大差はありませんが、築30年のマンション売却相場は、新築時の価格より3分の1程度まで下がってしまうのです。

築40年のマンション売却相場や築50年のマンション売却相場も同様で、価値はより下がる一方です。もちろん、立地や物件の仕様、リフォームやリノベーションの有無によっても金額は変わりますが、築年数が経過すると価格が下がると言えるでしょう。

2-2.築年数の経過によってマンション売却相場の値下がり率も大きくなる

築年数と売却価格について、値下がり率について着目すると、築15年までは徐々に低下し、築20年を過ぎると急激に低下します。

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」

上記の表は、首都圏で取引されたマンションの平均価格から、築0年から5年を100％としたときに、築年数によってどの程度下がったのかを示しています。

表の内容から、築浅のマンションは値下がり率が低いこと、急激に価値が低下する築20年以降の売却は、値下がり率が高いことが読み取れます。

3.マンションを売却するなら築10年〜20年がおすすめ！

マンションの値下がり率も踏まえて適切な売却時期を検討すると、築10年から築20年の築年数で売却することが良いと言えるでしょう。それ以外にも住宅ローンの残債の面でも売却しやすい状況が整います。

3-1.住宅ローン残債よりも高く売却できる可能性が高い

住宅ローンを組んで新築マンションを購入しても、築10年から築20年ならば住宅ローンの残債より高く売却できる可能性が高くなります。

住宅ローンの残債も減り始めるのと同時に、極端なマンションの値下がりもしないので売却しやすい状況が整うでしょう。築20年を経過してしまうとマンション価格の値下がり率が大きくなってしまいます。

売却を検討しているならば築10年から築20年で売却したほうが良いと言えます。

3-2.築20年を過ぎると成約率は大きく低下する

築20年を過ぎると成約率が低下する傾向にあります。以下のグラフを見ると、築20年以上の中古マンションの成約率は30％を割っているのがわかります。

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」

下記の数値は、2022年に売却に出された物件の成約割合です。

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」

グラフの通り、築20年を経過すると成約率は大きく下がっていることが分かります。売却を検討するならば築10年から築20年のマンションが成約率も高く売れやすい物件だと言えるでしょう。

4.築5年以内のマンション売却は避けるべき！

前述した売却率のデータをはじめ、住宅ローンの残債による赤字のリスクを考えると、築5年以内のマンション売却は避けるべきだと言えるでしょう。

築5年以内のマンションの成約率は高くなく、築10年以降から築15年のマンションのほうが成約率は高くなっています。住宅ローンの残債についても築5年以内では売却しやすいとは言えません。

4-1.物件の状態は良いが成約率は高くない

築5年以内のマンションは物件の状態が良いものの、成約率は築10年以降のものより低くなっています。

その理由のひとつに、売却価格が高額になる傾向が強いため、首都圏などの人気エリア以外は売れにくいことが挙げられるでしょう。

新しい物件だから必ずしも高額で売却できるのではなく、買い手が検討しやすい金額であるというのも、マンション売却において重要です。

4-2.住宅ローン残債が残っているため売却で赤字になる可能性も

前述したように、築5年のマンションは住宅ローン残債の額が大きいケースも多いため、売却しても赤字になる可能性があります。

もし売却額が住宅ローン完済に足りない場合、自己資金で補う必要があります。

また、売却には住宅ローン以外に仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙税などさまざまな費用や税金がかかりますので、その点も考慮しなければなりません。特に、物件の売却が高額になると不動産会社へ支払う仲介手数料も高額になりやすいので注意が必要です。

ケースによっては、早期売却を目指すよりも、数年待って住宅ローンの残債を減らし、売却しやすくなるまで待ったほうがいい場合もあるでしょう。

5.築年数別で見るマンション売却成功のポイント

マンション売却は築年数によってポイントが以下のように異なります。

売却を検討しているマンションの築年数ごとに、ポイントを押さえて売却活動を進めることが重要です。

5-1.築5年以内のマンション売却は住宅ローン残債を確認する

築5年以内のマンション売却の懸念点は先述したとおりですが、それでも売却を進める場合には住宅ローンの残債を確認しなければなりません。

住宅ローンの仕組みとして、ローン期間当初の返済金額は金利が大部分を占めていて、元本は思ったよりも減少しないものです。そのため、売却価格より住宅ローンの残債が多いオーバーローンの状態になりやすく、売却のために資金を用意する必要があります。

資金の用意が出来なければ住宅ローンを完済できず、マンションに対して設定されている抵当権の抹消ができません。

不動産取引では売買に際して不動産に設定されている抵当権などの権利の抹消が必須条件になるため、住宅ローンを完済できないことは売却できないことになります。

なお、オーバーローンの対策方法のひとつに「住み替えローン」があります。

住み替えローンとは、旧居の住宅ローン完済に不足している資金を、新居の購入融資に上乗せするローンのことです。ただし、融資審査も厳しく、新居に求められる担保評価も高額になるため、誰でも気軽に利用できるものではないでしょう。

5-2.築10年～20年のマンションは大規模修繕前に売却する

築10年から築20年のマンションは売却しやすいですが、大規模修繕前に売却することがポイントのひとつです。

その理由は、大規模修繕が行われると毎月支払う修繕積立金が増額されやすく、売却活動に影響が出るためです。

昨今の建築資材高騰の影響や、管理組合の修繕に対する見通しが甘かった場合には修繕積立金が想定以上に上昇する可能性があります。

大規模修繕前に売却することで売却時の修繕積立金額を抑えられるうえで、売主自らが負担する修繕積立金も抑えられます。築10年から築20年のマンションならば大規模修繕の前に売却するのがおすすめです。

5-3.築20年超のマンションは売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

築20年超のマンションを売却するなら、売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

築20年のマンションはただ売却活動するだけでは売れず、的確なターゲット設定や広告活動など販売戦略が重要です。

またリフォームの有無や売り出し価格の設定なども、売却実績や経験が豊富な不動産会社でなければ適切なアドバイスをもらえないケースもあります。不動産会社選びはマンション売却の成功を左右するほど重要ですので、必ず不動産会社のHPなどから実績を確認してから選ぶようにしましょう。

不動産会社への査定依頼は、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」が便利です。

「不動産売却 HOME4U」なら、かんたんな情報を入力するだけで、複数社へ一斉に査定依頼を送ることができます。

マンションを売却したい方は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

6.築30年超のマンション売却は買取も検討する

築30年を経過したマンションは、不動産会社に買取依頼する方法も検討しましょう。

築年数が30年経過したマンションを売却することは容易ではありません。

なぜなら以下のリスクが懸念されるからです。

上記以外にも室内の設備の老朽化や使いづらい間取りなどのデメリットが多いため、売却に多くの時間と労力がかかる可能性があります。

しかし、不動産会社の買取ならば、時間をかけることなく確実に売却することも可能です。仲介による売却と比較して価格は下がるものの、短期間で売却できます。また、不動産会社が物件を直接買い取るため、買い手を探す必要がありません。

築30年が経過しているマンションを売却したい方は、不動産買取をおすすめします。一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の依頼フォームのご要望欄に、「買取希望」とご記入ください。

「不動産売却 HOME4U」の査定を活用して、スムーズな売却を実現させましょう。

まとめ

以下、記事のおさらいをしましょう。

「2.マンション売却相場は築年数の経過ごとに価格が下がる」で解説した通り、築5年から築10年のマンション売却相場を見ると、値下がり率は6.7％ですが、築20年を経過すると値下がり率は35.3％まで引き下がってしまいます。

築年数ごとの成約率や住宅ローンの残債を考えると、築10年から築20年の間で売却するのがおすすめです。

以下のポイントを押さえながら、築年数ごとに売却を成功させましょう！