マンションを売却する際、売買の仲介は不動産会社に依頼することが一般的です。仲介の結果、売買が成立した場合、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

しかし昨今では、『仲介手数料無料』と謳う不動産会社もでてきています。そのため「なぜ支払わなければならいのか？」「本当に無料にできるのか？」など、疑問に思う方も少なくないのではないでしょうか。

本記事では、マンション売却を検討されている方に向けて

などについて解説しています。

本記事をお読み頂くことで、マンション売却の手数料の仕組みが理解できるだけでなく、仲介手数料無料のメリットデメリットを知り、マンションを高く売るためにすべきことが分かります。

1.マンション売却の仲介手数料とは

マンション売却時に支払う仲介手数料とは、売却を依頼した不動産会社に、成功報酬として支払う費用のことを言います。

マンション売却において、仲介手数料の支払いを条件としている不動産会社が大半ですが、金額は物件の売却額や不動産会社が定める条件によって異なります。

仲介手数料の具体的な金額の前に、「なぜ仲介手数料を支払う必要があるのか」について解説します。

1-1.仲介手数料が必要な理由

マンション売却時に支払う仲介手数料は、前述したように成功報酬を意味しますが、以下のようなサービスに対する費用も含まれています。

マンション売却は、価格設定や契約手続き、販売活動など、買い手を見つけるまでに必要となる手続きが多く存在します。

不動産取引の知識が必要な内容が多いことから、売却に必要な手続きは、全て不動産会社の担当者が行います。また、マンションを売却するために買主や金融機関との間で契約手続きが必要ですが、契約手続きに伴う業務も全て不動産会社が行います。

そして、買主を募るために行うチラシ作成、不動産情報サイト、ネット広告への掲載などにかかる広告活動費も仲介手数料に含まれます。

つまり、仲介手数料は成功報酬だけでなく、売却を成功させるために必要な活動資金でもあるのです。

1-2.仲介手数料は2回に分けて支払う

マンション売却で支払う仲介手数料は、2回に分けて支払うのが基本です。1回目は売買契約時に50％、残りは決済時に50％を支払います。

ただし、法律で決まっている訳ではないため、不動産会社によっては「決済時に一括支払い」や、金額が大きい場合は売買契約時に支払う割合を少なく調整したりなどするケースもあります。

なお基本として、不動産売買契約を結んだ時点で仲介手数料が発生します。しかし、売買契約締結後も物件の引き渡しや、購入代金の決済などの支払い手続きがあるため、売買契約時に全額ではなく10～50％を支払うのが一般的とされています。

2.仲介手数料の上限と計算シミュレーション

マンション売却時に支払う仲介手数料の金額は、法律で上限額が決まっています。

上限額は、以下のように売買価格によって設定が異なります。

ただし上限額は、設定された売買価格を超えた金額に対して適用されます。

たとえば、マンションを2,000万円売却した場合でシミュレーションしてみましょう。

■仲介手数料の計算シミュレーション

計算の結果、仲介手数料の上限額は72万6,000円（税込）となります。

仲介手数料は上限額が決まってはいるものの、売主に明確な計算式までは教示しません。

法外な金額を請求されていないか提示額を必ず確認するようにしましょう。

3.仲介手数料を安く抑える方法とリスク

仲介手数料は、「無料」や「半額」としている不動産会社に依頼すれば安くおさえられます。

しかし、売却活動にマイナスな影響を与えるリスクもあるため、慎重な判断が必要です。

3-1.仲介手数料「無料」や「半額」の会社を選ぶメリットとデメリット

仲介手数料を無料や半額としている不動産会社を選ぶメリットは、やはり売却費用を下げられることでしょう。

仲介手数料は、印紙税や抵当権抹消費など、売却にかかる他の諸費用と比較しても高額となります。そのため、仲介手数料を無料や半額にできるとなれば、売主の負担を大きく軽減することができます。

しかし、仲介手数料には買い手を募るための広告活動費が含まれていますので、仲介手数料が無料や半額となれば、広告活動がほとんどされないデメリットがあります。

また、仲介手数料を安く設定している会社は両手仲介を前提としているケースが多いので、囲い込みになる可能性が高くなります。

囲い込みとは、仲介を依頼した不動産会社が意図的に他社からの問い合わせや申し込みを受けないようにする行為を言います。囲い込みを行うことで、仲介会社は売主と買主の両方から仲介手数料を得られる（両手仲介）メリットがあります。

しかし、売主にとっては買い手を見つけられるチャンスが減ってしまうので、売却期間がかかる、価格を下げなければならなくなる、などデメリットが起きる可能性が高まります。

仲介手数料を無料や半額にして営業活動を行っている不動産会社は安易に信用せず、サービス内容を確認してから契約を結ぶか決めましょう。

3-2.個人売買は仲介手数料が発生しない

仲介手数料を「少しでも安くおさえたい」という方は、個人売買も一つの手段です。

個人売買とは、自分で買主を見つけ、不動産会社を挟まずに直接売買を行う方法です。

買主と直接契約を結ぶ個人売買であれば、仲介手数料を支払う必要はありません。

ただし、個人売買は仲介で売却するよりもトラブルが発生しやすいデメリットもあります。

たとえば、瑕疵（不具合）の取り扱いや契約解除について売主と買主の間で事前に取り決めされていなかった場合、後日、雨漏りなどの不具合が見つかって補償トラブルに発展してしまうなどです。

不動産売買は大きな金額が動きますので、トラブルの末、非があるとなった場合は大きな損失を被る可能性も考えられます。

そのため、マンション売却の知見がない方は個人売買よりも、不動産会社の仲介で売却することをおすすめします。

4.仲介手数料を安くおさえるより「高く売る」ことを考える

仲介手数料を安く抑えようと考えるのではなく、高く売ることを考えましょう。

仲介手数料無料や半額の不動産会社に依頼すれば価格は下がりますが、「3-1」で前述した囲い込みのリスクや営業活動にかかる広告活動費がカットされてしまうと、買主を見つけられるチャンスは狭まります。

結果的に買主が見つからず売却活動が長期化すれば、売り出し価格を下げなければならない可能性もあります。

しかし、高く売ることができれば仲介手数料を削らなくても利益は確保できますし、リスクを避け、安心して売却活動を進められます。

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