マンションの売却価格がどれくらいになるか気になっていませんか？

マンションを売却するかどうかは、おおよその資産価値を知ってからでないと決められません。

そのようなときに利用したいのが、マンション売却がシミュレーションできるサイトです。

この記事では、マンションの売却価格の概算が簡単にわかるシミュレーションサイトをご紹介します。
あわせて、できるだけ手取り額を多く残すポイントもお伝えするので、これさえ読めば、マンションを売却するべきかどうかの判断ができるようになるでしょう。

マンション売却について基礎から詳しく知りたい方は『マンション売却で失敗・損しないための注意点』も併せてご覧ください。

1.マンション売却シミュレーション「マンションプライス」の使い方

マンションの売却のシミュレーションにあたっては、「いくらで売れるのか」と売却価格を意識しがちですが、売却時には仲介手数料などの費用や、税金もかかります。

こうした諸費用を差し引いた後の「手元に残る金額」こそ、売却をするかどうかの決め手です。

ここでは、手取り金額の概算までわかるマンション査定シミュレーションサイト「マンションプライス」をご紹介します。

【マンションプライスの使い方】

1. 売りたいマンションの名前を検索する
2. 該当マンションをクリックして内容を確認する
3. 売却額シミュレーションで手取り額までシミュレーション

それでは順番に見ていきましょう。

1-1.売りたいマンションの名前を検索する

まずは「マンションプライス」のサイトにアクセスし、ページ下部までスクロールしてください。

「マンション名から調べる」の欄でマンション名を入力し、検索ボタンを押すと、マンション一覧が表示されます。

マンション名の一部を入力した場合でも、その名称を含む複数のマンション名が表示されますので、一覧のなかから該当のマンションを選択してください。
検索窓にマンション名を入力する方法のほか、【主要エリアからマンションを探す】からも検索することが可能です。

たとえば、東京都23区のうち「江東区」を選択すると、江東区内のマンション一覧が表示されます。

このまま該当するマンションが表示されるまでページを進めることも可能です。
ただ、少し多すぎますので、【町名で絞り込む】から町名を選択しましょう。

町名で「有明」を選択すると、表示件数が10件になりました。

1-2.該当マンションをクリックして内容を確認する

該当マンション名をクリックすると、所在地や構造、築年月など物件の基本情報が表示されます。

そのまま下にスクロールすると、物件の過去の売り出し事例が表示されます。

販売開始年月や間取り、平米数などからおおよその金額が推測できるでしょう。
右側には、周辺エリアの売り出し事例も掲載されています。

さらに下にスクロールすると、売却価格の推移、売却成約期間が表示されます。

あくまでも過去の売買データからの算出ですが、参考になります。

1-3.売却額シミュレーションで手取り額までシミュレーション

さらに下にスクロールすると、「売却額シミュレーション」にたどり着きます。

ここでは、①過去の売却事例から自身の物件についてのおおまかな売却金額と、②現在のローン残高を入力します。

計算ボタンと押すと、手元に残るお金と諸経費、諸経費の内訳が表示されます。

2.シミュレーションで分かるマンション売却にかかる費用

ここでは「マンションプライス」のシミュレーションで算出された費用がどのようなものか、詳しく解説していきます。

「マンションプライス」では、手取り額を計算すると、売却金額から「仲介手数料」のほか、「印紙代」、「抵当権抹消費用」などの諸費用を差し引いた金額が出ます。

上記のほかに以下の費用も考慮しておきましょう。

住宅ローンに残債がある場合には、返済とともに借入れ金融機関に対して手数料がかかります。

なお、売却益（購入価格よりも売却価格が上回った場合の利益）があれば、譲渡所得税や住民税の対象となりますが、「3,000万円特別控除の特例」といった特例が適用できれば、税金の支払いは発生しません。

3.マンション売却後の手取り額を自分で計算する方法

おおよその売却価格が分かれば、ご自身でより詳しく手取り額を計算することもできます。
具体的な計算式は、以下の通りです。

住宅ローンの残債を把握しておくことがポイントです。
それによって、手取り金額が大きく変わります。

それぞれの費用について、詳しく見ていきましょう。

3-1.マンション売却時にかかる税金の計算方法

マンション売却時の税金は、所得税のうち譲渡所得に該当します。

譲渡所得は以下のように計算します。

考え方としては、収入から経費（その資産に対する支出）を差し引いた所得金額に対して、一定の税率をかけて計算します。

取得費は、売却した物件を購入したときの購入価格＋購入費用（手数料や登記費用など）。
購入時の価格が不明の場合には、売却金額の5％を概算取得費とします。

譲渡所得では、所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類あり、税率が異なるので注意が必要です。

なお、譲渡所得金額に対して住民税も発生します。

3-1-1.マンション売却時に適用できる控除特例

譲渡所得の計算方法をお伝えしましたが、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

譲渡所得金額が3,000万円を超えない限り、税金は発生しません。
たとえば、譲渡所得金額が3,300万円の場合、3,000万円を超えた300万円に対して課税されます。

ただし、住まなくなってから一定期間内の売却や、譲渡の相手と特定の関係がある場合など適用の要件があるため、注意しましょう。

なお、特例が適用され、税金が発生しない場合でも申告の必要はあります。

3-2.住宅ローン残債にかかる費用

住宅ローンの残債がある場合には、売却した金額からローンを返済するとともに、手数料を支払います。
一部繰上げ返済であれば、手数料無料になる金融機関が増えていますが、全額返済の場合には請求されるケースがあります。

手数料額は金融機関によって異なりますが、0円から概ね5万5,000円（税込）程度です。
同じ金融機関でも、インターネット経由と窓口で異なる場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

3-3.売却にかかる諸費用

マンションの売却にともない発生する費用としては、その他に登記関係費用が挙げられます。

一般的には、住宅購入時、ローン返済が不能となった場合に備えて、金融機関の抵当権が設定されています。
そのため、ローン完済により抵当権抹消登記を行わなければなりません。
依頼する司法書士への報酬も発生します。

印紙税は、売買契約書に課税される税金で、収入印紙を貼付します。税額は契約金額により異なります。

3-4.マンション売却のシミュレーション

上記を踏まえて、具体的にシミュレーションしてみましょう。

【マンション売却のシミュレーション】

• 売却金額：5,500万円
• 住宅ローン残債：2,500万円
• 購入時物件価格：4,800万円
• 購入年月：2012年1月（居住年数11年1ヵ月）
• 物件種別：マンション（区分所有権）

■シミュレーション結果

さらに、引越し代やハウスクリーニングといった支出も考えられます。
マンション売却にともなう諸費用として、5％程度を目安に見込んでおくと良いでしょう。

マンション売却の手数料はいくら？仲介手数料以外の費用や税金も解説

マンションを売却する際、売却価格と同じくらいチェックしておくべきなのが

4.できるだけ手取り額を多く残す6つのポイント

おおよその金額が分かれば、売却に向け、具体的に活動を開始できます。
また、住み替えるための新しい購入物件の予算も立てられるでしょう。

ここでは、少しでも手取り金額を増やすために、マンションを高く売却するためのポイントをご紹介します。

【少しでも高くマンションを売却するための6つのポイント】

• マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
• 複数社に査定を出し適正価格を把握する
• 値下げ交渉を想定し少し高めに売り出し価格を設定する
• 同じマンション内に物件が出ていないタイミングを狙う
• 独断でリフォームせず不動産会社に相談する
• 仲介手数料を値引きしてもらう

マンション売却で儲かった多くのケースが上記のポイントをおさえていると考えられます。
詳しく見ていきましょう。

4-1.マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

企業ホームページなどの取引実績を参考に、マンション売却が得意な不動産会社を選ぶことをおすすめします。
戸建や土地の売却が得意な不動産会社は、マンションを高く売るノウハウが充実していない可能性があります。

そのため、マンション売却に強い不動産会社を見つけて依頼することが、成功のカギとなります。

4-2.複数社に査定を出し適正価格を把握する

マンションを高く売るうえで重要になるのが、複数の不動産会社の査定額を比較することです。
マンションの査定価格は、依頼する不動産会社によって差があります。
複数社に査定を依頼することで相場感がつかめ、適正価格が把握できるのです。

とはいえ、優良な不動産会社を探すため1社1社に問い合わせると、時間と手間がかかります。

そこでおすすめなのが、複数の結果を比較できる「不動産一括査定サイト」の利用です。
「不動産一括査定サイト」なら、複数の企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、不動産会社を探す時間と労力がかかりません。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

不動産売却 HOME4Uは、カンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,100社のなかから、6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

マンションの高額売却を成功させるためには、ぜひ不動産売却 HOME4Uをご活用ください。

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4-3.値下げ交渉を想定し少し高め売り出し価格を設定する

マンションを売買する際は、ほとんどのケースで購入希望者から値下げ交渉されます。
そのため、値下げ交渉を想定して、売り出し価格をマンションの売却相場や希望価格より少し高めに設定するのがおすすめです。

とはいえ、ずっと価格が高いままにしておくのは避けましょう。
購入希望者の有無や人数で販売状況をこまめに確認し、反応を見ながら少しずつ価格を修正していく必要があります。

仲介を依頼する不動産会社の意見も聞きながら、長期的な販売戦略をしっかりと立てましょう。

4-4.同じマンション内に物件が出ていないタイミングを狙う

販売を開始する前に、同じマンション内で売り出されていないか確認することをおすすめします。
比較対象があると価格競争が起こり、値下げせざるを得なくなるからです。

価格の妥当性を守るためにも、マンション売却は同じマンション内で物件が出ていないタイミングを狙いましょう。

4-5.独断でリフォームせず不動産会社に相談する

居室内の状況にもよりますが、独断でリフォームはせず、不動産会社の担当者に相談するのが得策です。

リフォームをすることで価値を上げたいと思うものですが、買い手側が購入後にリフォームを想定しているケースも少なくありません。

購入後に自分でリフォームをしたいと考えている買い手を狙って、そのままの状態で売り出したほうが、売却時の費用負担を減らせます。

4-6.仲介手数料を値引きしてもらう

不動産会社の方針にもよりますが、仲介手数料は値下げ交渉ができる場合もあります。

仲介手数料は、売主と買主とを繋ぐ役割を依頼するための不動産会社に対する報酬です。
諸費用の中でも大きな割合を占めますので、可能ならば抑えたいところです。

交渉する際には、不動産業者との媒介契約の前に伝えるのがポイントです。
契約書には報酬に対する条項も盛り込まれますので、後から伝えて売却活動に支障が生じることは避けなければなりません。

ただし、不動産会社としては利益を確保する必要もあります。
断られることも想定したうえで、常識の範囲内で聞いてみる程度にとどめた方が賢明です。