マンションの売却を検討するためには、「いくらで売れるのか」を知ることが重要です。
マンションの価値を知るには不動産会社の査定が必要ですが、この際マンションの査定書が送られます。

マンション査定書を受け取っても、見方や、そこから読み取れることを知らないと、売却を決断することはなかなかできません。
この記事では、「マンションの査定書とは何か」「どのようなことが書かれているのか」など、査定書について詳しく解説していきます。
査定書に関する疑問を解決し、不動産会社へ査定を依頼してみましょう。

1.マンション査定書とは

マンションの査定書とは、不動産会社がマンションの査定結果について記載した書類のことです。
査定書には売主の事情なども踏まえた上で、物件が売却できそうな価格が査定価格として記載されています。

査定価格は決まった一つの価格ではなく、幅もって記載されることが多くあります。
これは売却を急ぐ場合や、チャレンジした価格で売却に臨むなど、売主の都合を考慮したものです。

マンションの価値を知るために、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定書もありますが、売却における価値を評価するものではありません。
鑑定評価は、主に裁判や財産分与などで利用されるもので、目安として20万～50万円ほどの費用がかかります。

売却における価値を算出する不動産会社の査定は無料で、不動産会社と契約し売却をはじめ、無事買主が見つかり売買契約を結んだ場合にのみ手数料が発生します。

2.マンション査定書の記載項目

マンションの査定書にはどのようなことが書かれているでしょうか。
不動産会社が公開している査定書の見本を参考に見ていきましょう。

引用：小菅不動産

査定書の様式は会社によって異なりますが、書かれている項目は大きく変わりません。
特に以下の内容は、ほとんどの場合で書かれている重要な項目です。
■マンション査定書の記載項目

居住用マンションの売却査定では、主に取引事比較法という査定方法がとられます。
取引事例比較法は、売却したい物件と条件の近しい成約事例を参考に価格を算出する方法です。

過去の成約事例がベースになり、周辺環境の変化や物件の現況が加味され、最終的な査定価格が決まります。
また、取引が頻繁に行われる3月など、次期によって査定価格が変わる、あるいは価格に幅が出る場合もあります。

3.査定方法で査定書の精度が異なる

マンション査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。

机上査定は簡易査定とも呼ばれる通り、簡易的な査定額を早く出す方法です。
訪問査定は、訪問調査を行う厳格な査定であるため、精度は高いが査定書をもらうまでに時間がかかります。

それぞれについて詳しく解説いたします。

3-1.机上査定

机上査定は、過去の成約事例などのデータのみで行う査定です。
訪問調査を実施しないため、後述する訪問査定より精度が低い査定方法ですが、1日～3日程度で査定書を受け取れます。

不動産一括査定サービスの不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、不動産会社と顔を合わさずに、複数社の机上査定を依頼し、結果を知ることができます。

机上査定では、おおよその売却金額や相場を知ることができますが、物件個別の状況などは加味されません。
そのため、実際に売り出す際には、あらためて訪問査定でより厳密に査定してもらう必要があります。

以下のボタンより、一括査定サービスのHOME4Uで査定依頼ができます。

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3-2.訪問査定

訪問査定とは、机上査定で得られる情報に加え訪問調査を実施し、目視確認やヒアリングをしたうえで査定価格を算出する方法です。
物件の現況や周辺環境などもふまえた査定価格のため精度は高くなります。
ただし、査定書が届くまで1週間ほどかかります。

売却することを決めている方や、売却すべきか最終判断をしたい方は、訪問査定を依頼するようにしましょう。

また訪問査定は、不動産会社と対面する貴重な機会です。
査定額を算出してもらう目的のほか、売却を進める際に契約する不動産会社を選ぶためにも重要なのです。

できるだけ複数の不動産会社を比較し、査定額と担当者の対応の良さや相性などを比較するようにしましょう。

ただし、物件状況など細かい部分まで確認した上での査定であるため、査定に必要な書類を揃える手間や結果が出るまで時間がかかります。

4.マンションの査定依頼～査定書送付までの流れ

机上査定は、売却するか決める際や、相場を知りたい際に活用できます。
ただし、本格的に売却を考えていく、進めていくうえでは訪問査定が必要になります。

この章では、訪問査定を受ける流れについて解説いたします。
依頼から査定書受け取りまでの動きをしって、スムーズに進めていきましょう。

【マンション査定の依頼の流れ】

1. 査定を依頼する
2. 書類をそろえる
3. 査定当日（訪問調査）
4. 査定書が送られる

4-1.査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定は不動産会社に直接赴いて以来することも可能ですが、最近はネットからの依頼が主流になっています。

前章でも触れましたが、査定は複数の不動産会社を比較することが重要なので、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）のような不動産一括サービスからの査定依頼がおすすめです。
査定依頼も、訪問査定自体もすべて無料で行えます。

査定依頼にはいくつかの情報が必要です。
求められる情報は不動産会社や、査定サービスによって異なりますが、主に以下の通りです。

不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、1分ほどの簡単な入力で最大6社の不動産会社に査定が依頼できます。
以下のバナーより、訪問査定、あるいは机上査定を依頼できます。

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4-2.書類を揃える

査定にはいくつかの書類が必要になります。
査定依頼後に不動産会社から書類について指示をもらえますが、イメージをつかむため、またスムーズに進めるために必要書類を確認しておきましょう。

○登記簿謄本
登記簿謄本とは登記簿の写しのことで、法務局で入手できます。
現在では「登記事項証明書」とも呼ばれ、法務局のホームページからオンライン請求で入手することもできます。

○公図や所在地がわかる地図
公図とは、土地の形状や地番、接道状況などが記載されている地図のことです。
これは法務局で入手できますが、法務局のホームページからオンラインでも入手可能です。

○身分証明書、住民票など
身分証明書は、免許証、パスポート、マイナンバーカードなど写真付きの本人確認書類が必要です。住民票は役所で写しを入手しておきましょう。

○固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、1月1日現在の不動産を所有する人へ毎年送られているものです。大切に保管しておきましょう。

○登記済権利証
登記済権利証は、不動産の所有権保存登記や所有権移転登記をした際に法務局が発行する書類です。
現在では登記済権利証に代わって、登記識別情報が交付されます。

不動産会社によっては、上記でご紹介したもの以外の書類を求められることもあります。
たとえば、以下のような書類です。

• 間取りや専有面積がわかるマンションのパンフレット
• 物件の図面
• 売買契約書
• 物件購入時の重要事項説明書
• 住宅性能評価書
• 管理組合の規約
• 管理費や修繕積立金について記載された書類
• 設備の仕様書　など

どのような書類が必要になるのかを不動産会社へ確認しておきましょう。

4-3.査定当日（訪問査定）

訪問査定当日は依頼者も立ち会いが必要です。

査定では不動産会社の担当者が物件状況を確認し、依頼者へのヒアリングを行います。
そのため、査定当日は2～3時間ほどの時間がかかります。

査定当日は、リフォーム履歴や周辺環境や周辺施設などの情報も伝えましょう。
そして室内のキズや欠陥、不具合箇所といったマイナスな情報も伝えるようにしましょう。

不具合や欠陥情報を隠したうえで売却し、万が一売却後にそれらの不具合や欠陥が発見された場合は、契約不適合責任により損害賠償や契約解除などに応じなければいけません。

4-4.査定書が送られる

訪問査定後、1週間程度で査定書が届きます。
査定書には、マンションの査定価格やその価格の算出根拠、同じマンションおよび周辺物件の売り出し価格などが記載されています。

中には、査定額の根拠が薄い場合や、売却相場を逸脱した査定額が出される場合があります。
他社と比較して不自然な点があったら、その理由や根拠を質問するようにしましょう。
質問への対応も、不動産会社を見極めるうえで重要なチェックポイントです。

なお、訪問査定をしてもらったからといって、必ずその不動産会社へ売却の依頼をする必要はありません。
「売らない」という判断をしても問題ありません。

複数の不動産会社を比較し、売却の意思が決まったうえで、信頼できる不動産会社が見つかったら契約してみましょう。

5.マンション査定を依頼する上での3つの注意点

マンション査定を依頼する際には、以下のような３つの注意点があります。

【査定依頼の注意点】

• 事前に清掃しておく
• 査定前の修繕やリフォームはしない
• 複数社に依頼する

訪問査定の当日を迎えるまでにやっておきたいことや、反対にやってはいけないことがあるので、その内容を知っておきましょう。

5-1.事前に清掃しておく

査定前には、できる限り掃除をしておきましょう。
基本的に掃除のあるなしで評価が高まるわけではありませんが、ごみや荷物で見通しが悪かったり、傷と思われそうな汚れがあったりすると査定が正確でなくなる可能性があります。

特に玄関と水回りです。担当者が最初に目にするのは玄関です。
玄関は第一印象直結しますし、水回りのきれいさもまた好印象につながります。

キッチンや洗面所、風呂場、トイレがきれいに清掃してあると、適度にメンテナンスされているとして評価が高まる可能性もあります。

また、室内だけでなくバルコニーも掃除をしておきましょう。

5-2.査定前の修繕やリフォームはしない

よい印象を持ってもらえるよう修繕やリフォームを考える人がいるかもしれませんが、査定前に行う必要はありません。
査定の際は、現状をそのまま担当者に見てもらうようにしましょう。

また、査定後でも基本的にはリフォームせず売却を始めることをお勧めしています。
リフォーム費用を回収できない可能性や、中古物件を安く買いたい需要を取りこぼしてしまう場合があるためです。

ただし、築30~40年を超える家では、場合によってリフォームも検討する余地があります。
リフォームを考える際は、必ず不動産会社と相談しながら行いましょう。

5-3.複数社に依頼する

マンション査定は、不動産会社によって査定価格が異なります。その差は100万円単位で大きく異なります。

それぞれの不動産会社には、周辺地域の実情への理解や、得意不得意な分野があるため必然的に価格差が生まれます。
比較・検討することで適正な金額を知れるうえ、信頼のおける不動産会社を選るようになります。

なお、高い査定価格をつけた不動産会社が必ずしも良い会社とはいえません。
査定価格が、実際にその価格で売れる金額ではないからです。

売却相場から逸脱した価格を提示されたらその根拠を聞いてみましょう。

査定の根拠と査定担当者の信頼度は、不動産会社選びの重要なポイントです。

複数の不動産会社へ査定を依頼する際は、不動産一括査定サービスから行いましょう。
不動産一括査定サービスの不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、全国から厳選された不動産会社の中から最大6社に一括で査定依頼ができます。

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6.査定書から不動産会社を見極める５つの観点

複数社への査定依頼は、信頼できる不動産会社かどうか、適正価格で査定しているかどうかを見極めるうえで重要です。

そのためには、査定当日の担当者とのやり取りも大事ですが、不動産会社から送られてくる査定書からもヒントを得ましょう。
ここでは、査定書から良い不動産会社を見極めるための観点を５つご紹介します。

【不動産会社を見極める５つの観点】

• 査定額の幅が広すぎないか
• 売り出し価格ではなく査定価格を重視する
• 査定の根拠が明確にコメントされているか
• 流通性比率はどういった根拠でつけられているのか
• 査定書のわかりやすさを確認する

6-1. 査定額の幅が広すぎないか

査定書に記載されている査定価格が「○○○○万円」と具体的な価格が記載されていればよいのですが、「○○○○万円～○○○○万円」と幅を持たせて記載されていることがあります。
この価格の幅に、きちんとした根拠があり納得できれば問題ありません。

たとえば「2,000万円～3,000万円」というように、価格の幅があまりに大きいときは注意が必要です。不動産会社によっては、根拠なく、あいまいに査定価格に幅を持たせて提示するケースもみられます。
もし、査定価格の幅が広く設定されているときは、「下限価格」「適正価格」「上限価格」というように、根拠と具体性のあるものを選びましょう。

6-2. 売り出し価格ではなく査定価格を重視する

通常、査定書には「査定価格」と「売り出し価格」の2つの価格が提示されています。このとき、重視したいのは査定価格です。なぜなら、査定価格は近隣の相場なども加味した、売れる見込みがある価格を算出し、設定しているためです。

一方で、売り出し価格は売主が決める価格です。
不動産会社によっては、相場が2000万だとしても高めの売り出しをすすめるケースもあります。
査定書に書かれる売り出し価格は、そのようなチャレンジ価格の可能性があるため、鵜呑みにしないよう注意してください。

なお、売り出し価格は不動産会社によっては、上限価格と記載されているケースもあります。

6-3.査定の根拠が明確にコメントされているか

査定書にはコメント欄がありますが、そこには査定価格を設定した際の根拠が記載されています。そのコメントが明確に説明されているか必ず確認しましょう。

もしコメントで不明な点がある場合には、不動産会社の担当者に直接話を聞きましょう。
査定価格の根拠は、今後マンションの売却活動を始めるかどうかの判断材料としても、とても重要です。
そして、不動産会社を選ぶうえでのポイントになります。

また、不動産会社によっては売却を依頼してもらいたがために、あえて高めの査定価格を提示するところもあるため、注意が必要です。もし提示された査定価格に疑問を感じたら、別の査定書と比較し問題点を洗い出してみましょう。

6-4.流通性比率はどういった根拠でつけられているのか

査定書に記載されている項目の１つに「流通性比率」があります。これは、その物件の売りやすさ、あるいは売りにくさの度合いを示したものです。流通性比率の基準は１（100％）で、0.85（85％）から1.1（110％）の範囲で示すことになっています。

基準の１よりも低い場合は売りにくい物件となり、１よりも高い場合は売りやすい物件となります。査定書に記載されている流通性比率がどのような理由で示されているのか、その根拠を確認しておきましょう。

6-5.査定書のわかりやすさを確認する

不動産に関する言葉は専門用語が多いため、どうしても難しくなりがちです。査定書でも専門用語ばかりでは、依頼者は理解することが難しいでしょう。その点、配慮のある不動産会社であれば、誰でも見やすく、理解しやすい言葉で内容を記載、説明してくれます。

査定書の見やすさ、わかりやすさも不動産会社を選ぶポイントになります。
こうした配慮があるかどうかが担当者の力量や物件を査定する際の姿勢に現れますので、判断材料となります。