注文住宅は高額な買い物なので、「万が一、完成後に欠陥が見つかった場合はどのように補償してもらえるのか」と心配な方も多いのではないでしょうか。

ハウスメーカーや工務店に建築依頼をした新築住宅は、住宅瑕疵担保履行法という法律により、10年間の保証が確保されます。

「安心して注文住宅を購入したい」という方に向けて、この記事では住宅瑕疵担保履行法について解説します。

ハウスメーカー・工務店が設けている独自の保証についても解説します。

ずっと長く安心して暮らせる家づくりをしたい方は、ぜひ参考にしてください。

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※この記事は一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会の公式HPを参考に作成しています。

1.住宅瑕疵担保履行法とは？

「住宅瑕疵担保履行法」とは、住宅取得者の利益の保護を図ることを目的に制定された法律です。
新築住宅であれば、どのハウスメーカーに依頼したかにかかわらず、保証を受け取れます。

新築住宅を供給する事業者は、設計ミスや施工ミスによる欠陥（瑕疵）に関して、10年間の保証責任（瑕疵担保責任）を負っています。

しかし、事業者が倒産などで修理ができなくなった場合、住宅取得者は自ら修理や建て替えをしなければなりません。

このような事態を避けるため、事業者に修理費用等の資力確保として「保険」もしくは「供託」のいずれかの措置をとることを義務付けたのが住宅瑕疵担保履行法です。

法律の概要について、さらに詳しくみていきましょう。

1-1.新築住宅に適用される

住宅瑕疵担保履行法の対象となるのは、「新築住宅」です。

新築住宅の定義は、新たに建設された「住宅」であり、建設工事の完了から1年以内で、人が住んだことのないものとされています。

一度でも人が住んだ住宅は新築住宅に該当しない中古住宅であり、中古住宅は住宅瑕疵担保履行法の対象になりません。

「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分であり、事務所と住居などが混在する場合は、住居部分だけでなく併用住宅全体の共用部分が「住宅」に該当します。

1-2.事業者は「保険」または「供託」で資力を確保する

住宅瑕疵担保履行法で資力確保の措置を義務付けられるのは、新築住宅の建築を請け負った建設業者または新築住宅の売主となる宅地建物取引業者です。

新築住宅の発注者や買主が宅地建物取引業者である場合、引き渡す建設業者に資力確保の義務は課されません。

例えば、注文住宅の場合、資力確保義務を負うのは請負人である建設業者ですが、発注者が宅地建物取引業者の場合は資力確保義務を免れます。

※資力確保については2章で解説します。

分譲住宅の場合は売主である宅地建物取引業者が資力確保義務を負い、買主も宅地建物取引業者であれば義務は発生しません。

2.法で新築住宅取得者が保護される仕組み

新築住宅の取得者は、住宅瑕疵担保履行法により事業者が資力確保を行うことで保護されます。

資力確保の方法は、「保証金の供託」か「保険加入」のいずれかを選びます。

ここでは、資力確保によって秀拓取得者が保護される仕組みをみていきましょう。

2-1.保証金の供託

保証金の供託とは、万が一事業者が倒産した場合に備えて、法律で定められた額の保証金をあらかじめ法務局などの供託所に預けおくことです。

保証金の金額は、10年間の瑕疵担保責任をカバーするため、基準日から過去10年間に遡って引き渡した新築住宅の戸数に応じて計算式が定められています。

例えば、年間供給戸数が3,000戸の事業者の場合、10年間の供給戸数は3万戸になります。

過去10年間に遡って引き渡した新築住宅の戸数に応じて定められた計算式は「1.7万円×戸数＋3億円」のため、供託金額は8億1,000万円です。

供託所への保証金の還付請求

新築住宅に欠陥があった場合、事業者が倒産等で補修が行えないときでも、住宅取得者はその補修等に必要な金額について、保証金からの還付を供託所に請求できます。

供託金の支払い還付を受けるためには、まず国土交通大臣に対して損害賠償請求権の額を確認するための申請が必要です。

次に、債務名義または公正証書等がある場合は国土交通大臣が交付した技術的確認書、それ以外の場合は確認書を添付し、供託所に対して供託物払渡請求書を提出します。

2-2.保険加入

保険の加入とは、国土交通大臣指定の保険会社が提供する「新築住宅の保険」に加入することです。

保険に加入した住宅は、引き渡し後10年以内に欠陥があった場合、補修を行った事業者に保険金が支払われます。

事業者が保険加入を選択する場合、原則として保険会社の現場検査を工事中に受けなければならず、着工前に保険会社への申込みが必要です。

着工前に保険契約の申込みを行い、現場検査を経て引き渡し時に保険証券が発行され、発注者・買主は保険付保証明書を受け取ります。

保険法人への保険金の直接請求

事業者が倒産するなどして修理等ができない場合、保険付保証明書の交付を受けた発注者・買主は、保険会社に対して直接欠陥の修理などにかかる費用（保険金）を請求できます。

なお、保険付き住宅の取得者は、住宅のトラブルが発生した際、「指定住宅紛争処理機関」の住宅紛争処理制度の利用が可能です。

その際は保険会社が参加することにより、一回的な紛争の解決が期待できます。

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3.住宅瑕疵担保履行の範囲

住宅瑕疵担保履行法で事業者が住宅瑕疵担保責任を負う範囲は、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。

それぞれの内容について確認しておきましょう。

3-1.構造耐力上主要な部分

構造耐力上主要な部分とは、次に記載するもののいずれかで、住宅の自重や積載荷重、積雪、地震その他の振動・衝撃を支えるものです。

例えば、在来工法の木造住宅の場合、基礎に関するものとして「基礎」「基礎ぐい」があり、軸組に関するものが「土台」「壁」「柱」など、屋根に関するものは「小屋組」「屋根版」が構造耐力上主要な部分に該当します。

3-2.雨水の浸入を防止する部分

雨水の浸入を防止する部分とは、次の箇所が該当します。

以上が、住宅瑕疵担保履行法の範囲です。

ただし、ハウスメーカーや工務店では住宅瑕疵担保履行法の範囲以上にアフターサポートを充実させていることが多く、より多くの保証期間やサービスを受けやすいのが現実です。

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4.住宅瑕疵担保履行法でよくある質問

注文住宅を購入する際は、ハウスメーカーや工務店が住宅瑕疵担保履行法でどの資力確保措置を講じているかチェックしておく必要があります。

以下より、その際にありがちな質問について回答します。

4-1.供託と保険加入はどちらが安心？

供託と保険加入はどちらも新築住宅取得者を保護する制度であり、安心という点では変わりありません。

ただし、先述のとおり、保険に加入している住宅を取得した場合は、住宅紛争処理制度を利用できます。

問題が起きたときは住宅リフォーム・紛争処理支援センターに相談ができるため、万が一のトラブルを考えた場合は保険加入の住宅の方がより安心ととらえることもできるでしょう。

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4-2.供託か保険加入かは事前にわかる？

ハウスメーカー・工務店には、住宅の建築や販売の際に、住宅瑕疵担保履行法に基づく説明等が義務付けられています。

契約の締結までに、取得する新築住宅について、供託・保険いずれの資力確保措置が行われるかを説明しなければなりません。

説明の内容は、次のような内容であることが多いです。

これらの説明をちゃんとしてくれるハウスメーカーは、住宅プランについても濁さず説明してくれる傾向が高いです。

信頼できるハウスメーカーを見極める1つの指針として念頭に置いておきましょう。

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4-3.供託や保険契約で罰則はある？

ハウスメーカー・工務店は供託や保険契約の締結状況について、年1回の基準日（毎年3月31日）に、国土交通大臣または都道府県知事に報告しなければなりません。

届出が行われない、もしくは届出内容に虚偽があった場合、または届出を行わずに新たな契約を行った場合には罰則等が科されます。

届出をしていない場合や届出内容に虚偽があった場合の罰則は、50万円以下の罰金です。

また、届出を行わずに新たな契約を行った場合は、1年以下の懲役か100万円以下の罰金、またはその両方が科されます。

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5.ハウスメーカー・工務店の保証期間は？

住宅取得者は住宅瑕疵担保履行法によって保護されますが、実際の保証内容はハウスメーカー・工務店によって異なります。

ここでは、ハウスメーカー・工務店の保証について解説します。

5-1.ハウスメーカー・工務店ごとに独自の保証を設けている

ハウスメーカーや工務店の保証は、各社が独自で定めています。
保証内容や保証期間、条件などは会社ごとにさまざまです。

基礎や屋根など主要な構造部分に対する保証は、住宅瑕疵担保履行法における10年の保証にとどまる会社もあれば、20年以上の長期保証がつく会社もあります。

保証期間の延長が無料の場合もありますが、有料の点検・メンテナンスを条件としている会社もあります。

初期保証の10年を過ぎた時期に点検を行い、その結果に基づいて有料の工事を行った場合に保証期間が延長されるという内容です。

保証範囲によって、保証期間が異なるというケースもあります。

住宅瑕疵担保履行法では構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分が保証の範囲ですが、会社によっては長期保証の設定が構造部分のみのケースもあるでしょう。

ハウスメーカー・工務店を選ぶ際は、保証内容や保証期間、条件の有無をしっかり確認しておいてください。

5-2.アフターサービスもチェックが必要

保証とともに必ずチェックしたいのが、アフターサービスです。

住まいを長持ちさせるには、定期的な点検で状態を確認し、適切な維持・管理をしていかなければなりません。

この定期点検の期間や頻度も会社ごとに異なります。長期間の無償点検を提供している会社もあれば、点検は有料としているところもあります。

アフターサービスが充実していれば、入居後も安心して暮らせるでしょう。どのようなサービスを行っているか、内容を確認しておくことが大切です。

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まとめ

住宅瑕疵担保履行法は住宅取得者を保護する法律であり、注文住宅を購入する際、会社は法律に基づき、供託か保険加入かの資力確保の措置を行っています。

契約を結ぶ前に、どちらの措置を行っているか、必ず確認しておきましょう。

なお、ハウスメーカー・工務店では、さらに延長保証を設けているところもあります。

長く安心して暮らせる住まいを手に入れるため、会社を選ぶ際は保証期間や条件の有無をチェックするとともに、アフターサービスの充実度も確認してください。