不動産売却による所得（譲渡所得）は、事業所得・給与所得などの一般的な所得とは区別し、特別な税率を適用するほか、各種の特例が設けられています。
確定申告書には第一表と第二表があり、確定申告する全員が提出します。
分離課税用の申告書は「第三表」であり、第一表・第二表に追加して提出します。

詳細は、「国税庁.確定申告書等の様式・手引き等（令和６年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）」をご確認ください。

5-3.譲渡所得の内訳書

譲渡所得税の具体的な内訳や、売却した不動産について詳しい情報を記載するために使用する書類です。こちらも税務署あるいは国税庁のホームページで取得できます。

5-4.売買契約書のコピー

売買契約書のコピーは不動産を購入したときや、売却したときにそれぞれ用意する必要があります。また、売却した不動産が注文住宅であった場合は、建築したときの工事請負契約書のコピーが必要です。

5-5.各種領収書

取得費や譲渡費用を計算するためには、購入・売却時の仲介手数料、登記費用、測量費などの領収書が必要となります。それぞれ譲渡所得の計算に誤りがないことを証明するために必要なものですので、コピーでも問題はありません。

5-6.特例に関する必要書類

特例を利用する場合には、それぞれ必要書類をそろえておく必要があります。特に買い換えや損益通算に関する特例は、必要書類の種類が増えるため漏れなく用意しておくことが大切です。

6.不動産の確定申告に関する注意点

申告義務があるにもかかわらず、そのまま放置してしまうとペナルティが課せられてしまうため期限内に納税できるよう注意が必要です。ペナルティには、申告をしないことで加算される税金と、納税を怠ったことで発生する税金の2種類があります。

ここでは、それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。

6-1.無申告加算税

「無申告加算税」とは、確定申告を怠っていたことに対するペナルティです。確定申告の義務があるにもかかわらず、期限内に手続きを行えなかった場合は、納付すべき税額のうち50万円までの部分が15パーセント、50万円を超えた部分は20パーセントの税率で加算されてしまいます。

このように重い税率を負担することとなるため、売却益が発生したときには必ず確定申告を済ませましょう。なお、期限を過ぎてしまっても、税務署から指摘を受ける前に自主的な申告を行えば、加算税率が5パーセントにまで軽減されます。

また、「申告期限から1か月以内の自主申告」、「納税額の全額を納付期限までに納めている」、「過去5年の間に無申告加算税や重加算税などのペナルティを受けていない」といった要件にすべて当てはまっていれば、無申告加算税は課されません。そのため、申告がやむを得ない事情で遅れるときには、早めに税務署に相談することが大切です。

6-2.延滞税

「延滞税」とは、決められた納付期限までに税金を正しく納めなかった場合に発生するペナルティです。具体的には、納付期限日の翌日から納付が行われた日までの日数に応じて、利息に相当する税金が課されてしまう仕組みです。

また、期限後申告、修正申告などで後から納付しなければならない税額が発生したときにも、本来納めるべきであった税額に対して延滞税が課されます。つまり、期限内に申告をしなかった場合は、「本来の税額＋無申告加算税＋延滞税」が発生してしまうということです。

延滞税は延滞期間を区切って計算され、納付期限の翌日から2か月が経過するまでの部分については年「7.3パーセント」、納付期限の翌日から2か月以上経過した以降の部分については年「14.6パーセント」が適用されます。無申告加算税とともに、非常に重いペナルティとなるため、必ず期限内に納税を済ませましょう。

なお、災害などのやむを得ない事情がある場合は、「所得税の申告等の期間延長申請書」を提出したうえで、審査に通ると確定申告の期日を先送りにすることができます。

7.不動産の確定申告に不安があるときは早めに相談をしよう

確定申告をきちんと進められるのか不安な場合は、早めに最寄りの税務署か税理士に相談しておくと良いでしょう。

確定申告の時期が近づきますと、税務署では確定申告相談会が開催されます。相談会の会場や開催日時は国税庁のホームページなどに記載されますので、日程の調整ができる方はそちらに参加してみるのも1つの方法です。

また、売却を依頼した不動産会社を通じて、信頼できる税理士を紹介してもらうこともできます。税務署が混みあっているときや、じっくりと具体的な相談をしたいときには、税理士に相談することをおすすめします。

いずれにしても、確定申告に間に合わない場合のペナルティを考慮して、不動産売却を行ったときには早めに手を打っておくことが大切です。

8.まとめ

不動産売却で確定申告が必要となるのは、基本的に売却益が発生したときのみです。しかし、損失が出た場合であっても、確定申告によって損益通算や繰越控除が行えることで税金が還付されるケースもあります。そのため、売却計画を立てるときには、確定申告の手続きも含めて流れを把握しておくことが大切です。

また、不動産の売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、計算にはさまざまな知識や準備が必要となります。正しく確定申告を済ませて納税するためにも、不安がある場合には早めに税務署や税理士に相談しましょう。

まだ売却を始めていない方は、不動産会社への査定依頼から始めていきましょう。
査定額を知ることで、おおよその譲渡所得税を計算できます。

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最も重要な資産の一つである土地、それと密接不可分の関係にある建物に係る譲渡所得については、土地の有効利用の促進を税制面から優遇しつつ、投機的な不動産取引は抑制を誘導するために、さばざまな特例が採用されています。
節税になるような有利な特例を受けるためには、要件があったり、準備しなければならない書類があったり、計算方法は少し複雑だったりします。
がんばってね。

この記事のポイント まとめ

1.不動産を売却したら確定申告が必要になるの？

不動産を売却したときには、確定申告が必要になるケースがあります。

詳しくは1章「不動産を売却した後は確定申告が必要になる？」で解説しています。

2.譲渡益・譲渡損失の特例はどんなものがあるの？

不動産売却で発生する譲渡益・譲渡損失に関する特例は、次の4つです。

1. 3,000万円の特別控除
2. 軽減税率の特例
3. 買い換えの特例
4. 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

詳しくは3章「譲渡益・譲渡損失の特例」で解説しています。

3.不動産の確定申告に関する注意点

不動産売却で必要な確定申告については、次の2点に注意が必要です。

1. 無申告加算税
2. 延滞税

詳しくは6章「不動産の確定申告に関する注意点」で解説しています。