この記事では、年収800万円で住宅ローンを組んで新築住宅を建てたいと考えている方に向け、以下の内容を解説します。

年収800万円で住宅ローンを組む際に必要な情報をまとめました。
住宅ローンの返済を早く終わらせるコツまで解説するので、ぜひ資金計画の際の参考にしてください。

返済額早見表や計算方法については、こちらの記事で解説しています。

1.年収800万円の人が買っている家の金額目安とローン

まずは、年収800万円の人が買っている家の大体の金額目安と、全国の平均的な住宅ローンを見てみましょう。

参考：住宅金融支援機構「 2022年度 フラット３５利用者調査」

1-1.年収800万円の人が買っている家の金額目安

住宅金融支援機構が調べたデータの年収倍率から考えると、年収800万円の人が買っている家の金額目安は、おおむね以下の通りとなります。

※フラット35による全国の平均的な年収倍率を用いて計算式に充てた場合の数値です。

年収倍率は、所要資金（予定建設費＋土地取得費）÷額面年収で求められ、「自分が建てようとしている家が、自分の年収に見合った額なのか」を簡単に把握することが出来ます。

一般的に、この年収倍率は5～6倍であれば適正で、高くても7倍程度には収まっているとよいと考えられています。7倍を超えると月々の返済は厳しくなる傾向です。

1-2.平均的な住宅ローンの内容

注文住宅を建てた方の住宅ローン利用に関する全国平均は、以下の通りです。

この表から見て、年収800万円と言う数字は全国のフラット35で住宅ローンを組んでいる人の、平均的な世帯年収よりも高めであることがわかります。

特に注目したいのは、「総返済負担率」の全国平均が21.9%であること。

一般的にこの総返済負担率の理想は年収の20%、多くても25～30%におさまるようにするとよいと言われており、このデータを見る限り、多くの人が無理のない返済負担率でローンを組んでいると言えます。

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2.【一覧表】年収800万円で組む「適正な住宅ローンの内容」と考え方

年収800万円で組む適正なローンの内容について、以下の表にまとめました。

以下で詳しい説明を致します。

2-1.適正借入金額

住宅ローンの適正借入金額は、年収倍率の5～6倍、高くても7倍程度に収めるとよいとお伝えしました。

年収800万円であれば、4,000万～5,600万円が適正な借入金額ということになります。

また、そのほかに建てたい家の金額から、借入可能額の目安を見積もる方法もあります。その際に使える計算方法が以下の通りです。

こちらも、計算して出た数字が5～6、高くても7までの間になっていることが1つ適正な借入金額の目安です。

実際、住宅金融支援機構のデータでも、年収倍率は全国平均（中古・新築）で5.7～7.7倍の中におさまっています。

年収倍率ごとの負担感の比較

では、試しに理想的な適正倍率である収倍率5.7倍と、7.7倍の負担感を比べてみましょう。
この場合、借入金額はそれぞれ、4,560万円と6,160万円ということになります。

頭金なしで全額借り入れた場合を、以下の条件で計算してみます。

※住宅金融支援機構　住宅ローンシミュレーションで算出

結果は以下の通りです。

年収800万円の人の月の手取りは大体50万円程度です。
年収倍率が5.7倍の場合、金利0.9～1.6％の間で計算すると、月々の支払額は約14万5,000円～16万円となり、月ごとの手取りのおよそ3割が住宅ローンの返済に充てられるようになります。

負担としては標準的ですが、この時点でも、突発的な大きな支出には少しひやひやさせられるくらいの生活水準になるのではないでしょうか。

年収倍率が7.7倍だと、月々の返済額が19万6,000～21万6,000円となり、月の手取りのおよそ4割をローンの返済に充てなければならなくなります。

そう考えると禁欲的な生活を送り、家計のやりくりにも慎重にならざるを得ません。予想外の支出があると、以降のローンの支払いが滞るおそれもあります。

ただし、年収倍率は建築費用で大体の負担を考えるものなので、例えば6,000万円の家を買おうとしたときでも、2割程度の頭金を入れられれば、年収倍率は6倍となり、返済は比較的落ち着きます。

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2-2.適正な頭金の目安

住宅ローンの頭金の額は、以下が1つの目安です。

ただし、現在は記録的な低金利状態なので、頭金ゼロでローンを組む人も一定数存在しています。
頭金ゼロでローンを組む際の注意点としては、借入額と利息が高くなり、月ごとの返済額が高額になりやすい点です。

自分にとってのベストな頭金の金額は、購入したい家の金額、家計の状況、その他色々の要素に影響されるため一概には言えませんが、おおむね購入費用に対して1～2割の頭金を用意しておくことが無難である、と考えておくとよいでしょう。

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2-3.金利タイプの選び方

金利には、大きく分けて以下の3種類のタイプがあります。

それぞれの特徴と、メリット・デメリットは以下の通りです。

これらの情報を元に、選び方のポイントを解説すると、以下のようになります。

一般的な解釈では、

• 「金利の上昇下降に一喜一憂することなく、金額が一定で返済計画を立てやすい方を選びたい」という人が全期間固定金利
• 「家庭の出費が集中する時期は決まっているから、とりあえず固定にしておいてそのあとの出方を考えたい」という人が固定金利期間選択
• 「もし金利が上昇しても資金的にカバーできるだけの余裕があるから、低金利によって受けられる恩恵は受けておきたい」という人が変動金利

を選んでいる傾向にあります。

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2024年の金利のおおまかな状況は？

2024（令和6）年現在は今までにないと言われるほどの低金利状態が続いており、これからもこの状態はしばらく続くだろうと考察されています。

加えて全期間固定、固定期間選択共に金利を引き上げているところが多く、国土交通省のデータでは、民間金融機関からの借り入れがある世帯では、変動金利を選択している人が78.6%という割合になっています。

ただし、これは記録的な低金利状態が続いている今現在で捉えた数字です。
この先もしばらくは低金利の状態が続くと言われているものの、間違いなくそうであるとは言い切れません。

参考：国土交通省「令和４年度 住宅市場動向調査 報告書」

2-4.返済方法の選び方

返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。
それぞれの特徴とメリット・デメリットは以下の通りです。

元利均等返済は、総返済額が高くなるものの、借入当初の返済額が元金均等返済に比べて少なく、毎月ずっと一定であることから返済計画が立てやすい特徴があります。

元金均等返済は、総返済額が元利均等返済に比べて低くなりますが、借入当初の返済額は高い傾向にあります。
審査の際に必要な年収も高くなるため、資金に余裕がないと選択は厳しいでしょう。

また、元金均等返済は取り扱っていない銀行も多く、そもそも選べないという可能性もあります。

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2-5.返済期間

「 令和4年度住宅市場動向調査報告書」の中の記載では、住宅ローンの返済期間は、中古・新築をおおまかにくくると28～35年程度が１つの目安となっています。

2-6.総支払額

総支払額は、返済方法と選ぶ金利、返済期間の長さなどによって違ってきます。
借入金額を4,800万円として、それぞれ変更して試算してみましょう。

まず、一般的な場合を想定して、金利0.9％、元利均等返済、返済期間35年の場合を計算します。
結果は以下の通りです。

※住宅金融支援機構　住宅ローンシミュレーションで算出

金利0.9％、返済期間35年で返済方法を変更して試算してみましょう。
結果は以下の通りです。

元利均等返済、返済期間35年で金利を変更して試算してみましょう。
0.9%と1.6%で比較します。結果は以下の通りです。

最後に、金利0.9％の元利均等返済で、返済期間を変更して試算してみましょう。
25年と35年で比較します。結果は以下の通りです。

以上のように、同じ借入金額でも、返済方法・金利の差・返済期間によって総支払額は変化します。

ただし、単純に総支払額を安くしようと思って考えなく返済期間を短くしたりすると、月々の返済額が大きくなりすぎて破綻してしまう可能性もあります。

住宅ローンの組み方を考える時は、「月々の支払額に無理はないか」「突発的な支出に備えられる余裕を設けてあるか」などに気を付けながら、銀行に相談して、ご自分に最適な方法を探す必要があります。

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2-7.月々の支払額

月々の支払額は、借入金額に応じるのはもちろん、返済方法や選ぶ金利、返済期間などによって変わります。
借入金額を4,800万円として、それぞれ変更して試算してみましょう。

まず、一般的な場合を想定して、金利0.9％、元利均等返済、返済期間35年の場合を計算します。
結果は以下の通りです。

※住宅金融支援機構　住宅ローンシミュレーションで算出

金利0.9％、返済期間35年で返済方法を変更して試算してみましょう。
結果は以下の通りです。

元利均等返済、返済期間35年で金利を変更して試算してみましょう。
0.9%と1.6%で比較します。結果は以下の通りです。

最後に金利0.9％の元利均等返済で、返済期間を変更して試算してみましょう。
25年と35年で比較します。結果は以下の通りです。

このように、返済方法・金利の差・返済期間をどのくらいにするかによって、月々の支払額には数万円前後の差が出ます。

ご自身が月々支払える額はいくらくらいかを考えたうえで、金融機関に相談し、適した方法を見極めてください。

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3.年収ごとに借入金額の差で比べる月々の返済額と返済負担率の違い

ここでは、3,000万～5,000万円をかりいれた場合の月々の返済額と、年収ごとの返済負担率の差を比較します。

返済負担率・返済比率とは、年収のうち、年間返済額がどれだけの割合を占めているかを示す数値のことです。
以下の式で求められます。

なお、適正な返済負担率は以下の通りです。

この返済負担率は、各金融機関が上限を設けています。例えば、フラット35では、年収400万円未満の場合は30％以下、400万円以上では35％以下です。

返済負担率と借り入れ額の関係について、以下で簡単にシミュレーションしてみましょう。
条件は以下の通りです。

※住宅金融支援機構　住宅ローンシミュレーションで算出

まず、年収800万円で3,000万～5,000万を借り入れた場合の返済負担率を比べてみましょう。

詳しく解説すると、以下の通りです。

年収800万円では、どの額でもほとんど理想の返済負担率の幅を出ないで毎月の返済が可能になります。

月の手取りは大体50万円程度ですので、5,000万円の借入の場合には少し負担に感じられてくるものの、3,000万円、4,000万円の借り入れでは、そこまで大きな負担にはならないでしょう。

次に、200万円年収が低い場合を考えてみましょう。

年収600万円の場合の月の手取りが38万円程度であることを考えると、4,000万円までは辛うじて理想的な返済負担率の枠を出ないで済んでいます。
しかし月の手取りの3割程度はローンの返済にまわさなければならないことを考えると、十分に余裕があるとは言えません。

5,000万円にもなると手取りのほぼ4割が住宅ローンの返済だけに充てられてしまいます。
もし入院など突発的にある程度まとまったお金が必要になったりする可能性を考えると、実際に組もうとすれば危険と言わざるを得ないでしょう。

最後に、もう200万円年収が高い場合を考えてみましょう。
年収1000万円で同じ金額を借り入れると、返済負担率は以下のようになります。

年収1,000万円の場合、返済負担率は全て理想値を下回っています。
月の手取り額は大体60万円程度であることを考えても、大きな負担にはならないと言えます。

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4.住宅ローンの返済を早く終わらせるために出来る工夫

最後に、住宅ローンの返済を早く終わらせるために出来る工夫として、助成金・補助金や減税制度について紹介いたします。

住宅ローンの返済を早く終わらせるためには、国や自治体の助成や補助、減税制度を賢く使うことが大切です。
代表的なものでは、例えば以下のような類があります。

※すでに終了している制度もあります。随時新着情報を更新いたします。

【住宅ローン　代表的な助成・補助】

	概要	手続き期間
こどもエコすまい支援事業	子育て世帯・若者夫婦を対象として、高いZEHレベルの新築住宅の取得、既存住宅の省エネ改修をした場合、特定の条件を満たすことで1戸あたり100万円の補助がされる。 公式サイト：https://kodomo-ecosumai.mlit.go.jp/ ※後継事業「子育てエコホーム支援事業」	2023年9月28日に受付終了
ZEH支援事業	国が設けた基準を満たしたZEH住宅であって、更に対象基準を満たすことで、補助金額が交付・加算される。 出典：2023年の経済産業省と環境省のZEH補助金について	2024年1月9日に受付終了
LCCM住宅整備推進事業	特定の補助要件を満たす、CO2排出量を削減した脱炭素化住宅（LCCM住宅）について、最大140万円/戸の支援がなされる 出典：国土交通省　LCCM住宅整備推進事業　概要	2023年9月19日に受付終了
地域型住宅グリーン化事業	国土交通省から採択を受けた、地域における中小工務店を中心とした木造住宅の関連事業者が連携を行ってグループを作り建てた、省エネルギー・耐久性能に優れた新築・中古の木造住宅に対して補助金が交付される制度 出典：地域型住宅グリーン化事業	2023年6月2日に受付終了

※2024（令和6）年の情報は公表され次第更新いたします。

また、以下のような減税制度もあります。

【住宅ローン減税の概要と主な要件】

	概要	主な要件
住宅ローン減税	住宅ローンを利用した新築住宅の取得、もしくは増改築をしたときに特定の条件を満たすことで、各年末の住宅ローン残高から0.7%を最大13年間所得税額などから控除する制度。 出典：国土交通省	自分が居住するための住宅であること 床面積が50平米以上であること 合計所得金額が2,000万円以下であること 住宅ローンの借入期間が10年以上で、引き渡し、または工事完了から6か月以内に入居していること など

また、以下のような住宅そのものの購入の他にかかる減税制度もあります。

• 登録免許税の税率軽減
• 不動産取得税の軽減
• 固定資産税の軽減
• 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

その他にも、自治体による補助金や助成金、家を新築した際の優遇制度もあります。

情報は随時更新されているため、注文住宅のプロに相談しながら情報を整理してみてくださいね。

まとめ

年収800万円の方が、住宅ローンを組む際に押さえておきたい情報をお伝えしました。
住宅ローンを組む際には、これらをしっかり理解し、後悔のない組み方を選択しましょう。

それではおさらいです。