土地を売りたい！と思ったとき、何よりもはじめに「その土地はいくらで売れるのか？」ということを考えるのではないでしょうか。

土地の価格はどのようにして決まるのか、土地の価格の相場はどれくらいなのか、もし自宅で簡単に調べることができたら便利ですよね。

今回は土地を売る時の価格の決まり方や、高く売るために知っておくべき良い不動産会社の選び方について解説していきます。

ぜひ最後まで読んで、実際の売却活動にお役立てください！

1. 土地の価格はどのように決まるの？　

1-1. 土地の価格の決まり方

一口に「土地の価格」とは言うものの、何を基準として「土地の価格」は決められるのでしょうか？

実は土地には様々な価格が存在するため、定価が存在しません。そのため土地の価格は、様々な価格の指標や、これまでの取引事例を基にバランスを取って決められています。

その中でも国や税務署・市町村などが公表している価格や、不動産会社が売り出している価格は、その土地の相場を測るのに最適なツールといえます。

土地の価格を決める前に、まずは以下の３つの価格について理解を深めましょう。

（１）公示地価・基準地価

公示地価は、国土交通省が定めている「地価公示・都道府県地価調査」のことを指します。

公示地価と類似しているものに基準地価がありますが、こちらは都道府県が定めており、基準地価の公表時期の方が遅いため、公示地価を補完するといった目的もあります。

公示地価は、国や市町村が公共事業用に土地を取得する場合の指標とされているため、適正に価格設定される必要があります。適正な価格設定という点は、一般の土地の価格にも共通しているため、公示地価＝国が公的に定めた標準的な価格と言えます。

（２）相続税路線価・固定資産税路線価

「路線価」というのは、大きな道路に面している宅地の１平方メートルあたりの評価額のことです。路線価は細かく「相続税路線価」と「固定資産税路線価」に分類することができます。

国税庁が公表している「相続税路線価」は、相続税や贈与税の課税を、市町村が公表している「固定資産税路線価」は固定資産税の課税を決める際に使われます。

（３） 売り出し価格・査定価格

売り出し価格や査定価格は、不動産会社が独自に設定している価格です。不動産会社によっては地域や土地の種類の得意・不得意があるため、不動産会社によって売り出し価格や土地の査定価格が大きく異なるという点が特徴です。

土地を売りたいと考えた時、一番簡単に相場を調べる方法は、やはり（3）の不動産会社を頼る方法です。

不動産会社の設定している売り出し価格や査定価格というのは、ある程度の相場観でなければ、土地を売買したいユーザーに興味を持たせることができません。

そのため一般的には、基準地価や路線価、その不動産会社の過去の売買実績などを反映させた金額になっていることが多いです。

また売りたい土地がある地域に強い不動産会社の売り出し価格を見れば、売却額の相場感をつかむことができるのが大きなポイントです。

売り出し価格は、街中の不動産会社の店頭広告やポスティングチラシのほか、WEBポータルサイトで見ることができますし、査定価格もインターネットで簡単に見積もることができます。

しかしながら、不動産会社の売り出し価格や査定価格が土地の価格の全てではありません。

土地の売買は、土地の所有者（＝売主）と、購入希望者（＝買主）の双方による契約内容によっても変動するという点と、売買例が極端に少ない地域は、不動産会社の査定価格と公示価格が大きく異なってくる可能性がある、という点も念頭に置いておきましょう。

1-2. お役立ちサイト

土地の値段を知る際、以下の2つのサイトが役に立ちます。

それぞれについて、どのようなものか、説明しますね。

（1）「REINS」とは？

「REINS」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営・管理している、不動産情報システムです。

このシステムでは、全国４つの指定流通機構で成約済みの不動産情報を共有しているため、実際に売買された取引情報について随時検索することができます。

システム自体の利用は不動産会社の会員に限られますが、システムに掲載されている不動産情報は一般でも検索ができますので、地域に沿って各地域のREINSサイトを活用しましょう。

＜各地域のレインズ＞

• REINS TOWER（公益財団法人東日本不動産流通機構　通称：東日本レインズ）
• 中部レインズ（公益財団法人中部圏不動産流通機構）
• 近畿レインズ（公益財団法人近畿圏不動産流通機構）
• 西日本レインズ（公益財団法人西日本不動産流通機構）

（2）「土地総合情報システム」とは？

国土交通省のHP内にある「土地総合情報システム」は、不動産の取引価格や地価工事などを検索することができるツールです。

このサイトでは、全国各地で実際に取引された不動産価格が掲載されているため、直近で売買された近隣の土地の価格相場を調べることができます。

REINSと合わせて活用すると、より具体的な土地の価格をチェックすることが可能です。まずは、このようなサイトで市況や周辺エリアでの実際の取引価格を参考にしてみましょう。

ただし、これはあくまでも市況や他人の土地の情報であって、あなた自身の土地の価格ではありません。

サイトの情報が悪かったからといってあなたの土地も全く同様とは限りませんし、反対に良かったからといってあなたの土地が希望以上の金額で絶対に売れるとも言い切れません。

そこで次の章では、あなた自身が土地を売る際、できるだけ高くスムーズに売るためにぜひとも知っておいていただきたい「不動産会社選び」のステップについて、ご紹介していきます。

2. 土地を売る時の不動産会社の選び方

土地を売る時、何よりも重要になることが「不動産会社の選び方」です。

土地を売る時、実は必ずしも不動産会社を通す必要はありません。もし買主と売主の間で合意があれば、双方の契約だけで土地の売買を成立させることもできます。

しかしお互いにリスクが発生する可能性があったり、そもそも合意のみで成立する売買取引自体が少なかったりと、条件が合致することは非常に稀です。

そのため土地を売る時は不動産会社を頼り、自分の要望をきちんと理解してくれるプロに売買を依頼するのが確実です。

ここでは不動産会社を選ぶ時の３つのステップについてお伝えします。

2-1. 不動産会社を選ぶ前に「一括査定」で複数の査定を受けよう

不動産会社を選ぶ際は、自分の土地を少しでも高く、有利に売ってくれる信頼できる会社を選びたいですよね。

不動産会社に売却を依頼すると、基本的には自ら動くことはなく不動産会社からの連絡を待つことになるため、もしここで誤った不動産会社を選んでしまうと、相場より低い価格での売却になったり、売れ残ったりしてしまう可能性があります 。

そこで不動産会社を選ぶ前に「一括査定」を受けて、必ず複数の不動産会社から査定を受けてみてください！

「一括査定」ならオススメは「不動産売却HOME４U（ホームフォーユー）」です。

不動産売却HOME４Uなら、１分ほどの簡単な入力で複数の不動産会社に査定を依頼することができるので、個別に不動産会社に出向かなくても手軽に査定結果を比較することができます。

また、運営会社がNTTデータグループということから、参画している不動産会社は大手であっても中小規模であっても、いずれも厳しい審査を受けており、実績が豊富な信頼できる企業のみなので安心です。

まずは3～4社ほどの不動産会社から査定額の提示を受け、各社の査定額の差額を比べることから始めましょう。

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2-2. 複数の査定結果を元に、不動産会社の実績を確認しよう

複数の不動産会社に査定を依頼すると、多くの場合、査定額に開きが出ます。その査定額を見て、具体的に気になる不動産会社が絞られてくると思います。

でも、ここで注意したいのが、極端に高い査定額と極端に低い査定額を提示してきた不動産会社です。

もし極端に高い査定額を提示してきた場合でも、その地域に強く、これまでもその地域の土地を高く売った実績がある、といった明確な根拠があれば安心して任せても良いでしょう。

しかし単純に「これくらいの価格で売れます」と調子の良いことを言っている場合や、自社のみでしか仲介をさせないために査定額を釣り上げている場合もありますので、見極めが大切です。

また極端に低い査定額を出してきた場合も、その地域を不得意としていて低い場合もあれば、きちんとした根拠がありその査定額になっている場合もありますので、一概に悪いとは言い切れません。

大切なのは、「どうしてその査定額になったのか」を確認することです。確認方法は、直接その不動産会社に聞くこともできますし、不動産会社のポータルサイトで近隣エリアの売出物件を見て比べたり、先ほど紹介した「土地総合情報システム」でチェックすることもできます。

特に直接不動産会社に聞く場合には、直近2年間程度の周辺エリアでの取引実績数をあわせて聞いてみると良いでしょう。取引実績が多ければ、実例をもとに現実的な査定額を出してきていると言えます。

2-3. 実際に不動産会社を選ぼう

不動産会社からの査定額や実績を元に調べていくと、実際に連絡を取ってみたいと興味の湧く会社がさらに絞られてくることと思います。

しかしその中で、最終的に土地の売買を任せる不動産会社は、一体どのように選べば良いのでしょうか。

不動産会社を選ぶ際、最も良い方法は、各不動産会社に連絡を取って担当者の対応を直接チェックすることです。

一口に不動産会社を選ぶといっても、自分の土地を売ってくれるのはあくまでも営業担当者です。いくら評判の良い不動産会社でも、もし担当者との相性が合わなければ、安心して自分の土地を任せることもできません。

担当者との相性を知るためには、

• メールや電話などの対応が早い、話を親身に聞いてくれる
• 査定額に明確な根拠があり、知識もあるため、分かりやすく説明してくれる
• 自分の状況にあった売却プランを提案してくれる
• 確認事項を一つずつ丁寧に対応してくれる
• お互いの性格面でも相性が合う

などの部分を確認すると良いでしょう。

また担当者との相性も必要ですが、売却額やプランなどを担当者に一任してしまうのではなく、売却について自分自身がしっかりと納得できるよう、自らも売りたい土地の相場や、近年の取引状況などを知識として勉強しておくと尚良いでしょう。

知識があれば、自分の知識を担当者にぶつけて疑問を解決することもできますし、正しいことは正しい、誤っていることは誤っていると、きちんと情報を伝えてくれる誠意ある担当者に出会える可能性が高くなります。

以上3つのステップをきちんと踏んで良い不動産会社・良い担当営業マンを選ぶことが、土地をできるだけ高くスムーズに売るための正攻法です。

ぜひ、しっかりと実践してくださいね！

「土地そのものの価格」もさることながら、取引金額が高額となる不動産の売買においては、不動産会社に支払う「仲介手数料」も気になりますよね？

仲介手数料の計算方法や早見表については「会社によって金額が違うってホント？不動産を売却するときの仲介手数料」の記事で紹介しています。

ぜひあわせて参考にしてください。

まとめ

土地を売却するためには、まず不動産会社に査定を依頼し、売りたい土地にどれくらいの価値があるのか確認する必要があります。

その際、不動産会社から提示された情報を鵜呑みにせず、自らも様々な情報源から土地の相場や価格を知っておく必要があるでしょう。

また売りたい土地の価格が相場と離れすぎず、一番良い価格で売るためには、現状平均していくらで売れるのか、最大でいくらの価値があるのかを確認の上で、売却手続きに入ることが重要です。

一括査定の「不動産売却HOME４U（ホームフォーユー）」なら、一番高い価格を知ることができる上、17年度の実績No.1であること、選んだ企業以外からの連絡は一切ないことなど、安心して利用することができます。

お持ちの土地をできるだけ高く売るために、上手に活用してくださいね。