【不動産売却成功のコツ】賢く売るために今すぐ知るべき即効ノウハウ

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【不動産売却成功のコツ】賢く売るために今すぐ知るべき即効ノウハウ

マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却するとき、誰しも「できるだけ高く」、「なるべく早く」売りたいと願うものですよね。それを実現させるためには、コツがあります。

まず、不動産売却の流れは、大まかに分けて、以下の6つのステップです。

不動産売却の流れ

  1. 物件の相場を確認します。
  2. 不動産会社に査定を依頼します。
  3. 仲介を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
  4. 物件の価格を決めて、売り出します。
  5. 購入希望者の内覧に対応します。
  6. 買い手が決まったら、売買契約を結び、物件を引き渡します。

この中で、不動産を高く早く売るために、特に大切なのが

  • ステップ3  不動産会社をどう選ぶか
  • ステップ4  売り出し価格をどう設定するか
  • ステップ5  内覧にどう対応するか

の3点です。

この記事では、この3点におけるコツをご紹介します。マンションや一戸建てなど不動産の売却を予定している方は、ぜひ最後まで読んで、お持ちの物件を高く早く売ることにつなげてくださいね。

1. 売却成功の最大のポイント!不動産会社選びのコツ

不動産会社選びは、不動産を高く早く売却するための最大のポイントです。同じ物件でも、仲介を依頼する不動産会社によって、売却できる金額や、成約までの期間が変わります。時には数百万円以上の差が生じることも珍しくありません。

それは、不動産会社にもそれぞれ得手不得手があるためです。不動産会社の中には、賃貸物件の管理を得意としている会社や、倉庫や店舗といった事業用物件ばかりを扱う会社など、マイホームの売却を依頼するのにあまり適さない会社も存在します。
また、知名度や広告力のある大手企業、エリアに強みを持つ地域密着型企業など、それぞれの特色があります。

不動産の売却を成功させるコツのひとつは、その物件に最適な不動産会社を選び、適切な媒介契約を結ぶことです。

1-1. 必ず複数の不動産会社に査定してもらう

不動産会社を選ぶ際には、必ず複数の不動産会社に査定してもらい、その中から自分の物件を高く売ってくれそうな会社を選択するのがおススメです。
インターネットの不動産一括査定サービスHOME4U(ホームフォーユー)を利用すれば、物件の所在地や築年数など基本的な情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社から査定をもらえます。

各社から提示された査定金額を比較できるので、どの会社が高く売ってくれそうなのか判断するのもカンタン。不動産売却のパートナーとなる会社を、楽に見つけることができます。

1-2. 不動産会社を多角的にチェックする

複数の不動産会社から査定してもらったら、査定額以外の次のポイントも必ずチェックしましょう。

(1)営業担当者の経験やスキル

不動産売却の広告活動や販売戦略は、営業担当者に一任されていることが多い傾向です。そのため、営業担当者の経験やスキルによって、成果には大きな違いが出ます。営業担当者と会ったら、見た目の印象、会話の内容から人柄を見極めましょう。

また、役職がついていたり、国家資格である「宅地建物取引士」を持っていたりすれば、売却経験や知識にも、一定の信用がおけるといえます。信頼できる人物かどうかを総合的にチェックするのが大切です。

(2)類似物件の売却実績

不動産は、一戸建て、土地、マンションといった種別や、広さによって、ターゲットや売り方が変わってきます。類似物件の売却実績がどれくらいあるか、聞いてみましょう。
もし、会社として類似物件の取り扱い実績がなかったら、その不動産会社は避けておくのが無難です。

(3)予定している売却活動の内容

不動産会社が行う売却活動には、次のようなものがあります。

  • 不動産会社間で物件情報を交換する指定流通機構(通称「レインズ」)への登録
  • インターネット、新聞の折り込み広告、ダイレクトメールなどでの集客活動
  • オープンハウスの開催

このうち、どれを行う予定なのか、広告に利用する媒体は何なのか、頻度や時期はいつごろを考えているのかを確認しましょう。
具体的な戦略をきちんと示してくれた不動産会社に決めるのがおすすめです。

1-3. 媒介契約は「専任媒介契約」がおススメ

不動産売却を依頼する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ばなくてはいけません。これは仲介を依頼するための契約で、次の3種類の形態があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

契約形態によって、不動産会社からの報告頻度や、指定流通機構への登録義務などに違いがありますが、おススメなのは「専任媒介契約」です。

「専任媒介契約」では、同時に複数の会社と媒介契約を結ぶことはできません。その分、不動産会社が優先的に売却に動いてくれたり、高い頻度で活動報告をしてくれたりといったメリットが期待できるのです。
媒介契約については、こちらの記事でも詳しく解説していますので、参考にしてくださいね。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

2. 見込み客を引き寄せる!絶妙な売出価格設定のコツ

不動産会社と媒介契約を結んだら、ついに物件の売り出しです。
ここでポイントとなるのが、「売出価格の設定」です。

不動産は、必ずしも査定金額で売り出す必要はありません。
査定価格とは、あくまでも不動産会社の立場で「この金額ならおおむね3ヶ月程度で売却できる」と推測した金額です。実際の売り出しにあたっては、いくらで売りたいか、どの程度の期間で売却したいか、といった売主の希望を考慮して、価格を決めて良いのです。

当たり前ですが、売出価格より高く売れることはありません。
でも、できるだけ高く売りたいからといって、高すぎる価格を設定してしまうと、買い手が全く現れず、かえって不利になってしまいます。周辺の相場感も踏まえて、絶妙な価格で売り出すことが「高く」「早く」売却するためにはとても重要なコツなのです。

適切な売出価格を決めるためには、あらかじめ周辺の物件相場を調べておくことが大切です。手軽に物件相場を知るためには、レインズ・マーケット・インフォメーションで同じエリアで似た条件の物件を探してみると良いでしょう。

レインズマーケットインフォメーション
REINS Market Information

レインズとは
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムで、過去に取引された実際の価格が掲載されており、具体的な相場を把握することができます。

売り出し価格は相場の範囲に収めることが重要です。
「ひょっとしたら高く売れるかもしれないから、高めの売り出し価格をつけておこう」と思うかもしれませんが、その場合でも、相場から大きくは外れないようにしましょう。

高すぎる物件だと、価格だけで敬遠されてしまうので、注意してください。
逆に、相場より安すぎる場合も、買い手はつきにくくなります。不自然な価格設定に見えてしまい、「何か大きな欠点のある物件ではないか?」と勘繰られてしまうからです。早く売りたいからといって、あまりにも低い売り出し価格を設定するのもやめましょう。

また、不動産売却に値引き交渉はつきものです。
購入希望者が「○○万円にしてくれたら買いたいのですが…」と値引きを打診してきた場合、少しだけでも応じることで、買い手に与える印象が良くなり、成約しやすくなります。
売出価格は売却を希望するぎりぎりの額にはせず、多少は余裕を持たせた価格にすることがおススメです。

このように、売り出し価格を設定する際には、相場の範囲に収めつつ、値引き交渉を踏まえた価格にすることが大事です。不動産会社ともよく相談して、戦略的に売出価格を決めてくださいね。

3. 好印象が成約につながる!内覧での対応のコツ

マンションや一戸建ての売却であれば、内覧も重要なポイントです。内覧は、見込み客へのプレゼンテーションのようなもの。ここで気に入ってもらえるかどうかで成約が決まるといっても過言ではありません。しっかり準備をして適切に対応することで、希望条件での成約にグッと近づけるのです。内覧で何よりも大切なのは、内覧に来てもらうということです。物件を内覧せずに買う人はほとんどいないからです。申し込みがあったら、できるだけ都合をつけて応じましょう。

そして、内覧の前にはきちんと掃除をしてください。汚い部屋を見せても、成約には結びつきません。
特に注意したいのは、最初に入る「玄関」です。家全体の印象を左右しますから、できるだけ物を置かないようにして、電球は明るいものにし、靴箱などから漂う臭いにも気をつけると良いでしょう。

さらに、「浴室」「洗面所」「トイレ」「キッチン」といった水回りの清潔感にも気を配りましょう。水垢やカビは徹底的に除去し、蛇口やシンクなどを光らせておきます。自分では落とし切れない汚れがある場合、ハウスクリーニングの利用も効果的です。(数千万円の不動産の買い手が見つかることを考えれば、数万円のハウスクリーニングを利用した方がお得な場合もあります。)
バルコニーや庭、収納などは「まさかこんなところまで見ないだろう」と油断してあまり片づけない人もいます。しかし、最近はガーデニングを趣味とする人も増加傾向で、バルコニーや庭を気にする内覧者も見られます。

また、買う側にしてみれば、収納の広さはあらかじめチェックしておきたいものです。
もし収納が見せられないほど物が多すぎるといった場合には、実家やトランクルームなどに一時保管したり、不要なものは破棄するなどして、内覧者に見せても良いようにしておきましょう。

当日は、直前にできる対策として以下のことを実行してください。

  • 換気し、消臭スプレーを使う
  • 照明はすべてつけておく
  • 窓際に物を置かないようにし、カーテンを開けておく
  • 水回りの水気をタオルなどでふき取る
  • 台所に生ごみを置いておかない

内覧で良い印象を与えることは「早く」「高く」売るための大事なコツです。
こちらの記事にも詳しくまとめてありますので、ぜひ参考にしてくださいね。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

まとめ

それでは、「不動産売却のコツ」のおさらいです。

  • 一括査定サービスを利用し、複数の不動産会社から査定を受けましょう。
  • 不動産会社を選ぶ際は、査定額以外にも「営業マンの知見」「類似物件の売却実績」「広告活動の内容」をきちんと比較してください。
  • 売出価格は相場から大きく外れないようにしつつ、値引き交渉にも応じられるような設定にしておくのがおススメです。
  • 内覧は好印象を持ってもらえるよう、家も身なりもしっかり整えて臨みましょう。

上記のポイントをしっかりおさえて、あなたの不動産売却をぜひ成功させてくださいね。

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