初心者でもわかる!事業用物件のビルを売却する方法を伝授!

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今、賃貸経営でビルをお持ちの方、テナント収入は順調に入ってきていますか?

もし、次のような状況であれば、ビルの売却を検討したほうがいいかもしれません。

  1. 空きテナントが増加して、家賃収入が減っている
  2. ローンを滞納し始めている
  3. 相続税対策を考えている

持ちビルを維持するためには、管理費やメンテナンス費用などの経費がかかります。

そのため、空きテナントが増えて家賃収入が減ると経費だけがかさみ、赤字に転落してしまいます。赤字に転落した結果、上記2のローン滞納に陥り、任意売却をせざるを得ないケースもあります。

また、手持ちの資産が相続税の基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の人数)を超える場合、相続税がかかります。

ビルを一棟所有しているような人は、相続税が課税される可能性も高くなるわけですが、実際に相続税を払うときになって手持ちの現金がなく税金が払えない…というケースも最近は珍しくありません。もしかしたら今のうちに持ちビルを売却して現金化し、相続税分を確保しておいた方が良いかもしれませんよね。

いずれにしてもビルを一棟所有していて、将来の収益が見込めなかったり、お金で問題を抱えていたりする場合には、早めに売却に向けて行動に移すことが大事になります。

ただ、そうは言っても、不動産は高額な取引になるため、「どうしたら良いかわからない」「なんとなく不安だ」と思っている人もいるかと思います。

そこで今回は、「ビルを売却するときのノウハウ」を解説していきます。
また、覚えておきたいビル売却に関わる税金や費用についてもご紹介しますので、じっくりとお読みください。

1.ビルを売却するときのノウハウを伝授します!

ビルを売却するためには、事前に相場を調べたり、依頼先を決めたりする際のノウハウがあります。売却手続きは一連の流れに則って進められます。

そこで、持ちビルを確実に売却するためのノウハウを、ビル売却の流れとともに解説します。
また、売却時のトラブルを避けるためのコツもご紹介しますね。

1-1 持ちビルの相場を調べてみよう

ビルを売却する際は、価格設定が肝です。

高く売りたいからと、相場とかけ離れた高値を設定してしまうと、売れない可能性もあります。
そこで、持ちビルはいくらくらいで売れるのか、相場を確認しておきましょう。

手軽に相場を調べるなら、不動産投資物件の情報サイトで近隣にある同規模のビルの売出価格を確認することをおすすめします。

以下は、不動産投資物件の情報サイトの一例です。
ここで近隣の同規模物件の売出価格を検索してみましょう。

HOME‘S 不動産投資

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東急リバブル

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たとえ酷似した物件がなかったとしても、近隣エリアでおおよそどれくらいの価格が設定されているのかはわかると思います。
まず「適正価格」がいくらからいくらの範囲なのか、だいたいの目安をつけてください。

1-2 最も重要!ビルを売却する際の不動産会社の選び方

前章で相場を調べていただきました。

ただ、相場からおおよその価格を予測することはできますが、正確に算出したものではありませんし、一般の住宅と異なりビルは買い手の絶対数も少ないため、売却は信頼できる不動産会社に依頼したいですよね。

そこで、自分の物件に最適な不動産会社を選ぶためのツールとして便利なのが「一括査定サービス」です。

不動産売却HOME4U

一括査定サービスでは、物件の築年数や所在地などを一度入力するだけで、複数の不動産会社に同時に査定を依頼することが可能です。

不動産会社に一社ずつメールをしたり電話をかけたりする手間が省ける上、複数の会社に査定してもらうことで、どの不動産会社が一番高く売ってくれそうか見当をつけたり、「その会社が見込み客を持っているかどうか」「類似物件の売却実績が豊富かどうか」「どのような売却(宣伝)活動を行うのか」などをまとめて比較することができます。

ビルの売却は取引額も大きくなるので、最初から一つの不動産会社に絞らず、複数の不動産会社を比較した上で選ぶことがとても重要です。 あとから「あっちの会社の方がもっと高く、もっと早く売れたかも…」と後悔しないためにも、この機会に必ず比較してください。

そして、もし不安や心配事があれば、査定の時点で不動産会社に相談すると良いです。 具体的な提案をしてくれたり、親身になって対策を考えてくれる不動産会社かどうか、見極めることができます。

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1-3 不動産会社を選んだあとにやることは4つ

売却を依頼する不動産会社を選んだら、売却が完了するまでにやることは4つだけです。一つずつ見ていきましょう。

1-3-1 媒介契約を締結する

不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は、次の3種類です。

  • 専任専属媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

それぞれの違いを表にまとめると、このようになりますが、一番オススメなのは「専任媒介」です。

契約できる不動産会社は一社に限られますが、その代わりに一般媒介のように「自分で買主を探してくる」ことも可能ですし、専属専任媒介のように「不動産会社がどのような売却(宣伝)活動をしたのか報告を受ける」こともできます。
つまり、「良いトコどり」というわけです。

媒介契約の種類に関しては、「専任媒介契約が一般媒介よりもあなたに有利な3つの理由。」でもご紹介していますので、参考にしてください。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

1-3-2 売出価格を決定し、売却物件の売却活動を行う

不動産会社の担当者と相談して、売出価格を決定します。
その後、不動産会社は以下のような売却活動を始めます。

  • レインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているデータベース)に登録する
  • インターネット広告を出す
  • 新聞等の紙媒体に広告を出す

先ほどの1-3-1で「専任媒介」あるいは「専属専任媒介」を選んでいれば、この活動の内容について定期的に報告を受けることができ、安心です。 売却できるかどうかに関わる重要な活動なので、不動産会社になおざりにされないよう、きちんと目を光らせておきましょう。

1-3-3 不動産売買契約を締結する

ビルの買い手が見つかったら、売買契約を結びます。

契約書の作成や必要な手続きは、基本的に不動産会社の方で進めてくれます。 不動産会社から事前に用意しておくべき書類等の指示があれば、期日までに準備してください。 契約日には手付金が支払われます。

1-3-4 残金の決済・物件の引き渡し

引き渡し日に買い手から残金を受け取り、登記の申請を行うことで、物件の引き渡し(売却)が完了します。

コラム “ビル売却時のトラブルを避けるためのコツ”

テナントビルの売買の場合、もともと入居者がいるのであれば買い手もそれを踏まえて買う意思を示していますが、入居者がいることが原因で売却に支障をきたすケースも皆無ではありません。

入居者がすぐに立ち退いてくれればそれに越したことはありませんが、立ち退いてくれないこともあります。 入居者に立ち退きを要求するには、正当な理由が必要です。

理由として認められるのは、

  1. ビルの老朽化のため大規模改修工事や建て替えが必要である
  2. 貸主の経済的理由でどうしても物件を処分せざるを得ない

といったケースになります。

査定を受けたり、媒介契約を結んで行く中で、入居者の有無が売却活動に支障をきたす可能性がある場合には不動産会社からもアドバイスが出されますが、いずれにしても管理会社とも連携することになるので、一括査定を申し込んだ段階で管理会社に「売却の予定がある」旨を伝え、管理会社があらかじめ心づもりができるように配慮し、協力が得られやすい体制づくりをしておきましょう。

2. 覚えておきたい、ビルを売却するときにかかる税金・費用

ビルなど不動産を売却するときは、譲渡所得税などの税金がかかる場合があります。 また税金以外でも、仲介手数料などの諸費用がかかる点は覚えておきましょう。

その際、どんな費用が必要なのか、また、どれくらいの額がかかるのかを把握して、事前に準備しておくことをおすすめします。

ビル売却で事前に念頭に入れておくべき出費は、主に「譲渡所得税」「消費税」「経費」の3つです。それぞれ説明していきます。

2-1 売却で譲渡所得税がかかる場合

不動産を売却した場合にかかる税金は、譲渡所得税です。

「買ったときの価格より高く売れたとき」に、譲渡所得税がかかります。 ビルを購入したときの売買契約書で購入金額を確認してみてください。

買ったときよりも高く売れた場合は、確定申告をする必要があります。 (確定申告を行う期間は翌年の2月16日から3月15日までの1カ月間です。)

その際、ビルを売ることで得た収入(譲渡所得)を計算する必要があります。 また、計算した譲渡所得にかかる税金は、ビルの所有期間によって税率が変わります。

確定申告に必要な譲渡所得の計算方法や譲渡所得税の税率など、詳しくはお近くの税務署の窓口または国税庁のホームページの「譲渡所得の計算のしかた」で確認できます。

なお、買ったときよりも安い価格でしか売れなかった場合は、譲渡所得税はかかりませんのでご安心ください。

不動産の売却時の税金については、「家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は特例で安くなる」で詳しく紹介していますので、参考にしてください。

家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる

2-2 事業用のビルを売却すると消費税がかかる

不動産を売却するとき、土地と、自宅の建物を個人間で売買する場合には消費税がかかりません。しかし、事業用として所有している建物には消費税がかかります。

この事業用というのは、会社で所有している建物という意味ではありません。 個人が所有しているものであっても、不動産投資用として所有しているものや、テナントから家賃収入を得ている場合は、事業用とみなされ建物に消費税がかかります。

つまり、自宅でないビルを売る場合は建物に消費税がかかりますので、買主から消費税をもらわなければなりません。

また、買主からもらう消費税は基本的に納税しますが、場合によっては納税が免除されることもあります。

消費税の納税や免除のケースについて詳しくは、お近くの税務署の窓口または国税庁のホームページの「事業用建物等を譲渡した場合の消費税」で確認できます。

2-3 ビルを売却するときにかかる費用

ビルを売却する際は、譲渡所得税や消費税のほかに、次のような費用を準備しておく必要があります。

  • 売買契約書に貼付する印紙代
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 抵当権抹消費用(ローンが残っている場合)
  • 金融機関に支払う一括繰上げ返済手数料(ローンを完済する際に必要)

売買契約書に貼付する印紙代

売却代金ごとにかかる印紙代の目安は、以下のとおりです。

売却代金 印紙税
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下の場合 3万円
1億円超~5億円以下 6万円

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料の目安として、売却代金が400万円超の場合は、以下の計算で求めることができます。
売却代金の3%+6万円+消費税

仲介手数料については、「会社によって金額が違うってホント?不動産を売却するときの仲介手数料」で詳しく紹介していますので、参考にしてください。

会社によって金額が違うってホント?不動産を売却するときの仲介手数料

抵当権抹消費用(ローンが残っている場合)

ビルを購入時に設定したローンが残っている場合は売却代金で完済しますが、その際、忘れずに抵当権の抹消登記をしてください。抹消登記では、登録免許税として不動産1件につき1,000円と、司法書士に支払う報酬などが必要です。

司法書士報酬は、依頼する司法書士によって料金が異なります。 売却を依頼する不動産会社が紹介してくれるケースもあるので、事前に担当者に問い合わせて大まかな料金を確認しておくとよいでしょう。

抵当権抹消の手続き方法は、「抵当権を抹消しないとどうなる?手続き方法と費用のキホン」を参考にしてください。

抵当権を抹消しないとどうなる?手続き方法と費用のキホン

3.まとめ

いかがでしたか。
ビルを売却する場合の一連の流れ、必要なお金について、おわかりいただけたでしょうか。

大切なのは、「契約を結ぶ不動産会社は、必ず複数の会社を比較した上で決めること」でしたね。高額の取引になるので、安心して任せられる不動産会社を選ぶことは死活問題です。

税金や経費の心配事にも親身になって対応してくれる不動産会社と出会え、すっきりと売却活動が完了することをお祈りしています。

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