建物や土地を売却する際は、売買の流れや費用を事前に把握して、信頼できる不動産会社に相談することが成功への秘訣です。

本記事では、図解に沿って売買の流れや発生する税金の種類、仲介手数料などの費用について解説します。

併せて土地建物を売買する際の注意点について把握し、スムーズな売却を目指しましょう。

1.土地建物売買の基本的な流れ

土地建物売買の基本的な流れは、以下のとおりです。

それぞれ具体的に何をすべきか、いくらかかるのか見ていきましょう。

1-1.不動産査定

土地建物を売るなら、まずは不動産会社へ査定を依頼しましょう。査定料は無料です。
ただし不動産会社によって査定方法が異なるため、複数社に査定を依頼し、査定額や不動産会社の対応から、信頼できる不動産会社を選びましょう。

なお、境界線があいまいな土地の売却はできないため、不明瞭な場合は土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。また、古家の取り壊しは独断で決めず不動産会社に相談してから決めることをおすすめします。

1-2.媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に正式に売却を依頼する際に結ぶ契約のことで「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり、それぞれの特徴を理解した上で適切な契約方法を結ぶことが大切です。

なお、媒介契約の段階では仲介手数料は発生しません。売買契約時と決済時の2回に分けて不動産会社に支払います。

1-3.販売活動・内覧

不動産会社のアドバイスや市場の相場価格を参考にしながら価格を決定したら、本格的に販売活動を開始します。見学したい買主候補が現れたら、内覧のために部屋は綺麗に片付けておきましょう。

家の築年数が経っている場合は、水回りだけでもハウスクリーニングしておくと印象が変わります。ただしリフォームは金額をかけすぎると回収できないこともあるため、注意しましょう。

不動産会社を通して第三者へ売却を行う『仲介』という方法では、販売活動の期間が最も長くなります。
一方不動産会社に直接売却する『買取』という方法では、販売活動の期間なく、すぐに売却できます。ただし、仲介よりも安く取引されます。

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1-4.売買契約の締結

買主が決まったら売買契約を締結します。売買契約締結の際は、買主から売主に対して手付金を支払うことが一般的で、手付金の相場は売却価格の5～10％程度です。この手付金は、もし買主から一方的な契約解除があった場合の違約金としての役割があります。

またこの時点で、売主・買主ともに不動産会社に50％前後の仲介手数料を支払うのが通例です。

1-5.残代金決済・引き渡し

売買契約を締結したら買主が住宅ローンの本契約をします。契約後（約1か月）、引き渡しと決済を行います。手付金を除いた残りの代金や仲介手数料の未払い分の支払いを済ませ、不動産に関する書類や鍵などを渡します。

不動産売買における司法書士への依頼は、所有権移転登記をする買主が行うのが一般です。売主に住宅ローンの残債があれば同じ司法書士に依頼して抵当権抹消登記を行うとよいでしょう。相場は1.5～2万円ほどです。

1-6.確定申告

土地建物の売買で利益が出たら、確定申告を行いましょう。確定申告を申請する時期は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間と定められています。

売却すると決めたら、まずは「HOME4U」で価格査定からはじめましょう。NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」は、基本情報を入力するだけで、一括で複数社に査定依頼ができ簡単に比較・検討ができるのがメリットです。

土地建物の売却を決めたら、まずは「不動産売却 HOME4U」を活用して査定を依頼してみましょう。

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2.土地建物売買にかかる税金は3種類

土地建物売買にかかる税金は、譲渡所得税、印紙税、登録免許税の3種類があります。

3つの税金の費用の目安は、以下のとおりです。

かかる税金を把握しておくと、資金計画を立てやすいでしょう。

2-1.売却益に対して課税される「譲渡所得税」

土地を売却した利益を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得に課税されるのが「譲渡所得税」です。

譲渡所得税を求めるには、まず譲渡所得の算出が必要です。譲渡所得は、単純に購入時の価格と売却時の価格の差額ではなく、以下のように取得費や譲渡費用を土地建物売買価格から引いた額となります。

取得費とは、購入した際にかかった手数料のことです。譲渡費用とは、売却する際に支払った手数料などを指します。

譲渡所得が計算できたら、適用できる控除特例を確認し、譲渡所得から差し引いて課税譲渡所得を算出します。

最後に、不動産の所有期間に応じた税率を掛け合わせます。譲渡所得にかかる税率は、所有期間に応じて決まっています。

短期譲渡所得は所有期間が5年以下の場合、長期譲渡所得は5年を超えて所有している場合です。

それぞれの税率は、短期譲渡所得39.63％、長期譲渡所得20.315％と大きく差があるので、売却時期には注意が必要です。

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2-2.契約書作成時にかかる「印紙税」

「印紙税」とは、売買や譲渡などの経済取引でかわす文書に課税される税金です。

印紙税の納税方法は、売買契約締結時に売買契約書に収入印紙を貼り付けて納めます。印紙税の金額は、土地建物の売買価格によって以下のように定められています。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

軽減税率は、一定の期間において、本来の税率（標準税率）よりも低い税率を適用する限定的な措置のことです。軽減税率の適用は令和4年3月31日まででしたが、税制改正されたことによって、令和6年3月31日まで延長となりました。

2-3.抵当権抹消にかかる「登録免許税」

土地建物を売るために抵当権抹消登記を行いますが、手続きする際には登録免許税が発生します。

抵当権とは、住宅ローン契約の際に、金融機関が土地や建物を担保とするために設定する権利のことです。土地建物などの不動産に抵当権がされた状態では売却できませんので、住宅ローン完済のタイミングで抵当権を抹消します。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つに対して1,000円かかります。土地と建物はそれぞれ1件ずつと考えますので、2,000円かかります。

また、不動産の所有権を移転する際にも登録免許税が発生します。ただし、所有権移転登記にかかる登録免許税は買主が負担することが一般的です。

3.土地建物売買の仲介手数料は「取引価格×3％＋6万円（消費税別）」が上限

土地建物売買の仲介手数料は、「取引価格×3％＋6万円（消費税別）」が上限です。仲介手数料の上限を把握しておくと、不動産会社から提示された仲介手数料が適正価格かどうかを判断できます。

本章では、売却価格ごとの仲介手数料の上限や、仲介手数料で損をしないためのポイントを解説します。

3-1.仲介手数料は不動産会社への「成功報酬」

仲介手数料とは、不動産会社に支払う「成功報酬」のことです。

不動産会社が売主と買主の間に入って売却する一般的な「仲介」であれば、売買成立時に不動産会社に対して売主・買主ともに仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料には、不動産会社が買主を探すための営業活動や各種契約書類の作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなども含まれます。

仲介手数料は成功報酬のため、土地建物の売却を依頼しても売れなかった場合は、不動産会社から仲介手数料を請求されることはありません。

3-2.仲介手数料には上限額がある

前述のとおり、仲介手数料には上限額があります。

上限額が法律によって定められているため、不動産会社は上限を超える仲介手数料を請求できません。

不動産会社が提示できる仲介手数料の上限は、以下のとおりです。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

上限を超えなければ不動産会社が自由に仲介手数料を設定できるため、契約する不動産会社によって仲介手数料に差が出ます。

3-3.仲介手数料は複数社で比較する

仲介手数料の支払いを抑えるためにも、仲介手数料は複数社で比較しましょう。

不動産会社のなかには、仲介手数料を安く設定している会社もあります。そのため、5〜6社程度の不動産会社から比較して選べば、仲介手数料の支払いを節約できる可能性があります。

不動産会社によっては数十万円程度の価格差が出る場合もあるため、複数社から比較することが大切です。土地建物の売却を決めたら、「不動産売却 HOME4U」で複数社に一括査定を依頼してみましょう。

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4.土地建物を売買する際の注意点

土地建物を売買する際の注意点は、以下のとおりです。

事前に注意点を把握して、スムーズに売却を進めましょう。

4-1.住宅ローン残債を把握しておく

土地建物を売買する前に、住宅ローン残債を把握しておきましょう。

住宅ローン残債を確認するには、金融機関から送付される「残高証明書」や、住宅ローン契約時に発行される「返済予定表」、金融機関の窓口などでも確認できます。

土地建物の売却価格が住宅ローン残債を下回っていると、完済するために自己資金を捻出する必要があるので、早めに確認することをおすすめします。

4-2.使用用途によって消費税が発生する

建物の使用用途が、賃貸マンションやアパート、利益の獲得を目的にした事業用不動産を売却する場合は建物のみに消費税が発生します。

そのため、事業用不動産を売却する際は、土地と建物の価格を按分（それぞれの価格を割合から算出）して、建物価格のみの消費税を計算する必要があります。

按分する方法について正式な決まりはありませんが、売却時の固定資産税評価額をもとに計算するのが一般的です。

なお個人がマイホームや別荘などの非事業用の建物を売却する際は、消費税はかかりません。

4-3.複数社に査定を依頼して比較する

土地建物の売買を成功させるには、複数社に査定を依頼して査定額と根拠を比較することが大切です。

不動産会社によって査定方法が異なり査定額に差が出てくるため、1社のみの査定だと相場よりも安い価格で取引される可能性があります。

また、提示された査定額の根拠をきちんと説明できるかどうかも重要なポイントです。

「不動産売却 HOME4U」で複数社を比較して、価格や対応力などを総合的に判断して最適な不動産会社を選びましょう。土地建物の売却を決めたら、複数社に一括査定を依頼してみましょう。

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5.土地建物を売買する際の相談先

土地建物を売買する際は、まずは不動産仲介会社へ相談しましょう。

土地建物を売るとなれば、基本は不動産会社に仲介を依頼して、買い手を見つけてもらうことになります。不動産仲介会社は土地建物売買のプロですので、「いくらで売れるのか」はもちろん、希望条件や売却費用、全体のスケジュールなどについても相談できます。

不動産仲介会社へ相談する場合は、不動産査定を依頼しましょう。査定結果を元に、売却価格や査定の根拠などの説明や、売却成功に向けたアドバイスをしてくれます。

不動産仲介会社は大手から中小、全国規模から地域密着型までさまざまなので、複数社を選んで査定を依頼してください。査定結果を比較して、条件や相性の合う仲介会社を見つけましょう。

一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」なら、一度に複数社へ査定を依頼できます。安心して売買を任せられる不動産会社を見つけたい方におすすめです。

不動産売却の相談は誰にする？内容別で相談先を選ぶ

不動産売却をスムーズに進めるためには、以下のフローごとに頼るべき専門家

まとめ

土地建物売買の基本的な流れ、かかる税金や注意点などを解説しました。

まずは不動産会社に査定を依頼し、媒介契約の締結が完了したら本格的な販売活動を開始します。買主が見つかり売買契約を締結したら、引き渡しと決済を行い、売却益が発生した場合は忘れずに確定申告を行いましょう。

売買時にかかる税金は、譲渡所得税、印紙税、登録免許税の3種類があり、それぞれの費用感を把握しておくと資金計画を立てやすいです。

また、土地建物売買を成功させるには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額と根拠を比較しながら会社を選ぶことが大切です。

土地建物の売却を決めたら、一括査定サービスの「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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