住宅ローンのある家やマンションを売却するためには、住宅ローンを完済して「抵当権抹消の手続き」をする必要があります。

しかし、「そもそも抵当権とは何なのか」を正しく理解していない方も多いのではないでしょうか。

この記事では、

などについて解説しています。

不動産の売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基礎』『不動産売却の流れと期間』も併せてご覧ください。

1.抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンの貸与の際に金融機関が不動産を担保として設定する権利のことです。
住宅ローンを完済するといくつかの手続きが必要になりますが、この際に金融機関から抵当権の抹消手続きを依頼されます。

金融機関は抵当権を設定することで、万が一契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合でも、差し押さえや競売により売却益を得て、住宅ローンの回収に充てることができます。

そのため、住宅ローンを組んで不動産を購入する際は、原則として抵当権が設定されます。抵当権はあくまで回収不能となった場合のリスク回避が目的ですので、滞りなく返済していれば権利が執行されることはありません。

2.抵当権と根抵当権の違い

抵当権と混同されやすいのが根抵当権（ねていとうけん）です。根抵当権と抵当権の違いは、債権を担保する仕組みです。

抵当権の場合、1つの抵当権（担保）に対して設定する借り入れ（債権者）は1つです。

一方、根抵当権は、限度額内であれば、1つの抵当権に対して複数の借り入れが可能となります。

抵当権の場合、ローンを完済した時点で借り入れ等の権利は消滅しますが、根抵当権の場合は返済完了後も消滅しません。そのため、再度融資を受ける際に新しく抵当権を設定する必要がありません。

なお、根抵当権は企業が経営の資金調達のために利用することが多い手法です。一般の方の場合は、リバースモーゲージなど特定のケースにのみ設定されます。

3.不動産の売却で抵当権抹消が必要な理由

不動産を売却する際に抵当権抹消が必要な理由は、買主が住宅ローンを組めないからです。

住宅ローンを組むためには、ローンを契約する金融機関が抵当権を設定する必要があります。しかし、抵当権がついたままになっていると、新しく抵当権を設定することができないため、住宅ローンが組めません。

抵当権は完済した時点で消滅しますが、登記簿には残ったままです。そのため、抵当権抹消の手続きが必要となるのです。

抵当権を抹消するためには、売主が購入時に契約した住宅ローンが完済されていることが必須です。住宅ローンがまだ残っているのであれば、売却益や自己資金などで完済してから抹消手続きをし、引き渡しとなります。

住宅ローンの残債がある家の売却方法については、関連記事で詳しく解説しています。併せてご参考になさってください。

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4.抵当権抹消に必要な手続き

住宅ローンを完済した場合などはいくつかの手続が必要で、その際は抵当権の抹消もしなければいけません。

抵当権抹消の手続きは、以下の流れで進めます。

それぞれの流れの中でおさえておくべきポイントについて解説します。

4-1.金融機関から送付される書類を確認する

住宅ローンを全額返済すると、金融機関から次の書類が届きます。

完済証明書とは、住宅ローンを完済した事を証明する書類のことです。抵当権は住宅ローン残債があると抹消できませんので、完済した証拠として必要になります。また、金融機関からの書類に記載されている「会社法人等番号」も併せて確認し、控えておきましょう。

委任状は、金融機関が抵当権抹消登記を委託するために発行する書類です。抵当権抹消登記は抵当権の設定者と不動産の所有者が行うので、委任状が必要です。

登記済権利証または登記識別情報通知とは、抵当権が設定されたことを証明する書類のことです。登記済権利証は、一度紛失してしまうと再発行が出来ません。代わりに事前通知制度を利用するなど準備期間が必要となるので、保管状況を確認しておきましょう。

4-2.必要書類を揃える

抵当権抹消の手続きを行うために、いくつか必要書類がありますので準備しましょう。

必要な書類は前項で説明した完済証明書、登記済権利証または登記識別情報通知、金融機関からの委任状の他、登記申請書も準備します。

登記申請書は、法務局の窓口またはホームページ内からひな形を取得できます。

4-3.管轄の法務局を調べる

窓口で申請する場合、抵当権抹消登記の申請は、所有している不動産を管轄している法務局で行います。管轄の法務局がどこなのかは、法務局「管轄のご案内」から検索することができます。

4-4.登記申請書を作成する

窓口、もしくは郵送の場合は、登記申請書を作成しましょう。

法務局のホームページには、以下のような記載例が掲載されています。

■抵当権抹消登記申請書

引用：法務局「不動産登記の申請書様式について　15）抵当権抹消登記申請書 記載例」

また、一戸建てとマンション別の記載方法についても「法務局：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」で案内されているため、参考にするとよいでしょう。

4-5.法務局に申請する

必要書類の準備が完了したら、法務局に申請しましょう。申請方法はオンライン、郵送、管轄の法務局の窓口へ提出、の3つの方法があります。

オンラインによる申請では、マイナンバーカードやＩＣカードリーダライタが必要となります。
参考：法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」

郵送で申請をする場合は、登記申請書と添付書面を入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便で送りましょう。

書類について提出する前に不明点や不安があれば、法務局の窓口に行って確認してから提出するのがおすすめです。

抵当権抹消登記を自分でやってみたい！手順と注意点

不動産を売却する際には、引き渡し前に抵当権抹消登記を行う必要があります

5.抵当権抹消にかかる費用

抵当権抹消の手続きを行うには、次の費用が発生します。

それぞれの費用について、ポイントを解説します。

5-1.登録免許税

抵当権抹消のための登記を行う際に、登録免許税が発生します。

登録免許税は、不動産1件につき1,000円の登録免許税が発生します。登録免許税は建物と土地それぞれに課せられるため、たとえば一戸建ての場合、2件分の登録免許税（2,000円）がかかります。

5-2.登記事項証明書の取得費用

登記事項証明書は抵当権抹消の手続きにおいては必要ありませんが、手続きが完了した後に問題なく抹消されているかを確認する目的で取得します。

登記事項証明書の取得費用は取得方法によって異なります。取得方法は主にオンライン、法務局の窓口、郵送の3つがあります。法務局に行く時間と手間を省きたい方はオンラインで申請し、郵送してもらうのがおすすめです。その際の取得費用は郵送費込みで600円です。

費用を安くおさえたい方は480円で取得できる、オンラインで申請した後に法務局の窓口で取得する方法がおすすめです。

参考：法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」

5-3.司法書士への依頼報酬

抵当権抹消の手続きは自分で済ませることも可能ですが、不動産売却に関する知識がない方にとってはやや複雑な手続きとなります。

抵当権抹消の手続きを司法書士へ依頼する場合は、依頼報酬が発生します。依頼報酬の相場は、1万円〜2万円程度が相場です。

抵当権抹消登記にかかる費用・必要書類・手続きの手順

住宅ローンを完済し、不動産を売却する方は抵当権の抹消登記を行う必要があ

なお、ご自身で手続きをしたい方は以下の関連記事で詳しく紹介していますので、併せてお読みください。

抵当権抹消登記を自分でやってみたい！手順と注意点

不動産を売却する際には、引き渡し前に抵当権抹消登記を行う必要があります

6.抵当権がついた不動産は相続できる？

抵当権がついたままの不動産が遺産として残されるケースがあります。この場合、抵当権がついたままでも相続は可能です。

ただし注意しなければならないのが、住宅ローンの残債があるケースです。相続は住宅ローン残債も合わせて受け継ぐことになるため、相続人が残りのローンを支払い続けなければなりません。

相続する不動産に住宅ローンが残っていることが分かれば、まずは団体信用生命保険に加入しているかを確認してみましょう。もしも保険に加入しているようであれば、保険金で住宅ローンを完済できる可能性があります。

7.不動産売却の不明点は不動産会社に直接相談しよう！

抵当権の基本的な仕組みや手続きに必要な書類について解説しました。いざ準備をするとなると手続きや揃えなければならない書類も多いので「自分1人で進めるのは難しい」と感じる方もいるでしょう。

売却を検討されているのであれば不動産会社への査定依頼と一緒に、抵当権に関する質問もしてみるとよいでしょう。

査定依頼や質問は、複数社に依頼し、回答の内容を比較することが大切です。スピーディーかつ親身になって相談にのってくれる会社を探しましょう。

複数社を比較するためには、インターネットの一括査定サイトを上手く活用するのがおすすめです。WEBのフォームに基本的な情報を入力するだけで複数社に査定依頼することができます。

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