マンション買取の落とし穴!急いでいても損しない売却方法

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マンション買取の落とし穴!急いでいても損しない売却方法

マンションを売却するには、「仲介」と「買取」二つの方法があるのをご存知ですか?
マンションは一戸建てよりも買い手が見つかりやすいため、ほとんどの場合「仲介」で売却されますが、「買取」で売却する方法もあります。

買取にはメリットとデメリットがあります。
後から、「もっと高く売れたのに・・・」と後悔しても、契約を解除することはできません。
つまり、「買取」と「仲介」それぞれの特徴を知ったうえで、自分にピッタリの方法を選ぶことが大切です。

この記事を読めば、自分にとってベストの売り方がわかります。
ぜひ最後までお読みいただき、適切なマンションの売り方を選択してくださいね。

1. マンションを売却する方法には「買取」と「仲介」がある

1-1.「買取」と「仲介」の特徴

大きな違いは、売却の相手が誰になるかです。
「買取」は、マンションを不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
車や貴金属の買い取りと同じですね。

「仲介」は、不動産会社に買主を探してもらって、マンションを一般の人に売る方法です。
売主と不動産会社は「媒介契約」を結び、買主が見つかったら、買主と売主が「売買契約」を結びます。

マンションを売却する場合のほとんどが、「仲介」で売却されます。
「買取」は売却価格が安くなることがほとんどなので、「仲介」を選択する人が大多数なのです。
また、全ての不動産会社が「買取」を行っているわけではないので、注意が必要です。
「買取」を行っているのは、資本力のある、規模の大きな不動産会社や、買取・転売を専門にしている会社に限られます。

1-2.「買取保証」は「買取」と「仲介」の合わせ技

皆さんは「買取保証」という言葉を聞いたことがありますか?
「買取保証」は、まずは「仲介」で売り出し、一定期間内で売れない場合は不動産会社に買取してもらう方法です。
市場価格で売れる可能性もありますし、売却希望時期までに売れない場合には買い取ってもらえる安心感があるので、「買取」と「仲介」両方の長所を生かした合わせ技といえます。

どうしても6ヶ月以内に売却したい、などの事情がある場合には大変便利なサービスです。
ただし、このサービスも、全ての不動産会社が扱っているわけではありません。

2. 「買取」のメリット

買取には主に6つのメリットがあります。ひとつずつ見ていきましょう。

2-1.急いで売却できる、スケジュールが立てやすい

「買取」による売却は、不動産会社の査定額に納得さえできれば、すぐにでも売買契約が可能です。
1週間から1ヶ月程度で代金を受領することもできます。
急いで売却したい事情がある場合には、最大のメリットとなります。
不動産会社の了承が得られれば、新学期に合わせて引っ越したい、などの事情に合わせて、引き渡し時期を調整することも可能です。

「仲介」で売却する場合は、不動産会社に売却を依頼してから、買主を探してもらうので、売買契約がいつごろ結べるのかわかりません。
すぐに買主が見つかって、買主側の住宅ローン審査がスムーズに進んだとしても、決済まで2~3ヶ月くらいかかるのが通常です。

万が一、買主が住宅ローン審査に通らなければ、また新たな買主を探さなければなりません。
ですから、「仲介」では、売却希望時期までに売れるとは限りませんし、住み替えなどのスケジュールに合わせにくい欠点があります。

2-2.近所に秘密で売却できる

「仲介」の場合は、不動産会社のホームページや店頭に物件情報が掲示されたり、折込チラシに掲載して買主を探すので、近隣の人が売却を知る可能性があります。

「買取」では、不動産会社との直接取引なので、情報が外部に出る可能性はほとんどありません。
知り合いに秘密で売却したい事情がある場合には、メリットになります。

2-3.瑕疵担保責任が免責

マンションを「仲介」で個人に売却する場合には、引き渡し後の一定期間内に判明した不具合は売主の責任になります。これを瑕疵担保責任といいます。

ですが、「買取」でマンションを不動産会社に売却する場合には、瑕疵担保責任が免責になります。
築年数が比較的古いマンションの場合、給排水設備の不具合などが後から見つかることも多いので、瑕疵担保免責は大きなメリットになります。

2-4.内覧が1度で済む

内覧

「仲介」で売却する場合には、購入希望者の内覧に対応する必要があります。
買主が決まるまで、何度も受け入れる必要があるかもしれませんし、休日や平日の夜など、希望者とスケジュールを調整しなければなりません。
「買取」では、不動産会社の査定に一度対応すればよいだけなので、手間がかかりません。
数社の査定を受けて比較する場合でも、自分のスケジュールに合わせてもらいやすいのでストレスが少なくて済みます。

2-5.修繕費用がかからない、現状で引き渡し

マンションを「仲介」で個人に売却する場合、原則的に、故障している場所は修繕してから引き渡す必要があります
修繕しないで値引きで対応することもできますが、値下げ交渉のきっかけになりがちです。
「買取」では現状のまま引き渡せばOKなので、手間がかかりません。

2-6.仲介手数料が無料

「仲介」では、売買価格に応じた仲介手数料を不動産会社に支払います。

仲介手数料=売買価格の3%+6万円+消費税

「買取」では仲介手数料が不要です。

ただし、「買取」ではこのあとに書いているように、売却価格が安くなります。売却価格が例えば10%、20%安くなれば、仲介手数料無料のメリットは感じられませんので、注意してください。

3. 「買取」のデメリット

「買取」の唯一かつ最大のデメリットは、売却額が安くなることです。
「仲介」で売却する場合の市場相場の7~8割程度が目安です。

冒頭でもお伝えしましたが、マンションは比較的買い手が見つかりやすいため、最初から「買取」を選択してしまうと、あとになって「仲介ならもっと高く売れたかも…」と後悔することになるかもしれません。
そうならないよう、決める時はしっかり検討してくださいね。

ちなみに、不動産会社は、買い取ったマンションを転売して利益を得ます。
多くの場合、マンションはリフォーム・リノベーションして、バリューアップしてから売却されます。
ですから、経費や利益を差し引く必要があるので、買い取り価格は市場価格よりも安くなります。

もちろん、なかなか売れなくて在庫を抱えてしまうリスクもあるので、不動産会社はできるだけ安く仕入れたいのが本音です。

4. 買取に向いているのは、買い手を見つけるのが困難なマンション

では、「買取」に向いているマンションにはどんな特徴があるのでしょうか?主に3つの特徴がありますので、ひとつずつ見ていきましょう。

4-1.かなり古い(旧耐震基準)

旧耐震基準の建物とは、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請が下りた建物をいいます。
旧耐震基準のマンションは、大規模地震への不安や、買主の住宅ローン金利が高くなることから、買い手が見つかりにくいので、「買取」が向いています。

また、旧耐震基準ということは築35年を超えるので、設備の不具合も予想されますから、「買取」で瑕疵担保免責になるのは安心です。
ただし、旧耐震基準の建物でも、耐震補強工事がなされている場合や、駅に近く立地が良い場合には、「仲介」でもスムーズに売れる場合があります。

4-2.事件、事故物件

事件や事故があった部屋は、「仲介」で売ることも可能ですが、大幅な値引きが必要です。
また、値下げしても一般の買い手は見つかりにくいので、「買取」が向いています。

4-3.かなり状態が悪い(汚れ、臭いなど)

大量のゴミの放置や、ペットの飼育によって、室内の汚れや臭いがひどい場合には、一般の買い手はつきにくくなります。
クリーニングやリフォームすれば綺麗になる場合であっても、一般の人は内覧時の汚れの印象が強いと、その物件に決めることはほとんどありません。
不動産業者であれば、現況だけにとらわれずに、クリーニングやリフォーム費用を勘案して買取してくれます。

5. 「買取」と「仲介」どちらを選べばいいのか

5-1. 平均的なマンションの売却期間

安くなってもいいから、とにかく急いで売却したい人は、「買取」に向いています。
“急いで”というのは、どの程度急いでいる場合なのでしょうか?
マンションの平均売却期間を見てみましょう。

マンションは「仲介」でも平均売却期間は3~4ヶ月引き渡しまで含めて6ヶ月以内が目安です。
大多数の人がマンション売却で「仲介」を選ぶ理由は、マンションは一戸建てや更地に比べて買い手が見つかりやすいからです。

特に早く売れるのは、こんなマンションです。

  • 築年数が浅い
  • 駅から近い
  • 人気エリア

あなたのマンションが早く売れる条件のどれかを満たしているならば、仲介でも3ヶ月以内に買い手が見つかる可能性が充分あります。

5-2.「買取」と「仲介」どちらがいいのか見極める方法

「買取」と「仲介」どちらを選ぶべきか、判断の基準をお伝えします。

5-2-1.「買取」を選ぶとよいケースは2つだけ

【ケース1】

1~2ヶ月で売却して現金化したいなら、買取を選びましょう。
仲介では、どんなにスムーズに買い手が見つかったとしても、1ヶ月で決済まで終わることは難しいからです。

【ケース2】

買い手を見つけるのが困難なマンションの条件(旧耐震、事故物件、状態が悪い)にあてはまるが、3ヶ月以内に売りたい場合も、買取がおすすめです。

5-2-2.「仲介」を選ぶとよいケース

買取よりも高く売りたいなら、上記の2つのケース以外は「仲介」を選びましょう。

売れやすいマンションの条件(築年数が浅い、駅から近い、人気エリア)を満たす場合には、3ヶ月以内に買主が見つかる場合がほとんどです。
中古マンションは迷っているうちに他の人に買われてしまうことを買い手もわかっているので、適正価格で売り出せば、必ずすぐに反響があります。

それほど条件が良くないマンションでも、仲介で早く売る方法があります。それは、値下げすること。
相場よりも少しだけ安く売り出すか、買い手からの値下げ交渉に応じることです。
買取価格が相場の7~8割ですから、これを下限と考えてください。
標準的な条件のマンションなら、そこまで値下げしなくても、十分に早期売却が見込めます。

絶対に3ヶ月後までに売らなければならない、などの事情があれば、「買取保証」サービスを利用しましょう。一定期間内に仲介で売れなければ、不動産会社に買い取ってもらえるので安心です。
どの不動産会社でも「買取保証」が利用できるわけではないので、買取保証サービスが付けられる不動産会社に仲介を依頼するように注意しましょう。

5-2-3.「買取」か「仲介」か迷ったら

買取査定と仲介の査定を両方依頼してみましょう。
一括査定サイトを利用すれば、あなたのマンションの所在地を得意エリアにしている複数の不動産会社に依頼できます
仲介の査定の際には、査定価格だけでなく、マンションの売れやすさについての見立てや、似たマンションの販売実績を質問してみてください。
すでに見込み客(=あなたのマンションを欲しいと思っているお客様)を抱えている不動産会社に出会える可能性もあります。
見込み客がいれば、仲介でも相当早く売却が可能になりますね。

買取価格は、仲介の場合の査定額よりも当然安くなります。
その差額を確認した上で、早く、ラクに売却できるメリットが大きく感じられるなら、買取を選んでください。
買取と仲介を比較してから決めても遅くはありません。

6. 「買取」の2つの注意点

買取で売却することを決断したなら、次の2つに注意してください。

6-1.複数の不動産会社の買取価格を比較する

売却価格比較

不動産会社の買取価格には差があります。
必ず、複数の不動産会社の査定を受け、買取価格を比較して決めましょう。

不動産会社による「買取」は、「商品の仕入れ」ですから、不動産会社はできるだけ安く仕入れたいと思っています。
「いくらでもいいから買ってほしい」という姿勢では、売り急いでいる事情を知った上で、低い価格を提示されてしまいます。
査定の上限額を提示してもらえるように、「他の不動産会社にも査定を依頼しています」と正直に伝えましょう。

6-2.複数の不動産会社の契約条件を比較する

買取価格だけでなく、契約条件もしっかり確認してから、どの不動産会社に買い取ってもらうか決めましょう。
契約条件の確認ポイントは、次の通りです。

  • 決済時期
  • 引き渡しスケジュールは自分の都合に合わせてもらえるか
  • 修繕せず、現況のまま引き渡しでよいか
  • 照明、エアコン、家財を置いていく場合は処分費用が必要か

まとめ

「買取」は相場の7~8割程度になってしまいますが、素早く売却できるメリットがあります。
特別に売却を急ぐ事情がある場合や、特別に売りにくいマンションの場合は、賢く利用したいですね。
「買取」を選ぶ場合は、買取価格と契約条件を必ず比較してから、売却先を選んでください。

安くなってもいいから急いで売却したい場合は、「買取」がおすすめですが、大切な資産を安く売ってしまうのはもったいないですね。
高く、早く売れるとしたら、それが一番です。
マンションの場合は「仲介」でも、平均売却期間は3~4ヶ月です。
また、一定期間内に売りたい場合には、値下げしたり、買取保証サービスを利用する方法もあります
買取と仲介を比較して、あなたにピッタリの方法でマンションを売却しましょう。

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