「マンションの買い替えできる?」タイミングや基礎知識を知って計画しよう!

マンションを買い替えするには、売却と購入、どちらもしなければいけません。
マンションを売却するにも購入するにも費用がかかりますし、また手間と時間もかかります。

『買い替えを行うこと』が現実的かどうか判断し、計画を立て行くために、買い替えについての基本的な情報を知っておきましょう。

この記事の内容

  • 買い替えを行うタイミングはいつがいいのか
  • 買い替えはどのように行うのか
  • 住み替えローンとつなぎ融資は検討すべきか
  • 買い替えにかかる費用と税金
「マンションを売りたい」と悩んでいる方へ
  • 「マンションを売りたいけど、どうしたらいいか分からない方」は、まず不動産会社に相談を
  • 「不動産一括査定」なら複数社に査定依頼でき”最高価格”が見つかります
  • 「NTTデータグループ運営」のHOME4Uなら、売却に強い不動産会社に出会えます

1.マンションはどんな時に買い替えを考えるのが正解?

マンションの買い替えを考える際に、適切といえるタイミングはあるでしょうか?

「『買い替えたい』と思う事情がある時をもっともな買い替え時」としておすすめしたいですが、そうした理由だけはなかなか行動に踏み出ない方も多いはずです。

この章では、以下3つの観点でマンション買い替えに適切なタイミングを考えていきましょう。

  • ライフイベントで見る買い替え時
  • 築年数で見る買い替え時
  • マンション価格の動向から見る買い替え時

1-1.ライフイベントで見る買い替え時

買い替えを考えるきかっけの多くは、ライフイベントによるものかと思います。
実際に、マンションの買い替えを行った方々は、どのようなライフイベントをきっかけに買い替えを考えているのでしょうか。

以下は、買い替えの検討タイミングとしてよく上げられる項目です。

  • 出産や子供の成長
  • 子供の独立
  • 親のサポートをするため
  • 転勤や転職

出産や子供の成長

最も多い理由としては、出産や子供の成長です。
家族が増えたり子供が大きくなったりすれば、前よりも手狭さを感じ安くなります。

子供の事を考えると、まっとうな買い替えタイミングと言えます。

子供の独立

子供の生活を前提として購入したマンションであれば、子供が独立したことで持て余すスペースが生まれてしまいます。
住宅ローンを払い終えたマンションでも、管理費等や固定資産税を含めた固定費の支出は続くため、現状の家族数に合ったコンパクトな物件への買い替えは妥当とも言えます。

子供独立のタイミングは、親が老後の生活を考えるきっかけでもあります。
今後の収入が減っていく可能性も考えると、固定費を抑えるための買い替えは前向きに考えていくべきですが、入念な資金計画が重要になります。

親のサポートをするため

高齢になった親を支えるため、あるいは親から子育てのサポートを受けるために、マンションの買い替えを考えられる方も多くいます。
家族数が増えるのなら、買い替えは当然の選択肢ですし、大切な家族のサポートですから何より優先するべきでしょう。

こうした親も関係する状況では、買い替えでなく実家への住み替え、実家のリフォームなども選択肢に入ってくるのではないでしょうか。

転勤や転職

転勤や転職といった仕事の事情が、買い替えのきっかけとなることもあります。
予期せぬタイミングでも起こりうる転勤の場合は、十分な資金準備が間に合わない可能性もあるため、賃貸も検討するなど、慎重に考えていく必要があります。

1-2.築年数で見る買い替え時

築年数から買い替え時を考える際は、以下の2つを基準にしてみましょう。

  • 築5年以内の築浅物件
  • 築10~15年の大規模修繕を行った後
  • 購入から10年の住宅ローン控除終了のタイミング

築5年以内の築浅物件

不動産は入居したと同時に中古物件という扱いになり、その時点で1割程度価値を落とすといわれています。
ただ、マンション需要の高い地域では、築5年以内の築浅物件でも、状態によっては購入時と近い価格で売却できる場合もあります。

築浅物件といえるのは築5年までなので、既に5年目の方はさっそく検討してみましょう。

築10~15年の大規模修繕を行った後

築10年~15年のマンションは、第一回目の大規模修繕が行われるタイミングです。
大規模修繕実施直後であることは、売り出し時のアピールとなりますし、個人では手の施しようがない共用部まで修全されるため価値が高まる可能性もあります。

住宅ローン控除が終了するタイミング

住宅ローン控除は、マンションの購入から10年間、購入した年によっては13~15年間受けられます。

住宅ローン控除は、次の新居でも利用できます。
現在の住まいでフルに活用した後、買い替えを行えば、最大限の節税効果が見込めます。

1-3.マンション価格の動向から見る買い替え時

最後にマンション全体の価格動向から、買い替えのタイミングを考えていきましょう。

以下のグラフは、国土交通省が発表する『不動産価格指数』です。
このグラフでは、2010年の各種不動産の価格を100とした場合の、相対的な価格推移を表しています。

不動産価格指数
引用:不動産価格指数(令和5年8月・令和5年第2四半期分)

2013年からマンションの価格は高騰しており、コロナ禍においてもさらに強く相場を押し上げる形となっています。
2022年以降は、価格上昇が若干なだらかになりつつある気配もありますが、以前としてマンションは価値を高めています。

そのため、現時点でマンションの価値は非常に高く売れる可能性があります。
そのため売却は考えやすいですが、一方で購入価格も高くなる点には注意が必要です。

また、マンション価格高騰の流れが今後も続くとは限りません。
これまでの不動産価格高騰の要因は様々ありますが、大きな要因の一つとして、金利の異常なまでの低さが上げられます。
金利が低いと住宅ローンが借りやすいことで、不動産の購入需要が増え続けていました。

最近では、日本銀行の長期金利引き上げが示唆されており、実際に金利が引き上げられていくと、住宅ローンも借りにくくなる可能性が考えられます。
そうした状況では、マンションの価格が大きく下落するかもしれません。

2.『売り先行』『買い先行』という買い替え手順を知ろう

マンションの買い替えでは、不動産の売却と購入を行います。
単純にマンションを売却するだけと違って、どのような手順で行動していくかが重要になります。

理想を言えば、売却と購入の手続きを同時に済ませることができれば、スムーズで、無駄な費用もかけずに買い替えができます。
ただ、マンションの売却は購入希望者が見つかるかどうかで期間が変わるため、売却と購入を同時に調整するのは非常に大変です。

そのため、『売却を先に済ます(売り先行)』か、『購入を先に済ます(買い先行)』か優先度をつけて計画していくのが一般的です。

以下では、売り先行と買い先行、それぞれの買い替え手順について詳しく紹介していきます。

この章の内容

  • 売り先行について
  • 買い先行について
  • 手順は査定してから考えるのがおすすめ

2-1.売り先行について

売り先行は、現在の住まいを売却してから、新居の購入を行う買い替え方法です。
売り先行で買い替えを行う流れ

売り先行のメリットとデメリットを確認していきましょう。

売り先行のメリット

  • 売却に十分な時間をかけられる
  • 売却金額を購入資金に当てられる

売り先行のデメリット

  • 買いたい物件が先に買われてしまう可能性がある
  • 仮住まいが必要になる

マンションの売却に費やせる時間が少ないと、売り急ぎやすくなり、本来の価値よりも安く売却してしまう可能性が高まります。
そのため売却に十分な時間をかけられるのは最大のメリットです。
また、売却資金を購入資金に当てられるため、資金面ではより安全に買い替えできると言えます。

一方、今「買いたい!」と思っている物件が、売却後まで売れ残っているとは限りません。
また、購入先が見つかるまで仮住まいが必要になるため、費用がかさんでしまいます。

マンションの売却が決まっている場合は、「いくらで売れるのか」を知るために売却額の査定をする必要があります。

その際、査定依頼先は、複数の不動産会社に同時に査定を申し込み、内容を比較してから決めることをおすすめします。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」です。

マンション売却査定

「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,100社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

2-2.買い先行について

買い先行は、新居の購入を済ませてから、現在の住まいを売却する買い替え方法です。

買い先行で買い替えを行う流れ"

売り先行のメリットとデメリットを確認していきましょう。

売り先行のメリット

  • 買いたい不動産を逃さない
  • 仮住まいが必要ない

売り先行のデメリット

  • 住宅ローンが一時的に2重になる可能性がある
  • 売り急いでしまう可能性がある

買いを先行させると、欲しい物件を逃さずに購入できます。
また、仮住まいが必要ないため、その分を買い替え資金に当てることができます。

一方、現在の住まいで住宅ローンが残っている場合、売れるまでの間、住宅ローンが2重になる場合があります。
2重ローンの負担が重いと、売却を急いでしまい、本来の価値よりも安く売ってしまいやすくなります。

現在住宅ローンが残っている方が買い先行考える際は、2重ローンの期間を半年以上耐えられるだけの資金があると安心です。

2-3.手順は査定してから考えるのがおすすめ

売り先行か買い先行を決める際は、まず不動産会社の売却査定を受けることをおすすめします。

現在の住まいにどれだけの価値があるかを知っておけば、資金計画を立てやすくなりますし、購入にまわす予算も考えられます。

査定額と貯金、住宅ローン残債を確認してから、買い先行か売り先行かを決めましょう。

なお基本的には、資金に自信がない方は売り先行をおすすめしています。
仮住まいを用意する場合かえって費用がかさんでしまいますが、できるだけ高く売却し、確定した売却金額を材料に、新居の資金計画を立て直す方が安全だからです。

また、不動産会社に査定を受ける際は、複数社を比較するようにしましょう。
査定額は会社や担当者ごとに異なるため、査定額を比較することで、より精度の高い査定額を知ることができます。

複数社へ査定を依頼する際は、NTTデータグループが運営する不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)を利用するのがおすすめです。
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3.買い替えに便利な「買い替えローン」と「つなぎ融資」

マンションの買い替え時に苦労するのが、資金繰りです。 ここでは、買い替え時に知っておきたい2つの住宅ローン制度をご紹介します。

3-1.買い替えローン

(1)買い替えローンとは?買い替えローンで二重ローンを防げる

「買い替えローン」は「住み替えローン」とも呼ばれています。「売り先行」の方が利用します。

マンションを売却するには、今の住宅ローンを、売却代金を使って一括で返済するのが基本です。ローンの残債が全て支払える高い売却額になれば問題ないのですが、残債が残ってしまう場合は、貯蓄などの自己資金を用意する必要があります。この自己資金を用意することなく、残債と新居の購入資金を合わせて借り入れできるのが、買い替えローンです。

例えば、住宅ローン残債が2,500万円の家が2,200万円で売れた時、一括返済するには300万円足りません。 新居の価格が3,000万円の場合、残債の300万円も加算した合計3,300万円の住宅ローンを借り入れする、ということです。

買い替えローンにより、今のローンの残債は一括返済されるため、二重のローンを防ぐことができます。 また、現在は住宅ローンがかなり低金利になっているため、今までよりも低い金利で利用できる可能性が高いでしょう。

(2)買い替えローンの注意点

良いことづくしにみえる買い替えローンですが、利用する際には注意が必要です。

「売る」と「買う」を同時に決済する必要がある
買い替えローンは、今の住宅ローンの一括返済と新居の融資実行を同じ日に行わなければいけません。 「売る」と「買う」を計画的に進め、金融機関や不動産会社、家を買ってくれる人とのスケジュールを完ぺきに揃える必要があります。
審査が比較的厳しくなる
残債も上乗せして借り入れするため、借入金が多くなります。 その分、金融機関の審査は厳しくなります。
返済期間と借入額の設定は慎重に
買い替えローンにすることで、総返済額が多くなる可能性があります。 そのため、月々の支払いを楽にするために、返済期間を長く設定しまいがちです。 収入が増えていないのに総返済額を増やしたり、70歳まで続くようなローンを組んでしまったりすると、近い将来、あるいは老後にしわ寄せがきてしまいます。 買い替えローンを使う場合は、老後のことも見据えて、返済期間と借入額を慎重に計画しましょう。

買い替えローンについては「住み替えローンって何?~メリット・制約・落とし穴~」で詳しく紹介しています。参考にしてください。

3-2.つなぎ融資

(1)つなぎ融資とは?

買い替えのタイミングで一時的な融資を受けるのが、「つなぎ融資」です。 「買い先行」の方が利用します。

つなぎ融資では、今の家を売却したお金で完済することを条件に、購入資金の融資を受けます。例えば、新居が見つかり契約を進めたいが、購入資金は今の家の売却資金を充てる予定の場合、家が売れるまで新居の契約を進めることができません。そんな時に、つなぎ融資を利用します。

今の家が売れるまで融資を受け、一旦購入資金に充てます。 家が売れたら、その融資を返済するという流れです。新居を先に購入するため引っ越しが一回ですみ、買い先行のメリットを生かすことができます。

(2)つなぎ融資の注意点

つなぎ融資は、買い先行のメリットを享受できるものの、やはり注意が必要です。

  • つなぎ融資は住宅ローンより金利が高い
  • つなぎ融資にも、手数料や保証料がかかる
  • 借り入れできる期間は通常6ヶ月~1年
  • 家が売れるまで、つなぎ融資の利子は発生しつづける

諸費用や利子を考えると、なるべくつなぎ融資は使いたくないものです。 どうしても住みたい物件がある場合や、資金に余裕がある状況でない限り、やはり「売り先行」で安全・確実に買い替えすることをおすすめします。

買い替えローンもつなぎ融資も、使う場合は銀行などの金融機関に相談してみましょう。
また、マンション売買を相談している不動産売却が紹介をしてくれる場合もあります。説明をしっかり聞いて、メリット・デメリットを理解した上で利用することをおすすめします。

つなぎ融資については「住宅ローン以外に借りるローン“つなぎ融資”について知っておくべきこと」の記事で詳しく紹介しています。あわせて参考にしてください。

4.買い替え時の税金と諸費用

ここでは、マンション買い替えの際に必要な税金と諸費用について説明します。

4-1.売却と購入それぞれに税金がかかる

買い替え時には、売却時の税金、購入時の税金、両方かかってきます。

売却の税金

家を購入した時の代金よりも高く売れた場合、その差額の利益を「売却益」といいます。売却益が出ると「譲渡所得」が発生し、所得税と住民税がかかります。

売却益が出た場合の税金
所有年数 税率
所得税 住民税 合計
長期譲渡所得(所有期間5年超) 15% 5% 20%
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 30% 9% 39%

なお、不動産会社に払う仲介手数料などの諸費用は差し引いて、利益があったかどうかを計算します。 また、売却益が出た場合でも、特例の適用により、税金を払わなくてもよかったり、安くなったりすることがあります。

売却時の税金、主な特例

3,000万円特別控除の特例
一定の要件に当てはまるマイホームの売却は、譲渡所得が3,000万円まで税金がかかりません。
軽減税率の特例
所有期間が、売った年の1月1日の時点で10年を超えるマイホームを売却する場合は、一定の要件に当てはまれば、税率が軽減されます。

特例を受けるには、確定申告が必要です。 また、譲渡損失があった場合は、確定申告することで、給与所得などの他の所得から損失分を控除できる場合があります。税理士や税務署に相談してみると良いでしょう。

さらにもっと詳しく売却時の税金や特例について知りたい方は、「家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は特例で安くなる」の記事をご覧ください。

また、確定申告に必要な書類などは国税庁のWEBサイト「土地や建物を売ったとき」に詳しく掲載されています。 参考にしてください。

購入の税金

不動産を購入した場合、不動産取得税がかかります。 計算方法は、下記の通りです。

不動産取得税=固定資産税評価額×4%

購入の場合も様々な特例が用意されています。

購入時の税金、主な特例

宅地の課税標準の特例
2021年(令和3年)3月31日までは、不動産取得税を計算する際の課税標準(固定資産税評価額)が2分の1になります。
住宅とその敷地の税額の軽減
住宅とその土地が一定要件を満たす場合は、不動産取得税が軽減されます。

これらの特例を利用する場合も、確定申告が必要です。 また、不動産取得税のほかに、消費税、登録免許税、印紙税などがかかります。詳しくは不動産会社や税理士に聞いてみみるほか、「マンション売却と築年数の関係は?売却のタイミングと高く売るコツ」また、国税庁のWEBサイト「マイホームを持ったとき 1」にも、住宅購入時の確定申告について詳しく掲載されています。 適用条件や必要書類について、参考にしていください。

4-2.買い替えにかかる諸費用

買い替えの場合も、「買う」諸費用、「売る」諸費用の両方がかかります。

買い替えにかかる諸費用

意外にかかる諸費用。 買い替えの資金計画を立てる場合は、諸費用も計画に入れることが大切です。

5.失敗しないために!マンションの買い替え”3つのコツ”

マンションの買い替えを成功させるために、必ず意識してほしい3つのコツをお伝えします。

5-1.「売り」をお願いする不動産会社は、地域に詳しい会社を選ぶ

買い替えでは、「買う」ことはさほど大変ではありません。 「売る」ことの方が大変なのです。
売れるまで時間がかかってしまったり、予定よりも安く売れてしまったりしたら、買い替え計画が大きく狂ってしまいます。売却を成功させるには、不動産会社の腕にかかっています。

そこで重要なのが、売却する家の地域情報に精通している不動産会社を選ぶことです。 なるべく複数の不動産会社を比較してから決めましょう。

家の売却を依頼する不動産会社探しなら、24時間いつでもインターネットで申し込める一括査定サイト「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」がおすすめです。

マンション売却査定

一度で複数の不動産会社に査定を依頼できるので、価格や対応を比較して、最適な不動産会社を手間なく探すことができます。
不動産会社を比較しないで1社だけですぐ決めてしまうと、相場より低い金額で売ってしまい、損することも……。

不動産会社選びで失敗しないためにも、「不動産売却 HOME4U」を利用してみましょう。

5-2.売れない場合は、買い取りを検討する

なるべく高く売りたいものですが、「金額」に固執しすぎるのはいけません。タイミングを逃してしまうと、二重ローンを払う期間が長引いたり、ともすれば、買い替えそのものができなくなるかもしれません。
ある程度の期間売れなかった場合は、不動産会社に買い取ってもらうことを検討しましょう

「売却」は、家を買ってくれる人を不動産会社に探してもらう「仲介」が一般的な取引ですが、「買取」は不動産会社が家を直接買ってくれるというものです。市場価格より安くなってしまうものの確実に売れるため、それ以降の資金計画が立てやすくなります。 買取保証制度を設けている不動産会社は多くありますので、事前に聞いておくと安心です。

買取については、「不動産の「買取」とは?「仲介」との違いやメリット・デメリットを比較」の記事で詳しく紹介しています。参考にしてください。

5-3.買い替え物件は、先を見通して選ぶ

購入する家は「いずれ売るかもしれない」という前提で選ぶべきです。急に引っ越さなくてはいけなくなったり、貸し出す可能性もあります。 また、自分は一生住むつもりでいても、いずれは子供や身寄りの方が不動産を相続し売却するかもしれません。

  • 一般的な間取りであること
  • 駅近や住みやすい環境であること

などの条件で、一般的に売れやすい家を選んでおくことで将来の安心を得られるでしょう。

まとめ

いかがでしたか? マンションの買い替えに関して手順をはじめ、成功のためのコツをお伝えしました。

  • 買い替えを安全・確実にするには「売り先行」が断然おすすめ
  • 将来を見据えた資金計画がとても重要

タイミングを逃さず、かつ、しっかりと計画して、マンション買い替えを成功させたいですね。

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