マンション買い替えは「買う」より「売る」を先にした方が断然いい理由

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マンションの買い替えは「売る」と「買う」を同時に進めなくてはいけません。
買い替えはしたいのだけれど、手順や住宅ローンのことで不安に思っている方が多いでしょう。

このページでは、買い替え手順や成功のコツをお伝えしていきます。

ところで、そもそも今、住宅は買い時なのでしょうか?
答えは「イエス」です。

「平成28年度は買い時か?」のアンケートにおいて、68.6%のファイナンシャルプランナーが「平成27年度と比べて買い時」と回答しています。

ファイナンシャルプランナーの回答
(出典:住宅金融支援機構 平成28年度における住宅市場動向について

住宅ローン金利の低水準、消費税引き上げ前であることを理由に、今年は買い時!という見方がされているのです。

買い時の今、理想の生活を手に入れるために、思いきって行動に移すのはいかがでしょうか。
このページで紹介するマンション買い替えの手順やコツをぜひ参考にしてくださいね。

1. まずはおさえておきたい「買い先行」「売り先行」の違い

マンションの買い替えは、大きく2つのパターンに分けられます。

  • 新居を買ってから今の家を売る「買い先行」
  • 今の家を売ってから新居を購入する「売り先行」

理想の新居に夢が膨らみ、ついつい物件探しを先に始めてしまいがちです。

でも、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

を、先におさえなければ、マンションの買い替えは失敗します。

「買い先行」と「売り先行」、それぞれのメリットとデメリットがありますが、「売り先行」で安心・確実に進めるのがだんぜんおすすめです。

まずは、違いをご紹介していきます。

1-1 資金に余裕がある人は「買い先行」

「買い先行」は、現在の家の売却代金に頼らずに新居を買う方法です。

そのため、

  • 新居の頭金を貯蓄で用意ができる人
  • 現在の住宅ローンと新居のローン、2つのローンの支払いができる人

という条件になり、資金に余裕がある人が対象となります。

買い先行のメリット

  • 理想の新居をゆっくりと探すことができる
  • 仮住いの必要がなく、引っ越しが1回で済む
買い先行のデメリット

  • 売却代金に頼らず、新居の頭金を用意する必要がある
  • 家が売れない期間中は、2つの住宅ローンが重複して発生する
買い先行の流れ

買い先行の流れ

「買い先行」は、かなり資金に余裕がないと進められない方法です。
ほとんどの方がこんなに資金に余裕はないものですよね。

次に紹介する「売り先行」が一般的な買い替えの進め方です。

1-2 ほとんどの人は「売り先行」が理想の進め方

「売り先行」は、現在の家の売却代金を、新居の購入資金に充てる方法です。

売却代金を先に確保できるため、購入の資金計画が立てやすく、安全で確実な買い替え方法といえます。

売り先行のメリット

  • 売却代金が先に分かるため、新居購入価格の目安がつけやすい
  • 焦らずに売却を進めることができる
売り先行のデメリット

  • 新居がタイミングよく見つからない場合は、仮住いへの引っ越し、新居への引っ越しと、2回の引っ越しが必要
売り先行の流れ

売り先行の流れ

買い先行の場合は、今の家をなるべく早く売らなければならない、という焦りが生じます。
売り先行なら、売れる目処がたったてから新居探しをスタートできるため、安心して買い替えを進めることができるのです。

安全・確実にマンションの買い替えをしたい方には、「売り先行」をおすすめします。

2.買い替えに便利なローン「買い替えローン」と「つなぎ融資」

マンションの買い替え時に苦労するのが、資金繰りです。
ここでは、買い替え時に知っておきたい2つの住宅ローン制度をご紹介します。

2-1 買い替えローン

(1)買い替えローンとは?

「住み替えローン」とも呼ばれています。
売り先行の方が利用します。

マンションを売却するには、今の住宅ローンを一括で返済するのが基本です。
ローンの残債なく高く売れれば問題ないのですが、残債が残ってしまう場合は貯蓄などの自己資金を用意する必要があります。

この自己資金を用意することなく、残債と新居の購入資金を合わせて借り入れできるのが、買い替えローンです。

例えば、住宅ローン残債が2,500万円の家が2,200万円で売れた時、一括返済するには300万円足りません。
新居の価格が3,000万円の場合、残債の300万円も加算した合計3,300万円の住宅ローンを借り入れする、ということです。

買い替えローンにより、今のローンの残債は一括返済するため、二重のローンを防ぐことができます。
また、現在は住宅ローンがかなり低金利になっているため、今までよりも低い金利で利用できる可能性が高いでしょう。

(2)買い替えローンの注意点

良いことづくしにみえる買い替えローンですが、利用する際には注意が必要です。

「売る」と「買う」を同時に決済する必要がある
買い替えローンは、今の住宅ローンの一括返済と新居の融資実行を同じ日に行わなければいけません。
「売る」と「買う」を計画的に進め、金融機関や不動産会社、家を買ってくれる人とのスケジュールを完ぺきに揃える必要があります。
審査が厳しい買い替えローン
残債も上乗せして借り入れするため、借入金が多くなります。
その分、金融機関の審査は厳しくなります。
返済期間と借入額の設定は慎重に
買い替えローンにすることで、総返済額が多くなる可能性があります。

そして、月々の支払いを楽にするために、返済期間を長く設定しまいがちです。
収入が増えていないのに総返済額を増やしたり、70歳まで続くようなローンを組んでしまうと、近い将来や老後にしわ寄せがきてしまいます。

買い替えローンを使う場合は、老後のことも見据えて、返済期間と借入額を慎重に計画しましょう。

買い替えローンについては「住み替えローンって何?~メリット・制約・落とし穴~」で詳しく紹介しています。参考にしてください。

「住み替えローン」って何?~メリット・制約・落とし穴~

2-2 つなぎ融資

(1)つなぎ融資とは?

買い替えのタイミングで一時的な融資を受けるのが、つなぎ融資です。
買い先行の方が利用します。

今の家の売却したお金で完済することを条件に、購入資金の融資を受けます。

例えば、新居が見つかり契約を進めたいが、購入資金は今の家の売却資金を充てる予定のため、家が売れるまで新居の契約を進めることができません。

そんな時に、つなぎ融資を利用します。

今の家が売れるまで融資を受け、一旦購入資金に充てます。
家が売れたら、その融資を返済するということです。

新居を先に購入するため引っ越しが一回ですみ、買い先行のメリットを生かすことができます。

(2)つなぎ融資の注意点

つなぎ融資は、買い先行のメリットを享受できるものの、やはり注意が必要です。

  • つなぎ融資は住宅ローンより金利が高い
  • つなぎ融資にも、手数料や保証料がかかる
  • 借り入れできる期間は通常6ヶ月〜1年
  • 家が売れるまで、つなぎ融資の利子は発生しつづける

諸費用や利子を考えると、なるべくつなぎ融資は使いたくないものです。
よっぽど住みたい新居があったり、資金に余裕がない限り、やはり「売り先行」で安全・確実に買い替えすることをおすすめします。

買い替えローンもつなぎ融資も、使う場合は銀行などの金融機関に相談してみましょう。
また、マンション売買を相談している不動産売却が紹介をしてくれる場合もあります。

説明をしっかり聞いて、メリットデメリットを理解した上で利用することをおすすめします。

つなぎ融資については「住宅ローン以外に借りるローン“つなぎ融資”について知っておくべきこと」の記事で詳しく紹介しています。あわせて参考にしてください。

住宅ローン以外に借りるローン「つなぎ融資」について知っておくべきこと

3.買い替え時の税金と諸費用

3-1 マンションの買い替えには売却の税金と購入の税金がかかる

買い替え時には、売却時の税金、購入時の税金、両方かかってきます。

売却の税金

家を購入した時の代金より高く売れた場合、譲渡所得が発生し税金がかかります。
これは「売却益が出た」ともいい、売却益が出た場合は所得税と住民税がかかるのです。

売却益が出た場合の税金
所有年数 税率
所得税 住民税 合計
長期譲渡所得(所有期間5年超) 15% 5% 20%
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 30% 9% 39%

なお、不動産会社に払う仲介手数料などの諸費用は差っ引いて、利益があったかを計算します。
また、売却益が出た場合でも、特例の適用により、税金を払わなくてもよかったり、安くなることがあります。

売却時の税金、主な特例

3,000万円特別控除の特例
一定の要件に当てはまるマイホームの売却は、譲渡所得が3,000万円まで税金がかかりません
軽減税率の特例
所有期間が、売った年の1月1日の時点で10年を超えるマイホームを売却する場合は、一定の要件に当てはまれば、税率が軽減されます。

特例を受けるには、確定申告が必要です。
また、譲渡損失があった場合は、確定申告することで、給与所得などの他の所得から損失分を控除できる場合があります。

税理士や税務署に相談してみると良いでしょう。

もっと詳しく売却時の税金や特例について知りたい方は、「家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は特例で安くなる」の記事をご覧ください。

家を売りたい方必見!不動産売却時にかかる税金は「特例」で安くなる

また、確定申告に必要な書類などは国税庁のWEBサイトに詳しく掲載されています。
参考にしてください。

購入の税金

不動産を購入した場合、不動産取得税がかかります。
計算方法は、下記の通りです。

不動産取得税=固定資産税評価額×4%

購入の場合も様々な特例が用意されていいます。

購入時の税金、主な特例

宅地の課税標準の特例
2018年3月31日までは、不動産取得税を計算する際の課税標準(固定資産税評価額)が2分の1になります。
住宅とその敷地の税額の軽減
住宅とその土地が一定要件を満たす場合は、不動産取得税が軽減されます。

これらの特例を利用する場合も、確定申告が必要です。
また、不動産取得税のほかに、消費税、登録免許税、印紙税などがかかりますので、詳しくは不動産会社や税理士に聞いてみましょう。

また、国税庁のWEBサイトに、住宅購入時の確定申告について詳しく掲載されています。
適用条件や必要書類について、参考にしていくださいね。

3-2 買い替えにかかる諸費用

買い替えの場合も、「買う」諸費用、「売る」諸費用の両方がかかります。

買い替えにかかる諸費用
(出典:PRESIDENT Online

意外にかかる諸費用。
買い替えの資金計画を立てる場合は、諸費用も計画に入れることが大切です。

4.失敗しないために!マンションの買い替え”3つのコツ”

マンションの買い替えを成功させるために、必ず意識してほしい3つのコツをお伝えします。

4-1「売り」をお願いする不動産会社は、地域に詳しい会社を選ぶ

買い替えは、「買う」ことはさほど大変ではありません。
「売る」ことの方が大変なのです。

売れるまで時間がかかってしまったり、予定よりも安く売れてしまったら、買い替え計画が大きく狂ってしまいます。

売却を成功させるには、不動産会社の腕にかかっています。

売却する家の地域情報に精通している不動産会社を選ぶことが重要です。
なるべく複数の不動産会社を比較してから決めましょう。

実践した人の9割以上が「やって良かった」と答えている“家を高く売るためのコツ”を見る

4-2 売れない場合は、買い取りを検討する

なるべく高く売りたいものですが、金額に固執しすぎるのはいけません。

タイミングを逃しとしまうと、二重ローンを払う期間が長引いたり、ともすれば、買い替えそのものができなくなるかもしれません。

ある程度の期間売れなかった場合は、不動産会社に買い取ってもらうことを検討しましょう。
そもそも売却は、家を買ってくれる人を不動産会社に探してもらう「仲介」が一般的な取引ですが、「買取」は不動産会社が家を直接買ってくれるというものです。

市場価格より安くなってしまうものの確実に売れるため、それ以降の資金計画が立てやすくなります。
買取保証制度を設けている不動産会社は多くありますので、事前に聞いておくと安心です。

買取については、「家やマンションを早く売りたい人必見!不動産の買取と仲介の違い」の記事で詳しく紹介しています。参考にしてください。

家やマンションを早く売りたい人必見!不動産の「買取」と「仲介」の違い

4-3 買い替え物件は、先を見通して選ぶ

購入する家は「いずれ売るかもしれない」という前提で選ぶべきです。

急に引っ越さなくてはいけなくなったり、貸し出す可能性もあります。
また、自分は一生住むつもりでいても、いずれは子供や身寄りの方が不動産を相続し売却するかもしれません。

  • 一般的な間取りであること
  • 駅近や住みやすい環境であること

などの条件で、一般的に売れやすい家を選んでおくことが将来安心といえるでしょう。

5.今後の教育資金、老後資金を見据えたライフプランを立てることが最も重要

最後に、住宅金融機関がまとめた「平成28年度における住宅市場動向」から、「ファイナンシャルプランナーからの住宅ローン選びのアドバイス」をご紹介します。

住宅ローンに関するアドバイスですが、マンションの買い替え時にもしっかり意識すべき事項です。

家賃並みで買えるといった今の暮らしをベースにした判断ではなく、教育資金や老後資金にしわ寄せのない物件価 格の上限をライフプランシミュレーションなどで把握した上で買うかどうか判断することが大事。

ライフプランとマイホーム取得時期のバランスがとれているか。

住宅購入時は入り口の部分(資金計画・ローン選択)ばかりに目が行きがちだが、これからは出口の部分。人生の後 半で住宅をどのように活かしていくのかというアドバイスが大事。

(出典:住宅金融支援機構 平成28年度における住宅市場動向について

総じて言えるのは、将来に渡っての資金計画が重要であること。
目先だけの理想だけで検討するのではなく、しっかりと計画をたてて買い替えを進めましょう。

6.まとめ

いかがでしたか?
マンションの買い替えに関して手順をはじめ、成功のためのコツをお伝えしました。

買い替えを安全・確実にするには「売り先行」が断然おすすめです。
また、将来を見据えた資金計画がとても重要なのです。

住宅が買い時といわれている今。
タイミングを逃さず、ただししっかりと計画がして、マンション買い替えを成功させたいですね。

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