不動産を売却して利益が発生した場合、譲渡所得税が課されます。譲渡所得税を正確に算出するには、取得費の対象や正しい計算方法を理解しておく必要があります。

本記事では、取得費の対象一覧や、取得費の計算方法などについて詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

1.不動産売却時の取得費は譲渡所得の計算で必要になる

取得費とは、売却した土地や建物などを購入する際にかかる費用のことです。

購入代金（建築代金）や仲介手数料、登記関連の費用などが該当します。

不動産を売却して利益が出た場合、確定申告をする義務が発生します。この際、売却益（譲渡所得）に対して課される税金が「譲渡所得税」です。

税率は不動産の所有期間によって違いがあり、5年以上所有していた不動産を売却する場合は税率が優遇されます。

譲渡所得税を算出するためには、譲渡所得を確定することから始めます。譲渡所得の金額は売却益から取得費を差し引いて計算するため、購入時にかかった費用の総額を調べて取得費を確定する必要があります。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

取得費として計上できる費用を把握していないと、正確な譲渡所得を算出できません。

取得費の対象となるものについては次の章で解説します。

不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法

不動産売却では売却益が出た場合、税額を計算して確定申告を行う必要があり

2.取得費の対象となるもの一覧

不動産売却時において取得費の対象となるものは、以下のとおりです。

土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子（その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分）や、所有権を取得するためにかかった費用なども取得費の対象となります。

取得費には「実額法」と「概算法」の2種類の算出方法があり、いずれか金額が大きいほうを選択できます。実額取得費がわかる場合でも、概算取得費を選択することが可能です。

金額が大きいほど差し引き後の売却代金を抑えられるため、節税効果を高められます。

実額法と概算法の違いは以下のとおりです。

手元に残るお金を少しでも多く確保したい場合は、実額法と概算法の2通りで計算し、大きい金額のほうを使いましょう。

取得費が不明な場合に使用する「概算法」については、後段で詳しく解説します。

3.取得費は土地と建物は分けて計算する

土地付きの戸建て住宅を売却する場合は、土地と建物を分けて取得費を計算します。

取得費を計算する際に使用するのが「減価償却」です。

減価償却とは、長期間の使用により経年劣化が発生する高額な資産を、耐用年数に応じて毎年の経費として分割して経費として計上するための会計処理を指します。

土地は劣化しないため、減価償却の対象外です。そのため、購入時の代金をそのまま取得費として計上できます。

一方、建物は減価償却の対象です。建物は築年数が経過するほど価値が減少していくため、購入代金または建築代金をそのまま計上できません。

建物の取得費は、建物の購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費を差し引いて算出します。

建物の減価償却費は、建物の構造に該当する耐用年数・償却率・経過年数に、建物の購入代金（建築代金）をかけて計算します。

4.建物の取得費の計算方法

建物の取得費は減価償却費を使用して、以下の計算式で算出します。

建物を売却した譲渡所得を計算する際には、取得費から減価償却費を差し引きます。

ここでは実際に、建物の取得費の計算方法を見ていきましょう。

4-1.建物の用途・構造の償却率を調べる

初めに、建物の用途・構造別の耐用年数と償却率を調べます。

耐用年数や償却率は償却資産の種類によって細かく設定されており、建物の場合は用途や構造によってそれぞれ異なります。

耐用年数とは対象資産を使用できる「期間」のことで、国税庁が税務上の基準として設定しています。

ただし、耐用年数を超えたとしても、管理が行き届いていれば引き続き使用することは可能です。したがって、耐用年数の短い木造住宅でも、修繕や手入れをしていれば長く利用できます。

一方の償却率は、建物の価値が1年ごとに減少していく割合を示す値で、国税庁が設定しています。

マイホームなど、非事業用建物の構造ごとの耐用年数と償却率は以下のとおりです。

出典：“「減価償却費」の計算について”． 国税庁． （参照2024-06-26）

このように、建物の構造によって耐用年数や償却率が異なり、頑丈な構造を持つ建物ほど耐用年数が長くなり、償却率は低くなります。鉄筋コンクリート造の耐用年数は、木造の2倍以上です。

4-2.減価償却費を計算する

次は建物の減価償却費を計算します。

計算式は以下のとおりです。

※1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます。

出典：“「減価償却費」の計算について”． 国税庁． （参照2024-06-26）

経過年数とは、建物を購入してから売却するまで所有していた年数のことです。建物の築年数でない点に注意しましょう。

ここでは、以下の条件で実際に減価償却費の計算をシミュレーションしていきます。

減価償却費の計算式に、建物の購入価格や経過年数（所有年数）を当てはめて計算します。

【減価償却費の計算】

このケースでは、減価償却費が669万6,000円となりました。

次に、建物の取得費を計算しましょう。

建物の取得費の計算式は以下のとおりです。

今回の条件を計算式に当てはめます。

建物の取得費は、1,330万4,000円と算出されました。

長く所有しているほど、建物の取得費は下がっていきます。

土地は減価償却できる？計算方法と節税特例

土地売却時の注意点のひとつに、減価償却ができないことが挙げられます。

5.土地と建物の購入金額の内訳が不明確な場合の計算方法

土地・建物の購入金額の内訳が不明確な場合には、以下の方法で調べられます。

それぞれの調べ方について解説します。

5-1.売買契約書の記載内容を調べる

初めに挙げられるのが、売買契約書の記載内容を調べる方法です。

契約書に「消費税額」が記載されているかを確認しましょう。

記載されている場合、その消費税額から建物の購入金額を計算できます。

土地が非課税であるのに対し、建物には課税されるため、消費税額から建物の購入金額を逆算できるのです。

建物の購入金額を算出する計算式は、以下のとおりです。

消費税率は、物件購入当時の数値を使用します。

消費税率の改定は下表のとおりです。

出典：“地方消費税”． 総務省． （参照2024-06-26）をもとに、お家のいろはが独自に作成

例として、以下の条件で建物の購入金額を算出してみましょう。

建物の購入金額を算出する計算式に当てはめて計算します。

建物の購入金額が税込で2,100万円であることがわかりました。

5-2.標準建築単価から計算する

売買契約書に消費税が記載されていない場合は、標準建築単価をもとに計算してみます。

標準建築単価とは、建物の取得費を求める際に基準となる金額です。

新築であれば購入時の価格をそのまま使用します。中古の建物を購入した場合は、その建物の建築時から取得時までの経過年数に応じた減価償却費を差し引いた残りの金額を購入金額として計算します。

新築の場合の建物の購入金額の計算式は以下のとおりです。

国税庁では「建物の標準的な建築価額表」を1平米あたり1,000円で公表しています。

建物の標準的な建築価額の表の一部は以下のとおりです。

“【参考2】”． 国税庁． （参照2024-06-26）をもとに、お家のいろはが独自に作成

ここでは、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

標準建築単価を用いて計算します。

1998年（平成10年）に建築された延べ床面積150平米の木造住宅の場合、建物の購入金額は2,379万円となります。

5-3.固定資産税評価額を調べる

固定資産税評価額から建物の購入金額を調べる方法もあります。

計算式は以下のとおりです。

例として、以下の条件で計算してみましょう。

土地・建物の購入金額と固定資産税評価額を建物の購入金額を調べる計算式に当てはめて計算します。

このケースでは、建物の購入金額は2,400万円となります。

6.購入額が不明の場合は売却額の5％を概算取得費にできる

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。

しかし、売却した不動産が先祖代々の土地や相続した実家などの場合、取得費が不明ということもあるでしょう。

購入額が不明の場合は、売却額の5％を概算取得費として計上できます。

例えば、2,000万円で売却した土地の取得費が不明な場合は、売却金額の5％である100万円を取得費にできるのです。

しかし、売却額の「5％」ということは、残りの「95％」に課税されるということであるため、納税者にとっては厳しい状況です。

相続などで購入金額がわからない場合でも、家の中のどこかに不動産の売買契約書や住宅ローンの貸借契約書といった書類がないか探してみるとよいでしょう。

ハウスメーカーなどで建てた場合は、その会社に問い合わせてみる方法もあります。

実額取得費を用いる場合は、計上できる取得費が多いほど譲渡所得を減らせるため、節税効果を高められます。

ただし、実額取得費を確認できる場合でも、比較の結果、概算取得費のほうが大きければ、概算取得費を利用することも可能です。

取得費に関して解説してきましたが、不動産売却に関して不明な点がある場合は、不動産会社に相談するのも一案です。

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まとめ

不動産を売却して利益が発生した場合は、譲渡所得に対して譲渡所得税が課されます。そして、譲渡所得の計算に必要なのが、取得費です。

取得費には、購入代金（建築代金）や仲介手数料、登記関連の費用などが該当します。

譲渡所得からは不動産を購入した際に要した費用を差し引けるため、譲渡所得税を軽減する効果を得られます。

不動産を売却する際は取得費などを利用して、手元に残るお金を増やしましょう。