不動産の売却を検討されている方にとって、「不動産を売ると、どのようなメリット・デメリットがあるのか」気になるところですよね。

この記事では、

について解説します。

不動産を売るのであれば、知っておきたい基本的な知識を解説しています。
売るか所有し続けるか悩んでいる方は、ぜひ判断の参考にしてください。

1.不動産売却のメリット

不動産売却で得られるメリットは、次の3つです。

メリットについて詳しく解説します。

1-1.まとまった現金が手に入る

不動産を売却すれば、まとまった現金が手に入ります。

たとえば、以下のようなケースで急に現金が必要となることもあるでしょう。

• 子供の進学などで大きなお金が必要
• 失業や病気などによる収入減
• 災害や事故など不測の事態

思わぬ状況に陥った時、不動産を売却すれば資金を確保することができます。

また、家の老朽化が進んだ際にも、現金化することで新たな不動産に買い替えることも可能です。

1-2.維持費を減らすことができる

不動産は時間と共に老朽化が進むため、維持のために定期的にメンテナンスをしなければなりません。しかし、不動産を売却すればメンテナンスのための維持費をなくすことができます。

築年数が経過しているほど劣化はひどくなるので、その分費用も大きくなりがちです。維持費の負担が大きければタイミングを見て売却した方がメリットが大きいでしょう。

1-3.税負担を軽減できる

不動産を売却することで税金の負担を減らすことができます。

不動産の所有者には毎年、固定資産税と都市計画税の納付が義務付けられています。
そのため、使用するあてのない物件を相続した場合や所有の必要がない場合は、売却した方がメリットは大きいでしょう。

大きな金額でなくても、毎年税金を払い続けることは負担です。古い家や空き家を売却する際の税金については、関連記事でもご紹介していますので、ぜひ併せてお読みください。

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2.不動産売却のデメリット

不動産売却は決して良いことだけではありません。以下のようなデメリットもあります。

それぞれ詳しく解説します。

2-1.売却費用がかかる

不動産売却には、さまざまな費用がかかります。

主な費用の内訳の目安は以下の通りです。

不動産を売却して最終的に売主が得られる利益は、これらの費用や住宅ローンの残債を引いた額となります。

なお、一覧表はあくまで目安です。司法書士の依頼料や一括返済の際に金融機関に支払う手数料は、それぞれの条件により異なりますので、事前に確認しておきましょう。

2-2.まとまった時間が必要になる

一般的には、不動産売却にかかる期間は3ヶ月から6ヶ月程で、ある程度の期間が必要になります。

しかし、買い手がつかない状態が続いたり、その他の手続きに時間がかかったりすると売却活動はより長期化します。

スケジュールに余裕がない、急いで現金化したいなどの理由でまとまった時間を確保できない場合、物件の価格を下げて売らざるを得なくなります。そうなると最終的に手元に残る利益も少なくなってしまいます。

2-3.節税ができなくなる

不動産を所有していることで出来ていた節税対策ができなくなります。

アパートやマンション経営などで不動産収益がある場合、確定申告することで税金の一部や管理などにかかる費用、減価償却費などを経費計上することができます。その結果不動産所得が損失計上となった場合は給与所得なども合わせた時の所得税を節税できるのです。

節税を目的として不動産を所有してた場合、売却してしまうと節税対策はできなくなるので注意が必要です。

3.売却すべき不動産の条件

不動産価格は物件自体の価値だけでなく、その時の市況や需要に影響されるので、「売却すべきか」に決まった答えを出すのは困難です。

しかし、次のような条件に当てはまるのであれば、売却すべきと言えるでしょう。

それぞれ、どうして売るべきなのか理由を解説します。

3-1.人が住んでいない空き家

人が住んでない空き家であれば、放置するよりも売却したほうが得策といえるでしょう。

空き家の所有は税金負担が続くだけでなく、放置しておくと老朽化し倒壊するリスクがあるためです。

倒壊などの可能性がある空き家は、「空家対策特別措置法」に基づいて「特定空家等」に指定される可能性があります。もし特定空家等に指定された場合、固定資産税が最大で6倍にも増えることになるため、税金の負担も大幅に増えてしまいます。

3-2.築年数が20年以内の物件

高値での売却を希望するのであれば、築年数が20年以内に売却した方がよいでしょう。

不動産は築年数が経過するごとに価値が減少します。これは、国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」の下記のデータからも分かります。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

濃いオレンジ色のグラフを見ると、築20年付近の木造戸建住宅の価値は、20％以下まで下落していることが分かります。中古マンションの場合は30％近くまで下落しています。

一般的に、木造戸建ては築20年頃まで建物の価値が下落し続け、築20年以降はほぼ土地値のみとなり、その後横ばいで推移していきます。

戸建てを少しでも高値で売却したい場合は、物件の価値が残っている築20年以内に売却した方が、手元に残るお金もより多く確保できるのです。

3-3.相続による遺産分割

不動産の相続人が複数いる場合、売却で現金化して分割すればトラブルを最小限に抑えられる可能性が高いでしょう。

土地であれ建物であれ、不動産を完全に平等に分けることは非常に困難です。相続の協議がまとまらず、空き家を放置してしまうと、「特定空家等」に指定され、固定資産税の負担が増えかねません。

不動産の相続人が複数いる場合は、売却による遺産分割がおすすめです。

4.不動産を売却する際のリスク

不動産売却時には、次のようなリスクがあることも理解しておかなければなりません。

• 不動産会社に囲い込みを受け売却期間が長くなる
• 買い手がすぐに見つからない可能性がある
• 不動産を売却することで損失が出る

これらのリスクを理解した上で、どのように対処すべきか解説します。

4-1.不動産会社に囲い込みを受け売却期間が長くなる

不動産会社の中には囲い込みをする会社も存在します。

囲い込みとは、不動産会社が売主と買主、両方の仲介手数料を得るために（両手仲介といいます）他社からの問い合わせを意図的に売主に伝えず、自社の顧客に売却することです。

囲い込みは1社しか契約できない専任媒介もしくは専属専任媒介で契約した場合に起こる可能性があります。囲い込みを受けると、他社からの問い合わせがきても仲介してもらえず、結果として売却期間が長くなる可能性があります。売却期間が長引くと、最終的に値下げをするリスクが高まります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、囲い込みがないか確認するために、営業活動をどのように進めていくのかなど、細かく聞いておきましょう。

4-2.買い手がすぐ見つからない可能性がある

不動産を売りに出したからといって、必ずしもすぐに売れるわけではありません。

買い手がつかない理由としては、売り出し価格を高く設定しすぎている、または不動産会社の営業活動に問題があるなどが考えられます。

買い手がつかず長期化するほど住み替え等のスケジュール調整も大変になりますし、市場での価値も下がってしまい価格を下げざるを得なくなります。

売りに出したものの買い手がつかない場合は、不動産会社に確認をして理由を把握しましょう。不動産会社自体に問題があると感じた場合は、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」 などの不動産一括査定サービスを利用して、他の不動産会社への依頼を検討してみましょう。

4-3.不動産売却することで損失が出る

不動産売却は損失が発生するリスクもあります。

不動産を売って、実際に手元に残る利益は、売却価格から不動産会社へ支払う仲介手数料や住宅ローン残債を引いた金額です。そのため、売り出し価格を設定する際は、かかる費用を含めた金額設定をしなければなりません。

また、内覧時に買い手から値引き交渉されることはよくありますが、売り急いでいる状態だと強引な値引きに応じてしまい、損失となってしまうことがあります。

不動産売却で損失を出さないためには、不動産会社と相談しながら「最終的に手元にいくら残るのか」を計算し、価格設定や値引き交渉に応じることが重要です。

5.不動産売却するか悩んでいるなら不動産会社に相談しよう

売却したいけれど悩んでいて決断できないなら、まずは不動産査定の依頼と合わせて色々相談してみましょう。

メリットとデメリットの両方の視点から担当者がアドバイスしてくれますので安心です。
また不動産会社が行う訪問査定は実際に物件を見て調査するので、より具体的な査定額を知ることができます。

信頼できる不動産会社を探すなら、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」をおすすめします。

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信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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この記事のポイント

不動産を売却するメリットは？

不動産を売却するメリットは以下の通りです。

• まとまった現金が手に入る
• 維持費を減らすことができる
• 税負担を軽減できる

詳しくは「1.不動産売却のメリット」をご確認ください。

不動産を売却するデメリットは？

不動産を売却するデメリットは以下の通りです。

• 売却費用がかかる
• まとまった時間が必要になる
• 節税ができなくなる

詳しくは「2.不動産売却のデメリット」をご確認ください。

売却するべき不動産の条件は？

売却すべき不動産の条件は以下の通りです。

• 人が住んでいない
• 築年数が20年以内の物件
• 相続の遺産分割をしたい

詳しくは「3.売却すべき不動産の条件」をご確認ください。