不動産売却するために不動産会社と締結する媒介契約は、売却の方針を決定する重要な契約内容ですが、3種類あるため、どの媒介契約を締結したら良いか悩まれる方もいるでしょう。

本記事では媒介契約書の概要と、適切な媒介内容で契約を進めるための基礎知識を解説します。媒介契約書の基本を把握し、不動産売却の流れをつかみましょう。

1.媒介契約書とは

不動産会社を通じて不動産取引を進める場合に契約を締結し取り交わす書類が「媒介契約書」です。

特に不動産売却時に影響が多い媒介契約ですが、媒介契約の種類によってどのように変わるのでしょうか。

1-1.3種類の媒介契約とメリット・デメリット

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

それぞれ以下の特徴とメリット・デメリットがあります。

一般媒介契約とは、複数社との契約が可能な媒介契約で、不動産会社側の義務ももっとも少ない媒介契約です。

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社と契約することで幅広く買い手を探せることです。販売活動を内密で進めたいと考えているならば、一般媒介契約が適しているでしょう。

一般媒介契約のデメリットとしては、複数社へ依頼できる分、積極的に販売活動してもらえない可能性があることです。また、不動産会社による販売活動報告の義務がないのもデメリットと言えるでしょう。

専任媒介契約は1社に不動産会社を絞らなければなりませんが、ある程度の不動産会社側の義務も発生し、かつ自分自身で買い手を探すこともできる媒介契約です。また、専任媒介契約ではレインズへの情報登録と、2週間に1回以上の活動報告が義務付けられている点がメリットです。

対してデメリットは1社だけに販売を任せるため、会社の力量により販売の成否や売却金額が左右されてしまうことです。また、他の不動産会社に物件紹介してもらえない囲い込みされる懸念もあります。

専属専任媒介契約は、契約できる不動産会社は1社であることに加えて、自身で買い手を探すこともできないのが特徴
です。

専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社から1週間に1回以上の活動報告を受けられるので販売状況が把握しやすくなる点です。

デメリットとしては、1社だけに販売を委託するため、売却の成否がひとつの不動産会社に委ねられることです。

どの種類の契約においても、大切なのは信頼できる不動産会社を見つけることです。不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」なら、査定を通じて各社との相性を比較することができます。

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1-2.媒介契約は必ず結ばないといけない？

不動産会社に仲介業務を依頼する場合は、媒介契約が必須です。

しかし、自分自身で買主を探して売却する場合には媒介契約を締結する必要はありません。たとえば親族や知人への売却や、不動産会社などに直接買取してもらうケースなどが挙げられます。

媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約ですので、個人売買や買取の場合は契約義務が発生しません。

2.媒介契約書のひな形と主な記載事項

媒介契約書の例のひとつに国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」があります。

国土交通省のものは媒介契約書の一例で、不動産会社が実際に利用しているものとは異なりますが、参考資料として、十分に役立つでしょう。

媒介契約書は主に以下の内容から構成されています。

一般媒介契約書の場合、以下の内容が追記されます。

雛形や書式は異なっていても、どの不動産会社が用いる媒介契約書でも上記の内容が記載されています。まずは国土交通省の雛形を確認し、媒介契約書はどのようなものなのか確認しておくと良いでしょう。

3.媒介契約書でチェックすべき記載事項6つ

媒介契約書には以下6点の注意すべきポイントがあります。

それぞれどのような内容なのか解説します。

3-1.媒介契約の種類

先述したとおり、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

それぞれ契約内容やメリット・デメリットが異なるため、どの契約にするのかはよく吟味しなければなりません。また、自分自身は一般媒介契約を希望していても、不動産会社が専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約書を提示する場合もあるでしょう。

契約の署名捺印前にどの媒介契約を締結するのか、必ず確認するようにしましょう。

3-2.契約期間と契約更新について

媒介契約を締結する際は、契約期間と契約更新の諸条件について確認しましょう。

一般媒介契約は契約期間の取り決めがなく、専任と専属専任では3か月と定められています。事前の取り決めがなければ一般媒介契約も含めて3か月の契約期間になるケースが多いですが、しっかりと契約期間を確認しておきましょう。

また、契約更新についても確認が必要です。専任や専属専任で更新が自動更新になっている場合、不動産会社を変更したい際にトラブルになる可能性があります。再契約が必要な場合では、期限の到来と同時に販売活動を取りやめてしまうこともあるでしょう。

トラブルの回避するためにも、契約期間と契約更新についてよく確認しておきましょう。

3-3.報酬額と報酬の支払い時期

媒介契約書には報酬の金額と報酬の支払い時期が明記されているので、これらの確認もしておく必要があります。

事前に仲介手数料の値引き交渉などをしていた場合、媒介契約書に反映されていなければなりません。

また、報酬をどのような支払い時期で支払うのかも確認しましょう。仲介手数料は成功報酬なので、物件の引渡しが終わり売買代金を得たタイミングで支払うイメージがあります。しかしながら、売買契約時に50%引渡し時に50%と支払い時期を設定している場合もあるので注意が必要です。

3-4.契約解除時のペナルティ

媒介契約を売主の都合や契約違反行為により解約した場合にはペナルティが発生するため、媒介契約書に違約金の額や契約違反について記載があります。

契約違反の例には以下のものがあります。

これらの理由で契約を解除した場合は契約違反としてみなされてしまうでしょう。

違約金額は仲介手数料に相当する金額、または販売活動に伴って必要になった諸費用額を請求される可能性があります。

販売活動のために必要になった費用には以下のものがあります。

ただし、これらの費用は正規の仲介手数料金額を超えることはありません。

3-5.別途費用

売主が不動産会社に対して特別な依頼をした場合には別途費用が請求されることがありますが、内容や支払いのタイミングなども確認が必要です。

例えば、普段利用しない媒体による広告活動を依頼する、あるいは遠方の不動産取引で調査や契約のために出張を依頼する場合です。

3-6.依頼者の義務

依頼者が何をしなければならないのか、どこまで協力するのかなども媒介契約書に明記されています。
依頼者がすることの例は次のとおりです。

上記の義務を守らなければ売却がスムーズに進まないうえに、トラブルが発生する原因となり得ます。

4.媒介契約書を交わすタイミング

媒介契約を締結するタイミングは、不動産会社を決定してから販売活動をするまでの間です。

一般的な売却の流れとしては、不動産会社への査定依頼、不動産会社の決定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済と引渡しの流れです。

不動産会社の決定が媒介契約とも言えるでしょう。
査定を受けて不動産会社を1社に絞り込めたのならば専任や専属専任媒介契約を締結し、絞り込みが難しい場合には一般媒介契約を締結するのも考え方のひとつです。

注意点として、不動産会社は早めの行動を心がけている会社が多いので、媒介契約書を締結する前に販売活動を開始するケースもあります。媒介契約日が曖昧になってしまうと、契約期間が明示されていても意味がなくなってしまうかもしれません。

媒介契約書を取り交わさずに販売活動を始めるとトラブルになる可能性もあるので、回避するためにも媒介契約書を締結してから販売活動を始めるようにしましょう。

5.媒介契約書を交わす際の注意点

媒介契約書を取り交わす前に、注意点をおさえておかなければトラブルになる可能性があります。
注意点は以下のとおりです。

詳細を解説します。

5-1.契約前に媒介報酬（仲介手数料）を確認する

媒介契約の前に確認する事項に業務報酬としての仲介手数料があります。

仲介手数料には法律によって上限額が定められているので、それ以上の金額になることはありません。
仲介手数料の計算式は売買金額によって以下のように異なります。

いつ、いくらの金額を支払うのかも合わせて確認しておきましょう。

5-2.媒介契約書に印紙税は不要

媒介契約書に対して印紙税は課税されないため、収入印紙を貼り付ける必要はありません。

一方で売買契約書を締結した場合には収入印紙を貼り付け、消印して納税する義務があります。

5-3.非対面にしたい場合は電子署名を検討する

忙しくて不動産会社と会う時間が確保できない場合や、不動産会社が遠方で直接やり取り出来ない場合、人に会いたくない場合には電子署名を利用することも可能です。

以前は媒介契約を締結する場合には契約書面の作成が義務付けられていましたが、2021年9月に施行されたデジタル改革関連法で、媒介契約書の電子化が解禁されたため、現在では電子署名で契約が可能です。

電子契約は手続きを減らして時間の節約になるだけでなく、不動産会社にとって経費や手間の削減など業務効率化にも繋がります。その分、販売活動に時間を充てるなど、売主にとってもメリットが大きくなる可能性があるでしょう。

5-3.不動産会社に仲介内容を確認する

不動産会社に仲介内容を確認することも重要です。
仲介内容とは媒介契約の内容だけではなく、売却活動の方針、契約の目標時期、広告活動の媒体や方法、販売価格のアドバイスなど全体的な売却の方針も含まれます。

自分の希望と不動産会社の考え方が異なっていては満足できる不動産売却にはならないでしょう。
不動産売却を成功させるためにも仲介内容の確認をしましょう。

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まとめ

媒介契約書について理解が深まったでしょうか？

おさらいすると、媒介契約書とは不動産会社を通して不動産売却を進める際に、取り交わす必要がある契約書です。また、媒介契約書には不動産会社や売主の義務や仲介手数料、違約など不動産売却における重要な内容が記載されています。

実際に媒介契約を締結する際には、以下の点をチェックしましょう。

仲介手数料や仲介内容の確認等も、媒介契約を取り交わす際に注意したいポイントです。事前に把握してスムーズに契約を結びましょう。