ただし、居住用財産（マイホーム）を売却する場合、個人であれば「3,000万円の特別控除を利用できる」、「所有期間が5年超だと個人の方が税率が低い」などのようにお得にならないケースもあるので注意してください。

1-4.法人の不動産売却日

個人の場合は売却された不動産を引き渡した日を売却日とするのに対し、法人の場合は売買契約締結日を売却日として考えることもあります。

法人が不動産売却で支払う税金を算出する際、購入から売却日までの減価償却類型額の計算を含むため、売却日がいつになるのかという定義を把握しておくことが大切です。契約日と引き渡し日で事業年度が変わってしまうようなケースでは、契約日を基準にした方が税金を安く抑えられるでしょう。

ただし、売却するのが土地のみの場合には、代金の半金を受領した日、所有権移転登記の申請日のいずれか早い方を適用するので注意が必要です。

2.法人でできる不動産売却時の節税方法

法人の不動産売却時には節税も可能です。

法人でできる不動産売却時の節税方法として、以下の3つが挙げられます。

1. 新規物件の購入
2. 不動産売却による課税所得の分散
3. 特別償却できる設備投資

それぞれの節税方法を詳しく見ていきましょう。

2-1. 新規物件の購入

新規に物件を購入することで、時間の経過や使用とともに物件の価値が減少する前提に基づく減価償却費を経費として計上できるようになります。
個人の場合は譲渡所得を他の所得と通算できませんが、法人の場合はすべての所得と通算できるので、利益を減らすことにより法人税を抑えることが可能です。

耐用年数の長い鉄筋コンクリート造と比べて、耐用年数の短い木造や軽量鉄骨増の方が1年に計上できる経費が増えるため、高い節税効果が期待できます。

2-2. 不動産売却による課税所得の分散

個人は譲渡所得と他の所得を通算できませんが、法人はすべの所得と通算できます。
例えば、不動産売却で大きな利益が出た場合に、その利益を役員退職金として支給するという方法が挙げられます。退職所得に対する税金の計算式および退職所得控除額の計算式は以下の通りです。

このようにうまく他の所得に分散できれば、法人に対して課税される法人税を抑えられるでしょう。

2-3. 特別償却できる設備投資

特別償却とは、減価償却資産の購入費用に対してさらに減価償却費を上乗せできる仕組みです。具体的な設備として、以下のような設備が挙げられます。

参照：中小企業庁「経営強化法による支援」

A類型はメーカーから証明書をもらう必要があります。B類型は投資計画を作成して公認会計士や税理士の確認を受けてから経済産業局への申請が必要です。

3.法人の不動産売却時の税金で注意すべきなのは消費税

法人が不動産を売却する際は、個人の売却ではかからない消費税がかかるので注意しなくてはなりません。

不動産売却における消費税の扱いを詳しく説明していきます。

• 建物には消費税が課せられる
• 個人は土地建物とも消費税が課されない

3-1.建物には消費税が課せられる

建物は消費するものと考えられるため、消費税の課税対象となります。土地と一緒に売却する場合は、建物部分に限って消費税が課されます。土地が非課税となる理由は、土地は消費されるものではないためです。

3-2.個人は土地建物とも消費税が課されない

土地は消費されるものではないため、個人・法人ともに消費税が課されません。しかし、個人の場合は建物も消費税が課されません。その理由は、個人が建物を居住目的で使用しているためです。
参照：国税庁「No.3240 事業用建物等を譲渡した場合の消費税」「No.6931 消費税等と譲渡所得」

そのため、個人と法人を比較すると法人の方が消費税の負担が大きくなります。
ただし、賃貸経営のように事業用として所有している場合、個人でも消費税の課税対象となるので注意してください。

4.法人の不動産売却で必要な経費の考え方

法人が不動産を売却する際は、経費の考え方についての理解を深めておくことが大切です。

法人が不動産を売却したときの仕訳について、以下のケースでシミュレーションを行ってみましょう。

• 売却価格：4,000万円
• 手付金：400万円
• 土地の価格：1,000万円
• 建物の価格：2,800万円
• 期首からの減価償却費：200万円

4-1. 契約時の仕訳

売買契約時は借方に普通預金400万円、貸方に前受金400万円という仕訳を行います。

前受金とは、引き渡しが完了する前に受け取った金銭のことです。今回のケースでは、売買契約時に買主から受け取った手付金の400万円を前受金として計上することになります。

4-2.売却時の処理と仕訳

建物の減価償却を行わなくてはなりません。
売却した年の期首日から売却日までの減価償却費は200万円です。
したがって、この減価償却で建物価格は2,800万円から200万円を引いた2,600万円となります。

売却時の仕訳は以下の通りです。

売却時の仕訳で前受金の精算を行います。また、不動産売却による利益を固定資産売却益として差額分を計上します。

4-3.消費税は建物のみ

法人が不動産を売却する際は、消費税のことも考慮しなくてはなりません。消費税の課税対象となるのは建物部分のみですが、建物部分の金額が大きいと課される消費税が大きくなるので注意が必要です。

例えば、土地価格1,000万円、建物価格3,000万円の不動産を売り出す場合は、建物価格に消費税を反映した3,300万円に土地価格を上乗せした4,300万円（税込）が正式な売り出し価格となります。