マンションの価値は、「売却するための価値なのか」「相続税を計算するための価値なのか」など、見方により異なります。

マンションの現在の価格のことを評価額と呼び、6つの種類があります。
何の目的で価格を知りたいのかで、調べる評価額は変わります。

この記事では、それぞれの評価額の説明と調べ方を紹介しています。

1.マンションの評価額の６つの種類

マンションの評価額とは、売買をするときや、相続したときなどそのマンションの価値を表す価額です。
評価額は、目的の違いから６つの種類があります。
例えば、固定資産税の計算には固定資産税評価額、相続税の計算には相続税評価額が使われます。

つまり、ある一つのマンションであっても、目的によっては複数の評価額が存在するのです。

下表は、どんなときにどんな評価額が必要なのか一覧にしています。

マンションの評価額には用途によって６つの種類があります。
次の章で詳しく見ていきましょう。

2.実勢価格とは

実勢価格とは、実際に売買が成立したときの金額です。
例えば、今所有しているマンションが3,000万円で売れたなら、実勢価格は3,000万円になります。

実勢価格は時価であり、成約価格と同じです。

一般的な物流では、一定の市場価格が存在するため、市場価格と時価はニアイコールとなります。

一方で不動産の場合は、物件や取引する者の状況で価格が柔軟に変動するため一定の市場価格は存在しません。
そのため、実勢価格（時価）は大分曖昧な概念であり、実勢価格に近しいであろうおよその相場しか調べられません。

マンションの売却を考えている方はこちらもご覧ください。

2-1.マンションの実勢価格の調べ方

実勢価格は、似た物件の過去の成約事例を参考に調べます。
過去の成約事例は、以下2つのサイトから調べられます。

• 土地総合情報システム
• レインズマーケットインフォメーション

この記事では、国土交通省の運営する『土地総合情報システム』で実勢価格を調べる方法を紹介いたします。

あくまで過去の取引で、これから売却する物件の正確な実勢価格ではありません。
完全に一致する条件の不動産はありませんし、過去と現在とでの地域・経済の差、売主買主の事情など、様々な理由で価格は変わります。

【実勢価格の調べ方】

1.国土交通省「土地総合情報システム」にアクセスします

2.不動産取引価格情報検索を選択します

3.具体的に知りたい「時期」「種類」「地域」を選択して「検索」をします。
例　　時期　2022年第3期四半期（過去1年間を含む）
　 　　種類 中古マンション
　　　 地域 東京都、中央区、月島

するとこのように一覧表表示されます。
できる限り複数の事例を参照し、平均的な成約価格を求めましょう。

3.公示価格とは

公示価格とは、公が発表する、土地を売買するための基準となる価格のことです。
公示価格は土地取引の重要な指標でもありますが、後述する固定資産税評価額や相続税評価額など、ほかの評価額を計算する際の参考となる価格です。

以下は、2つの公示価格の違いです。

【公示価格】

• 公示地価：調査主体は国土交通省土地鑑定委員会で、毎年1月1日の時点の評価を3月に発表します。
  価格は１地点につき、不動産鑑定士2名による鑑定評価をもとに決めます。
• 基準地価：調査主体は都道府県で、毎年7月1日時点の評価を9月に発表します。
  価格は１地点につき、不動産鑑定士１名による鑑定評価をもとに決めます。

公示地価を調査し発表することを地価公示、基準地価を調査し発表することを都道府県地価調査といいます。

3-1.公示価格の調べ方

公示価格は、国土交通省の運営する『土地総合情報システム』で調べられます。
以下で公示価格を調べる手順を紹介します。

1.国土交通省「土地総合情報システム」にアクセスします

2.地価公示都道府県地価調査を選択
日本地図が表示されるので調べたい土地があるところを選択
例　東京都
　　中央区

3.検索条件を指定

検索条件を指定して「検索」する

4.知りたい土地の価格を探す

価格(円/㎡)と表示されている部分が公示価格です。

4.固定資産税評価額

固定資産評価額とはマンションや不動産を所有している人が、毎年住んでいる自治体に支払う固定資産税や都市計画税なを計算する基準となる価格です。
なお、土地と建物は別々の評価額があります。

固定資産税や都市計画税のほかにも、登録免許税、不動産取得税などの計算にも使われます。

固定資産評価額は各自治体によって調査発表されており、3年に１度再評価をします。
公示価格のおよそ70％の価格を基準に調整されています。

4-1.固定資産税評価額の調べ方

固定資産の評価額は、日本国内に不動産を所有している人であれば年に１回送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されているので確認することができます。

出典：東京都R4用納税通知書同封チラシより

固定資産の納税通知書はたくさんの数字がならんでいて、どこの数字を見たらいいのかよくわからないかもしれませんが、土地も建物も赤枠で囲んだ「価格」欄に記載されているのが、固定資産税評価額です。

5.相続税評価額

相続税評価額とは、相続や贈与により土地や建物を取得したときに、相続税や贈与税の計算をするときの基準となる価格です。
土地については、宅地や畑、山林などの地目ごとに評価されます。

なお、建物の相続税評価額は、固定資産税と同じ金額になります。

土地の相続税評価額は路線価から調べられますが、場合によって路線価がない地域もあります。
路線価のない地域を倍率地域といい、倍率方式によって相続税評価額を求めます。

5-1.相続税評価額の調べ方

マンションの相続税評価額は、敷地の価額と、区分所有する建物の価額の合計になります。
それでは、相続税評価額の調べ方をみていきましょう。

家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額の１％ですので固定資産税評価額を調べます。一つ目は、自治体から送られてくる固定資産税課税明細書の評価額の欄を確認します。

二つ目は、固定資産税評価証明書で確認することができます。固定資産評価証明書は土地や建物の固定資産評価額だけでなく、土地の登記情報などの記載もあります。所有している不動産がある地域の役所などで取得することができます。しかし、取得するには申請書や身分証明書、手数料が必要です。

出典：東京都主税局

三つ目は、固定資産課税台帳で確認することができます。固定資産課税台帳は、所有する不動産がある地域の役所で閲覧することができます。ただし、閲覧や取得できるのは固定資産税の納税義務者やその家族、相続人などの関係者に限られます。

出典：東京都主税局固定資産に関する閲覧できる帳簿より

土地の評価額は路線価を調べることでわかります。一つ目は、路線価は国税庁の路線価図・評価倍率表で調べます。

出典：国税庁「路線価・評価倍率表」より

調べたい都道府県を選択します。
たとえば東京都を選択します。

路線価を選択します。

調べたい市区町村名を選択します。

調べたい土地の記載されている地図を開きます。

土地が面している道路に記載されているのが路線価です。
たとえば、この道路には1,780と記載があります。路線価は1平米あたり千円の単位で記載されているので、実際の路線価は178万円になります。

この路線価に土地の面積を掛けて相続税評価額を計算します。
たとえば土地が30平米の場合
178万円×30平米＝5,340万円になります。

倍率地域の場合は、土地の固定資産税評価額に指定の倍率をかけて計算します。
倍率は、評価倍率表に記載されている通りです。

路線価図を調べる際と基本同じで、『路線価図』を検索する欄の下に、『評価倍率表』と記載があります。

6.不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が対象の不動産の経済的価値を鑑定した価額です。

不動産鑑定評価額の利用用とは様々で、相続や離婚時の財産分与、売買、会計処理などで扱います。
また、単なる土地の価値だけではなく不動産の利用価値や、賃貸した場合の収益性なども含めた「経済的価値」も検証します。

不動産鑑定評価額を知るには、不動産鑑定を受ける必要がありますが、マンションの場合は50万円近くの費用がかかります。
そのため、ほかの評価額を参考にして問題がない場合は、鑑定評価は必要ありません。

6-1.不動産鑑定評価額の調べ方

不動産鑑定評価額を知るには、不動産鑑定事務所に依頼し、鑑定を受ける必要があります。
不動産鑑定評価額は、これまで紹介した評価額の中で唯一費用のかかるものです。

不動産の鑑定は、不動産鑑定評価基準に基づいて行われます。不動産鑑定評価基準は原価法、取引事例比較法、収益還元法の３つを用いて算出されます。

• 原価法　　全く同じ建物を作ったらどれくらいかかるのか、そこから時間と共に経過した価値を差し引く方法です。
• 取引事例比較法　　鑑定する物件と類似した物件を比較し、時期や市場動向も考慮し取引事例をもとに評価する方法です。
• 収 益 還 元 法　　将来見込める利益を考慮して評価する方法です。評価の方法は、直接還元法とDCF法があります。

7.建物評価額

建物評価額（再調達価額）は、火災保険の保険金額を決める際に利用する建物の価値を表します。
「今再建築する場合にかかる金額」が建物の評価額であり、再調達価額や新価とも呼ばれます。

7-1.建物評価額の調べ方

建物評価額は、建物の固定資産税評価額と同じです。

建物評価額は固定資産通知書に記載されている価格が建物評価額になります。