投資用マンションを所有していると、「売るべきか所持し続けるか」判断が必要な局面に立たされることがあります。特に昨今は社会情勢や経済状況の変化が目まぐるしいため、マンション売却の判断がしづらいのが実情です。

そこでこの記事では、投資用マンションの売却すべきタイミングを見極めるポイントをご紹介した上で、高く売るコツをお伝えします。
これを読めば、マンション売却を成功させるヒントが得られるでしょう。

マンションの売却について基礎から詳しく知りたい方は『マンション売却で失敗・損しないための注意点』『マンション売却の流れ』も併せてご覧ください。

1.2023年は投資向け中古マンションは売り時？

2023年、投資向け中古マンションは一般的には、売り時であると言えるでしょう。

投資向け中古マンションが売り時であると言えるのは、以下のような理由からです。

【2023年の投資向け中古マンションは売り時の傾向】

• 2023年8月時点でもマンション価格は高騰継続
• 住宅ローンの「変動金利」はいまだ低水準で推移
• マンション長寿命化促進税制が創設

詳しく見ていきましょう。

1-1.2023年8月時点でもマンション価格は高騰継続

不動産投資をしている方であれば、昨今のマンション価格高騰についていくらか聞き及んでいるかと思います。

2013年が起点となる、マンション価格高騰の波は、現在も継続しています。
以下のグラフは、国土交通省が発表する『不動産価格指数（令和5年8月）』で、2010年の各不動産価格を基準とした相対的な価格変化を表しています。

出典：国土交通省『不動産価格指数』

また首都圏のマンション売買における、平均的な成約価格をみても、マンションの価格が上昇している事実が見えてきます。

以下は、首都圏の中古マンション成約の価格をまとめた表で、2012年から2022年までの10年間で約1,700万円も上昇しています。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構　首都圏不動産流通市場の動向

コロナショックやウッドショックなど、日本あるいは世界経済を揺るがす出来事が多発したにも関わらず、マンション価格は右肩り上がりに上昇しています。
この流れがいつまで続くかを正確に予想することはできませんが、少なくとも物件を買われた年代に比べると、平均的な価格は上昇しており、売り時と言えます。

1-2. 住宅ローンの「変動金利」はいまだ低水準で推移

日本の不動産売買が活況である要因の一つは、「金利が低いこと」と言えます。
異次元の金融緩和が実行されている日本では、住宅ローンも非常に低い金利で借りることができ、より多くの方が不動産を購入できる状況となっています。

反対に今後、日本の金利が上昇することがあれば、マンションの価格が下落していくことが想定できます。

なお日本銀行は、2022年12月に長期金利の上限を0.25%から0.5%までに変更。また2023年12月現在では長期金利上限を「1％めど」に変更しています。
ここ1年で、金融緩和解除の兆候が見えてきており、住宅ローン金利にも影響を及ぼし始めています。

ただ、日本銀行が定めている長期金利は、住宅ローンの固定金利に影響します。
国土交通省の調査によると、住宅ローン利用者の7割が変動金利を選んでいるため、消費者の行動にはまだ大きく影響を与えていません。

今後、日本銀行が政策金利（短期金利）の金融緩和解除の方向に舵をきると、住宅ローンの変動金利が上昇し、マンション価格に大きく影響すると考えられます。

現時点（2023年12月）、「そろそろ金利上昇するのではないか」という意見は多く、日銀の総裁も利上げの可能性を高める発言をしています。
2024年もマンション相場が上昇しつづけるかどうか、雲行きが怪しくなってきました。

1-3. マンション長寿命化促進税制が創設

2022年12月に、2023（令和5）年度税制改正大綱が公表され、閣議決定されました。
今後の国会での法案化を待つべきですが、投資マンションを保有するオーナーが注目すべき税制の創設が盛り込まれています。

上記のうち、投資用マンション売却に関係するのが、5.マンションの「長寿命化促進税制」の創設です。

「長寿命化促進税制」とは、固定資産税の特例措置です。
築20年以上かつ10戸以上で管理計画の認定を取得したマンションが、要件にもとづいて「長寿命化工事」を実施した場合、翌年度支払う固定資産税（建物のみ）が1/2～1/6の範囲内で減額されます。

マンション1棟を保有するオーナーにとって、マンションの管理体制が資産価値に直結するようになり、賃貸物件を選ぶ際のポイントは、築年数や立地以外だけでなく、より管理が行き届いているかという点が注目されるようになるということです。

オーナーとしては２つの選択肢があると言えるでしょう。
1つめは、管理計画を作成したうえで、コストをかけ、長寿命化工事を行い、物件の価値を上げることができれば空室リスクは抑えられるかもしれません。
また、翌年の固定資産税が減額されます。

２つめは、持続可能性が低いと判断できるようなマンションであれば、早めに売却する選択肢です。

所有しているマンションが築20年以上・10戸以上の場合、特例を有効利用できるかどうかが分かれ目になります。

参照元：国土交通省│マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）

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2.投資用マンションを売るべきタイミング

ここまで、マンション市場の状況を見ていきました。
この章ではより具体的に投資用マンションをいつ売るべきか判断するポイントをお伝えしていきます。
投資用マンションを売るべきタイミングは以下の通りです。

【投資用マンションを売るべきタイミング】

• 大規模修繕が行われる前
• 同じマンションの物件が満室の時
• 月々の収支がマイナスになった
• 築20年を経過する前
• 市場の相場が高いと判断したとき

詳しく見ていきましょう。

2-1.大規模修繕が行われる前

マンションの場合、定期的に、外壁やエントランスなどの共有部分の経年劣化による汚れや損傷を修繕します。
一般的には12年を周期として、大規模修繕工事を行いますが、劣化は進むため、回を重ねるごとに範囲は広がりや大掛かりな規模の工事となることが想定されます。

こうした修繕のための積立金を毎月管理組合に支払っているのですが、大規模修繕の完了直後には積立金が減少するため、多くの場合、修繕積立金の大幅値上げされることがあります。

こうした値上げリスクを回避するため、修繕前に売却してしまうというのもタイミングとして選択肢です。

2-2.同じマンション内の物件が満室の時

投資物件を購入する立場で考えてみると、怖いのは、「空室リスク」ではないでしょうか。
売りに出ている物件の状況が満室であれば、「賃借人がついているよい物件」という評価になるのです。
よい物件と見えることに、その物件の価値があるということです。

2-3.月々の収支がマイナスになった

4月の入学、就職を前に、人が動く時期です。
賃貸住宅の繁忙期に収支がマイナスになる物件は、今後の収支に期待がもてません。
収支のマイナスが継続すると、痛手が膨らむため、物件の分析および早めの方向変換をおすすめします。

2-4.築20年を経過する前

マンションでも築20年を経過すると、室内の各所でよごれが目立ち、また、水回りなど設備の損傷、交換が必要になる時期です。

賃借人からの故障の連絡や工事の依頼などが頻発する前に売却することも有効です。
20年を経過した後よりも19年10カ月の方が価値は高いと判断されます。

築10年以内の物件は価格下落率が大きいものの、築20年前後の物件価格は安定して下落リスクが少ないことも、良いタイミングである理由です。

2-5.路線価が上昇している時

路線価が上昇しているときは、高く売れる可能性があるということになります。

「路線価」とは、国税庁が発表する土地の価格の基準のひとつです。
相続税や贈与税を計算する時に活用される価格ですが、路線価を0.8で割ると、おおよその公示価格になるため、不動産相場を知るうえで重要な指標となります。

おおよその公示価格　5,000万円　の価値があると判断できます。

その土地の路線価を調べるには国税庁が公開している路線価図・評価倍率表から調べることができます。
路線価：https://www.rosenka.nta.go.jp/

3.投資用マンションの売却の流れと期間

投資用のマンションの売却は、居住用のマンションの売却と大きな違いはありません。
物件の査定を不動産会社に依頼してから、実際に決済され、引き渡しをするまで3ヶ月から4ヶ月程度かかります。
場合によってはそれ位以上かかることもあります。
ここでは、マンションの売却にかかる期間と売却の流れについて解説します。

【投資用マンションの売却の流れ】

1. 不動産会社に査定の依頼
2. 不動産会社を選定し媒介契約を結ぶ
3. 買い手候補への内覧対応
4. 売買契約を結ぶ
5. 物件の引き渡し
6. 賃貸人の地位継承通知
7. 確定申告

詳しく見ていきましょう。

3-1.不動産会社に査定の依頼

投資用不動産を売却しようと思ったらまず初めに、売却予定のマンションがどれくらいで売れるのか、不動産会社に査定の依頼をします。
その際、１社だけではなく、複数の不動産会社に査定の依頼をした方がよいでしょう。

なぜなら、不動産会社により、査定の金額はさまざまです。そのため、１社だけでは本当に適正価格なのかの判断をすることができません。
適正価格を知るためには、最低でも４社程度依頼することをおすすめします。

しかし、適正価格で必ず売却しなければならないということではありません。
最終的には査定金額を元に売主が販売価格を決めます。

また、投資用のマンションは居住用のマンションの売却とは違う手続きがあるため、投資用不動産の得意な不動産会社を選ぶとよいでしょう。
期間は１週間程度が理想です。

3-2.不動産会社を選定し媒介契約を結ぶ

査定価格が高いからといった理由だけで不動産会社を選んではいけません。
査定額はあくまで相場や目安で、適正な価格を知るための参考と考えてください。

不動産会社選びで大切なのは、その会社がどれだけの販売実績があるのかなどです。
たくさんの売買をしていればそれだけお客さんの人数もいますし、買主も信頼するポイントになります。
また、担当者も忘れてはいけません。

実際に自分の代わりに営業活動をしてくれるのは担当者です。
引き渡しまでの間、いろいろなタイミングできめ細かな対応をしてくれる人を選ぶといいでしょう。

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約は３種類あり、それぞれメリットデメリットがありますので下記一覧で確認してください。

不動産会社との契約も１週間程度で決まると良いでしょう。
いよいよ不動産会社と契約を結んだら売却活動がスタートします。だいたい3ヶ月程度かかることが一般的です。

3-3.買い手候補への内覧対応

居住用のマンションの売却であれば、駅からの距離や時間、周りの環境、間取りの使いやすさなどが自分にとってメリットがあるかどうかがアピールポイントになりますが、投資用の物件の場合少し異なります。投資用の物件の場合、多くの人が住みたいと思うような魅力的なところかどうかです。

では、買い手候補の人にどのようなところがアピールポイントになるのでしょうか。

また、すでに居住者がいる場合は、実際の内覧をすることはできません。事前に内覧ができないので外から見ることと、書類での確認しかできません。そのため後からトラブルにならないように気をつけなければなりません。

また、不動産価格は高額になるため、買主から値下げを要求されることもあるかもしれません。そんなときは、あらかじめここまでなら値下げしても構わないという最低ラインを決めておくとよいでしょう。

3-4.売買契約を結ぶ

買主がみつかり、条件が合えば売買契約書を作成し、契約を結びます。
一般的には不動産会社が売買契約書を作成し、売主、買主ともに内容を確認して署名、捺印します。

売買契約書は、売買代金や支払いの時期、支払い方法、引き渡しの時期や手付金、契約違反による解除などのかなり細かい内容となっています。

さらに、売主は売買契約時に下記の必要な書類を準備しなければなりません。
ここから買主はローンの審査から実際の融資に至るまで約1ヶ月程度かかる場合もあります。

3-5.物件の引き渡し

いよいよ物件の引き渡しです。買主から手付金を除いた、残りの売買代金を受け取るとの同時に物件の鍵を渡し、買主は所有権の移転登記をしなければなりません。
所有権の移転登記は、法務局に申請書を提出する必要がありますが、手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

また、売主はローンが残っていれば、銀行へ返済しますが、ローンがない場合はそれ以上することはありません。

3-6.賃貸人の地位継承通知

住居人がいる投資用マンションを購入したときは、住居人に対して、「賃貸人の地位継承通知」をしなければなりません。

所有者が変わると、家賃を受け取る権利、修繕の義務、契約更新の対応などは新しい所有者にそのまま引き継がれます。
振込口座が変更になることもあるかもしれません。
これらのことを通知するために賃貸人の地位継承通知書を住居人に送ります。
住居人がいないマンションを購入したときは、賃貸人の地位継承通知は必要ありません。

3-7.確定申告

投資用のマンションを売却して利益があれば確定申告が必要です。
確定申告は、基本的に売却益が出た翌年の２月16日から3月15日までに申告と納税を行います。
また、売却により損失が出た場合は、納税のための確定申告は必要ありません。

居住用のマンションを売却して譲渡益があるときは、譲渡所得から3,000万円を控除する特例がありますが、投資用のマンションにはこの特例はありません。

もし、確定申告を忘れてしまったら無申告のペナルティがあることがあります。
不動産を売却すると、所有者の移転登記が行われます。
登記の移転は税務署にも伝わるので、登記の移転があるのに確定申告をしていないと税務署は不審に思います。

そこで、税務署は前の持ち主に確認をするのです。
もし、譲渡益があるにも関わらず、確定申告をしていなく税務署調査で発覚すると「無申告加算税」が課されることになります。
本来納税するべき金額の50万円までは15％、50　万円を超える金額には20％が課税されますので忘れずに申告と納税をしましょう。

4.投資用マンションの売却にかかる費用・税金

投資用マンション売却のために必要な費用、税金は以下の通りです。
基本的には、居住用マンションの売却時と変わりませんが、ローン利用の有無、抵当権の有無等により異なる場合があります。
また、思わぬ出費となる場合もありますので、事前に知っておくことが重要です。

ひとつずつ見ていきましょう。

4-1.仲介手数料

仲介手数料は、物件の売買のほか不動産の取引の際に不動産会社に支払う報酬です。
物件価格（売却価格）に対して一定の率を乗じるため、売却にかかる諸費用としては大きな金額となります。

仲介手数料は、不動産会社によって独自に基準を決めることができますが、上限額が定められています。一般的には、この上限額を仲介手数料とされることが多いのが現状です。

仲介手数料には、上記の金額に対して、消費税がかかります。

（例） 物件価格　4,000万円の場合…　4,000万円×3％＋6万円＝126万円
126万円＋12.6万円（消費税）＝138万6,000円

4-2.印紙代

売買契約書に貼付するのが収入印紙です。

収入印紙は、税金や手数料、そのほか収納金のために国が発行する証票です。
印紙税法により、ある一定の金額が記載された印紙税が課せられる文書は「課税文書（かぜいぶんしょ）」と言います。
商品やサービスに対する金銭または有価証券の受取を証明する5万円以上となる領収書には、収入印紙の貼付が必要です。

「課税文書」は20種類の区分に分けられており、それぞれ種類によって必要となる収入印紙の金額も異なります。

4-3.抵当権抹消費用

多くの場合、ローン等融資を受けてマンション購入していることでしょう。
融資元の金融機関は、返済が滞った場合のリスク対策として、抵当権という権利を登記しています。
マンションの売却により、担保となる物件も借入れも消滅するため、あらためて、権利を抹消する登記を行います。登記費用と登記を依頼する司法書士への報酬が抵当権抹消費用として必要になります。

抵当権抹消登記にともなう登記費用は1,000円ですが、司法書士報酬は、司法書士自身の基準が決められるため金額に幅があります。
1万円から5万円程度を見積もっておくとよいでしょう。

4-4.ローン返済手数料

抵当権の登記にもよりますが、基本的には、物件購入時にローンを組んでいた場合は、売却により物件を手放したことにより売却金額から残債額を差し引いて、完済される必要があります。
その際、金融機関に事務手数料として支払うのが、繰上げ返済手数料です。

金融機関にもよりますが、一括返済の手数料は、0円～5万5,000円程度です。

4-5.譲渡所得税・住民税

投資用マンションを売却して得た利益に対して、所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得税の計算式について以下の通りです。

収入から経費（その資産に対する支出）を差し引いた所得金額に対して、一定の税率をかけて計算するものです。
譲渡所得では、所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類あり、税率が異なりますので注意が必要です。

マンションの売却にともなう税制優遇として、3,000万円特別控除を思いうかべるかもしれませんが、投資用マンションでは適用対象外です。

なお、売却後1年以内に別の物件を購入した場合など、要件に該当すれば、「事業用の資産を買い換えたときの特例」が適用できる場合もあります。

売却した物件よりも高い物件を購入した場合（手出しがあった場合）に、売却した際の売却益に対する譲渡所得税が将来に繰り延べることができる特例です。
ただし、繰り延べは、単なる先送りですので、非課税となる訳ではないことに注意が必要です。

5. 少しでも高く投資用マンションを売却するコツ

マンションを売却するとき、少しでも高く売りたいものです。
ここでは少しでも高く売却するためのコツを３つ紹介します。

【少しでも高く売却するコツ】

• 投資物件が得意な不動産会社を選ぶ
• 査定は複数社へ依頼する
• 外国人の投資家への売却も選択肢の一つ

ひとつずつ見ていきましょう。

5-1.投資物件が得意な不動産会社を選ぶ

投資用不動産を高く売るためのコツは、なんといっても投資用不動産が得意な不動産会社を選ぶことです。
不動産を売却するだけなら地元の不動産会社でも問題ありませんが、投資用の不動産となると話は別です。

必ずしも自分の住んでいる地域の不動産が欲しいと思っている人ではないため、すでに投資用不動産を所有している人が信頼している会社を選ぶといいでしょう。
また、投資用不動産をたくさん扱っている会社の場合、買い増しや買い替えの人探している可能性もあり、高値で売却できる確率が上がります。

投資用不動産が得意な不動産会社を選ぶときは、実際にどれくらいの販売実績があるのか、査定の金額に根拠がきちんと説明できるかなど判断材料にするといいでしょう。

5-2.査定は複数社へ依頼する

居住用のマンションでも同じですが、査定は複数の会社に依頼しましょう。
不動産会社ごとに査定の基準が違うため、査定金額にばらつきがあります。

どのくらいの差が出るのかは、実際に査定してもらわないとわかりませんが、こんなはずではなかったとならにためにも、複数の不動産会社で査定をしてもらいましょう。

何度も不動産会社と打ち合わせしたり、説明をしたりする手間と時間がかかるため、不動産売却の一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に同時に査定を依頼するとよいでしょう。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,100社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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5-3.外国人の投資家への売却も選択肢の一つ

日本国内の物件なので、日本人に売りたいと思うかもしれませんが、外国人へ売却することも選択肢の一つです。

最近は中国やアジアの投資家が日本の不動産を購入しているというニュースを見た人もいるでしょう。
そういった人達からは日本の物件は魅力的に映っています。
そのため日本よりも高い金額を提示できる可能性もあります。

投資用不動産に強い不動産会社であれば、外国人の投資家からの問い合わせも多かもしれません。
しかし、日本と文化の違う国の人との取引なので、間に入った不動産会社の担当者とはしっかりとコミュニケーションとってスムーズな取引ができるよう心がけましょう。