マンション売却で失敗しない!3つの基本対策と失敗を回避するポイントを解説

マンション 売却 失敗

マンションの売却は人生の中において大きな出来事であり、ほとんどの方は未経験です。金額も大きいため、とにかく失敗がないように進めたいものです。

本記事では、

  • マンション売却で失敗しないための3つの基本対策
  • 売却の流れ(失敗回避のポイントつき)
  • マンション売却の6大失敗原因

について紹介します。

マンション売却の大きな流れを把握し、失敗を避けて通れるように基本的な知識をつけていきましょう。

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Contents

1.マンション売却で失敗してしまう原因6つ

本章では、マンション売却で失敗してしまう6つの主な原因についてご紹介します。

ご自身が売却するときに失敗しないように、原因をしっかり把握しておきましょう。

【マンション売却で失敗する6大原因】

  • 売主が査定相場を把握していない
  • 売主が相場より高く売りたい気持ちが強い
  • 売却まで時間がない
  • 売り出し時期が良くない
  • 内覧対策をしていない
  • 売却費用を計算していない

1-1.売主が査定相場を把握していない

売却するマンションの相場価格を、売主さんがよく把握できていない状態のまま、マンション売却の市場に流してしまっているケースです。

売却査定をお願いした不動産会社の査定力が甘く、売却の値段が相場とズレてしまっていることが主な原因です。売却物件が相場よりも高いとなかなか売れませんが、相場より安すぎても、何かしらの問題があるのではと思われて、なかなか買い手が付きません。

市場相場と合っていない物件は、売却までに時間がかかるため、結果的に売り急ぐことになり、本来ならば適正な価格で売れるはずのマンションを、相場よりも安い値段で売却して損をしてしまうことがあります

また、売却査定をする時点でオーナーが1社にしか査定依頼をしていないケースもあります。比較材料がないので、査定金額が安いのか高いのかもわからないまま話が進んでしまいます。

売主が査定相場を把握していないということは、失敗に繋がる最も基本的な原因です。

1-2.売主が相場より高く売りたい気持ちが強い

売主が相場より高く売りたい気持ちが強い売主が、相場よりもかなり高い売却額を希望しているので、売却価格が高い状態で流通に乗っていて、なかなか買い手がつかないケースです。

中古マンションの適正価格と、売り出し予定物件の相場を把握していないことが大きな原因です。特に、売主側が高い金額提示をしてきた不動産会社に飛びついてしまうケースが目立ちます

売る側からしたら、少しでも高い金額で売りたいのは当然ですが、上乗せできる金額の限界は相場の1割程度までです。あまりにも相場からかけ離れたものは、最終的には買い手から値段交渉をされて相場価格まで引き戻されることになります。

売れない期間が長くなった物件は「売れ残り」とみなされるために値段交渉も厳しくなりますので、最終的に相場よりも低い価格での売買になってしまうこともあります。

相場よりも高く売りたい気持ちに比例して、失敗に繋がる可能性は高くなります。

1-3.売却まで時間がない

マンション売却にかけられる時間に制限があり、短期間で売らなくてはならないケースです。

中古マンション売却に必要なトータルの期間を計算に入れずに、売却を開始したことが原因です。マンション売却に必要な時間を短く見積もり過ぎて、時間の余裕がなくなり、売り急ぐ必要が出てきます。その結果、相場より安い値でも受け入れるしかなくなり、損をしてしまう可能性があります。

売却まで時間がないことは、売主にとって致命傷になりかねません。

1-4.売り出し時期が良くない

年末年始・夏休みなどの長期休暇があるタイミングで売り出しを開始してしまい、反応がとても悪いケースです。

マンション売却だけに限らず、不動産業界には市場が不活発な時期があります。例えば

  • 年末年始
  • ゴールデンウイーク
  • 夏休み
  • その他 大型連休があるタイミング

などは不動産会社も休みになることが多いので、ネット閲覧や内覧希望者が少なくなり、物件が売れにくくなります。また、マンション購入希望者も休暇に入ることから、大きな休みの少し前から物件探しをお休みしてしまうケースが多く、マンションの売却のタイミングとしては不適切です。

マンション売却の市場が動かないときに売り出すと失敗してしまうことは、当然のことと言えるでしょう。

1-5.内覧対策をしていない

売却開始後、内覧希望者は来るものの、その後、なかなか契約に結び付かないケースです。売却までに時間がかかってしまうため、売却額が下がってしまう可能性があります。

内覧したときのイメージが悪かった物件は、売れにくくなります。例えば、

  • フローリングや壁などの室内で大きな面積を占める部分に目立つ汚れや壊れた部分がある
  • キッチンや水回りにひどい汚れがある
  • 売主の態度が悪い

などの場合は、どんなに図面で気に入っていても、内覧者の購買意欲を一気に下げる可能性があります。

わざわざ見に来た方々は、実際の住み心地などを含めて具体的な確認をしに来ているので、売主は出来る限り内覧に立ち会い、質問などにも気持ちよく答えてあげるなどの対応も必要です。答えにくい質問などには、適宜、不動産会社の営業担当者に代わって答えてもらうなどの連携も必要です。購入希望者は物件の状況以外にも、営業担当者と売主の態度なども含めて、総合的に判断をしています。

内覧対策をしないまま売り出すと、売れるものも売れなくなってしまいます。

1-6.売却費用を計算していない

希望に近い価格で売れたが、マンションの売却にかかる費用を計算に入れていなかったので、諸費用を支払ったら赤字になってしまったケースです。

売却額=手元に入るお金と判断してしまい、売却費用を計算に入れていなかったことが原因です。査定を申し込んだ不動産会社の資料などには、売却査定額と不動産仲介手数料だけしか書いてないことも多く、その他にかかる費用などを知らないまま売却をスタートしてしまうことがあります。

売却費用を計算しないで売り出してしまえば、結果的に赤字になり、売却は失敗したことになります。

2.マンション売却で失敗しない!3つの基本対策

マンション売却で失敗しない!3つの基本対策マンション売却は、通常、一生のうちで何度もあることではありません。初めてでも満足のいく売却をするためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか。まずは基本的な3つの対策を押さえておきましょう。

2-1.マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

マンション売却が得意な不動産会社に依頼することはとても重要です。

一戸建てとは違い、マンションには管理組合があり、管理規約もあります。また、廊下や駐車場等、たくさんの共用部があります。それらの調査に不慣れな不動産会社に依頼してしまうと、スムーズに売却をすすめることができません。

専門性が高く注意が必要なため、マンション売却が得意な不動産会社に依頼するようにしましょう。

マンション売却が得意な不動産屋を探すために、1件ずつ問い合わせをするのは大きな負担です。「HOME4U」は不動産一括査定とあわせて不動産会社の比較もできる便利なサービスです。信頼できる不動産会社選びの一歩として、まずは気軽に活用してみましょう。

2-2.売却期間の余裕を持つ

マンションの売却に失敗しないためには時間の余裕を持つことも大切です。

売却期間は最低でも4か月はとっておきましょう。マンション売却は平均で1~3か月、長いと6か月~1年ほどの期間が必要になることがあります。もし、売り出して即日で売れたとしても、その後の引き渡しまでの期間には諸手続きを入れて1~2か月ほどかかります。そのため、平均期間の3か月にプラス1~2か月を入れた、4~5か月ほどを売却期間として見積もっておきます。

売り出し前の段階も含めれば、一括査定・現地査定調査・不動産会社の選別・契約・内覧準備・広告活動準備なども含め、やるべきことがたくさんありますので、ご自身の仕事や家庭環境なども想定し、十分な時間を取りましょう。
マンション売却を検討しはじめたら、まずは早めに査定だけでもしておくことをおすすめします。

2-3.適切な時期(タイミング)で売却する

マンションの売却を成功させるには、適切な時期に売り出すことがポイントです。

まずは、売り出し開始時期が大型の休みと重ならないようにしましょう。

また、子供の新学期や入学、ビジネスマンの転勤の時期に合わせた2~3月頃や、異動の多い9~11月頃に引き渡しになるように設定すると、売れ行きは向上します。

何も考えないで売却を始めてしまうと、無駄に売却期間を引き伸ばすことになり、価格を下げる原因にもなりかねません。
売り出し開始時期も考慮にいれ、適切な時期に売却できるように設定しましょう。

3.マンション売却の流れを把握して失敗を防ぐ

マンション売却で失敗しないために、まずは売却の流れを把握しましょう。
マンション売却は、以下の流れで進めます。

  1. 不動産査定
  2. 不動産会社と媒介契約
  3. 売却活動
  4. 購入希望者と価格等の交渉
  5. 購入者と売買契約
  6. 手付金を受領
  7. 残代金を受領
  8. 物件を引き渡す

不動産査定から物件の引き渡しまでに、さまざまな手続きや準備が必要となります。流れを把握しないまま進めてしまうと、思うように売却活動が進まなくなったり、売却自体が上手くいかなくなったりする可能性もあります。

また、マンション売却を成功させるためには、売却活動に充てられる時間に余裕を持つことが大事ですので、それぞれの手続きや準備に「どれくらいの時間がかかるのか」を予め認識しておきましょう。

不動産査定から物件の引き渡しまでにかかる期間は、約3ヶ月〜6ヶ月が基本です。

マンション売却のフロー別・失敗回避のポイント

売却活動や価格交渉が順調に進まずに長期化するケースも珍しくありません。売却完了までの期間はあくまで目安と捉え、余裕をもって取り組めるようにしましょう。

4.マンション売却前の失敗を回避するポイント

4‐1.ざっくりとした売却計画を立てる

マンションを売却するタイミングをいつ頃にするか、いくらで売るのかなどをざっくりと決めていきます。

◆失敗回避ポイント・ポイント1 ローン残債の確認をする◆

住宅ローンの残債がある場合と売却後に別の不動産を買う「買い替え」を考えている場合は、新たな資金計画と、金融機関への相談が必要になります。残債が多いと金融機関によっては売却そのものを許可しないケースもありますので、マンション売却失敗を避けるためには、まずはローン残債を確認しましょう。

◆失敗回避ポイント2 希望売却価格をまとめる◆

ローン残債や諸費用などを含め、最低でもこの値段は欲しい、という売主側にとっての「このくらいで売れたらいいな」という希望売却価格を決めておきます。このおおよその値段設定が売主側にないと、今後調べる売却相場が妥当なのかもわからなくなります。あくまで「希望」ですが、この価格設定がある方が、値下げ交渉などの際にも譲れる金額が明確になるので、損をしにくくなります。

4‐2.査定依頼をする

査定依頼をする複数の不動産会社を査定候補先として選び、現地査定をしてもらう不動産会社を複数社決めます。一括査定サイトを使うと、複数の不動産会社から同時に査定額を知ることができて、とても便利です。

◆失敗回避ポイント:自分でも相場調査をする◆

不動産会社に査定依頼をする前に、自分でも相場を調べておくと、査定額が妥当かどうか判断できるようになります。マンション価格の調べ方で最も簡単な方法は、売却予定のマンションがある住所周辺で売り出されている、同じような条件のマンション価格を探すことです。例えば、中古住宅HOME4Uなどの一般向け物件検索サイトで、自分のマンションと同条件にチェックをすれば、だいたいの売却金額がわかります。

また、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サイトでは、成約済みの不動産物件情報が過去2年分まで閲覧できます。絞り込み情報でエリアを限定すると、近隣地域の成約済みの売買物件の情報がわかります。実際に売却が行われた金額ですので、同条件の物件があれば、かなり正確な相場金額と思って良いでしょう。

4‐3.媒介契約を締結する

査定価格などを比較検討した上で、売却を依頼する信頼できる不動産会社を決定し、媒介契約を締結します。

◆失敗回避ポイント1:複数の査定額を見比べる◆

不動産会社によって扱いのある物件は違い、得意な物件もあります。どの会社も類似した物件の金額をもとにして査定額を出していますが、その査定額が必ずしも正しいとは限りません。そのため、査定は複数社からもらい、よく比較をした方が失敗を回避できます。

◆失敗回避ポイント2:媒介契約の種類に気を付ける◆

仲介方法には「一般媒介契約」「専属媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

「専任」とついた媒介契約方法では、選んだ1社とだけ契約をし、売却に関した管理進行案内などをその会社がまるごと引き受けます。売主と不動産会社との結びつきが強い契約方法になるため、営業も積極的で広告も多く、良い結果に結びつく可能性が高いです。

「一般」とついた契約方法は、売主が売却に関したすべての主導権を握る契約で、複数の不動産会社と自由に契約が結べます。1社ごとの広告量は専任に比べれば少なくなりますが、多種多数の不動産会社に営業が出来るため、早期売却の可能性が高くなります。

どの方法でも、査定額とともに不動産会社もよく吟味をし、信頼できる不動産会社と契約すればマンション売却に関する失敗を可能な限り避けることができます。

◆失敗回避ポイント3:無料の一括査定サービスを活用する◆

マンション売却では、査定額だけではなく、積極的にマンションの販促活動をしてくれる不動産会社選びも大切だということがご理解いただけたのではないでしょうか。しかし、忙しい毎日の中、仕事と家庭をしながらマンション売却のために最適な不動産会社をひとつひとつ選び出すのは大変なことです。

NTTデータグループが運営する不動産一括売却サイト「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)では、売却予定のマンションのエリア・間取りなどの簡単な情報を入力するだけで、誠実で信頼できる全国1,800 もの不動産会社の中から、マンション売却が得意な会社に最大6社まで査定依頼が可能です。

不動産会社選びの失敗を防ぐために、ぜひマンション売却額の査定は一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」を利用してみてください。

5.売却活動中の失敗を回避するポイント

売り出し価格が決まり、マンション売却のスタートです。マンション情報が市場に流れます。多くの不動産関係者と、マンション購入希望者が一斉に閲覧を開始していきます。順調にいけば1〜3か月以内に何らかのアクションがあります。このフロー2期間に起きることは以下の2点です。

  • 販売活動の開始
  • 内覧対応

5‐1.販売活動開始

売り出し価格をもとに、販売活動が開始されます。広告活動と共に、閲覧者からの問い合わせなどが始まります。

◆失敗回避ポイント1:販促アクションがあるか確認する◆

あくまで目安ですが、販売が開始されると月間1〜5件程度の問い合わせが入ります。例え問い合わせが0件でも、営業担当者が月締めでレポートを送ってくるので、その内容を確認しましょう。そのような報告業務がない場合は、営業担当者または契約した不動産会社がきちんとした販促活動をしていない可能性がありますので、仲介先の変更を検討した方が、失敗を回避できます。

◆失敗回避ポイント2:インスペクション実施と既存住宅売買瑕疵保険の加入をする◆

買い手の立場に立つとわかりますが、中古物件というのは新築に比べると品質に問題が出る可能性が高くなります。例えば、経年劣化による水回りの不具合や雨漏りから、使える予定でいた給湯器から安定してお湯が出ないなどは、実際に暮らし始めてからじゃないとわからないことが多く、購入時には見えないトラブルが隠れている可能性があるのです。

このような見えないトラブルに関して、売主は知っていて売っている可能性も否定できないことから、中古物件売買の不公平さと不安を解消するために、不動産の建物状況調査というインスペクション(調査)をして物件の状態が良好であることを証明し、さらに既存住宅売買瑕疵保険の加入をするという対策方法があります。

これらの調査と保険加入をすると、その物件に隠れた問題がないことがマンション情報に記載されます。購入希望者にとっては、万が一の場合にも、修復の保証があり中古物件購入にまつわる心配ごとが減りますので、購買へのハードルが下がります。同時に売主にとっては、売却後に起きた万が一の重大なトラブル対処の費用を保険からまかなえるため、マンション売却後に赤字になる可能性を極力抑えられるため、マンション売却の失敗を避けることができます。

【参照:一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会
【参照: 参考:「PDF国土交通省」】

5‐2.内覧対応

物件を情報と図面で見て気になった方が、実際の状況を見に来る「内覧」という申し込みが来ます。不動産会社から任意の日時を提案され、営業担当者が当日、購入希望者を案内してくれます。内覧はおおよそ15~20分程度です。

◆失敗回避ポイント:明るく・清潔・好印象につとめる◆

内覧はいつくるか分かりませんので、売却を開始したら、日ごろから整理整頓と掃除を心がけるようにしておきましょう。内覧当日は、朝から空気の入れ替えをして、部屋が明るくなるように、電気も全て点灯しておくなど、印象が良くなるようにしておきます。購入希望者は中古であることは理解していますので、キーワードは「清潔感と明るさ」です。
また、マンション物件とは直接関係なくても、内覧時の対応が悪いと購入者の気持がマイナスに傾き、成約に結び付かなくなることもあります。対応も好印象になるように努力をしましょう。

6.売却契約を進める際の失敗を回避するポイント

売却契約と売却完了(1~2か月) 鍵を手渡す購入者があらわれ、売買契約をして、売却が完了します。しかし、売却完了後すぐに引き渡しではなく、1~2か月程度の時間が必要です。この期間に起きることは以下の3つです。

  • 売買契約
  • 決済~引渡し
  • 費用と税金

6‐1.売買契約

購入希望者から購入申し込みが来たら、売買契約がスタートします。営業担当者から送られてくる購入申込書には以下のような重要な項目が記載されていますので、内容を確認します。

  • マンションの買い取り希望価格
  • 手付金額
  • 引き渡し希望日
  • ローン利用の有無

実際の契約で必要な手続きや書類は全て営業担当者が用意してくれます。「買います」という連絡が入ってから、だいたい一週間後くらいに本契約になります。売買契約当日は、署名と捺印をして手付金を受け取るのが一般的です。

◆失敗回避ポイント:営業担当者とのコミュニケーションを良好にしておく◆

購入者は交渉の最終段階に入ると、値下げを打診してくることがあります。これはよくあることですので、あらかじめ値下げの範囲を営業担当者と打ち合わせをしておきます。
応じられる値引きの限界を正直に営業担当者に伝えておくと、案内や交渉の最中にも、必要なタイミングで段階的に値引きのアイデアを買主に投げかけ、購買意欲が上がるように対応してくれます。

6‐2.決済から引き渡しまで

売買契約後、引き渡しはだいたい1か月後くらいがめやすになります。この間に、買主は住宅ローン審査承認が下りるのを待ちます。この期間を利用して、売主買主双方が、物件設備の動作確認などを行います。

引き渡し期日には引き渡しだけでなく、決済と移転登記手続きも行われますので、売主も期日までにローン残金決済を済ませておく必要があります。引き渡し場所は、買主がローンを組んだ場合は、その金融機関で行うのが一般的です。

◆失敗回避ポイント:引き渡し日は余裕のあるスケジュールで◆

引き渡しまでの期日は任意なので、売主買主双方のスケジュールなどを確認の上で決めます。引き渡し前までにやるべきことを全て済ませられるように余裕のあるスケジュール設定にします。

6‐3.マンション売却にかかる費用と税金

マンションの売却には売却費用その他の税金がかかります。なるべくなら、費用は売却金額から支払えるようにしておけば、持ち出しも少なく、マンション売却による赤字という失敗を避けられます。

◆失敗回避ポイント1:売却の費用と税金を確認しておく◆

マンション売却には、売却そのものに必要になる費用や税金に加え、その後の引き渡しや引っ越しなどにかかる費用も発生します。税金は売却でプラスが出た場合にのみかかります。
以下、マンション売却に関わるおおよその費用と税金リストをまとめました。

仲介手数料 物件価格×物件価格により3~5%+0~6万円+消費税
印紙税 1,000円~6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用 司法書士報酬5,000~15,000円+登録免許税2,000円
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税 売却した年の1月1日から保有期間によって異なる
・保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
・保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
引っ越し費用 1人50,000円めやす
クリーニング費用 平均30,000円(10,000~100,000円)
粗大ごみ費用 ひとつ400円めやす(エコ対象家電のぞく)

仮に10年住んだ2,000万円のマンションを売却した場合は、以下のような試算になります。

仲介手数料 物件価格×3%+消費税(10%) 726,000円
印紙税 1,000円~6万円
※売却金額により異なる。
10,000円
抵当権抹消費用 司法書士報酬15,000円+登録免許税2,000円 17,000円
ローン手数料 金融機関への手数料1~3万円 ネット申し込みで0円
譲渡所得税 売却年の1月1日から保有期間によって異なる ・売却益なし:0円
・保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% ・売却益あり:利益額×20.315%
・保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% 売却益があった場合は、翌年に住民税と復興税が加算されます。
引っ越し費用 1人50,000円めやす 4人家族で200,000円
粗大ごみ費用 ひとつ400円めやす(エコ対象家電のぞく) 20点で8,000円
売却益0円で想定した場合の、おおよその費用合計 961,000円~

このように、売却費用と税金などでおおよそ100万円に近い金額が必要になりますので、マンション売却で赤字を出して失敗をしないためには、あらかじめこれらの費用をまかなえるように、営業担当者とよく相談をしておく必要があります。

お家のいろは コラム “「マンション売却にかかるコストと税金について」”

マンション売却には本章で説明したように、マンションを売るためだけにかかるコストがあります。さらに、売却するマンションが住んでいた場所だった場合は、マンションが売れた後に、自分たちの引っ越しなどにまつわるコストが発生しますので、これらの金額をすべて計算にいれておき、そのための資金調達などの準備をしてからマンション売却をスタートさせます。

最も良い方法は、一括査定をした中から選んである媒介契約予定の不動産会社に、マンションの売却費用・移転などにかかる費用なども含めた「マンション売却にかかるすべてのコストが含まれた」見積もりを作ってもらい、その金額を参考にしながら売却金額と媒介契約先を決めるようにし、営業担当者にもコストが含まれた金額を希望していることをハッキリと伝えましょう。

ただし、売却価格はあくまで相場に合わせたものであり、売り出し時期や社会状況などによっては希望金額よりも少ない金額で売買をせざるを得ないこともあります。マンション売却をするときには、コスト分が別に準備できているほうが安心ですし、急な出費にならずにすみます。

マンション売却後に発生する税金に関しては、実際には発生しないことが多いので、特別に高く売却できてしまったケース以外では、あまり心配する必要はありません。


7.マンション売却で失敗しないためのQ&A

マンション売却で失敗しないためのQ&A マンション外観本章では、マンション売却に関して、よくある質問をまとめました。

Q1.まだ住んでいるマンションを売りに出せますか?

Answer:住んでいるままでも、マンションの売却はできます。

不動産市場にあるマンションには居住中のままで売り出しされている物件もありますので、住んだままでも問題ありません。また住んでいるままで売り出したからと言って査定額が下がることもありません。

居住中のマンション売却が空室のマンションと一番差がつくのは内覧ですので、内覧対策をしっかりすることです。例えば

  • 確実に内覧に応じられる日程や曜日を毎月、数日作っておく
  • 自分たちが対応できない時には、営業担当者立ち合いで内覧が出来るように打ち合わせをしておく
  • 掃除と整頓をきちんとし、清潔感のある室内にしておく
  • 手直しで済む程度の小さな修理修繕はしておく

など、内覧者の立場になって考えます。内覧希望者は、入居後のリフォームや、手持ちの家具類が収まるかなどの具体的な確認も兼ねて来ていますので、リフォーム業者と一緒に行きたい・採寸をしたいなどの要望を出してくることもありますので、可能な限り応じるようにします。

Q2.知り合いの不動産屋に全部任せてもいいでしょうか?

Answer:一括プランなどで相場などを確認し、妥当な金額提示をしてくれているならOKです。

はじめから1社に絞って媒介契約を考えるのではなく、知り合いの会社を含んだ複数の不動産会社に査定をしてもらい、全体の相場や費用などを理解したうえで、条件がそこまで変わらないのであれば、知り合いの会社にしても問題ありません。

査定額は会社によって数百万単位で違ってくることもあるため、1社だけの見積もり査定で判断するのは危険です。査定に大きな開きが出るのは、不動産会社によって

  • 得意な分野
  • 得意なエリア

があるからです。売り手からすれば、マンション売却が得意で、さらにそのマンションがある地域が得意エリアである不動産会社に営業をしてもらうのが一番です。

しかしながら、インターネットでひとつ一つの不動産会社をピックアップし、中身を精査するのは大変な作業ですので、マンション売却の査定と媒介契約先は、一括査定サイトを利用して探すことをおすすめします。

インターネットで不動産の一括査定をするなら、1,800 社の不動産会社との提携をもつ「不動産売却 HOME4U」がおすすめできます。売却予定のマンションがあるエリア、部屋数などの簡単な項目を入力するだけで、複数の不動産会社に対して一度に査定依頼し、価格を比較できます。

マンション売却では大きなお金が動きます。人生でそう何度も経験することのない不動産の売却の片腕となる不動産会社選びはとても大切。全国規模の大手企業から、地域密着型の中小企業まで網羅している「不動産売却 HOME4U」の一括査定を利用することで、最適なパートナーを見つけましょう

Q3.住み替え予定でマンションの売却をしますが、気を付けることがありますか?

Answer:よほど資金に余裕がない限りは、まずは「先に売る」こと。

資金に余裕がある方以外は、先にマンションの売却をすることをおすすめします。先にマンション売却をスタートすれば

  • 売却代金がハッキリわかるため、住み替え先の資金計画が立てやすい
  • タイムリミットがないので、売り急ぐ必要がない

など、資金的にも精神的にも余裕のあるマンション売却が出来ます。

売り出したマンションがすぐに売れてくれれば問題ありませんが、状況によっては6カ月~1年近くかかるケースもあります。そのような状態になった場合、先に住み替え先を用意してマンション売却を始めてしまうと、マンションに買い手がつくまでの期間、新居のローンと売却中マンションのローンをダブルで支払うことになります。

ほとんどの方はここまでの資金的余裕はありませんので、先にマンション売却をしてから住み替え先を見つける「先に売る」方法をおすすめします。

Q4.転勤するのでマンションを売却すべきか考えています………。

Answer:将来、今のエリアに戻ってくる可能性があるならば、今すぐに売り出す必要はありません。

転勤が決まっても、将来、今いるエリアに戻ってくる可能性があるならば、しばらくはマンション賃貸経営をして様子を見るのでよいでしょう。賃貸に出しておけば、その間の賃料でローン返済はできます。

基本的に転勤は短い期日で移動を命じられますので、マンションのような大きな金額のものを短期で慌てて売るのは良くありません。また、転勤はあくまで転勤であり、将来、またどこかに移動する可能性があります。もし近隣エリアに戻ることになった場合、売らずに持っていれば元の住処に戻ることもできます。

この場合のマンション売却は、転勤などがもうこれ以上ない、実家に戻ることが決まった、または今のマンション以上に気に入った家が見つかったなどの場合に、再検討するので良いでしょう。

転勤などで期間限定の賃貸経営をすることを「リロケーション」と言います。普通の賃貸経営と違い、3年、5年などの指定した期間だけ家やマンションを賃貸に出すことができます。その期間は、賃貸経営管理を不動産会社に依頼して、自分が不在の間の管理業務や入居者対応をしてもらいます。

リロケーションの入居者は住める期間が決まっていることがわかっているため、仮に5年間の契約が完了すると退去をしてくれますので、5年後から元のマンションに戻って住むこともできます。このようなマンション1室からの賃貸経営のサポートをお願いできる不動産会社・管理会社を探すのには、「賃貸経営 HOME4U」の一括査定が便利です。「賃貸仲介」、「賃貸管理」、「サブリース」、「リロケーション」の4つの分野から、ぴったりのサービスをしてくれる信頼のおける不動産会社を見つけ出すことができます。

Q5. ローンが残っているマンションの売却はできますか?

Answer:ローンが残っていてもマンション売却はできます。

ローン残債がある状態でマンション売却をする方は、売却代金でローン完済するケースがほとんどですので、ローンの残債があってもマンションを売り出すことはできます。ただし、引き渡し日までに抵当権を外す必要があるため、マンション売却額がローン残債を上回るか・下回るかで、状況が少し違ってきます

◆売却代金がローン残債を上回っている(ローン完済のお金が足りている)

ローン残債よりもマンション売却代金が上回っている場合は、その金額でローンを完済すれば、マンションに設定していた抵当権を抹消し、売却を完了できます。

◆売却代金がローン残債を下回っている(ローン完済にお金が足りない)

マンションの売却代金がローン残債を下回っている場合、足りない分を自己資金から充当して、ローンを完済する必要があります。ここで完済できないと、抵当権が外せないため、マンション売却はできなくなります

例)2,000万円のローン残債があり、マンション売却金額が1,800万円だった場合
売却するマンションの抵当権を外すためには、ローン残債200万円分の自己資金を入れて完済する必要があります。この残債200万円に対しては分割払いが出来ないため、支払いが出来ないと、マンション売却そのものが中止になります。

ただし、次の家を買い替える(住みかえる)予定がある場合は、買い替えローンという方法で、残債200万円分を次の新規住宅ローンに組み込むことができます。ただし買い替えローンは、次の住み替え物件の頭金が用意出来ているなど、資金的に余裕がある方が対象です。また、仮に買い替えローンが使えたとしても、ローン返済額は増えることになりますので、毎月の支払額なども含め金融機関とよく相談する必要があります。

Q6.相続でもらったマンションを売却予定です。

Answer:相続税申告期限から3年以内なら税金が軽くなる特例がある。

相続したマンションを売却する場合は、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば税金が軽くなります。相続でもらうマンションは、買った当時の値段は安くても地価上昇やエリア開発などの理由で想定外の高値がついてしまうなど、資産価値の上昇による税負担があります。

これらの税負担を軽くする特例として、相続税の申告期限から3年以内にマンション売却をする場合には、取得費加算の特例があります。この特例では、今回のマンション売却代金から、取得費や譲渡費用のほかに、売却した土地や建物に対する相続税も差し引くことができ、課税対象になる金額を大幅に減らすことができます。

  • 取得費:マンション購入当時の金額 リフォーム代金ほか
  • 譲渡費用:マンション売却費用
  • 売却したマンションに対する相続税額:相続したマンションにかかっていた相続税額
  • 計算式:マンション売却価格 -(取得費+譲渡費用)-売却したマンションに対する相続税額= 課税対象額

ただし、売却の特例を使っても追いつかないくらいマンションの売却価格が高い場合などは、売却に出すよりも相続税額を支払ったうえで賃貸にした方が得なケースもあります。一括査定などで査定額を出して比較し、試算した上で検討しましょう。

【参照:国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

Q7. なかなか売れないのですが、何かおかしくないですか?

Answer1:媒介をお願いした不動産会社・営業担当者に問題アリかもしれません。

平均ではありますが、売却活動を開始してから1~3か月の間には、月に1~5件程度の問い合わせがあります。また、問い合わせが0件であっても、月間報告で営業担当者からその旨の報告があります。

マンションの売却価格が相場からかけ離れていなければ、3か月もの間に問い合わせ0~1件というのは考えにくいので、3か月以内に全く何の動きもなければ、不動産売却をお願いした会社か営業担当者の質に問題アリかもしれません。

可能性としては営業活動・販促活動を十分にしていない、または、人手が足りなくて問い合わせに対応しきれていないケースが考えられます。営業担当者と不動産会社に連絡をし、営業活動が具体的にどうなっているのかなどをヒアリングし、回答に納得できないようであれば、媒介期間の終了を待たずに不動産会社を変更したほうが良いでしょう。

Answer2:囲い込みの可能性を疑ってみましょう。

囲い込みとは媒介契約をした物件をほかの不動産会社には売却させないことです。例えば、A社と媒介契約をした場合、B社からA社に「物件を見たがっている方がいるので案内させてください」と問い合わせがあった時に、媒介契約をしたA社は「すみません、この物件にはすでに申込が入っています」「現在商談中です」などとウソをついて、問い合わせや紹介を断ってしまうことです。

このような方法を取られると、数多くのマンション物件の閲覧者や検索者がいたとしても、媒介契約をしたA社に直接連絡がこない限りは、問い合わせ0件となります。そして、不動産会社は「問い合わせがないので、値段を下げましょう」と販促開始から短期間で大幅な値下げの提案をしてくるところに特徴があります。

なぜ囲い込みをするかというと、不動産会社が仲介手数料をより多く確保したいためです。マンションの売り手と買い手が両方とも自分の不動産会社だけを通じて売買をしてくれれば、仲介手数料が2倍入ってきます。しかし、ほかの不動産会社からの紹介で契約が決まると、仲介料が半分になってしまいます。

仮に囲い込みによって売却代金が500万円値下がりしたとしても、媒介契約をした不動産会社は売り手買い手両方の仲介手数料が入ってきますので、マンション売却代金の値下げによって実質的に損をするのは売主だけになります。さらに、囲い込みはされていても気が付かないケースが多く、気が付いたときには売却開始から相当な期間が経過していた、ということになりかねません。現時点では、囲い込みに対する法的な罰則はありません。

販売開始から1~3か月以内に問い合わせすらなく、何かがおかしいと感じた場合は、不動産会社の囲い込みを疑ってみましょう。囲い込みの確認方法は、ほかの不動産会社から自分の物件に別名を使って問い合わせをしてみることです。もし囲い込みをしていたら「ただいま商談中です」などの回答が返ってくるはずです。そのような回答が来たら、迷わず、別の不動産会社に媒介契約をし直しましょう。

マンション売却で知っておきたい7つのリスクと対処法とは?【3.囲い込みリスク】

まとめ

この記事では、マンション売却が失敗につながる6つの原因とその対策、そしてマンション売却の流れとおさえておくべきポイント、マンション売却失敗をしないためのQ&Aをまとめました。

マンション売却を失敗しないための対策には、信頼できる不動産会社との二人三脚が大切なことがお分かりいただけたのではないでしょうか。マンション売却に実績のある不動産会社であれば、売主がつまずく前に適切なアドバイスができます。
結果的に、適切な時期に適切な金額でマンション売却が出来ますので、マンション売却で信頼できる不動産会社は、「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスで見つけましょう。

この記事のポイント

マンション売却で失敗してしまう原因とは?

マンション売却で失敗してしまう主な原因は以下の6つです。

  • 売主が査定相場を把握していない
  • 売主が相場より高く売りたい気持ちが強い
  • 売却まで時間がない
  • 売り出し時期が良くない
  • 内覧対策をしていない
  • 売却費用を計算していない

詳細は「1.マンション売却で失敗してしまう原因とは」をご覧ください。

マンション売却で失敗しないための対策は?

マンション売却で失敗しないための対策は以下の通りです。

  • マンション売却が得意な不動産会社に依頼する
  • 時間の余裕を持つ
  • 適切な時期に売却する

詳細は「3.マンション売却で失敗しないための対策」をご覧ください。

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