ローンを組んでマイホームを購入する際は、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。住宅ローン控除により、所得税の減税を受けられるのがメリットです。利用要件が細かく定められているため、事前に住宅ローン控除について正しく理解したうえで、賢く制度を利用しましょう。

今回は、住宅ローン控除について以下の内容を解説します。

住宅ローン控除の利用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1.住宅ローン控除（減税）とは

住宅ローン控除（減税）とは、個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築や取得、増改築などを行う際、一定の要件を満たす場合は所得税の減税を受けられる制度です。正式名称は「住宅借入金特別控除」で、住宅の取得を支援・促進することを目的に実施されています。

年末のローン残高の0.7％が、所得税（所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税）から最大13年間控除される仕組みです。

住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合は、住宅ローン控除を利用することで実質的に費用負担を軽減できます。

参考：国土交通省「住宅ローン減税制度について」

2.住宅ローン控除の借入限度額と控除期間

住宅ローン控除は2022年に制度が改正され、借入限度額が住宅性能によって分けられるようになりました。ここでは、住宅を取得する際の住宅ローン控除の借入限度額と控除期間を紹介します。
前提として、借入限度額を超える費用に関しては、超えた部分については住宅ローン控除の適用は受けられません。中古物件と比較し、新築かつ性能がいい物件ほどこの借入限度額は大きくなっています。

また、夫婦でペアローンを利用する場合、この限度額は夫婦それぞれに設定されるため、あくまで契約者ごとの限度額として把握するとよいでしょう。

2-1.新築住宅・買取再販住宅

新築住宅・買取再販住宅（後述で説明）について、借入限度額と控除期間は以下のように定められています。

買取再販住宅とは、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋のことです。事業者が住宅を取得して再販売するまでの期間が2年以内である、取得の時において新築された日から起算して10年を経過した家屋である、などの条件を満たす場合は、新築住宅と同じ限度額・控除期間が適用されます。

2-2.既存住宅

既存住宅の場合、借入限度額と控除期間は以下のとおりです。

出典：国土交通省「住宅ローン減税制度について」

3.住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除の適用条件は、取得する住宅の種類ごとに異なります。

以下では、住宅を取得する際に住宅ローン控除が適用される条件を、新築住宅、買取再販住宅、既存住宅に分けて見ていきましょう。

3-1.新築住宅

新築住宅を取得する場合、以下の条件をいずれも満たす必要があります。

3-2.買取再販住宅

買取再販住宅を取得する場合は、上記に加え、以下の条件をいずれも満たさなければなりません。

※ただし、工事の内容が増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕または大規模の模様替に該当する場合、「確認済証」の写しまたは「検査済証」の写しでも認められます。

3-3.既存住宅

既存住宅を取得する場合は、新築住宅の場合に満たすべき条件に加え、以下の条件をいずれも満たす必要があります。

出典：国土交通省「住宅ローン減税制度について」

4.住宅ローン控除の計算方法・シミュレーション

住宅ローン控除における毎年の控除額は、基本的には以下の式で計算できます。

たとえば、年末の住宅ローン残高が2,000万円である場合は、2,000万円×0.7%＝14万円が今年度の控除額です。

また、残高が借入限度額を超えている場合は、借入限度額を用いて計算します。たとえば、2024年に新築の省エネ基準適合住宅に入居する場合、借入限度額は3,000万円です。年末の住宅ローン残高が4,000万円である場合は、限度額を超過しているため3,000万円×0.7%＝21万円がその年に控除されます。

5.住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除を利用するためには、基本的には確定申告が必要です。以下では、申請時の必要書類や申請方法について解説します。

5-1.必要書類

確定申告で住宅ローン控除を利用する際は、住宅の種類や入居時期によって必要書類が異なります。
どの住宅であっても提出が必要な書類は以下のとおりです。

なお、住宅ローンの年末残高等証明書は、基本的には10月～翌年1月の間に金融機関から送付されます。
以下では、ケースごとに必要な書類を見ていきましょう。

5-1-1.住宅の性能に応じて必要な書類

住宅の性能に応じて、必要な書類が以下のように異なります。

5-1-2.2024年以降に新築住宅に居住する場合に必要な書類

2024年以降に新築住宅に居住する場合、以下の書類が必要です。

5-1-3.買取再販住宅である場合

買取再販住宅である場合は、以下の書類の提出が必要です。

5-1-4.既存住宅である場合

既存住宅である場合は、以下の書類を提出しましょう。

出典：国土交通省「住宅ローン減税制度について」

5-2.申請方法

住宅ローンを利用して購入した住宅に入居した後、初年度は確定申告が必要です。

入居した年の収入についての申告を行う際、つまり翌年の確定申告時に、税務署に必要書類を提出して申請しましょう。

6.住宅ローン控除を利用する際の注意点

最後に、住宅ローン控除を利用する際の注意点を3つ解説します。

• 確定申告が必要
• 多くの金額を借り入れればよいというわけではない
• ほかの控除制度との併用時は注意が必要

6-1.確定申告が必要

住宅ローン控除を利用するためには、初年度に確定申告を行う必要があります。住宅ローンを利用すれば自動的に控除を受けられる、というわけではありません。確定申告書に必要事項を記載し、前述の必要書類とともに税務署に提出しましょう。

確定申告の期間は、例年2月の中旬から3月の中旬です。忘れずに行いましょう。

e-Taxを利用するのがおすすめです。税務署に行くことなく自宅で確定申告を行えるほか、紙の申請で添付が必要な一部書類の提出を省略できます。
なお、2年目以降は年末調整で済ませることが可能なため、必ずしも確定申告が必要なわけではありません。

参考：国税庁「所得税の確定申告」

6-2.多くの金額を借り入れればよいというわけではない

住宅ローンを利用する際は、住宅ローン控除にとらわれすぎないようにしましょう。
住宅ローン控除では、住宅ローンの残高によって控除額が変わる仕組みです。そのため、「多くの金額を借りれば有利になるのでは」と考える方もいるでしょう。

しかし、だからといって多くの金額を借り入れればよいというわけではありません。多くの金額を借りるということは、その分返済の負担も大きくなるということです。返済中に想定外の出費が発生したり、収入が減少したりする可能性もゼロではありません。

住宅ローンを利用する際は入念に返済シミュレーションを行い、無理のない範囲で借り入れることが大切です。

6-3.ほかの控除制度との併用時は注意が必要

住宅ローン控除をほかの控除制度を併用したい場合は、そもそも併用ができるのか、併用によって控除額が変わるのかなどをチェックしましょう。

特に、3,000万円特別控除とは併用できない点や、ふるさと納税の寄付金控除が優先される点には注意が必要です。それぞれについて解説します。

6-3-1.3,000万円特別控除とは併用できない

住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できません。
3,000万円特別控除とは、自宅を買い替える際、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。一定の条件を満たす場合、確定申告書に譲渡所得の内訳書（土地・建物用）を添付することで制度を利用できます。

しかし、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できません。自宅を買い替える際は、どちらの制度を利用する方が有利になるのかシミュレーションして決めましょう。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

6-3-2.ふるさと納税の寄付金控除が優先される

ふるさと納税と住宅ローン控除を併用する際は、ふるさと納税の寄附金控除が優先される点に注意が必要です。所得税控除の計算では、まずはふるさと納税による控除が適用されます。その後に住宅ローン控除が適用されるため、住宅ローンの控除額が減ってしまう可能性があります。

また、住宅ローン控除では、所得税から控除しきれなかった分は住民税から控除する仕組みです。しかし、住民税の控除額には上限が定められています。ふるさと納税と併用することで上限を超えてしまい、控除額にロスが生じてしまう可能性も否定できません。

さらに、住宅ローン控除を利用するために確定申告を行う場合は、ふるさと納税のワンストップ特例制度は利用できない点にも注意しましょう。

まとめ：住宅ローン控除を正しく理解して賢く利用しよう

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームの新築や取得などを行う場合、一定の要件を満たせば所得税の減税を受けられる制度です。年末のローン残高の0.7％が、最大13年間控除されます。住宅ローン控除を賢く利用することで、マイホームの購入にかかる費用負担を軽減できます。

住宅ローン控除を利用するためには、さまざまな要件を満たさなければなりません。要件や必要書類は、住宅の種類によって細かく定められています。

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