「境界確定測量とはそもそも何？」
「測量費用を抑えることはできるのだろうか？」

測量は土地売却の際に必要なことですが、具体的に何をしているのか分からず上記のような悩みを持たれている方もいるのではないでしょうか。

測量費用はある程度相場が決まっていますが、いくつか相場に影響する条件があったり、測量費用が高額になったりするケースもあります。

そのような場合も、測量に関する事前知識をつけておくと、予想外の費用にも慌てないでしょう。

そこで本記事では、測量費用の相場や住宅売却時に測量が必要なケースなど、確定測量に関して網羅的に解説します。

土地の売却について基礎から詳しく知りたい方は『土地売却の流れ』もご覧ください。

1.そもそも境界確定測量とは？

境界確定測量とは、土地の正しい境界を明確にしたり正確な面積を測ったりする際に用いられる測量の一つです。

具体的には、以下のような場合に行います。

• 土地を売却する時
• 分筆登記をおこなう時
• 登記簿上の面積と実測面積が違う時
• 境界標がなくなり復元したい時

このように、隣地との境界をはっきりさせたい時に、隣地所有者や役所、土地家屋調査士の立ち会いのもと測量がおこなわれます。

その後、測量した内容は境界確定測量図という一枚の図面に情報がまとめられ、土地の売買において必要になった際にはいつでも確認可能です。

土地の取引・売買では大きなお金が動くので、土地の大きさが正確でないと取引相手やお隣さんとトラブルに発展してしまいます。

このようなトラブルを防ぐためにも、確定測量はしておく必要があります。

2. 確定測量にかかる費用の相場

売買契約に用いる測量には「官民立ち会いありの確定測量費用 」と「官民査定省略の現況測量費用 」の2種類があります。そもそも官民とは、官有地と民有地のことを指します。
官有地は、国や行政が所有する土地や道路のことを言い、対して民有地は、民間が所有する土地や私道のことを言います。

官民立ち会いの場合と、立ち会いがない場合ではそれぞれで料金が違います。

2-1.官民立ち会いありの確定測量費用

官民立ち会いありの確定測量費用は、60万〜80万円が相場です。

官民立ち会いが必要な場合は、所有する土地に接している土地や道が官有地の時です。行政と土地所有者の立ち会いのもと、測量をおこない境界を確定させます。官民立ち会いありの確定測量では、調査規模が大きく、時間も費やすことが多いです。そのため、測量費用が高くなる傾向にあります。

土地の売却を考えている方は、確定測量に時間がかかることを考慮して、測量の段取りなどを不動産業者に相談してみましょう。

2-2.官民立ち会いなしの確定測量費用

官民立ち会いなしの確定測量費用は、35万〜45万円が相場です。

官民立ち会いなしの場合は、隣接地が行政のものではなく個人所有の土地です。所有する土地に接している道も、個人が所有している私道ということです。このように隣地が民有地の場合は、行政の立ち会いは必要ありませんが、隣地所有者との立ち会いは必要となります。

隣地所有者とのスケジュール調整が必要なので、余裕を持って早めに行動することが大事です。

3. 確定測量費用の相場に影響する条件

測量費用の相場には、35万〜80万円と幅があります。
これは計測する土地のさまざまな条件によって行う作業や手間、必要経費が変わるためです。

相場に影響する条件は、以下の通りです。

• 隣接する所有者
• 面積
• 形状
• 場所

このように、土地の形状や広さ、土地がどこにあるかによって、費用の相場が変わりますので、以下で詳しく解説します。

3-1.隣接する所有者

隣接する所有者の人数が増えると、それだけ作業が増えるため、金額に影響します。

たとえば、台形や縦長の長方形の土地は、隣接するケースが増えやすいでしょう。

また、隣接する土地の所有者が個人なのか法人なのかによっても金額が変わるため、あらかじめ確認しておきましょう。

3-2.面積

一般的に、土地の面積に比例して現地測量費も増加します。

面積が広いということは隣接する土地が増え、隣接する所有者が増える可能性があるからです。

また広い土地は、測量士の労力もそれだけ増えるので、費用も高くなる傾向にあります。

3-3.形状

計測しやすい四角い土地と、複雑な形状や段差のある土地などでは費用に差が出ます。

また、形状が複雑な場合、隣接する所有者が増えることも金額に影響するでしょう。

3-4.場所

どのエリアにある土地かによっても相場は変動します。

その土地のある役所が測量会社に委託している場合、その分の費用が増えます。

また、市や区をまたいで土地がある場合、どちらの役所からも費用を請求される可能性があります。

4. 確定測量費用が高額になるケース

3章では、土地自体の特性によって相場に影響する条件を見てきましたが、それ以外に測量費用が高額になってしまうケースがあります。

確定測量費用が高額になってしまうケースは、以下の通りです。

• 行政の所有地に隣接する場合
• 法人に隣接している場合
• 隣地の権利者が複数の場合
• 登記が必要な場合
• 隣人トラブルがある場合
• 隣接する土地の所有者が不明の場合

このように測量費用は、さまざまな要因によって金額が変わるため、売却の際には事前に測量費用を調べておくとよいでしょう。

4-1.行政の所有地に隣接する場合

国有地など、行政機関の所有地に隣接している土地の場合には、行政職員の立会いが必要です。

立ち合いの調整や申請手続きなどに手間がかかり、費用が高額になります。

多いのは、所有している土地に接している道が市道や国道の場合でしょう。

4-2.法人に隣接している場合

法人が隣接している場合も、費用が高額になる可能性があります。

それぞれの法人によって、手続きが異なるため、手間がかかり費用が高額になる場合もあります。

4-3.隣地の権利者が複数の場合

隣地の権利者が共同相続などで複数いる場合には、所有者全員の同意が必要です。

この場合は、スケジュールの調整が困難で、測量がスムーズに進まないことも珍しくありません。

このように、複数人の同意が必要な場合は、手間がかかり費用が高額になります。

4-4.登記が必要な場合

登記手続きをする場合には、測量費用だけでなく登録免許税や司法書士報酬などの登記費用がかかります。

たとえば以下のようなケースです。

• 測量により実測の面積の更正登記が必要なケース
• 相続対策のために分筆登記するケース

このように、地積更正や土地の分筆登記をすることで、法的に第三者に対抗することが可能です。

登記には、将来的に土地を巡ってトラブルを未然に防ぐ役割があります。

登記費用自体は、10万円ほどが相場です。

4-5.隣人トラブルがある場合

隣地の権利者と境界トラブルがある場合に、測量費用が高くなる傾向にあります。

測量作業や立ち合いへの協力が得られにくく、測量期間が長期化して費用が高額になります。

なかには、隣人トラブルが原因で測量への立ち会いを拒否してくる人もいるので注意が必要です。

隣人トラブルがある場合は、測量士・不動産業者に隠さず伝えて、対策をとるようにしましょう。

さらに裁判で係争中の場合、弁護士報酬が必要です。

4-6.隣接する土地の所有者が不明な場合

隣地の所有者が行方不明の場合や、長期間にわたり相続登記がなされておらず相続人が不明の場合には、不在者財産管理人制度を活用することになります。

不在者財産管理人とは、行方不明者の財産を管理する人のこと。

その場合には、弁護士報酬や裁判所への預託金などの費用が必要です。

5.土地売却に関わる3種類の測量図

土地売却に関わる測量図は下記の3種類があります。このうち、売買契約の際に使用されるのは主に確定測量図になります。

しかし、ケースによってはほかの測量が必要になる可能性がありますので、念のためそれぞれの種類を確認しておきましょう。

5-1.確定測量図

隣地との境界を正確に決めるためにおこなう確定測量を図面におこしたものです。

隣接するすべての土地と道路の所有者の立ち合いのもとに、境界確認および民間査定を行って作成された信頼できる測量図と言えます。

5-2.地積測量図

地積測量図は、法務局などの登記所に保管されている図面です。

土地の登記記録に付随して法務局で取得でき、面積やその計測、計算方法などが記載されています。

分筆や地積更正の際に必要となり、登記申請をおこなう際には提出が義務付けられています。

5-3.現況測量図

現況測量図は、現在の土地の状態をもとに作成する図面です。

現況測量図には、「境界確認なし」と「官民査定省略」の2種類があります。

境界確認なしとは、土地の所有者が認識している境界線を元に作成されただけの測量図であり、売買契約に使用できません。

しかし、土地の境界線トラブルのほとんどは隣接する民有地の所有者の間で発生するもので、官民立ち合いを必要としないケースもあります。

そのため、官民査定省略では、隣接しているすべての民有地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って作成します。この図面については、売主、買主の双方が合意すれば、売買契約に使用することができます。

6. 売却時に確定測量が必要なケースと不要なケース

不動産売却では、測量が必要なケースと不要なケースがあります。
測量には手間も費用もかかってしまうので、必要かどうかを判断することも大切です。

土地の測量が必要な主なケースは以下の6つです。

• 土地の境界線が明確でない場合
• 分筆して売却する場合
• 相続税を物納する場合
• 高額な土地を売却する場合
• 登記簿の面積が不正確な場合
• 建物を新築する場合

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

6-1.土地の境界が明確でない場合

隣接する土地や道路との境界を示す位置に打ち込まれた杭のことを境界杭といいます。しかし、道路工事や建物工事などが原因で、以前の測量時に打ち込んだ境界杭がなくなってしまっていることがあります。このような場合には測量が必要です。

また、垣根やフェンス、ブロック塀など、境界杭の代わりとなるものがない場合にも、測量を行って境界を明確にする必要があります。

6-2.分筆して売却する場合

分筆をして売却をする場合には、必ず確定測量図が必要になります。

分筆とは1つの土地として登記された土地をいくつかに分けることです。大きな土地の一部だけを売るときに分筆を行いますが、元になる土地の境界確定がされていないと分筆の登記手続きが行えません。

6-3.相続税を物納する場合

相続税の納付は、現金による一括納付が原則です。一括納付ができない場合には、相続税額を分割して毎年少しずつ支払う延納が認められます。さらに、延納も難しい場合には、不動産などを物納して相続税に充てることができます。

しかし、境界が確定されていない土地の物納は認められません。土地を物納するためには、相続税の申告・納付期限までに、境界線確認書と測量図を税務署に提出する必要があります。

6-4.都市部などで高額な土地を売却する場合

東京都心など、地価の高い都市部の土地を売却する場合は、わずかな面積の差でも売却価額に大きな差が生じます。このような高額な土地を売却する予定がある場合には、事前に測量を行っておく必要があります。

6-5.登記簿の面積が不正確な場合

法務局の登記簿の面積が、実際の面積よりも明らかに小さい場合には測量が必要です。測量をした結果、登記簿の面積と実測の面積に差があることが明らかになった場合には、登記簿の面積の更正登記を申請して、登記簿の面積を実測の面積に更生します。

6-6.建物を新築する場合

建物を新築する際には、建築基準法などの法規制に抵触しないように設計しなければなりません。建物を設計する上で、間口や奥行き、敷地の形状、面積などを正確に把握するための測量が必要です。

6-7. 測量が不要なケースは？

ここまで測量が必要なケースを確認しましたが、不要なケースとはどのような場合でしょうか？

都市部以外の土地の価格（地価）がそれほど高くない広大な土地を売却する場合、測量を省略することがあります。

その理由は、

• 地価が低い郊外の土地の場合、紛争が発生する可能性が低い
• 面積の広い土地の測量には膨大な費用がかかる

という2つがあげられます。

このようなケースでは、売主、買主の合意のもと公募面積（測量せず、登記簿に記載されている面積）で取引をすることがあります。

7.確定測量の手順

測量は以下の図のような流れで進んでいきます。依頼してから完了するまでの期間はおよそ3～4ヵ月です。

7-1.調査

法務局や役所で公図、登記簿謄本、地積測量図、その土地の周辺で過去に行われた境界確定の資料などを取得します。隣接地の所有者や過去に境界トラブルがあったかなどの調査をし、測量にかかる費用の見積もりが出されます。

7-2.隣接地の所有者へのあいさつ

現地での測量を行う前に、隣接地の所有者へ測量の主旨を説明し、協力依頼を兼ねてあいさつをします。

7-3.現地測量

現地の調査、塀やフェンス等の設置状況を確認し測量を行います。

7-4.関係者の立ち会いのもと境界確定

官民や隣接地の所有者が現地に集まって境界確認を行い、境界確定の承諾書をもらいます。このときに関係者全員から承諾がもらえないと境界を確定することはできません。

地域によっては隣接地以外にも道路を挟んで隣接する土地の所有者からも承諾を得る必要がある場合もあります。

7-5.境界杭（境界標）を埋設する

関係者全員の承諾を得て、境界を示す杭（標）を埋設します。コンクリート杭や金属プレートなど土地の状況によって埋設方法が異なります。

7-6.書類、測量図の作成

測量調査によって明らかになった情報に基づいて図面の作成や登記申請に必要な書類を作成します。

境界の確定は隣接している土地の所有者全員の立ち会いもとに行われますので、隣地が複数の所有者に分かれていたり、人数が多かったり、遠方にいる場合はさらに時間がかかります。

過去に何かトラブルがある場合には、なかなか協力が得られず境界確定の協議が長引く恐れもあります。早めに測量を依頼しておくことをおすすめします。

8.測量は誰に依頼するの？

測量は土地家屋調査士や測量士が行います。

土地の売却に関わる測量の場合、仲介を依頼している不動産会社から紹介される土地家屋調査士が行うことが多いようです。

自分で探すことも可能ですが、手間がかかること、ネット検索や電話依頼だけでは評判がわからないなど不安な点もあるかもしれません。

わからない場合は不動産会社から紹介してもらうことをおすすめします。

なお、依頼先によっては費用が若干異なる場合があります。何社か見積もりを取って比較してからどこに依頼するか決めてもよいでしょう。

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まとめ

いかがでしたか。
今回は、土地を売却する際に必要な測量の費用について相場や価格に影響する要素、高額になるケース、手順などを詳しく解説してきました。

隣接する土地の所有者や買主との間のトラブルを避けるためにも、しっかり測量を行い、スムーズな土地売却を成功させる参考にしてくださいね。

測量には一般的な土地で30万円以上の費用がかかり、測量に必要な期間はおよそ3～4か月 です。そのほか隣接する土地の所有者に立ち会ってもらうなど、いろいろな準備が必要なので、早めに不動産会社に相談して測量会社を紹介してもらうと安心ですよ。