家の評価額は、さまざまな税金に大きく影響します。また、家を売る際も、評価額が取引を成立させるうえで大きな役割を担っています。

本記事では税金の計算に使われる評価額の調べ方のほか、家を売却する際に役立つ評価額などを解説します。家の評価額を理解し、税金の支払いや家の売却に役立てたい方は、ぜひ参考にしてください。

1.家の評価額とは？

家の評価額とは、家屋とそれが建つ敷地がどれくらいの価値か、一定の基準で評価し金額で表したものです。家の評価額は主に、固定資産税評価額・路線価・公示価格・基準地価・実勢価格の5種類があります。

それぞれの評価額は、利用目的や決め方が異なります。目的に合う評価額をしっかり見分けたうえで、参考にしましょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、家屋や土地などに課される固定資産税を算出するための評価額です。さらに不動産取得税など、家にまつわるその他の税金の評価額としても用いられます。

路線価

路線価は、道路に面する土地に付けられた価格を、奥行きなどの条件で補正し算出した評価額です。主に土地の相続税や贈与税の計算に使われます。

公示価格

公示価格は、さまざまな不動産取引における適正な価格の目安になるよう、国土交通省が毎年公表している土地の評価額です。土地だけの比較がしやすいように、家屋があっても更地として評価します。

基準地価

基準地価は、都道府県が調査・公表する土地の評価額であり、公示価格と同じく適正な不動産取引の価格の目安として用いられます。

実勢価格

実勢価格は、実際に不動産が売買された価格のことです。家の売却を考えるなら、価格設定の目安になるでしょう。ただし売買された家の条件や、そのときの景気、社会情勢などが影響していることもあり注意が必要です。

2.家の評価額の決め方

固定資産税評価額はさまざまな税金を算出する際の基準であり、主要な評価額の1つといえます。ここでは固定資産税はどうやって決められるのかを解説します。

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準にもとづいて市町村（東京23区は東京都）が算出します。ただし、家屋と土地ではその決め方が異なります。

■家屋

家屋の固定資産税評価額は、再建築価格に経年減点補正率などをかけて算出されます。

再建築費とは、評価を行う時点で同じ家屋を同じ場所に建てた場合に必要な建築費のことです。経年減点補正率は、建築年数に応じて減っていく家屋の価値を算出するために定められた値です。

■土地

土地の評価額は、宅地や農地といった地目別に、実際の売買価格や公示価格などを参考に算出されます。宅地はさらに路線価も考慮しながら、公示価格の7割を目途に決めていきます。

3.家の評価額の調べ方

家の評価額の1つである、固定資産税評価額は以下の3つの書面で調べられます。

最も簡単に固定資産税評価額を調べる方法は、固定資産税課税明細書を確認することです。

この明細書は、自治体から家の所有者に送られてくる、固定資産税納税通知書に同封されています。このため、他の2つの書類のように、役所などへ足を運んで確認する必要がありません。

明細書に、「価格」や「評価額」として記載してあるのが固定資産税評価額になっています。

出典：“課税明細書の見方”. 横浜市. （参照2024-06-28）

固定資産税課税明細書が見つからなければ、不動産が所在する市町村の役所や、東京都なら都税事務所にて、固定資産評価証明書を取得して調べられます。

また確認するだけなら、同じく役所などに置かれている固定資産課税台帳（名寄帳）を閲覧する方法もあります。

4.家の税金額を知りたいときに役立つ評価額

ここからは、家の税金額を知りたいときに役立つ、固定資産税評価額と路線価の2つの評価額について解説します。

4-1.固定資産税評価額

固定資産税評価額は、家屋や土地に対する固定資産税を計算する際に使われる評価額です。固定資産税評価額から課税標準額を算出し、さらに特例などの調整を行ったうえで1.4%の税率をかけると、固定資産税の額が決まります。

出典：“固定資産税の概要”. 総務省. （参照2024-06-28）

固定資産税評価額は市町村や東京都が、売買価格や公示価格、路線価などを基準に算出します。さらに都市計画税や不動産取得税、登録免許税を算出する際の評価額としても用いられます。

また、家屋の相続税や贈与税でも、固定資産税評価額に1.0を乗じた評価額を基準にするなど、幅広い税額の計算において固定資産税評価額が使われています。

なお、固定資産税評価額は、3年ごとに不動産の現状に合った評価額へ変更する評価替えを行います。これは、家屋における再建築費の変動や経年劣化など、土地においては公示価格などの変動を考慮し、適正な評価額へ改めるためのものです。

4-2.路線価

路線価は、その道路に面する標準的な宅地の1平米あたりの評価額です。道路の路線価を土地の奥行きなどの条件で補正し、個別の土地の路線価を算出します。土地に対する路線価は、土地の相続税や贈与税を計算する基準になります。

道路に路線価が付いていない場所もあり、その場合は土地の固定資産税評価額に、定められた評価倍率をかける倍率方式で評価額を算出します。路線価や評価倍率は、国税庁のホームページで公開されています。

土地の各種評価額の詳しい調べ方などについては以下の記事をご覧ください。

【土地価格の調べ方】価格を決める5つの要素を解説

「土地を売りたいので価格の相場を知りたい」 「土地を相続したときの税

5.家を売却したいときに評価額を調べる方法

ここでは、家の売却価格を検討するうえで目安になる評価額の調べ方を解説します。

5-1.固定資産税納税通知書を確認する

固定資産税納税通知書とともに送付される、固定資産税課税明細書を確認すると、家の売却価格を考える際に役立つ評価額を調べられます。

明細書に記載してある土地の固定資産税評価額は、不動産取引価格の目安である公示地価の、およそ7割になっています。

そこで、固定資産税評価額を0.7で割ればおおよその公示地価が算出され、土地の取引価格の目安がわかります。

例えば、土地の固定資産評価額が1,000万円なら、0.7で割った約1,429万円が土地部分の取引価格の目安です。これを参考に家の売却価格を検討すれば、より売却しやすい価格を設定できるかもしれません。

5-2.固定資産評価証明書を確認する

市町村役場などで取得できる固定資産評価証明書にも、家屋と土地の固定資産評価額が記載されています。このうち土地の評価額は、公示価格の7割を目途に算出されているため、0.7で割ると公示価格を逆算できます。

公示価格は不動産取引価格の目安なので、これを参考に売却する家の価格を考えれば、市場のニーズから大きく離れた価格設定にはならないでしょう。

ただし、家屋の固定資産税評価額には、土地の評価額における「公示価格の7割を目途とする」というような、不動産取引価格の目安を計算する明確な方法がありません。

固定資産税評価額か売却価格の目安がわかるのは土地部分だけで、家屋部分の目安はわからないのです。家屋部分を含めた家の適正な売却価格を考えるには、他の評価額も参考にする必要があります。

家の売却で使える3,000万円特別控除について詳しくは以下の記事をご覧ください。

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5-3.インターネットで調べる

家の評価額は、インターネットでも調べられます。不動産の物件情報を紹介するホームページでは、さまざまな地域の家屋と土地を合わせた家の評価額を、相場として掲載しているところがあります。

これまでの実際の取引価格に基づいた相場になっている場合も多く、家の売却価格を検討するうえで大変役立ちます。

さらにインターネットでは、今まさに売りに出ている家の家屋や土地の様子を画像で確認できます。

これにより、その物件の価格設定は妥当か、自分ならいくらに設定するかという、家の評価額を考えるシミュレーションができます。これは自身が所有する家の売却価格を、客観的に考える練習になります。

他にも、国土交通省が運営する「不動産ライブラリ」のホームページで、不動産取引価格の目安になる公示価格や、実際に行われた売買の価格情報などを調べ、評価額を検討するのもよいでしょう。

ただし、インターネットの評価額はあくまで他の家のものであり、売却を考えている家そのものの評価額ではありません。そのため、家の適正な売却価格と離れている可能性がある点に注意が必要です。

5-4.不動産会社に査定を依頼する

家の売却を考えるにあたって、最も確実な評価額の調べ方は、不動産会社へ査定を依頼することです。

売却する家に対する直接の査定なら、固定資産税評価額から算出する取引価格のように、家屋部分の評価額が不明ということがありません。また、インターネットの相場のように他の家の評価額ではないため、所有する家そのものの適正な評価額を知ることができます。

そのためには、複数の不動産会社を比較して、依頼先を選ぶことが大切です。NTTデータグループが運営する一括査定サービス「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」なら、最大6社に同時に査定を依頼できます。ぜひご活用ください。

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まとめ

家の主な評価額には、固定資産税評価額・路線価・公示価格・基準地価・実勢価格の5つがあります。

なかでも固定資産税評価額は、固定資産税などの税額を決める基準になっている主要な評価額です。

また家の売却価格を決める際は、固定資産税評価額やインターネット上の評価額を参考にできます。

不動産の物件情報を紹介するホームページでは、実際の販売価格や相場が、国土交通省の「不動産ライブラリ」では公示価格などが調べられます。

しかし、いずれも土地と家屋を合わせた、売却する家そのものの評価額にはなりません。適正な家の売却価格を把握するには、不動産会社に査定依頼することをおすすめします。