築50年の一戸建てを売却したいけれど、「築年数が古いので売れないのではないか」と不安に思う方もいるのではないでしょうか？

実際、築50年の家の売却相場は築年数が経過していること住宅の耐用年数が過ぎていることから一般的に建物の価値はなく、土地代のみの取引となることが大半です。

築50年一戸建ての売却を成功させるには、

などについて理解し、売却活動に取り組む必要があります。

本記事を最後までお読み頂き、築50年以上経った家を売る際の参考にしてください。

家売却の基礎知識については『家を売る方法｜初めてでも損をしない売却手順、注意点、損しないポイントを徹底解説！』でも紹介していますので併せてご覧ください。

1.築50年の一戸建ては売却できるか

築50年以上が経っている一戸建てでも、売却できる可能性はあります。

しかし、木造一戸建ての耐用年数は22年とされており一般的には建物部分の価値はゼロとなるため、どのように売却するかは見極めが必要です。以下、詳しく解説していきます。

1-1.売却はできるが建物の相場はゼロとみなされる

築50年の一戸建てでも売却は可能ですが、建物の相場はゼロと見なされることがほとんどです。これを裏付けるデータが「国土交通省　中古住宅流通、リフォーム市場の現状」です。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

このグラフは、木造一戸建てとマンションの建物部分について、資産価値下落率を示したものです。

減価償却年数（22年）のグラフによると木造一戸建ての場合、建物新築時の価値を100とすると、新築以降徐々に値が右肩下がりになっているのがわかります。築10年経過で50％減、築20年を過ぎたあたりで90％減となり、以降横ばいとなっています。

築年数が経過すると資産価値が落ちるのは、建物自体が経年劣化することと、法的な耐用年数が22年と決められていることが理由となります。

1-2.建物に価値がつくケースもある

築年数が経過していても建物に価値が付くケースもあります。

例えば、物件の状態が良い時です。建物の外装や内装など定期的にメンテナンスを行えば、建物は長持ちします。
また、築20年超であってもリフォームをしていて居住に問題がない状態であれば、需要が見込めるでしょう。

2.築50年の一戸建ての売却方法

築50年一戸建ての売却方法は4つあります。

それぞれ、具体的な方法をおさえておきましょう。

2-1.古家付き土地で売却する

古家付きとは、建物を残して土地と一緒に売却する方法です。

古家付きで売却するメリットは以下のとおりです。

古家付きで売却すると売主は売却に掛かる費用や、固定資産税をおさえられます。

一方でデメリットは、以下のとおりです。

買主の購入後の負担は大きくなる分、築浅の物件とくらべて流動性は悪くなります。また古家があることで買主は土地の状況を正確に把握できないこともあり、売りにくくなる可能性があります。

2-2.更地にして売却する

更地にして売却する方法もあります。

敷地内にある建物を全て取り壊し、整地した状態で売却することになります。更地で売却するメリットは以下のとおりです。

一般的に土地の購入を考えている人は、更地の状態の土地を探しています。更地であることで土地の現況や隣地の状況を確認しやすいこと、新たに建てる建物のイメージがしやすいためです。

更地にすることで早期売却を実現できる、あるいは立地条件等により高値売却できる可能性も高まります。

一方で、更地で売却するデメリットは以下のとおりです。

更地で売却すると宅地ではなくなるため、固定資産税の軽減措置がなくなること、解体費などの負担があります。

さらに、解体などで掛かった経費は販売価格への上乗せが難しいケースもあるため、不動産会社と相談して慎重に決めなければなりません。

2-3.空き家バンクを活用する

空き家バンクに登録し活用する方法もあります。

空き家バンクとは、自治体が運営するマッチングサイトです。

空き家バンクに不動産情報を掲載して買主を募り、売却を進める方法です。

空き家バンク活用のメリットは、不動産会社で取り扱ってくれない物件でも売れる掲載できることです。一方で、相場より相当安価での金額で売却となる可能性が高いことがデメリットとして挙げられます。

空き家バンクの活用は、売却活動しても売却に進展がない場合の最終手段として考えておきましょう。

2-4.不動産買取を依頼して売却する

買い手がつかない場合は、不動産買取を検討することもひとつの手段です。
不動産買取とは、不動産会社に家を買い取ってもらう売却方法です。

以下は、不動産買取のメリットです。

買取は一般ユーザーへの売却ではないため、売却活動がないことや契約不適合責任が免責になることが大きなメリットです。

一方で、不動産買取のデメリットは売却価格が相場の70％程度になることです。

売却価格が相場に対し70％程度になるのは、不動産会社は買取った不動産をリフォームし再販するための資金を捻出するためです。

このように買取を依頼できる不動産会社が見つかれば確実に売れるものの売却価格は相場より大幅に下がります。

売却できる可能性を少しでも高めるためには、古い家でも売却実績のある仲介会社や買取会社に依頼することが重要です。

少しでも売却できる可能性を高くしたい方は「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」 がおすすめです。

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3.築50年の一戸建て売却成功のコツ

築50年の一戸建て売却をスムーズに進めるには、次の4つのコツがあります。

3-1.土地の境界線を確認する

スムーズに売却を進めるためには、土地の境界線を確認しましょう。

土地を含んだ不動産を売却する場合、正確な敷地面積が分からなければ平等な取引ができないからです。

土地価格は原則「面積×土地価格（平米単価）」で算出します。

築50年のような古い家については、土地境界がはっきりと決まっていないケースがあります。
正確な土地面積が分からないまま取引を進めると、正当性のある取引にならず後にトラブルとる可能性もあります。

なお、土地境界が決まっていない場合には確定測量を行い、正確な土地面積を算出し登記することが必要です。

古い一戸建ての場合、昔の測量技術にて計った面積が間違っていることもあるため、土地境界が決まっていても測量しておくと安心でしょう。

3-2.室内の状態をきれいに保つ

室内の状態をきれいに保つことも、スムーズに売却活動を進めるために大切です。

不動産売買において、内覧時の印象は買主が購入を決める大事なポイントです。

整理整頓、床には埃やゴミが落ちていない、水回りはカビや水垢がないようにするなど、室内はきれいな状態にしておくとよいでしょう。

これにより、買主の物件に対する印象がよくなり購入意欲アップにつなげられます。

3-3.内覧時は物件の状態を正直に伝える

内覧時は物件の状態を正直に伝えましょう。

築50年一戸建てには、天井・床下・壁・柱等に傷み、室内の設備や建具に不具合があることも珍しくありません。

例えネガティブなことであっても物件の状態を正直に伝え、買主が必要な情報のもと購入の判断をできるようにします。

また、売主には契約不適合責任があります。引渡し後に売買前に伝えていない瑕疵が発覚することで損害賠償や契約解除となる可能性があります。よって売主は予め建物の状態を把握しておかなければなりません。

最近では、売却前に専門家が調査するホームインスペクション（住宅診断）を受けるケースも増えています。
なお、契約不適合責任に問われないよう、免責できるかを買主と売買契約時に交渉もできます。こちらは「4-1.契約不適合責任を免責できるか確認する」をご参照ください。

3-4.古い一戸建ての売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

築50年の一戸建て売却は、古い家の売却実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。

中古不動産の売却がスムーズに進むかは、不動産会社のスキルが大きく影響します。

築50年一戸建ては流通性が悪く売却に苦労する事が想定されます。
売却が行き詰ったときに適格な提案や対策を取るには、これまでの豊富な売却実績や経験が必須です。

古い一戸建ての売却実績などが豊富な不動産会社に依頼することで、売却できる可能性を少しでも上げましょう。

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4.築50年の一戸建て売却の注意点

築50年の古い一戸建てを売却するには、次の2点に注意してください。

それぞれの注意点について詳しく解説します。

4-1.契約不適合責任を免責にできるか確認する

契約書を結ぶ前に、必ず契約不適合責任を免責できるか確認してください。

契約不適合責任とは、引渡し後に売主が伝えていた不具合以外に、雨漏りや傾きなどの不具合が発見された場合に売主が追う責任です。

後日発覚した不具合に対して、買主には以下の権利が与えられています。

このような契約不適合責任を、売主は引渡しから2年間負うことになります。よって、築50年一戸建てで契約不適合責任があると、建物自体が傷み内装や設備もかなり劣化しているため、責任を負いきれない可能性があります。また、売却自体も難しくなる可能性もあるでしょう。

4-2.買い手探しに時間がかかることを想定しておく

築50年の一戸建ては、買い手探しに時間がかかることを想定した上で売却活動に取り組みましょう。

古い一戸建ての売却は、流通性が悪いことから不動産としての人気はありません。よって、買い手がすぐに現れるケースはあまりありません。
買い手探しは難航すると考え、売却スケジュールは最低でも6ヶ月以上余裕を持って調整しましょう。

5.築50年の一戸建てを相続後に売却する時に使える特例

築50年一戸建て相続後に行う売却では、「空き家の3000万円特別控除」の特例が使えるケースがあります。

空き家の3,000万円特別控除とは、売却し譲渡所得が発生した場合に最大3,000万円を差し引くことで所得税と住民税を節税できる制度です。

なお、空き家の3,000万円特別控除の主な利用条件は、下記のとおりです。

他にも適用の条件があるため、詳細は近隣の税務署等に確認するのが良いでしょう。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」