自宅用としても、投資用としても購入されるワンルームマンション
売却する時のことを考えたうえで購入されている方も少なくないでしょう。

この記事では、そうしたワンルームマンションのオーナーに向けて、売却タイミングや注意点などを解説します。

マンションの売却について基礎から詳しく知りたい方は『マンション売却で失敗・損しないための注意点』『マンション売却の流れ』も併せてご覧ください。

1.ワンルームマンションを売却するタイミング

ワンルームマンションを売却する適切なタイミングはいつでしょうか？
自宅用として使っている場合と、投資用で購入したマンションにわけて解説していきます。

1-1.自宅用の売却タイミング

自宅用のワンルームマンションを売却する場合は、「売りたい事情」ができたタイミングが最適です。

自宅を売却する場合は、次の住まいを探す必要もあります。
景気の面で考えると、高く売れるタイミングは、買うのも高いタイミングです。

売り時を気にしすぎるあまり、ライフプランが崩れてしまう可能性もあるので、「売りたい」と思った時が最適な売り時と言えます。

1-2.投資用の売却タイミング

投資用のワンルームマンションを売却するタイミングとしては、以下の通りです。

資金や収支の計画が崩れ始めている

賃貸物件として運用している場合、思い通りに収益が上がらず、収支がマイナスになることもあります。
計画どおりであれば良いですが、当初の計画から想定のマイナス収支となっているなら、売却を考えてみてもいいでしょう。

ローンの返済が滞ると一括返済を要求される場合もあるので、早い内に不動産会社に査定を依頼して査定額を把握しておきましょう。

類似物件が高値で売り出されている

同マンション内の物件などの類似物件が売り出されていると、競合するため、売却の希望を通しにくくなります。
ただ、自分の希望額よりも高値で売り出されている類似物件があると、価格競争で優位になるため、早く売却しやすくなります。

マンション価格が上がっているとき

景気が上向いているタイミングは、地価も上がることが多く、ワンルームマンションの価格上昇も期待できます。このため、投資用マンションの出口戦略として、良いタイミングといえます。
景況感が良い場合は市場の動きも早いため、比較的短期間での売却も期待できます。

2023年現在、マンション価格は高騰しており、高値での売却が期待できます。
マンションの売却相場について知りたい方は『2023年のマンション売却価格は？』も併せてご覧ください。

2. ワンルームマンションを売却する流れ

現在、自宅として利用している場合も、投資用で利用している場合も、売却の流れは基本的に変わりません。

ただ、現在賃貸物件として利用して入居者がいる場合は、立ち退きを願うか、入居者がいるままオーナーチェンジするかを検討する必要があります。
賃貸物件の売却に関しては、『賃貸物件を高く売却するコツ・手順・税金』をご覧ください。

この記事では、以下の通り、売却の流れについて解説します。

2-1.不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定しましょう。
自宅用、投資用、どちらのワンルームマンションでも、同じ不動産会社に査定依頼ができます。

ただ、ワンルームマンションの売却が得意な不動産会社を選ぶことは重要です。
そのため、できる限り複数社の査定を受けて、『査定額』『対応や相性』『似たマンションの売却実績』などを比較し、信頼できる会社を選びましょう。

複数社へ査定を依頼する際は、一括査定サービスを利用すると便利です。
NTTデータグループが運営する一括査定サービス不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、1分程度の簡単な入力で、最大6社の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。
提携不動産会社は、全国から厳選された2,300社以上で、大手中小問わず実績ある不動産会社に依頼できます。

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2-2.媒介契約を結ぶ

査定を終えて、信頼できる不動産会社がみつかったら、不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約は、不動産会社に売却を仲介を依頼するために必要な契約です。

媒介契約には3つの種類があり、複数社と契約する『一般媒介契約』と、1社のみと契約する『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』のいずれかの方法を選びます。

不動産の売買における不動産会社の利益は、売却が成立したときに徴収する仲介手数料のみです。
そのため、競合の多くなる一般媒介契約より、専任媒介契約を勧められることが多いでしょう。

不動産会社にとってもメリットの大きい『専任』の契約ですが、売主にとっても多くのメリットがあります。
基本的に、信頼できる不動産会社さえ見つかれば『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』がおすすめです。
『専任』の方が、しっかりと向き合った売却活動を期待できるからです。

一方で、都内の駅近物件などの人気マンションは、不動産会社の努力無しでも売れる可能性が高いので、一般媒介契約がおすすめです。

2-3.売り出しを開始する

媒介契約を結んだら、ワンルームマンションの売り出しが開始されます。
購入希望者の募集は不動産会社が行うので、基本的に売主の手が煩わされる事はありません。

ただ、順調に購入希望者の募集が進めば、内覧の予約が入り始めるので、事前に物件の掃除等を済ませておきましょう。

2-4.内覧対応・条件交渉

内覧の対応は、不動産に任せる事もできます。

ただ、買い手は「どんな人が売っているのか」も気にしますので、売主が積極的に内覧の対応を行うのも有効な手段と言えます。
売主が内覧対応に参加する際は、お茶を入れたり、適度アピールポイントを話したりと、印象を高める工夫も重要です。

内覧が上手く進むと、購入希望者との条件交渉が行われます。
具体的には、買付申込書に希望金額等が記載されており、売主はそれに応じるか、応じないか、またさらに交渉を重ねるかを検討します。

売却金額の交渉が行われることは多いので、そうした場合に、いくらまで値引きができるかを事前に決めとくとスムーズです。

2-5.売買契約を結ぶ

交渉をへて、売主の売却意思と、買主の購入意思が合致したら、売買契約へと移ります。

売買契約書の作成や、買主への説明等は不動産会社が行ってくれますので、売主に専門知識は必要ありません。
ただ、後々契約面で後悔しないためにも、どのような契約であるかは事前に知っておくべきでしょう。

住宅ローンで購入される方も多いため、その場合の決済方法等も話し合います。
買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に契約をキャンセルできる、ローン特約についても話されるでしょう。

売買契約時には、買主から手付金が支払われます。この額は売却金額の5～10％が一般的です。

また、売買契約完了後には、売主が不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、売買契約書に記載された売却金額により異なり、この時点の仲介手数料の半金を支払うのが一般的です。

2-6.決済と引き渡し

売買契約では、決済日、および引き渡し日も取り決めます。
決済と引き渡しは、ほとんどの場合で同日中に行います。

売主に住宅ローンが残っている場合は、買主の支払いの後、住宅ローンを完済します。
この場合、完済手続き後に抵当権を解除する必要があるので、司法書士に抵当権抹消登記の依頼をしておきます。

決済が無事に完了したら、引き渡しを行います。
引き渡し日までには、完全に退去する必要がありますので、スケジュール管理を気をつけましょう。

決済、引き渡しが完了したら、売主は不動産会社に対して、仲介手数料の残りの半金を支払います。
司法書士に抵当権抹消登記を依頼していたら、司法書士への報酬の支払いもありますので、ご注意ください。

2-7.売却の翌年に確定申告をする

売却によって利益が出た場合は、確定申告の義務が発生します。
該当する方は、売却の翌年の2月16日～3月15日の間に、確定申告を行いましょう。

3.ワンルームマンション売却の注意点

ワンルームマンションの売却で失敗しないための、2つの注意点を解説します。

3-1. 適正な価格設定にする

ワンルームマンションの価格設定が周辺相場と比較して適正な価格かどうかは非常に重要です。高すぎれば売れにくくなりますが、始めから安くすると価格交渉で適正価格より安値での売却になってしまう恐れがあります。

価格設定はワンルームマンション売却の実績がある不動産会社に相談し、売れる範囲でなるべく高めの設定にするのがおすすめです。

さらにワンルームマンションの売却でその後の生活が苦しくならないように、価格設定では以下の2つのことを行いましょう。

3-1-1.住宅ローン残高を確認する

住宅ローンがまだ終わっていない方は、ワンルームマンションの価格を決める前に、残債を確認しましょう。ワンルームマンションを売って、住宅ローンの完済ができる金額設定にすることが重要です。

3-1-2. 不動産売却にかかる費用を知っておく

ワンルームマンションを売るとまとまったお金が入りますが、売却には費用もかかるので、譲渡費用（売却時にかかる経費）を把握して、価格設定を行いましょう。

売却にかかる費用については以下の記事で詳しく説明しているので参考にしてくださいね。

3-2. 不動産会社選びや契約内容を考える

ワンルームマンションはターゲットが限られているため、不動産会社の経験や知識が売却成功のカギになります。

そこで以下の3つが大事になりますよ。

それぞれについて解説していきます。

3-2-1. 買取か仲介か売却方法を決める

ワンルームマンション売却では不動産会社の「仲介」で、家に住む買い手を見つけることが一般的です。

ただし、人気エリアではなかったり築年数が立ちすぎていたり、売りづらい物件の場合は、「買取」を検討するのもひとつ。

買取とは、不動産会社に買主になってもらい、すぐに売却を済ませる方法です。すぐに売却できますが、売却価格は相場より低くなるため、本当に「買取」にしたほうがよいかは、不動産会社とよく相談してくださいね。

3-2-2. 複数社に査定依頼する

ワンルームマンションの査定は1社のみでなく、複数の不動産会社に査定依頼してください。査定価格は不動産会社によって変わるので、一番よい条件で販売活動をしてくれる不動産会社を選ぶことが重要ですよ。

複数社に査定依頼するなら、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」のような一括査定サイトを利用するととっても便利。家にいながらネットで簡単に、複数社への査定申し込みをすることができますよ。ぜひ、試してみてくださいね。

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3-2-3. 媒介契約を決める

不動産査定を行って、仲介をお願いする不動産会社を決めたら、媒介契約（仲介契約）を結びます。

媒介契約には3種類あるので、自分の物件に合うものを選びましょう。

一般媒介はたくさんの不動産会社に仲介してもらえます。一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみになりますが、その分、しっかりと向き合って販売活動に臨めます。

また、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、全国の不動産会社に物件情報を伝えるレインズへの登録義務や、販売状況の報告義務があります。どちらも契約期限は3か月です。

ワンルームマンションが人気条件の物件なら一般媒介契約がおすすめ。売るのが難しそう物件なら専任媒介契約がおすすめです。なお、専属専任契約は、自分で売主を見つけてきても売ることができないので注意が必要ですよ。

まとめ

この記事では、ワンルームマンションの売却について、新型コロナウイルスの影響から、売却のタイミング、価格設定、不動産会社選びや契約、自用と投資用それぞれの売却のポイントをご紹介してきました。

ワンルームマンションの需要は増えており、特に都心部では多くのワンルームマンション物件の売買が行われています。

売り時を逃さずよい不動産会社と契約して、大事な資産がよりよい価格で売却できるよう、この記事を参考にしてくださいね。