ワンルームマンションを売りたい!自用と投資用で異なる売却方法を解説

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ひとくちにワンルームマンション売却といっても、所有者自身が住んでいる「自用」の場合と、他人に貸している「投資用」の場合があります。

売却の大まかな流れは、「自用」と「投資用」も同じです。 最初に査定を取り、不動産会社を選んでから売却活動を開始し、購入申込を受けたのち売買契約、そして引渡が基本的な流れです。その後、税金が発生すれば確定申告を行います。

ただし、「自用」と「投資用」では、価格の成り立ちも違いますし、不動産会社の選び方、売主が対応すべきこと、税金等で違いがでてきます

そこで、今回は、前半と後半に分けて「自用」と「投資用」それぞれのワンルームマンション売却方法をご紹介します。

この記事をお読みいただきポイントを押さえておけば、ワンルームマンションをよりスムーズに売却することができるでしょう。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.自用のワンルームを売りたい!

この章では、ワンルームマンションを「自用」として売る場合のポイントについてご紹介します。

1-1.売却価格の決まり方

自用のワンルームマンションは、周辺の取引事例の価格を参考にして査定されるのが一般的です。
「近くのワンルームマンションが1,500万円だから、この物件も1,500万円くらいだろう」といったように決まっていきます。

多くの単身者は家を買うよりも借りることの方が多いため、自用のワンルームマンションの市場はそれほど大きくはありません。

ワンルームと言うと、賃貸に供している投資用ワンルームが市場の中心であり、自用のワンルーム市場は都市部の一部にしか見られない市場です。

例えば、東京の場合23区内では、自用としてのワンルームマンションの取引も比較的多く存在します。
取引事例も豊富であり、実際に自宅として利用する人が買っており、マーケットもきちんと成立しています。

一方で、東京23区以外となると、自用のワンルームマンションの取引は非常に少なくなり、取引事例も激減していきます。

自用のワンルームといっても、物件としては空き家のワンルームです。
自用ワンルームの購入需要のないエリアでは、投資家が入居者の入っていない収益物件として安く購入するケースもあります。

そのため、自用のワンルームは、入居者の入っている投資用ワンルームよりも安めに取引されることもあり、エリアや物件にもよりますが、自用のワンルームは入居者を埋めて「投資用」に変えてから売却した方が高く売れることもあります。

1-2.不動産会社の選び方のポイント

自用としてワンルームを売却する場合、そのエリアに精通している不動産会社を選ぶことがポイントです。

きちんと適切な相場を把握していない不動産会社に依頼してしまうと、安く売り過ぎて損することがあります。また、高く売ろうとしてなかなか売れないようなことも起こり得ます。

加えて、ワンルームマンション売却の実績がある不動産会社をみつける必要もあります。
特に自用としてのワンルームは、市場としては小さく、特殊な取引です。都心部の一部にしか見られない取引ですので、物件のあるエリアのワンルーム事情に精通しているかつ実績のある不動産会社でないと適切に売却を進めることはできません。

ファミリータイプの自宅用マンションであれば、実績のある不動産会社は多いですが、ワンルームの自宅用マンションの売却は、実績のある不動産会社が限られてしまうため、不動産会社選びがさらに難しく感じてしまうかもしれません。

しかし、ご安心ください。インターネットの無料査定サービス「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」が、自用のワンルームマンション売却で不動産会社を探す際に、心強い味方となってくれます。

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不動産会社をどのように探して良いか分からない場合は、迷わず「不動産売却HOME4U」をご利用ください。

「不動産売却HOME4U」の提携不動産会社であれば、基本的にどの不動産会社に依頼しても大丈夫です。

価格の説明も合理的で納得でき、親切に対応してくれる不動産会社を選ぶのが良いでしょう。

1-3.適切な売却時期はいつ?

自用ワンルームの適切な売却時期は、土地価格が上昇している時期です。

ワンルームであっても、ファミリー向けであっても中古マンション市場は同じ理屈で値動きが変化します。

まず、土地価格が高くなると、マンションディベロッパーが仕入れるマンション用地の価格が高くなります。

マンション用地の価格が高くなれば、分譲価格に転嫁せざるを得ず、新築マンション価格が上がります。

新築マンションが高くなり過ぎると、新築マンションが「高過ぎて買えない」と感じる人が増え、中古マンション市場に購入希望者が多く流れ込んできます。

中古マンションを求める購入希望者が増えれば、次に中古マンションの価格も上がっていきます。

土地価格と、新築マンション、中古マンション価格は連動しながら価格が上がっていくのです。

ただし、このような状況はいつまでも続くわけではありません。
例えば消費税が増税されると、急にマンションの購入需要が冷え込むこともあり得ます。

マンションの購入需要が冷え込めば、マンションディベロッパーが新築マンションを売り切るために、損をして価格を下げることになります。

新築マンション価格が下がれば、中古マンション市場に流れてきた人たちが新築マンション市場へ戻ります。

新築マンションが高く売れないことが分かれば、マンションディベロッパーも土地を高く購入することを控えるため、土地価格も安くなっていきます。

中古マンションの価格は、何かをきっかけとして下がることは十分に考えられます。

売りどきはいつかと問われれば、「今が売りどき」というのが答えです。

売却時期を迷っている人であれば、チャンスを逃さずに今のうちに売却してしまうことをオススメします

1-4.売主が対応すべきこと

自用のワンルームを売却する場合、可能であれば引越した後に売却することをおススメします。

もちろん、自用のワンルームマンションでも住みながら売ることは可能です。ファミリータイプのマンションであれば、住みながら売ることは普通にあります。

住宅の売却では、販売を開始すると、購入希望者が物件の中を見に来ます。これを内覧と呼びます。

内覧は、家が生活感にあふれていると物件の印象を落としてしまうため、できれば空き家となった綺麗な状態を見せることが望ましいです。

ファミリータイプの物件の売却では、内覧の前に家の片づけや掃除を行うなど、毎回、大変な思いをして準備をする人たちもいます。

ただ、ファミリータイプの部屋は、ある程度広いため、きちんと整理整頓すれば家の印象を良くした状態で内覧を行うことができます。

しかしながら、ワンルームで住みながら売ろうとすると、ベッドがドンと置かれている状態となり、生活感の印象が強すぎて、部屋の魅力を十分に伝えることができません。
引越して空き家の状態にした方が、物件の印象が良くなり、売りやすいです。

実際、自用のワンルームは、多くの物件が空き家の状態で販売されています。
理由としては、ローン等の維持費の負担額がファミリータイプと比べてそれほど大きくなく、引越してから売却できる人が多いためと考えられます。

他の物件が空き家の物件が多い中で、住みながら売却するのは、ハンディがあります。
物件広告の写真映りも悪く、内覧時の印象も他の物件と比べて劣ります。

不動産の売却期間は、一般的には販売期間で3ヶ月、売買契約から引渡が1ヶ月で、計4ヶ月程度となります。

売却期間中の維持費の負担に耐えられるようであれば、引越した後に売却するのが良いでしょう。

1-5.売買で精算すること

自宅のワンルームでは固定資産税および都市計画税」と「管理費および修繕積立金」の精算を行います。
精算とは、売買代金と別に売主と買主との間で行う金銭のやりとりです。

例えば、固定資産税は、1月1日時点の所有者が1年間の納税義務者になります。
2月1日に引渡を行っても、残りの11ヶ月分は引き続き売主が固定資産税を支払います。

残り11ヶ月分の実質的な負担を買主へ変更するために、買主から売主へ対して11ヶ月分の固定資産税相当額の金銭を渡します。
これが固定資産税の精算です。

他にもマンションでは管理費および修繕積立金の支払いがあります。
管理費および修繕積立金は前月末に当月分の先払いを行うことが通常です。

引渡日が月の中日であると、その月の引渡日以降の管理費および修繕積立金は買主が負担すべき費用です。

引渡日以降の売主が先払いしてしまっている分に関しては、精算によって買主から売主へ金銭が支払われます。

尚、精算に関しては、あくまでも売買当事者における任意の商習慣であり、絶対にやらなければいけないものではありません。

金額が小さ過ぎて、当事者間で精算しない旨の合意があれば、やらなくても良い行為となります。

1-6.税金で知っておきたいこと

不動産を売却して、譲渡所得が生じると所得税及び住民税復興特別所得税が発生します。
譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得がプラスになれば税金が発生し、譲渡所得がマイナス(譲渡損失と呼ぶ)となれば税金は発生しません。

例えば、自宅用マンションが購入時よりも大きく値下がりし、譲渡損失が発生した場合は税金が発生しないことになります。

尚、自用のワンルームは自宅であるため、税法上、居住用財産と呼ばれる不動産に分類されます。 居住用財産の定義は以下の通りです。

居住用財産の定義

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

居住用財産では、他の条件を満たすと、以下の5つの特例が利用できます。

譲渡所得が発生した場合の特例

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

譲渡損失が発生した場合の特例

  1. 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  2. 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

例えば、3,000万円の特別控除を利用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

ワンルームマンションは、金額が3,000万円未満の物件が多いため、3,000万円の特別控除を適用すると、ほとんどの物件は税金が発生しないことになります。

自宅のワンルームは、3,000万円の特別控除が利用できるため、税金についてはあまり心配しなくても良いでしょう。

2.投資用のワンルームを売りたい!

後からアレッ?とならないための戸建て売却の流れと注意点この章では、ワンルームマンションを「投資用」として売る場合のポイントについてご紹介します。

2-1.売却価格の決まり方

投資用のワンルームマンションの価格は、物件の収益性利回りによって決まります。

物件の収益性は、賃料が高く、かつ修繕費や入居者募集費用等の費用がかからない物件ほど高いです。

一般的には、築浅物件の方が、賃料が高く、修繕費や入居者募集費用等もほとんど発生しないため、収益性は高くなります。

ただし、投資用物件では、築年数が古くても、立地の良い物件だと、ほとんど賃料が値下がりせず、空室も発生しない物件も存在します。

このような物件は、築年数が古くなると価格が一律に下がるものではなく、価格が高い状態を長く維持できます。

また、投資用ワンルームは、収益価格で取引されるのが基本です。

収益価格は、物件の生み出す純収益を利回りで割って求めた価格になります。

収益価格 = 純収益 ÷ 利回り

そのため、利回りの低い物件ほど収益価格は高くなります。
利回りは、都心部の物件はリスクが低いため、利回りも低くなっています。
逆に、郊外の物件はリスクが高いため、利回りも高くなっています。

投資用ワンルームは、立地が良く築年数の浅い物件ほど、収益性が高く、かつ、利回りも低いです。
それに対して立地が悪く築年数の古い物件ほど、収益性が低く、かつ、利回りも高くなります。

投資用ワンルームの価格は、物件の生み出す純収益と利回りの関係で決まるということを理解しておきましょう。

2-2.不動産会社の選び方のポイント

投資用ワンルームの場合、投資物件を多く扱っている不動産会社を選ぶことがポイントです。

理由としては、多くの投資家は投資物件を専門的に扱っている不動産会社で物件を探しているからです。

投資家の目は、投資物件専門サイト等に視線が注がれており、専門性の高い不動産会社ほど物件が購入希望者の目に留まりやすくなります。また、売主も投資物件を多く扱っている不動産会社に依頼した方が、次の投資物件を購入においてもプラスになります。

不動産会社は、一度、取引したお客様には優先的に物件情報を提供する傾向があります。
売却を依頼する際、「良い物件があったら紹介してくださいね」と頼んでおくと、優先的に良い情報をくれます。

良い物件情報を一早くもらえれば、今後の投資活動も有利になります。
投資物件の取扱件数の少ない不動産会社だと、なかなか良い物件の情報を持って来てくれません。

そのため、投資用物件を売却する際は、次の物件の購入も視野に入れて、投資物件を多く扱っている不動産会社に依頼した方が得なのです

インターネットの無料査定サービス「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」は、投資用のワンルームマンション売却で投資物件を多く扱う不動産会社を探す際にも、心強い味方となってくれます。「間取り」で1Rや1Kを選び、「現在の状況」で賃貸中を選ぶと、適切な不動産会社に査定を依頼することができます。

「不動産売却HOME4U」には、物件の種別に応じてその売却を得意とする不動産会社に自動で査定依頼できるという特徴があります。

よって、投資用ワンルームマンションとして査定依頼すれば、自動で最適な不動産会社を選ぶことができます。

ワンルームマンションを投資用として売却する場合でも、「不動産売却HOME4U」はオススメですので、ぜひご利用ください。

2-3.適切な売却時期はいつ?

投資用ワンルームの適切な売却時期は、金利が低い時期です。

2019年2月時点では、まだまだ低金利の状況が続いていますので、投資用ワンルームは売りどきと言えます。

投資用ワンルームの価格は、物件の生み出す純収益と利回りの関係で決まります。
利回りは、立地や築年数だけでなく、実は金利とも連動しています。

不動産投資は、定期預金よりもリスクを伴います。
例えば、定期預金の金利が5%もあるのに、ワンルームマンションの利回りも5%しかなかったら、誰も投資をしません。

リスクを取ってワンルーム投資をするよりは、安全な定期預金の方が良いからです。
リスクの伴う不動産投資の利回りは、安全な定期預金よりも金利よりも必ず高い必要があります。

また、定期預金の金利が0.01%なら、ワンルームマンションの利回りが4%もあれば、利回りとしては十分に高いかなという気がします。
金利が低くなれば、投資家がワンルームに期待する利回りも相対的に低くなっていきます。

このように、金利と投資家が不動産投資に期待する利回りは連動します。
金利が低くなれば利回りも低くなり、金利が高くなれば利回りも高くなるという関係にあります。

一方で、利回りが低くなると投資用ワンルームの収益価格が高くなる関係にありました。
同じ物件でも、利回りが高い時期と低い時期では、投資用ワンルームの価格に差が出ることになります。

2019年2月時点においては、日銀の低金利政策が続いています。
低金利の時期は、投資家がワンルームに期待する利回りも低くなります。
よって投資用ワンルームマンションの価格は高くなるのです。

金利が低い時期は投資用ワンルームの売りどきですので、日銀が金利政策を変える前に売却するのが良いでしょう。

2-4.売主が対応すべきこと

投資用ワンルームの売却では、賃貸人の地位承継の通知が必要となってきます。

まず、投資用ワンルームを売るにあたっては、賃借人(入居者)の承諾を得ることは不要です。
判例・通説では、賃貸物件が売却された場合、賃貸人の地位は当然に引き継がれ、賃借人の承諾は不要なものとされています。

ただし、無用の混乱を避けるため、旧賃貸人(売主)と新賃貸人(買主)との連名で賃貸人が変わったことを売却後に「通知」することが一般的です。
具体的には「賃貸人の地位承継の通知書」を連名で作成し、入居者へ送付します。

新賃貸人は、家賃の新しい振込先をお知らせしなければならないため、必ず自分が新しい賃貸人になったことの通知が必要となります。

しかしながら、新賃貸人の通知だけでは、入居者が本当にその人が新賃貸人なのかが分かりません。
そこで、旧賃貸人も連名で署名押印することで、本当に売却が行われたことをお知らせします。

入居者からすると、突然オーナーさんが変わることに対して、不安を覚えるのは仕方のない部分があります。

入居者の不安を少しでも抑えるために、「賃貸人の地位承継の通知書」には、「敷金の返還義務も新賃貸人が引き継ぎます」と書くことが重要です。

入居者は、最初の賃貸人には敷金を預けていますが、新しい賃貸人には直接敷金を預けていません。入居者からすると、敷金が返してもらえるのかが不安になります。

無用の混乱を避けるため、「賃貸人の地位承継の通知書」には、敷金の返還義務も承継されていることをしっかりと明記しておきましょう。

2-5.売買で精算すること

投資用ワンルームでも精算を行います。

まず、基本となる「固定資産税および都市計画税」と「管理費および修繕積立金」の精算については自用のワンルームと同じです。

次に、自用と異なるのが賃料」と「敷金」の精算も加わるという点です。

賃料に関しては、前月末に当月分の賃料を支払うのが一般的です。
そのため、賃料に関しては前受している状態になります。

例えば2月15日に引渡を行った場合、2月15日~2月28日にかけての賃料は買主のものとなります。
売主は既に賃料を前受してしまっているため、残りの賃料を日割りで買主へ渡す精算を行います。

また、敷金に関しても精算を行います。
敷金は、賃貸借の開始時点に借主(入居者)から預かっているお金です。
入居者が退去したときに敷金の返還義務が生じます。

投資用ワンルームのような収益物件では、敷金の返還義務も新しい買主へ引き継がれます。しかしながら、新しい賃貸人(買主)は入居者から直接敷金を預かっているわけではありません。

入居者が退去して「敷金を返還して欲しい」と言われても、返済するお金を預かっていないことになります。

そこで、収益物件の売買では、売主から買主へ預かっている敷金を承継します。
具体的には、売主からお金をポンと渡すのではなく、売買代金から敷金の額を減額することで敷金を承継したことに代えます。

例えば、売買代金が2,000万円で、預り敷金が30万円あったとします。
この場合、買主から受領する金額を1,970万円とすることで、敷金を承継したことにします。

尚、敷金は賃借人に家賃不払等の債務不履行があった場合に充当されるものです。
例えば、敷金が30万円、家賃が10万円の物件において、過去に入居者が家賃を2ヶ月分滞納していたら、既に20万円を家賃として充当していることになります。

このようなケースでは、賃借人に返還しなければならない敷金は家賃充当分を差し引いた10万円です。
そのため、新賃貸人(買主)へ承継する敷金は10万円ということになります。

過去に敷金を家賃不払で充当している場合には、承継される敷金が減額されますので、買主にはその旨を伝えるようにしてください。

自用のワンルームでも行う「固定資産税および都市計画税」と「管理費および修繕積立金」の精算金は「買主からもらうお金」でした。
ところが、投資用のワンルームで行う精算金には、「賃料」と「敷金」の「買主へ渡すお金」も加わることになります。

お金が行ったり来たりしますので、精算金の金額をしっかりと確認するようにしましょう。

2-6.税金で知っておきたいこと

投資用ワンルームマンションは、自用よりも税金が発生しやすいです。

投資用が自用よりも税金が発生しやすいのは、以下の3つの理由があります。

  1. 投資用には節税できる特例がない
  2. 投資用は築年数が経っても価格が下がりにくい
  3. 投資用は減価償却が大きく取得費の減り方が大きい

1つ目として、投資用ワンルームは居住用財産ではないため、売却時における節税の特例がありません。

ただし、元々自宅として住んでいたもので、転居してから3年後の12月31日までに売却する物件であれば、その間に賃貸していたとしても居住用財産として認められます。

居住用財産の適用要件にあてはまれば、賃貸中の物件でも3,000万円特別控除などの税金特例を使うことが可能です。

2つ目として、投資用ワンルームは築年数が経っても価格が下がりにくいという特徴があります。

立地の良いワンルームの場合、築年数が経過しても家賃があまり下がらないことが多いです。
物件の生み出す純収益が高いままの状態が続けば、収益価格は下がりません。

譲渡価額が高ければ、譲渡所得が発生しやすいので、税金も発生しやすいことになります。

3つ目としては、投資用ワンルームのマンションは、事業用物件ですので、非事業用物件よりも減価償却で使う償却率が大きくなります。

取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額です。
取得費の計算式は以下のようになります。

取得費 = 土地取得費 + 建物取得費
    = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)

減価償却費の算出式は以下のようになります。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

ここで、鉄筋コンクリート造のワンルームマンションの償却率は、自用の場合は非事業用で「0.015」、投資用の場合は事業用で「0.022」となります。

事業用の償却率の方が大きいため、同じ築年数では事業用の方が減価償却費の方が大きくなり、その結果、取得費が小さくなります。

取得費が小さいということは、譲渡所得が出やすいということです。
投資用ワンルームは、譲渡価額も高いままで、なおかつ、取得費が早く小さくなるため、譲渡所得が発生しやすくなります

同じワンルームでも、自用よりも投資用の方が売却時の税金が発生しやすいということを知っておきましょう。

お家のいろは コラム “売却を視野に入れてこれからワンルームを購入する際のポイント”

ワンルームマンションは将来、自用としても投資用としても売却可能であり、魅力的な資産です。
購入したいと思っている人もいらっしゃると思います。

ただし、ワンルームは売却には自用や投資用の多様性がありますが、購入には税金面で若干のハードルがあります。

通常、住宅の購入では不動産取得税や登録免許税がほとんど発生しません。
それは、床面積が50平米以上の住宅には、不動産取得税と登録免許税に減免措置があるためです。

ワンルームの面積は18~28平米が中心となるため、減免措置がありません。
しかしながら、50平米以上の物件を選んでしまうと、急激に賃貸需要が落ちますので、多少の税金はかかっても面積の小さいワンルームを選ぶことをおススメします。

また、自用目的で購入する場合でも、将来的に貸せる物件を購入しておくと、投資用としても売れるため、良い資産形成にもなります

ワンルームを購入する場合には、ターミナル駅の徒歩5分圏内で、近くにスーパーやコンビニ等がある物件が、自用としても投資用としても価値があります。

難しいことは気にせず、「便利で住みやい物件」を素直に選ぶことが大切です。

まとめ

いかがでしたか。

自用と投資用それぞれのワンルームマンション売却時に知っておきたいポイントについて見てきました。

ワンルームマンションは、自用の場合は周辺の取引相場、投資用の場合は収益性によって価格が決まります。

不動産会社の選び方は、自用ではエリアに精通している不動産会社、投資用では投資物件を多く扱っている会社を選ぶのがポイントです。一括査定サービスを利用すれば、自用でも投資用でも、ワンルームマンション売却に適切な不動産をみつけることができるので、ぜひ賢く活用してください。

適切な売却時期は、自用は土地価格の上昇時、投資用は金利が低い時期になります。

売主が対応すべき点としては、自用なら売却前の引越、投資用なら賃貸人の地位承継が発生です。
精算項目に関しては、特に、投資用の場合、敷金や賃料といった自用物件にない売主側から渡す精算金が発生しますので、金額を十分に確認しながら進めてください。

最後に税金に関しては、投資用の方が特例もなく、耐用年数も短いため、税金が発生しやすいという特徴があります。
自用または投資用に合わせて譲渡所得を計算し、確定申告も忘れないようにしましょう。

この記事でご紹介したそれぞれのポイントをきちんと押さえて、ぜひ、スムーズなワンルームマンション売却を実現させてください。

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