これから不動産を売却しようとしている人の中には、売却を依頼する不動産会社は「大手と中小の不動産会社ならどちらが良いのだろうか？」と迷われている方も多いのではないでしょうか。

大手と中小、どちらにもメリットとデメリットが存在し、一方が必ず良いとは言い切れません。とはいえ、不動産の売却は誰でも一生に一度程度しか経験しないため、大手と中小の違いが良く分からないのは当然のことです。

そこでこの記事では、不動産売却における大手と中小の違いや、選ぶ際の手順、不動産の条件別にどちらが適しているか判断するポイントなどを解説します。この記事をお読みいただき、不動産会社選びの参考にしてください。

不動産売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基本』も併せてご覧ください。

1. 大手不動産会社を選ぶメリット

この章では、大手不動産会社のメリットを紹介します。

1-1.広く情報を集めることができる

大手不動産会社には、買い希望の情報など、広く情報を集められるメリットがあります。

大手は買主にとって知名度があるため、不動産を購入したい人が、大手に自然と集まってきます。また同時に売主も「とりあえず大手に頼もう」という人が多く、不動産を売り希望の情報も集まりやすいです。知名度があることで、買い情報も売り情報も自然と広く集まってくるというのが大手の強みです。

1-2.広告を十分に行ってくれる

大手は広告戦略をしっかりと持っており、広告を十分に行ってくれます。

本社には広告ノウハウが蓄積されており、各支店へ広告の仕方も共有され、統合的に活動が行われます。メジャーなポータルサイトに広告を載せることは当然ですが、チラシについても一定のエリアに集中投下するなど、徹底されているでしょう。

大手は広告によって効率的に買主を探す傾向が強いため、広告費を抑えることはまずありません。取り扱っている物件の数も多いことから、1件あたりに対する広告コストも割安となっています。そのため、広告費に対する抵抗感は中小より低いです。

元々の認知度が高いことに加え、広告も徹底しているため、相乗効果が生まれているのが大手の強みです。

1-3.組織的対応力がある

大手はスタッフが多いため、組織的対応ができることが強みです。

例えば、依頼していた営業担当者が急な休みの場合でも、代わりの担当者が対応してくれます。中小の場合、スタッフが少なく、また能力も属人的なため、他の営業マンでは代替が効かないこともあります。

また不動産関連の法律は頻繁に改正が行われますが、大手であれば本社に法改正動向を把握しているスタッフがいるため、最新の動向にも対応してくれるでしょう。社員研修制度も充実しており、スタッフのレベルも一定に保たれているのは大手の強みの一つです。

大手はスタッフが充実していることから、依頼する側としても安心感があります。

2.大手不動産会社を選ぶデメリット

ここでは大手不動産会社のデメリットを紹介します。

2-1.主要駅にしか店舗がない

大手は基本的に主要駅にしか店舗がありません。フランチャイズ展開している不動産会社であれば、主要駅以外にも店舗はありますが、直営店は主要駅のみの配置が基本です。そのため、不動産の売却を依頼しようとしても、そもそも大手の不動産会社が近くにないというケースはかなりあります。離れた場所にある不動産会社には、大手でも購入希望者はあまり集まりません。また小さな市町村では、その街自体に大手の不動産会社がそもそも無いケースもあります。

大手は会社の維持経費がかかるため、仲介手数料が大きくなる都会の物件を好みます。総額が小さい物件は、頼みにくいのも事実です。小さな街にある物件や小額物件に関しては、大手は馴染まないというデメリットがあります。

2-2.地元に精通しきれていない

大手の不動産会社のデメリットとして、中小に比べると地元に精通しきれていないことがあげられます。大手の営業担当者は、転勤や退職などで人材の入替が激しく、また店長も転勤で異動があります。店舗自体は長くあっても、人が長く根付きづらい特徴があるでしょう。

不動産の売却では、学区やスーパー、診療所、塾などの地元の評判に関する知識が役に立つ場合があります。環境の良さをアピールし、買主の背中を押すことは中小の不動産会社の方が上手いことが多いです。大手の営業担当者は営業範囲が広いため、地元にそれほど精通しておらず、地元情報に弱いケースが散見されます。

2-3.仲介料が値引きしにくい

仲介手数料に関しては、大手の方が値引に応じてくれない傾向があります。

大手は会社を維持するための間接経費がかかることに加え、営業担当者も重いノルマを背負わされています。そのため仲介手数料に関しては、値引きしてくれないことも多いでしょう。中小の場合は社長がその場で値引を即決してくれるケースもありますが、大手の場合はその場で値引きは珍しいことです。

仲介手数料は取引額に応じて以下のように上限額が法律で定められています。

法律で定められているのはあくまでも「上限額」であるため、本来であれば値引も可能です。とはいえ、仲介手数料は法定上限額が請求されることが多く、特に大手は値引に応じにくい傾向があります。

3.中小の不動産会社を選ぶメリット

この章では中小規模の不動産会社を選ぶメリットを紹介します。

3-1.地域に密着している

中小の不動産会社は地域に密着している強みがあります。

例えば地元の大地主などと昔からの付き合いがあり、大手の不動産会社にはない情報を持っています。数年に一度、地元の大地主から大きな土地の売却を依頼されるようなケースもあり、大手では任されないような物件を取り扱うようなこともあります。

また、評判の良い中小の不動産会社は、顧客から別の顧客を紹介されるようなことも多く、口コミで顧客が広がっているケースが多いです。

地元に精通していることから、地縁のない買主に対しても、親切なアドバイスをすることが可能です。買主が「この不動産会社なら信頼できる」と思えば、その不動産会社が案内する不動産も売却しやすくなります。

不動産は「環境を売る」という側面もあり、物件の周辺環境に精通している中小の不動産会社の方が、買主の背中は押しやすいといえます。

3-2.柔軟な対応をしてくれる

中小の不動産会社は柔軟な対応をしてくれる会社が多いです。

例えば、顧客とLINEで情報共有してくれる会社もあります。ご主人と奥さんと営業担当者の3人のグループトークでリアルタイムに情報共有を行い、売却をスムーズに進めてくれるような会社もあります。大手の場合は、社員にLINEでの情報交換を認めていない会社は多いです。

また、荷物が片付けられなくて売却できないような物件であっても、荷物の片づけを手伝ってくれるような会社も存在します。中小の不動産会社は、社長が親切な人であれば、非常にきめ細やかな対応をしてくれる会社が多いです。

頑張っている中小の不動産会社であれば、大手以上の満足感を得られることができるでしょう。

3-3.創意工夫をしてくれる

中小の不動産会社は、大手の不動産会社に負けないためにも創意工夫をしてくれる会社が多いです。

例えば、ポータルサイトに載せるインターネット広告1つとっても、頑張っている中小の不動産会社は、動画や360°パノラマビュー等を撮ってくれます。インターネット広告で工夫がなされていると、購入希望者の目に留まりやすく、売却もしやすいです。

他にも、物件の内覧の前にアロマを焚くアイディアと提供してくれるなど、中小の不動産会社には社長のアイディアで様々な創意工夫をしてくれる会社もあります。

4.中小の不動産会社を選ぶデメリット

ここでは、中小の不動産会社を選ぶデメリットを紹介いたします。

4-1.会社によって実力差がある

中小の場合、頑張っている会社は大手以上の創意工夫をしてくれるため、満足度もありますが、会社によって実力差が激しいことも事実です。

昔のやり方に固執した会社や、社長が高齢で動きが鈍い会社も多く、そのような会社に依頼してしまうと「やっぱり大手の方が良かった」ということはあり得ます。

また、中小の不動産会社は、社長の能力にかなり左右されます。優秀な社長は、大手の不動産会社よりも良いサービスを提供していますが、そうではない会社が存在しているのも事実です。

このように、中小の不動産会社は千差万別であるため、どうしても当たりはずれは存在します。

4-2.買主への認知度が低い

中小の不動産会社は、大手と比べると認知度が低く、来店されるお客さんの数が少ないというデメリットもあります。

不動産という大きな買い物をする方からしたら、名前を知らない会社には行きづらい、または不安を感じてしまうでしょう。

特にマンションや一戸建てといった個人を相手とする不動産取引は、知名度が大きく影響します。企業努力で大手に負けない満足度を顧客に提供する中小の不動産会社もある一方で、買主を見つけるのに苦戦している会社が存在するもの事実です。

4-3.複雑な案件に対応できない場合がある

中小の不動産会社は大手と比べると、取引量も少ないため、経験値が低い傾向にあります。そのため、難易度の高い複雑な物件は対応できないこともあるでしょう。

例えば、家族信託のような専門知識を必要とする物件は、ほとんどの不動産会社が取り扱ったことがなく、「対応できません」というようなこともあります。

また海外の物件や代理人による売買など、通常の取引とは異なるようなケースは扱わないことも多いです。

ただし、そのような特殊案件に特化した中小の不動産会社も存在します。もし特殊な案件の場合には、中小であっても、むしろそのような案件に特化した不動産会社を選んだ方が良いでしょう。

このように大手も中小もそれぞれに特徴や強みを持っているので、どちらがあなたの不動産の売却に向いているのかは、実際に査定をしてもらわないとわからないのが実情です。どちらか一方に偏らせるのではなく、大手と中小の両方の不動産会社に査定を依頼して、それぞれの良い面を上手に利用するのが、売却を成功させるための正攻法です。

そこで、大手にも中小にも幅広くまとめて査定依頼ができる、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定システムを使うことをおすすめします。

「不動産売却 HOME4U」には、全国規模の大手はもちろん、実績のある中小の不動産会社もしっかり登録されているので、大手と中小の不動産会社にバランス良く査定を依頼することができます。大手か中小か迷うことなく、あなたの売りたい物件に合った不動産会社を見つけることができます。ぜひご利用ください。

5.【条件別】こんな時、大手と中小どちらを選ぶ？

ここでは、大手不動産会社と中小規模の不動産会社、どちらを選ぶか決める際のポイントを紹介します。ご自身の状況を考えながら、読み進めてみてください。

5-1.人気のエリア・価格が高騰しているエリアの物件を売却したい

人気のエリアや価格が高騰しているエリアの売却を検討されている方は、大手不動産会社に依頼することをおすすめします。

人気エリアや価格が高騰しているエリアは、主に立地条件の良い場所が入り、探している人も多いエリアです。

具体的には、以下のような条件があげられます。

このような場所は、基本的に高額で売買することができ、場合によっては相場よりも高く売れることもあります。

大手不動産会社に依頼して、物件のメリットを打ち出した広告を掲載してもらうことで、買い手がみつかる可能性が高まります。

5-2.田舎や人口が少ないエリアの物件を売却したい

田舎や人口が少ないエリアの物件に関しては、中小の不動産会社に依頼するといいでしょう。

田舎などの場合は、地域のことをよく理解している地場の不動産業者の方が、特徴を活かしたご案内ができます。

また地域に密着していることで、日頃から住民との情報交換をしているので、買い手探しもスムーズにいくことも多いでしょう。

5-3.築年数が古い物件を売却したい

築年数が古い物件を売却したい方には、中小の不動産会社をおすすめします。

古い物件は価値がつきづらいので、売却後の不動産会社への利益も少なくなる傾向にあります。利益をしっかり考える大手不動産会社からは、取り扱ってもらえないこともあるでしょう。

一方、中小の不動産会社であれば、地元に密着した情報網を使ってお客様を見つけてくれる可能性が高いです。

古い家を売りたい場合は、ぜひ地元にある中小の不動産会社に依頼をしてみてください。

5-4.土地や民家が大きい物件を売却したい

売却したい土地や民家が大きい場合には、大手不動産会社に依頼することをおすすめします。

大きな物件は、売却価格も高くなる傾向にあるので、資金力がある方が買い手になる可能性が考えられます。多くの顧客情報を持ち、高額物件の取引経験がある、大手不動産会社にまずは相談をしてみましょう。

NTTデータが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手から地域密着型の中小まで、全国約1800社の不動産会社の中から選りすぐった6社（最大）に一括査定依頼が可能です。

信頼できる不動産会社選びは、不動産売却成功の重要なポイントです。査定依頼した会社以外からの連絡は一切ありません。不動産会社選びに悩んだら、まずは、一括査定をお試しすることをおすすめします。

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6.不動産会社を選ぶ手順

大手・中小どちらの不動産会社に仲介してもらうにしろ、最終的には依頼先を絞り込み、手続きを進めなくてはなりません。では、仲介してもらう不動産会社はどのように決定すればよいでしょうか。

以下では、不動産会社を選ぶ手順の解説をいたします。各手順の注意点も紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

6-1. まず相場を自分で調べる

不動産会社選びを進める前の下準備として、売却したい不動産の価格相場を自分自身で調査します。不動産の価格相場を知るためには、以下のような方法を取ることがおすすめです。

6-1-1.「レインズマーケットインフォメーション」を閲覧する

不動産流通機構が運営するサイト「レインズマーケットインフォメーション」を閲覧すると、実際の売買金額を知ることができます。条件の近い不動産がどの程度の価格で取引されたかを知り、相場の目安を把握しましょう。

6-1-2.「不動産情報ライブラリ」サイトを閲覧する

出典「国土交通省. ”不動産情報ライブラリ”」(参照2024-06-07)

国土交通省運営の「不動産情報ライブラリ」サイトでも、実際の売買金額を調査できます。近隣地域で取引された不動産から条件の近いものを選び、価格相場の参考としてください。

6-1-3.売り出し中の不動産の価格を参考にする

上記の方法で価格相場が分からない場合は、現在売り出し中の不動産から条件の近いものを選び、参考にする方法も選択肢の一つです。

売り出し中の不動産を参考にする場合、インターネットに掲載される価格は実際の取引価格よりも高いことが多いので注意しましょう。価格相場を調べることで、失敗しない不動産会社選びの軸を作ることができます。価格相場をもとに自分自身が納得できる条件を提示する不動産会社を選択すると、ミスマッチを防ぐことができるでしょう。

6-2.正確な情報を引き出すために必要な準備をする

不動産会社から正確な情報を引き出すためには、必要な準備を行い、事前に提示することが大切です。準備の具体例としては、以下の内容があげられます。

住宅の性能を示す資料として住宅性能評価書を取得し、提示すると、不動産売却で有利に働くケースがあります。各種書類を準備するタイミングで住宅性能評価書の手続きを進め、不動産売却に備えることもおすすめです。

6-3.複数の不動産会社に問い合わせる

不動産会社を選ぶ際の手順として、複数の会社に問い合わせし、比較・検討する方法をおすすめします。こうすることで、適切な査定価格の目安がわかります。また、悪質な会社に騙されるリスクを減らすことも可能です。

ただし、複数の不動産会社に1件1件声をかけ、やり取りする方法は時間と手間がかかります。地元の中小不動産会社であれば直接足を運ぶことができても、遠方まで出向くことは困難です。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,300社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

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失敗しない不動産売却での不動産業者選びのコツ

不動産の売却を決意したら、「できるだけ高い値段で売却したい」。誰しもが

7.元付け業者・買付け業者と大手・中小の立ち位置

ここまで、大手と中小それぞれの不動産会社のメリット・デメリットや不動産会社を選ぶ手順を紹介してきました。どの会社に依頼するかは、不動産会社の役割を知るとさらに理解が深まります。この章では付加的な知識として、不動産会社の役割について解説します。

7-1.元付け業者としての役割と価値

売主が不動産仲介を依頼する不動産会社のことを「元付け業者」と呼びます。

不動産会社が行う仲介業務は、媒介やあっせん等と呼ばれることもあります。仲介とは、不動産の売買に関して、売主と買主との間に立って、売買契約の成立に向けて尽力する行為を指します。

元付け業者は売主から依頼されるため、主な仕事は買主を探すことになります。不動産の仲介では、元付け業者が自ら買主を見つけてきて、売主からも買主からも仲介手数料を受領することが可能です。このように売主からも買主からも仲介手数料を受領して仲介を行うことを「両手仲介」と呼びます。

一方で、元付け業者とは別の不動産会社が買主を見つけてきて、売主からのみ仲介手数料を受領することもあります。このように売主が買主の片方だけから仲介手数料を受領するような仲介を「片手仲介」と呼びます。

売主にとって見ると、両手仲介だろうが、片手仲介だろうが、高く購入してくれる買主を見つけてくれるのであれば、どちらでも問題ありません。ただ、不動産会社にとって見ると、元付け業者となることは、とても重要な意味を持ちます。

元付け業者となれば、買主を自社で見つけようが、他者が見つけようが、売主からの仲介手数料を確保することが可能です。つまり手数料を取り損なう心配はありません。また、自ら買主を見つけることができれば元付け業者は両手仲介が可能となるため、手数料が2倍になります。

このように、元付け業者であれば、不動産会社は売主からの手数料を取り損なうことがなく、かつ、両手仲介のチャンスも生じます。そのため不動産会社にとって見ると、元付け業者となることはとても価値のあることなのです。

7-2.客付け業者としての役割と価値

元付け業者とは別に、買主を見つけてくる不動産会社のことを「客付け業者」と呼びます。客付け業者は元付け業者が発信する売り情報を元に、買主を見つけ、元付け業者に対して買主を紹介します。

不動産会社にとって見ると、客付け業者はあまりメリットがありません。仮に買主を見つけて元付け業者に紹介したとしても、元付け業者が客付け業者の申出を断れば、成約には至りません。客付け業者は、頑張って動いても仲介手数料を取り損ねる可能性があります。

また、客付け業者である限り、買主からしか仲介手数料を取ることができません。つまり、客付け業者は頑張って仲介を制約させたとしても片手仲介しか取ることができません。

大手の不動産会社は自らが買い情報を集めやすいため、両手仲介となるケースが多くあります。大手不動産会社が元付け業者の場合、両手仲介により元付け業者にも客付け業者にもなることが多いです。

一方で、元付け業者が買い情報を集めることが苦手な不動産会社であったとしても、客付け業者との連携が上手くいっていると、売却自体はスムーズに進みます。

7-3.重要なのは客付け業者との協力

売主にとって見ると、高く売却できることがベストであるため、買主を元付け業者が連れてくるか、客付け業者が連れてくるかについては、あまり重要ではありません。

不動産の売却は、売主が依頼した不動産会社の買い情報の収集能力だけに依存するわけではなく、客付け業者との連携によっても決まります。

例えば、中小の不動産会社に売却を依頼したら、買主を見つけてくることができないのではないかと心配される方もいますが、そのような心配は無用です。不動産の売却では、元付け業者がきちんと物件情報を他の不動産会社へ展開し、客付け業者との協力を行えば物件をスムーズに売却することができます。

中小の不動産会社の中には、割り切って客付けは他の不動産会社の協力を仰ぎながら進める不動産会社も存在します。一方で、大手の不動産会社は、自力で買主を見つけて両手仲介を狙う傾向が強いため、なかなか売却できないこともあります。つまり、大手だからすぐに買主が見つかるとは限らず、中小の不動産会社でも客付け業者と上手く連携している不動産会社は、いち早く高く売却できる買主を見つけてくることもあるのです。

売主にとって重要なのは「大手」「中小」という規模ではなく、「元付け業者が客付け業者といかに協力するかという点」といえるでしょう。そのような、顧客のためには他社とも必要に応じて協力関係が築ける、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切になります。

8.大手にも中小にも効率良く仲介を依頼する方法

不動産会社は大手や中小にそれぞれの強みがあり、また情報共有の仕組みが確立されていることから、「どちらの方が良い」という結論にはなりません。

もし、大手なのか中小なのかで不動産会社選びに悩んだ場合は、まずは複数社に査定依頼をするようにしましょう。その際に、一括査定サービス「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」を使ってみることをおすすめします。

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なお、査定額が高い不動産会社に、すぐに決めてしまうと失敗する可能性があるので、各社の査定の理由をしっかり確認しましょう。

また、査定結果に一喜一憂するのではなく、査定を通じて不動産会社とコミュニケーションを十分に取るようにして下さい。またコミュニケーションを取る中で、「頑張ってくれそうな会社」や「自分の物件にあった会社」というのが見えてきます。

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一括査定に関する詳しい解説は、下記の記事も参考にしてみてください。

まとめ

本記事では、大手不動産会社と中小の不動産会社のメリット・デメリットやそれぞれの特徴、不動産会社を選ぶ際の手順について解説しました。

大手・中小不動産会社ともに、それぞれの強み・弱みがありますが、大手や中小に偏ることなく、両者の良いところを上手に利用することをおすすめします。

どの不動産会社に仲介を依頼するにしろ、事前準備をきちんと行うことが失敗しない不動産会社選びのポイントです。不動産価格の相場を調査する・正確な情報を引き出すための資料をそろえるなど、事前準備を十分に行ったうえで、一括査定を受けてください。

一括査定を受ける際には、「不動産売却 HOME4U」の活用をおすすめします。大手・中小の不動産会社の両方に査定依頼を出し、やり取りを進める中で信頼度を確かめる方法が失敗しない依頼先を探すコツです。

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あなたの売却活動に、この記事がお役にたてば幸いです。