2018年やっぱり売りどき!上昇中の東京マンション相場を解説

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2018年やっぱり売りどき!上昇中の東京マンション相場を解説

ここ数年、マンション価格が過去最高を記録しているというニュースが続いています。

公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2017年の東京都の中古マンションの平均価格は3,935万円となっており、前年比のプラス4.4%の上昇を見せています。
同データによると、2017年の平均価格は、都区部では4,238万円(前年比+5.0%)、多摩地区では2,635万円(前年比+0.8%)となっており、いずれも上昇中です。

東京のマンションの価格が上昇中ということは、今は売り時なのでしょうか?
もうピークなのか、それとも今後もまだ上がるのでしょうか?

現在東京にマンションをお持ちの方は、「東京の中古マンションの相場っていくらくらいなんだろう?」と思われている方も多いと思います。

また、相場が分かったとしても、自分のマンションは相場よりも高く売れる可能性があるのか、もしくは相場よりも安くなりそうなのか、興味のある部分です。

そこでこの記事では「東京の中古マンション相場」について解説致します。
また、マンション価格の決まり方や、相場よりも高いマンションや安いマンションの特徴等をお伝えし、最後に今後の東京の中古マンション市場について予測していきます
ぜひ最後までご覧いただき、マンションの売却計画に役立てて頂ければ幸いです。

1.東京の中古マンション相場(2018年1月から2018年03月)

公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2018年1月から2018年03月の3ヶ月におけるエリア別の中古マンションの平均価格と平均単価は下表の様になっています。

  平均価格(万円) 平均m2単価(万円/m2)
都心5区 5,965 100.42
23区東部 3,695 56.54
23区北部 3,979 72.53
23区西部 3,686 61.26
23区南部 4,797 77.24
多摩北部 2,956 44.97
多摩南部 2,485 35.39

これらの平均価格は、新築以外のマンション全てが対象となっており、築年数も駅距離も、バラバラの条件の物件が全て含まれています。
上表の各エリアの具体的な市区町村は以下の通りです。

都心5区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
23区東部 墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区
23区北部 文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区
23区西部 中野区、杉並区、板橋区、練馬区
23区南部 品川区、目黒区、大田区、世田谷区
多摩北部 立川市、武蔵野市、三鷹市、青梅市、昭島市、小金井市、小平市、東村山市、国分寺市、国立市、福生市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、羽村市、あきる野市、西東京市、西多摩郡瑞穂町、西多摩郡日の出町、西多摩郡檜原村、西多摩郡奥多摩町
多摩南部 八王子市、府中市、調布市、町田市、日野市、狛江市、多摩市、稲城市

都心5区では、3ヶ月平均価格が、直近2年間の中で最高額を記録しています。
よって、今は確実に「売りどきです。

2.首都圏の築年数別平均価格

中古マンションは、築年数が経過していくと、だんだんとその価格が下がります。
前章の東京の中古マンション相場は、全ての築年数を含んだ価格ですので、数値から状況はくみ取れません。

そこで、参考までに公益財団法人東日本不動産流通機構が公表しているデータより、2017年首都圏の築年数別中古マンションの成約価格の築年数ごとの平均価格の推移を確認してみます。

築年数 価格 平米単価
築0~5年 5,105 76.97
築6~10年 4,486 65.53
築11~15年 4,083 58.65
築16~20年 3,411 49.67
築21~25年 2,183 34.95
築26~30年 1,686 29.49
築31年~ 1,759 31.19

築年数別の価格と単価

マンションの価格は、築年数を追うごとに価格が下がることが分かります
単価が下がることで、価格(=面積×単価)も下がっているのです。

3.マンション相場を見る際の注意点

前章までマンション相場について見てきましたが、実際にあなたのマンションを査定依頼した場合、査定額が相場とは大きく異なる可能性があります

では、マンションの相場とは、一体何を表した数字なのでしょうか。
そこで、この章ではマンション相場を見る際の注意点について解説します。

3-1.土地と建物の混在価格である

マンション相場で表現される平均平米単価は、土地と建物の混在価格であるという点に注意が必要です。

マンション価格は「土地価格と建物価格」の2つの要素で構成されています。
マンションの平均平米単価は、2つの要素(土地と建物)を1つの要素(建物)である建物面積で割って求めたものです。

本来、土地と建物という2つの要素の合計額を、1つの要素である建物だけで平均化しているため、平均平米単価というのはかなりあてにならない数字になっています。

例えば、不動産には土地価格に相場というものがあります。
土地の相場は土地価格を土地の面積で割ったものです。
1つの要素(土地)を、同じ1つの要素(土地)である土地面積で割って求めています。

土地相場は、ある敷地の価格が10万円/平米だったとしたら、その隣の敷地の価格も基本的には10万円/平米です。
さらにその隣も10万円/平米前後であり、この辺り一帯の土地相場は10万円/平米ということになります。

一方で、あるマンションの場合、築3年目のマンションの価格が50万円/平米だったとしたら、その隣の築40年のマンションも50万円/平米ということにはなりません。

隣の築40年のマンションは、当然ながら価格が相当に下がっており、10万円/平米というような単価なっている可能性もあります。

すると、中古マンションの場合、「この辺り一帯」の相場と言っても、高い単価の物件や安い単価の物件が混在しているということになります。

相場では中古マンションの価格が4,000万円程度のエリアであっても、査定を受けてみたら、8,000万円や2,000万円という可能性は十分にあり得ます。

なぜ相場とそこまで価格が違うのかというと、その原因は建物にあるからです。
マンションによっては、築年数が浅いものもあれば、築年数が相当に古いものもあります。
また建物仕様のグレードの高いものもあれば、グレードの低いものもあります。

このように、建物には築年数やグレードといった異なる要因がありますが、それらを加味せずに、ざっくり建物面積だけで割ったものを平均としているため、マンション相場は、必ずしも正確とは言い切れないのです。

そのため、マンションを売却するにあたり、相場だけで判断するのはとても危険です。
いくらで売れそうかと言うことに関しては、査定を依頼して、しっかりと調べる必要があります。
相場は、あくまでも「参考の参考」というレベルに留めて考えるようにして下さい。

3-2.時点で異なる

相場は、時点で異なるという点に注意が必要です。
不動産の相場は、株価のように毎日刻々と動くものではありませんが、それでも1年前や2年前といった年単位で見ると随分と異なってきます。

相場を把握する場合には、常に最新の数値で把握する必要があります。

相場が年ごとに変動していく要因は、主に土地価格にあります
あるエリアに存在するマンションは、毎年、築年数を重ねるため、一見すると、そのエリアのマンション相場は年々下落していくような気がします。

ところが、実際のマンション相場は、必ずしも下がり続けているわけではありません。
マンションの築年数が増えていくのに、ジワジワと中古マンション価格が上昇している理由は、土地価格が上昇しているためです。

土地価格の上昇と中古マンション市場の上昇は、密接不可分の関係にあります
土地価格が上昇基調のときは、中古マンションの相場も上昇し、土地価格が下落基調のときは、中古マンションの相場も下落します。

マンション価格は「土地価格と建物価格」の2つの要素で構成されています。
土地の価格は過去のバブルを例にとっても、時代によって異なることが分かると思います。
土地の相場は年単位のゆっくりしたペースで動きます。

マンションの相場は土地価格と連動して動くため、相場を把握するには、なるべく最近の相場を知ることが重要です。

4.マンション価格の決まり方

スパイラル

この章では、マンションの価格の決り方について解説します。
マンションには、それぞれ敷地や建物、専有部分、ブランド等に価格形成要因 があります。
価格形成要因とは、価格を高くする、もしくは低くする要因です、

4-1.敷地部分

土地価格を決定する要因は以下のようなものがあります。

  1. 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
  2. 敷地内施設の状態
  3. 敷地の規模
  4. 敷地に関する権利の態様
  5. 交通施設との距離
  6. 商業施設との接近の程度
  7. 公共施設、公益的施設等との接近の程度
  8. 隣接不動産等周囲の状態
  9. 公法上及び私法上の規制、制約等
  10. 接面街路の系統及び連続性

マンションは敷地の規模が広いと、大型マンションを建てることができます。
マンション内の庭も広く確保され、グレード感が出ます。

よって、マンションの土地は広い土地の方が価格は上がる傾向にあります。

敷地に関する権利についても、借地権のマンションよりは、所有権のマンションの方が高いです。

また最寄り駅までの距離や、スーパーや公園、役所等の周辺環境や、その施設までの距離に関しても価格に影響します。
特に駅に近く、近くに商業施設が充実しているようなマンションの土地は価格が高くなります

さらに、隣接不動産の状態も影響します。
隣接地にマンションが迫っており、日当たりや通風が悪くなっているような土地は価格が下がります
墓地や高圧線が近くにあるような土地も価格は下がります。

駅からマンションまでの道のりも、スムーズに行ける方が良い土地です。
駅からマンションまでの間に、大きな国道や高速道路、河川等を渡らなければいけないような土地は、価格が落ちる原因となります。

4-2.建物部分

マンションの建物価格は、建物全体と専有部分のそれぞれに価格を決める要因があります。
まず、建物全体の価格を決める要因は以下のようなものがあります。

  1. 建築(新築、増改築等又は移転)の年次
  2. 面積、高さ、構造、材質等
  3. 建物の階数
  4. 建物の用途及び利用の状態
  5. 居住者、店舗等の構成の状態
  6. 耐震性、耐火性等建物の性能
  7. 有害な物質の使用の有無

建物価格を決める大きな要因の一つに築年数があります。
建物の築年数は、古いほど価格が下がります。

築年数が古くなっていくと、いずれ建物価格はゼロとなりますが、土地価格が残るためマンション価格がゼロになることはありません。
築40年を過ぎているようなマンションは、ほぼ土地価格で取引されていると言えます

また、築年数に関しては、1981年6月1日より前に建築確認申請を取った建物に関しては、建築基準法が旧耐震基準であったため、価格が落ちる傾向があります。

1981年6月よりも前の建物でも、現行の基準並みに耐震性の強い建物は多く存在するのですが、「1981年6月よりも前の建物は耐震性が弱い」と固定概念を持っている人も多く、なかなか価格が上がりません

旧耐震時代のマンションを売却する場合には、「新耐震基準に適合することを証明する書類」を準備してから売却する等の工夫が必要となります。

さらに、耐震性に関しては、免震式のマンションが一番価値は高いです。
免震式マンションとは、建物の下にゴムダンパーがあり、それが揺れを吸収するという仕組みの建物です。
免震構造は、最も優れた耐震性があるため、価格が上がるポイントとなります。

建物の面積や階数等の規模に関することも価格に影響を与えます。
規模の大きいマンションは、一戸当たりの維持費が少ないという理由で価格が上がる要因です。
敷地の規模と相関する項目ですが、大規模マンションは比較的売却しやすいと言えます。

4-3.専有部分

マンションは専有部分についても価格形成要因があります。
専有部分の価格形成要因は以下の通りです。

  1. 階層及び位置
  2. 日照、眺望及び景観の良否
  3. 室内の仕上げ及び維持管理の状態
  4. 専有面積及び間取りの状態
  5. 隣接不動産等の利用の状態
  6. エレベーター等の共用施設の利便性の状態
  7. 敷地に関する権利の態様及び持分
  8. 区分所有者の管理費等の滞納の有無

専有部分は、階数が高い位置にあるほど、価格が高くなります。
同じマンションであれば、基本的に最上階が一番価格は高いです。
1階のマンションは、セキュリティ面から敬遠されがちですが、立派な専用庭がある物件では、2階よりも高くなることがあります。

バルコニーの向きについても重要です。
バルコニーの向きは北向きが一番安く、次に西向き、東向き、南向きの順番に高くなっていきます

同じ階であっても、角部屋の部屋は価格が一番高いです。
角部屋も、どの向きに角部屋となっていることが重要です。
例えば南東角部屋の部屋は一番価格が高くなります。

階数に関連して、エレベーターも重要です。
古いマンションの場合、5階建てでもエレベーターの無いマンションが存在します。
エレベーターがないと、逆に階数が高い物件は価格を落としてしまいます。

エレベーターも50戸に1個程度配置されている物件が理想的です。
エレベーターも数が少な過ぎると価格を下げる原因となります。

また、売主が管理費等を滞納している場合、それは相場とは別に価格を下げる原因となります。
売却にあたっては、滞納分はしっかりと納めておくことが重要です。

4-4.ブランド

中古マンション市場では、エリアの中でなかなか価格の落ちないマンションがあります。
いわゆる、地域の中でブランドが確立されているマンションですが、以下のような点がブランドの価格形成要因となります。

  1. 設計、設備等の機能性
  2. 施工の質と量
  3. エントランス、集会室等の施設の状態
  4. 維持管理の状態
  5. 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

中古マンションは、近所の人が購入することも多いですが、近所の人はどのマンションが良いマンションかを良く知っています。

たとえば、幼稚園や小学校などのいわゆる“ママ友”たちは、互いに色々なマンションを行き来するため、そこから近所に噂が広がったりします。

実際、マンションの中に行くと、施工の質というものがよく分かります。
なんとなく床がプカプカしているようなマンションは、安普請な印象を与えますが、こういうことが「口コミ」のように広がって行き、地元で中古マンションへの住み替えを検討している人たちなどに「あのマンションは施工の質が良くないらしいぞ」という印象を与え、敬遠される要因になります。

一方、地域の中で良い評判が立っているようなマンションは、地域の人が不動産会社に対して「あのマンションが売りに出たら買いたいので是非連絡してください」と言っているようなケースがあります。

地域の中で評判の良いマンションは、買主が待っている状態なので、売りに出るとすぐに売却できます。

ブランドは、近隣住民以外に人にはなかなか伝わりにくいのですが、地域の人の中では重要な情報となっています。
ブランドが確立されているマンションは、価格がなかなか落ちないという現象が良く見られます

5.マンション相場と比較した個別の価格

マンション相場を把握しても、相場よりも高い、または低いマンションがあります。
そこで、この章では相場より高いマンションや低いマンションはどのようなものであるかについて解説します。

5-1.相場より高いマンションの特徴

相場よりも高く売却できるマンションは以下のような要素を含んでいることが多いです。

  1. 駅から徒歩5分圏内である
  2. 目の前にスーパーがある
  3. 規模が大きい
  4. 階数が高く南向きである
  5. 築10年以内である

マンションは利便性が重視されるため、駅に近い物件が好まれます。
駅距離は徒歩10分程度であれば普通に売却できますが、やはり相場よりも高く売れるような物件は、5分圏内の物件です。

2つ目は、食品スーパーが目の前にあるような物件だと、高く売却できます。
食品スーパーも種類によりますが、特に扱っている肉や魚が美味しいスーパーだと、それにつられてマンションも良い値段で売却できたりします。

一方で、役所や公園といった公共施設は、あまり価格に影響しません。
価格にダイレクトに影響するのは、食品スーパー等の生活利便施設です。

3つ目としては、規模が大きい物件です。
規模の大きいマンションは、維持費が安いにもかかわらず、マンション組合に資金力があるため、管理が行き届いていることが多いです。
マンション組合が開催する夏祭りや餅つき大会なども本格的であり、付加価値を与えています。

4つ目としては、専有部の位置になります。
階数が高く、南向き、角部屋、眺望が良い等の条件が整っていれば相場より高くなることが多いです。
このような良い条件のマンションは同じマンション内の中でも高く売れる部屋になります。

5つ目は築年数です。
築10年以内のマンションは、なかなか売りに出ることがないため、売却されると高く売れる傾向にあります。

但し、築年数の浅い物件は、住宅ローンがほとんど返し終えていないため、高く売却できたとしても、売却額が住宅ローン残債を下回ってしまうことがあります。
住宅ローンの返済は、元利均等返済であるため、初期段階では元本の返済の進みが悪いことが理由です。
築浅の物件を売却する場合は、ローン残債に注意する必要があります。

5-2.相場より安いマンションの特徴

相場よりも価格が低くなってしまうマンションは以下のような要素を含んでいることが多いです。

  1. 駅から徒歩15分以上である
  2. 目の前が国道等の交通の多い道である
  3. 規模が小さい
  4. 階数が低く北向きである
  5. 築年数が相当に古い

相場よりも低くなるようなマンションは、基本的には前節で紹介した要因の裏返しになります。

ここで、1つだけ「目の前が国道等の交通量の多い道である」について触れておきます。
たまに、マンションの目の前に交通量の多い大きな道路があるような物件があります。

バルコニーの向きが道路側に面している物件は、売却に出しても買主に敬遠されがちです。
このような物件は洗濯物をバルコニーに干すと洗濯物が黒ずんだり、また家族が喘息にかかってしまうようなこともあります。

周辺環境が悪い物件は、相場よりも安くなってしまうことが多いです。

6.中古マンション相場が変化する理由

中古マンションは価格の相場が変動します。
この章では中古マンションの相場が変動する要因について解説します。

6-1.新築マンション市場

中古マンション相場は、新築マンション市場と連動しています。
新築マンション市場の価格が高騰すると、中古マンション相場も上がり、新築マンション市場の価格が下落すると、中古マンション相場も下がります。

マンションに限らず、「中古市場」というものは、同様の傾向を示します。
例えば、中古車も新車市場と連動して動く市場です。

国内の需要者は、基本的には新築マンションを好む人が多く、マンションを購入する人はまずは新築マンションから検討を開始する人がほとんどです。

ここで、新築マンションが手ごろに買えてしまう値段の場合、そのまま新築を購入します。
ところが、新築マンションが高過ぎるという判断になれば、中古マンションも含めて検討を開始します。

国土交通省の平成28年度宅市場動向調査報告書によると、中古マンションを購入する人の7割以上の方が、「予算的にみて中古住宅が手頃だったから」という理由を回答しています。

それだけ、中古マンションの魅力は、「価格の安さ」にあるということになります。
新築が高過ぎて買えない人が増えてくると、中古マンション市場も賑わってきます。
中古マンションを購入しようとする人が増えると、次に良い中古マンションの争奪戦が始まります。
すると、中古マンションの相場もジワジワと上がってきます。

中古マンション市場は、新築マンション市場に少し遅れて価格が上がります
新築マンション市場が値下がりし始めたら、再び購入者が新築マンション市場へ戻ってしまうため、中古マンションの相場は崩れることになります。

いずれにしても、中古マンションの相場に直接影響を与えているのは新築マンション市場です。
マンションの売却タイミングを計るのであれば、新築マンション市場を注視しておくことが重要です。

6-2.土地価格

中古マンションの価格は「土地価格と建物価格」の2つで構成されているため、土地価格が高くなると、中古マンションの相場も上がります。

では、土地価格はなぜ上がるのでしょうか。

土地価格が上がる理由の一つとしては、住宅取得意欲の増加です
現在のように、「低金利」や「住宅ローン減税」等、住宅が取得しやすい環境となると、住宅を購入したいと思う人が増えます。

住宅が良く売れるのであれば、マンションディベロッパーはマンションをたくさん作ろうとします。

マンションを作るには立地条件の良い大きな土地が必要となりますが、マンション適地は滅多に売りに出されることはありません。

そのため、マンション建設に適した土地が市場に売りに出ると、マンションディベロッパー同士で激しい土地取得合戦が行われます。
すると、必然的にディベロッパーの取得する土地価格が上昇してしまいます。

高い土地価格の取引が、色々なところで生じると、結果として土地価格がどんどん上昇していきます

スパイラル

土地価格が上がれば、新築マンションの価格が上がり、新築マンションの価格が上がれば中古マンションの価格が上がるという感じで、価格上昇のスパイラルが生まれます。

逆を辿ると、今後は住宅取得意欲が減退すると、土地価格が下がり、連動して新築マンションと中古マンションの価格も下がる可能性があります。
例えば、住宅ローン金利が上昇するようなことが生じると、住宅取得意欲が減退するため、土地価格が下がることが予想されます。

マンションの売却タイミングは、土地価格にも注視する必要がありますので、ぜひ覚えておいてください。

6-3.取引件数

中古マンションに限らず、土地や戸建等、あらゆる不動産の価格は、不動産の取引件数が先行指標となって動いています。
先行指標とは、あるものの変動に先行して変動する指標のことをいいます。

例えば企業の設備投資は景気の先行指数です。
企業の設備投資が増えると、それに遅れて景気が良くなります。

不動産の価格の場合、取引件数が価格の先行指標となります。
取引件数が増えると、市場が活発化し、その結果価格が上昇してくる、というわけです。
それに対して、取引件数が減ると、市場が減退し、価格が下落していきます。

今後の中古マンション相場が上がるか下がるかについては、取引件数の増減が鍵を握ります

中古マンションの取引件数も意識するようにしましょう。

7.今後の東京の中古マンション相場の予測

今後の東京の中古マンション相場を予測するために、「新築マンション相場」と「土地相場」、「取引件数」の3つについて見ていきます。

7-1.東京の新築マンション相場の動向

株式会社不動産経済研究所の全国マンション市場動向によると、東京都の新築マンションの平均価格は以下のようになっています。

2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
東京都区部 5,932 5,190 5,497 5,339 5,283 5,853 5,994 6,732 6,629 7,089
都下 4,668 4,335 4,474 4,152 4,318 4,238 4,726 4,564 4,985 5,054

東京都の新築マンション平均価格

上記の数字は、新築マンション一戸当たりの平均価格です。
新築マンションの価格は、2014年より上昇をし始め、依然として上昇傾向にあります。
そのため、中古マンション価格も引き続き上昇していくことが予想されます

7-2.東京の土地相場の動向

東京都の地価公示の平均価格の推移 は以下のようになります。

土地価格の推移(万円/平米)

2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
947 839 827 802 797 832 866 878 969 1,029

土地価格

東京都は2014年から土地価格が上昇して以降、一貫して価格が上がり続けています
ちょうど新築マンションも2014年から価格が上昇しており、土地価格とほぼ連動して価格が上昇していることが分かります。

この状況であれば、2018年も引き続き土地価格は上昇が続くものと見込まれます
よって中古マンションに関しても価格は上昇するものと予想されます。

7-3.東京の取引件数の動向

以下に、国土交通省が公表している不動産価格指数より、東京都のマンションにおける個人間売買の取引件数を以下に示します。

2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
取引件数 16,692 17,034 16,185 21,494 21,494 21,059 21,937 24,661 25,861

東京都マンション個人間売買件数

上記のグラフの数値は、マンションで個人が売主となり、個人が買主となっている場合の取引件数です。

取引件数は、2015年以降は増加傾向にあります。
中古マンション価格の先行指標である取引件数が、増加傾向にあるということは、2018年も引き続きマンション価格が高くなることが予想されます。

東京のマンション、2018年も価格の上昇の気配があるとはいえ、都内でも郊外や駅からの距離が遠いなどの立地によっては、上昇傾向が続くとも限りません。
ぼんやりとでも売却する予定のある方にとって、もっとも大切なことは「高く売れる“売りどき”を逃さないということです。

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まとめ

いかがでしたか?
東京の中古マンション相場について解説してきました。

東京の中古マンション価格は、過去にもまして今が一番高いです

マンションの価格は、敷地や建物、専有部分、ブランド等で決まります。
これらの条件によっては、相場よりも高い物件や安くなる物件が存在します。

また、中古マンション相場は、「新築マンション相場」、「土地相場」、「取引件数」に連動しました。

今後の中古マンション市場に関しては、現状では「新築マンション相場」、「土地相場」、「取引件数」ともに上昇傾向にあり、2018年も中古マンションはますます高くなっていくことが予想されます。

2018年もマンションは「売りどき」と言えます。

もし今後数年のうちにマンションを売却する予定がある場合は、早めに「不動産売却HOME4U」で査定を受け、この絶好の売りどきを逃さないよう、売却活動を開始してくださいね。

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