2023年はマンションの売り時!高く売れるタイミングを徹底解説

2023年はマンションの売り時!高く売れるタイミングを徹底解説

マンション売却を検討されている方は、「2023年は売り時なのか」が気になるのではないでしょうか。

マンションの売り時は築年数や不動産市場の動きだけでなく、さまざまな視点から判断しなければなりません。

この記事では、マンションが高値で売れる「売り時」を、 市場の動向・築年数・保有期間など複数の角度から解説します。

マンション売却について基礎から詳しく知りたい方は、『マンション売却で失敗・損しないための注意点』『マンション売却の流れ』も併せてご覧ください。

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1.2023年はマンションの売り時

2023年はマンションの売り時

結論からお伝えすると、2023年現在、マンションは売り時と言えます。

その理由は次の4つです。

  • マンション価格は上昇し続けている
  • 新型コロナウイルスの影響による在宅ワークの普及
  • 長期金利の上昇
  • 新築の高騰による中古マンション不足

それぞれの理由について、詳しく解説します。

1-1.マンション価格は上昇し続けている

マンションの価格は2023年も上昇を続けています。

価格の上昇については、国土交通省が公開する「不動産価格指数」の資料でも示されています。

不動産価格指数

出典元:国土交通省「不動産価格指数

2013年以降、マンションの価格は右肩上がりに伸びています。

2013年は日銀の量的質的金融緩和が始動した年。住宅ローンが低金利となり、マンションの需要を増加させたのです。

マンション価格上昇のその他の要因としては、2025年の大阪万博の開催も挙げられます。

万博開催にあわせて、大阪メトロは2024年度までに地下鉄の防災対策の強化や、バリアフリー化、セキュリティ強化などを計画。さらに、コスモスクエア駅から夢洲まで中央線の延伸も進めています。

都市機能の向上が見込まれることから、新築マンションの価格が高騰し、手頃な中古マンションの需要も高まっているのです。

1-2.新型コロナウイルスの影響による在宅ワークの普及

新型コロナウイルスの感染拡大によってテレワークが浸透しました。

最初の緊急事態宣言下では56%もの企業がテレワークの実施を行い、2021年3月時点で3社に1社がテレワークを行っていることが分かります。

出典:総務省「テレワークの実施状況」

テレワークにより家で過ごす時間が長くなった結果、リビングが手狭に感じたり、テレワークができる仕事部屋が欲しいと感じたりする方も増加しています。

三井不動産リアルティ株式会社が行った45歳以上を対象にした住み替えの調査でも、住み替え理由の1位は「より広い家に住みたい」でした。

1位 より広い家に住みたい 29.0%

2位 交通利便性が高いエリアへ引っ越したい 15.2%

3位 住まいの老朽化 15.0% 以下順位省略

新型コロナウイルスの影響によって今より広い家を求める方が増えたため、マンションの需要も増加傾向にあるのです。

1-3.長期金利の上昇

2022年に入って以降、都市銀行が10年固定の住宅ローン金利を徐々に引き上げています。
10年固定の住宅ローン金利が上がっているのは、10年物国債利回りが上がっているためです。

出典:国債利回り「財務省

2021年は世界的なインフレにより、各国の中央銀行は利上げに踏み切っています。

利上げの波は日本にも及んでいます。
2023年10月31日の金融政策決定会合で、日銀は長期金利の上限の目途を1.0%とすると政策を修正しました。

参考:日本銀行 当面の金融政策運営について

日銀の政策転換により、固定金利の住宅ローンを検討している層は、金利が1.0%に近づく前に購入しようと急ぐでしょう。

住宅ローンの金利が上昇しつつあって、まだ中古マンションの需要が高い今のうちが売り時と言えます。

1-4.新築の高騰による中古マンション不足

マンション価格が高騰している要因のひとつが、新築マンションの価格高騰です。

昨今の新築マンションの高騰の背景には、ロシア・ウクライナ情勢からくる建築資材不足、世界的インフレなどによる建材価格の上昇があります。

以下の「月例速報Market Watch2月度」内のデータを見ると、中古マンションの在庫数は前年よりも上昇していることが分かります。

首都圏 中古マンション件数の推移

出典:レインズデータライブラリー「月例速報 Market Watch2023年2月度」

新築マンションの高騰により、手ごろな中古マンションを求める人が増えたことが、中古マンションの価格上昇を押し上げたといえます。

ただし、マンションの価格が今後も上昇し続けるかは不透明です。
日銀の政策転換、中古マンションの在庫数増加、などによって価格上昇がストップする可能性はあります。

まだ価格が上昇トレンドにある2023年のいまが、マンションの売り時と言えるでしょう。

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2.築年数から見極めるマンションの売り時

築年数から見極めるマンションの売り時

ここでは、築年数からマンションの売り時を判断するポイントをお伝えします。

下の図は、首都圏の築0-5年の中古マンションの平均価格「6,968万円」を100%として、築年数が経過するにつれて資産価値がどのくらい下がるのかをグラフにしたものです。

首都圏 中古マンションの資産価値の推移

参照:レインズデータライブラリー「REINS TOPIC:首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10~12月】」

築年数が経つほど、価格は低下しますが、それぞれの築年数ごとに、売りやすさ、売却時の注意すべき点が異なります。

以下、詳しく解説します。

2-1.築5年未満

築年数5年未満のマンションは、新築並みの高額売却を目指すなら売り時と言えます。

2023年現在、築年数5年未満の中古マンションは需要が高いためすぐ売れる可能性が高く、高値売却も期待できます。

新築ではないものの状態は良いため、購入後すぐの修繕や管理を心配する必要がなく、買い手にとって魅力的な物件です。立地がよかったりブランドマンションだったりすれば、新築以上の価格で売れることもあるでしょう。

注意点としては築5年未満だと住宅ローン残高がほぼ減っていないため、売却の諸費用を入れるとローンが完済できない危険性があることです。
事前に、不動産仲介業や金融機関に支払う消費用を計算し、手残りがいくらになるか確認しておきましょう。

以下の関連記事もぜひ参考になさってください。

2-2.築10年~20年

築10年~20年のマンションは今が売り時と言えるでしょう。

2023年は、新築マンションの価格高騰が中古マンションの購入者増に影響しているため、中古マンションの中でも価値は残したまま安く購入できる築10年~20年の需要は高いと考えられます。

築10年〜20年のマンションは、築5年未満と比較して価格は下がるものの、まだまだ需要があり売れやすい状況です。マンション売却で儲かったとの声があるのもこの築年数です。

ただし、大規模修繕を控えている場合は、修繕積立金などの負担が増えることから購入を避ける買い手も多いため、注意が必要です。

さらに、新築マンションの価格高騰がおさまると中古マンションの需要も落ち着くため、築10年~20年の物件はこれまでよりも売れづらくなってしまうことが考えられます。
売り時を逃さないよう、需要が高く高値で売れやすい2023年の売却を検討しましょう。

2-3.築20年以上

築20年以上が経過したマンションは、建物や設備の劣化が目立つようになるため、次第に売れにくくなります。

ただ、築20年以上が経過したとしても、築25年を超えなければ50%以上の資産価値が維持されます。

築25年を経過したマンションは資産価値が50%を下回るため、高額売却を期待するなら築25年までがマンションの売り時と考えましょう。

また、築年数がある程度経ったからといって、劣化部分をカバーするために焦ってリフォームしないようにしましょう。

築20年以上のマンションを購入したいと考えるのは、安く購入してリフォームやリノベーションすることを目的とした人が多いため、リフォームのコストが回収できないおそれがあります。

水回りなど汚れが目立つ場所のみクリーニングや掃除をして、清潔感を見せましょう。

3.税金の負担額から見極めるマンションの売り時

築20年のマンションを売却する際の注意点 イメージ

マンションを売るなら、保有期間による売り時も考えておいたほうがいいでしょう。

マンションが売れたときに売却益が発生すると、譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税の税率は保有期間によって異なります。

短期譲渡所得 長期譲渡所得
保有期間 5年以下 5年超
所得税
(復興特別所得税含む)
30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

そのため、マンションは保有期間が5年を超えるか超えないかのタイミングを見極めて売却する必要があるのです。

3-1.保有期間が5年以上なら税額は1/2に

保有期間5年以下は短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得に分類されます。

保有期間が短いと譲渡所得税は高くなる仕組みとなっているため、税率に2倍近くの差が生じます。

  • 短期譲渡所得の税率:39.63%
  • 長期譲渡所得の税率:20.315%

保有期間が5年以上なら税額は1/2に抑えられるのです。

そのため、マンションを売却する際は、築5年を超えてからタイミングで売却するとより節税効果が高くなります。

そもそも譲渡所得が発生しない場合は、5年未満での売却でも大きな影響はありません。

3-2.保有期間が5年以下なら特例で控除が可能

保有期間が5年以下であっても、「3,000万円特別控除」を利用すれば税金の負担額を減らせます。

3,000万円特別控除とは、譲渡所得(売却益)を最大3,000万円まで控除できる制度です。

正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、マイホーム(居住用財産)を売却した際に適用できる特例となっています。

譲渡所得は、売却代金から購入にかかった費用(取得費)と売却にかかった費用(譲渡費用)を差し引いて求めますが、さらに3,000万円まで差し引いて計算できます。

3,000万円特別控除の計算方法

  • 譲渡所得=売却代金-(取得費+譲渡費用)-特別控除
  • 譲渡所得税=譲渡所得×税率

※取得費:購入時の価格+購入時の諸費用
※譲渡費用:売却時の諸費用

たとえば、売却代金が7,000万円だった場合、3,000万円特別控除の適用の有無で譲渡所得をシミュレーションしてみましょう。

【3,000万円特別控除の適用なし】

  • 譲渡所得:7,000万円-(3,000万円+180万円+280万円)=3,540万円
  • 譲渡所得税:3,540万円×20.315%=7,191,510円

【3,000万円特別控除の適用あり】

  • 譲渡所得:7,000万円-(3,000万円+180万円+280万円)-3,000万円=540万円
  • 譲渡所得税:540万円×20.315%=1,097,010円

3,000万円特別控除の適用の有無で譲渡所得税が大きく変わることが確認できました。

なお、譲渡所得が3,000万円以下だった場合、全額控除されるため非課税となります。

譲渡所得税を大きく抑えられるため、保有期間が5年以下の場合は積極的に制度を活用しましょう。

譲渡所得税については以下の記事で詳しく解説しています。

4.マンションを高値で売るなら2~3月頃が売り時

売り時のマンションを売却する際の注意点3つ

住宅の購入需要が高い時期はマンションの売り時です。

一般的に2〜3月の春先は購入需要がもっとも高い時期とされています。

就職や就学、転勤・転校といった新生活にあわせて引っ越しが増えるため、マンションの需要も高まります。

需要が高まって買主間で競争が起きるので、早く売れるだけでなく高値での売却も狙えます。

そのため、2〜3月を狙ってその前年の12月頃から売り出すと売れる確率が高くなるでしょう。

なお、2〜3月に次いで需要が高いのは9〜10月の秋口です。

このような購入需要が高い時期も売却タイミングの目安になります。

5.「周囲でマンションが売られていないタイミング」で売り出すのがコツ

周辺環境から見極めるマンションの売り時

マンションの売却や成約価格には、物件そのものだけでなく、エリアの市場の動きが大きく影響することもあります。

マンション内もしくは周辺エリアで、間取りや階数、部屋の方角などの条件が似た部屋が売り出されていないか確認してみてください。

購入希望者はマンションの価格を比較し、似た条件の部屋ならより安い価格で手に入れたいと考えます。

そのため、同じようなタイプのマンションが売りに出されているタイミングで売却を開始すると、値下げ競争をせざるを得なくなります。

たとえば5,000万円で売ろうとしても、周辺のマンションが4,500万円で売り出したら、4,300万円、4,000万円と価格を下げないと売れにくい状況に陥ってしまうのです。

また、他の部屋と比較して条件が良くなければ買い手がつきにくくなるため、売却まで時間がかかる可能性があります。

マンションの売却相場だけでなく、このような競合物件の販売状況も考慮しながら売り時を見極める必要があります。

6.大規模修繕が終わったタイミングは売り時

売却タイミング(時期)から見極めるマンションの売り時

建設から一定の期間が経過したマンションは、設備や外観の劣化を防ぐ目的で大規模修繕が行われます。

大規模修繕の後はマンションの売り時です。

大規模修繕は、一般的に12~15年に1度の周期で実施されます(マンションによって異なる)。

修繕により劣化部分が補修され、マンションの見た目もきれいになっているため、買い手からの印象もよくなり売れやすくなります。

大規模修繕が近い物件の場合は、修繕積立金が高くなる傾向があることや、修繕工事のために一定期間は騒音など生活に支障がでる可能性があるのです。

したがって修繕が終わっているかどうかは、買い手が購入を決める要素の一つとなります。

ただし、売主にとって大規模修繕後の売却は、修繕積立金の費用負担が増える点に注意が必要です。

修繕積立金の金額と想定される売却益を事前に計算し、利益が出ると確信できるかどうかで判断しましょう。

7.マンションを売り時に売却するには複数社への査定依頼がおすすめ!

マンションを売り時のタイミングで高く売却したいのであれば、不動産会社選びはとても重要です。

査定価格は不動産会社によって違うので、不動産会社によって、ときには査定額に数百万円もの差が出ます。
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この記事のポイント

2023年はマンションの売り時なの?

マンションは引き続き売り時といえます。主な理由は以下の2つです。

  • マンション価格は上昇し続けている
  • 新築の高騰・中古マンション不足により高く売れやすい

詳しくは「1.2023年はマンションの売り時」をご確認ください。

築年数から見極めるマンションの売り時は?

築5年未満、築10年~20年、築20年以上と、それぞれの築年数によって、売り時のポイントや売却時の注意点は異なります。

  • 築5年未満:新築並みの高額売却を目指すなら売り時
  • 築10年~20年:新築マンションの価格高騰の影響で需要が高いため売り時
  • 築20年以上:高額売却を期待するなら築25年までは売り時

詳しくは「2.築年数から見極めるマンションの売り時」をご確認ください。

税金の負担を抑えて売却する場合のマンションの売り時はいつ?

税金の負担の観点では、保有期間5年以上が売り時と言えます。
保有期間が5年以上のマンションは、譲渡所得税の負担を1/2まで抑えられるからです。

詳しくは「3.税金の負担額から見極めるマンションの売り時」をご確認ください。

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