【2020年最新版】マンションの売り時はいつまで?今後の市況と判断指標を解説

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ここ数年、マンションの価格は上昇が続いており、「売り時」が継続しています。
バブルの崩壊を知っている方なら、この売り時が永久に続くとは思っていないはずです。

2020年東京オリンピック後、2025年には大阪万博が開催されるため、果たしてこのまま上昇は続くのか?不動産の動向にも注目が集まっています。

そこでこの記事では、マンションの売り時について解説します。
市況に影響を与える社会的イベント、築年数、季節、大規模修繕などが「マンションの売り時」に、どのように影響を及ぼすのかについても説明しますので、売り時を逃すことなく、最も有益なマンション売却を成功させてください

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1.マンションの売り時はいつまで続く?

最初にマンションの売り時はいつかについて解説します。

1-1.今後5年先くらいまでの見通し

マンション価格については、一般財団法人日本不動産研究所が「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測/2019下期」において価格予想を公表しています。

当該予測によると、東京23区の新築マンション価格変動予測は以下の通りです。
中古マンション価格については、公益財団法人東日本不動産流通機構のPDF年報マーケットウォッチにより都区部の価格を筆者の方で追記しています。

予想では、新築マンション価格は2020年にピークを迎え、その後2021年以降は減少しています。

オリンピック後は一旦景気が後退すると予想している方が多いです、マンション価格についてもオリンピックイヤーの2020年がピークとなっています。

また2018年までの過去の状況を見ると、新築マンションと中古マンションの値動きは連動していることが分かります。

新築マンション価格が上がれば中古マンション価格も上がり、新築マンション価格が下がれば中古マンション価格も下がる傾向にあります。

PDF東京カンテイによると東京23区と大阪市または名古屋市の中古マンション価格は以下の通りです。

地方都市のマンション価格の動きは東京と連動していますので、東京のマンション価格の動きに注目すると、地方都市のマンション価格の動きも分かります。

2021年以降は東京の新築マンション価格が下がることが予想されているため、全国の中古マンション価格も下がることが予想されます。
従って、予想では中古マンションの売り時は2020年がベストということです。

1-2.東京オリンピックの影響

一般的に、オリンピック終了後は、景気が後退することが広く知られています。
1964年に行われた東京大会では、日経平均株価の1964年の終値が下がりました。

株価は、不動産価格の先行指標と呼ばれているため、株価が下がると土地価格も下がります。
過去の日経平均株価と土地価格の推移を示すと以下のようになっています。

残念ながら、地価公示価格の制度は1970年から開始されたため、当時の株価との連動を確認することはできません。

前回大会時は、日本は高度成長期の真っただ中であったにも関わらず、オリンピック終了時だけ、一瞬景気が後退しました。

今回は、日本は高度成長期の中ではないため、オリンピック終了時の景気後退が長引く可能性もあります。

過去の実績からすると、オリンピック後は株価の下落が予想されるため、それに連動して土地価格も下がり、マンション価格も下がっていくことが妥当な予想です。

1-3.影響は限定的?2022年問題

一時期、不動産業界の中で「2022年問題」というのが話題になりました。
2022年問題」とは、2022年に大都市圏を中心に農地が宅地として大量に供給され地価が暴落するのではないかという問題です。

結論からすると、プロの間では「2022年問題」の影響はかなり小さく、限定的であると予想されています。

「2022年問題」とは、1992年に改正された生産緑地法に問題の発端があります。

都市部は都市計画法で市街化区域に指定されているエリアが多いです。
市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を指します。

市街化区域においても、一部に農地が存在します。
これらの農地には、地盤保持や保水の機能があり、都市には必要な土地です。

これらの都市に必要な農地が、生産緑地として指定されました。
ただし、1992年に改正された生産緑地法では、この生産緑地は営農を条件に「30年間」の期限付きで農地を宅地並み課税としない条件が付いていました。

1992年から30年目の期限を迎えるのが2022年であり、この時点で農業を辞める人が続出し農地が大量に放出されるのではないかと懸念されているのが「2022年問題」なのです。

しかしながら、2022年に生産緑地の期限が切れることはあらかじめ分かっていたため、既に2017年6月に生産緑地法が一部改正されています。

2017年6月の改正では、新たに特定生産緑地制度が導入されました。
特定生産緑地制度とは、2022年に生産緑地の指定が切れても、特定生産緑地に指定されれば、再度10年間の期限延長ができる制度です。

農家が2022年時点で10年間の期限延長を申し出れば宅地並み課税は回避されますので、再び営農が可能です。

また、2018 年9月1日には「都市農地貸借法(都市農地の貸借の円滑化に関する法律)」が制定されています。
都市農地貸借法は農地を貸しやすくする制度です。

農家が高齢になったとしても、農地を農業法人やNPOなどに貸せば農業が続けられるため、生産緑地での営農継続は可能であり、農地を手放す必要がなくなります。

「2022年問題」は、単なる法律の不備の問題ですが、その不備は新たな法律によって既に改善されています。

「2022年問題」は一時期話題になりましたが、すでに解決済みの問題です。
未だにインターネット上で「2022年問題」を懸念事項としているサイトは、不適切な情報で読み手の不安をあおっているだけですので、過信し過ぎないようにしてください。

1-4.過去と状況が異なる大阪万博

2025年には大阪万博が開催されます。
万博というと、好景気を想起させるイベントですので、まだまだ好景気が続くのではないかと予想する方も多いです。

しかしながら、2025年の大阪万博は、過去に行われた大阪万博とは前提条件が真逆であることに留意する必要があります。

以下に、日本の人口の推移と過去のオリンピックと万博が行われた時期の関係図を示します。

前回は、1964年に東京オリンピックが開催され、その6年後の1970年に大阪万博が開催されました。

今回は、2020年に東京オリンピックが開催され、その5年後の2025年に大阪万博が開催される予定です。

興味深い点は、前回は日本の人口が増加傾向にあるときに行われたのに対し、今回は日本の人口が減少傾向にあるときに行われるという点です。

今回の大阪万博は人口減少の中で行われるイベントであるため、右肩上がりの維持を期待することは難しいと考えられます。

よって、前回とは日本の置かれている状況が異なることから、大阪万博まで好景気が維持される見込みは少ないと予想されます。

1-5.東京湾岸エリアHARUMI FLAGの影響

最近、不動産業界の中で話題になっているのは、「2022年問題」でも、「大阪万博」でもありません。

話題の中心は、オリンピック選手村の跡地開発である「HARUMI FLAG」がマンション市況に与える影響です。

東京オリンピックでは、東京都中央区の晴海地区に大規模な選手村が設営されます。
その跡地は、タワーマンションを中心とした新たな街が作られる予定であり、「HARUMI FLAG」と呼ばれています。

「HARUMI FLAG」では、4,145戸の分譲マンションと1,487戸の賃貸マンションからなり、合計で5,632戸の住宅が新たに供給される予定です。
新たに約1万人の方が住むと言われ、大きな街が一気に出来上がります。

分譲は2~3年かけて行われていく予定ですが、その間、「HARUMI FLAG」内の価格が維持できるのか不安視されている状況です。

仮に「HARUMI FLAG」の売れ行きが詰まり、値引きするような事態になると、首都圏全体のマンション価格まで影響を及ぼすものと考えられています。

「HARUMI FLAG」の難点は、最寄駅が大江戸線の勝どき駅であり、しかも勝どき駅まで徒歩20分も距離がある点です。

立地条件は決して良いとは言い切れず、4,000戸超の供給は簡単に売れるとは思えない状況にあります。

今後のマンションの売り時を左右する要因としては、「HARUMI FLAG」の影響がかなり大きいと考えられています。

プロの間では「HARUMI FLAG」が一番不安材料と考えられていますので、市況が値崩れする前に売却してしまいましょう。

2.売り時を逃さないためにはまずは売却相談

マンションの売り時は、(1)オリンピック後の株価下落の可能性や、(2)影響は少ない「2022年問題」、(3)人口減少下で行われる大阪万博、(4)「HARUMI FLAG」における大量供給等を加味すると、2020年内に売り切ることがベストです。

よって、売り時を逃さないようにするためには、今すぐに売却活動を開始することが必要です。

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3.その他の売り時指標

この章では、その他の売り時指標について解説します。

3-1.築年数は築20年以内

マンション売却の築年数に関しては、築20年以内に売ることが望ましいです。
公益財団法人東日本不動産流通機構より「PDF築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」における2018年のマンションの築年数別の物件の割合を示します。

物件の割合を見ると、築20年までは在庫よりも成約の割合が高いです。
それに対して築20年を過ぎると成約よりも在庫の割合が増え売れ残っていることが分かります。

つまり、中古マンションは築築20年以内の物件に人気が集中しており、築20年以内の物件は売却しやすいということです。

3-2.季節は2~3月

マンションを売る季節のタイミングは2~3月が最適です。
公益財団法人東日本不動産流通機構では、PDF首都圏不動産流通市場の動向(2018年)において、月別の中古住宅の取引件数を公表しています。

2~3月にマンションの販売数量が伸びるのは、毎年、ほぼ同じ傾向です。
2~3月は、引っ越しシーズンですので新居を購入する人が多く、新築マンションも中古マンションも良く売れます。

3-3.大規模修繕は実施後かつ費用が上がる前

大規模修繕の「前」か「後」に売るべきかについては、大規模修繕「後」に売るのが正解です。

大規模修繕は、大きなリフォームみたいなものなので、実施後はアピールポイントも増え売りやすくなります。

特に、外壁塗装を行った後は、写真写りも良く、実際の見栄えも改善されますので売却しやすいです。

一方で、大規模修繕に関しては、修繕積立金が5年おきに増額されることが多いため、その金額が問題になることもあります。
修繕積立金の増額の「前」と「後」なら増額「前」が正解です。

ただし、大規模修繕に関しては、売却時期を判断する上で大きな要因にはなりません。
市況の売り時の方が重要ですので、2020年の売却を狙うのなら大規模修繕は気にせずに売るようにしてください。

3-4.税金なら築10年超

マンションを売却した際、譲渡所得が発生すると税金が生じます。
マイホーム(投資用賃貸マンションを除く)のマンションを売却した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3 - 3,000万円※4

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。
※4 居住用財産(マイホーム)を売却したときに利用できる3,000万円特別控除です。

税金は、譲渡所得に対して税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、所有期間によって異なります。
1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

また、所有期間が10年超のマンション(居住用財産)においては、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が利用できます。
特例を利用したときの税率は以下の通りです。

譲渡所得金額※ 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

※譲渡所得は、3,000万円特別控除の適用後の譲渡所得が対象です。

よって、税金については少なくとも5年超持たないと税率が下がりません。
さらに10年超になれば、もっと税率が下がります。

3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得がプラスとなってしまう場合には、保有期間を調整して売却すると節税が可能です。

まとめ

いかがでしたか。
マンションの売り時について解説してきました。

マンションの売り時は2020年がピークであろうと予想されています。
未来のことなので「神のみぞ知る」世界ですが、マンション市況も過熱し過ぎた感がありますので、そろそろ踊り場にさしかかってもおかしくありません。

2020年のタイミングを逃さずに売るには、「不動産売却 HOME4U」がおススメです。
スピーディーに売却するには信頼できる不動産会社を見つけることが必要ですので、一括査定サービスを利用して、早く販売体制を構築するようにしてください。

※本記事の掲載内容は、公開日時点での情報です。

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