「土地ころがし」という言葉を耳にして、簡単に儲けられるのではと思っている方もいるかもしれません。
しかし、現代の不動産市場では多くのリスクや法律の制約が存在し、決して簡単ではありません。

この記事では、土地ころがしの実態や違法性、注意すべきポイントを解説します。
不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地売却について基礎から詳しく知りたい方は『【専門家が解説】土地売却の流れ』も併せてご覧ください。

1.土地ころがしとは

ここでは、土地ころがしの具体的な特徴や歴史的背景について詳しく解説します。

1-1.土地ころがしとは連続した転売のこと

土地ころがしとは、土地を購入し、価格が上昇したタイミングで転売を繰り返し、差額で利益を得ることです。

例えば、駅周辺や再開発エリアなど、将来的に地価が上がると予想される土地を購入し、保有している間に価値が上昇すれば、大きな利益を狙えます。

1-2.バブル期で横行した土地ころがしについて

バブル期（昭和の終わりから平成初期）の日本では、土地ころがしが非常に活発に行われ、急激な地価上昇を背景に、多くの投資家が短期間で巨額の利益を得ました。

当時の特徴は、土地価格が過剰に高騰していたため、特に都市部では土地を購入して短期間で転売すれば確実に利益を得られるという感覚が広まっていたことです。
資産家たちは土地を次々に買い漁り、個人間で何度も売買を繰り返すことで地価を人為的に押し上げ、莫大な利益を得ていました。

しかし、その利益を隠して脱税を行う者が現れ、北九州土地転がし事件では、自治体との癒着や不正な取引が問題となりました。
こうした行為が明るみに出るにつれ、土地転がしは不正の温床とみなされ、社会的な批判が高まっていきました。

この時期の土地ころがしは、短期的な利益を追求するあまり、リスク管理が不十分だった点が問題視されました。
バブル期の土地ころがしは、過剰な投機の象徴であり、現在では当時のような利益を得ることは非常に難しいと言えます。

2.土地ころがしは違法ではない

結論から言うと、土地ころがし自体は違法ではありません。

土地を購入して転売する行為は法律で禁止されておらず、正当な取引手段の1つとされています。
個人や法人が自由に行える「商行為」であり、利益を得る目的での転売も通常の投資手法の一部です。

ただし、法律上・税務上のルールをしっかり把握しておく必要があります。

土地ころがしを行う際には、宅地建物取引業法（宅建業法）や国土利用計画法などの法的規制を守って、正しく取引を行うことが求められます。
また、売却で得た利益には譲渡所得税などの納税義務が発生するため注意しましょう。

3.土地ころがしを抑制する法律や税金

土地ころがしは合法である一方、法的規制や税金によって過度な投機や不当な地価上昇を抑制する仕組みが設けられています。
ここでは、具体的な規制内容を解説します。

3-1.宅建業者でなければ違法になる

宅建業法では、不特定多数を相手に、反復または継続して行う不動産売買等を、「業」（ビジネス）としてみなすため、免許の取得が必要になります。

土地ころがしは「土地を購入し、価格が上昇したタイミングで転売を繰り返し、差額で利益を得ること」ですので、宅建業にあたります。

宅建業者ではないものが宅建業にあたる行為を行えば宅建業法に違反し、3年以下の懲役または300万円以下の罰金、あるいはその両方が科せられます。

3-2.国土利用計画法による監視がある

土地ころがしが過剰に行われ、地価が不適切に高騰することを防ぐため、国土利用計画法があります。
この法律では、大規模な土地取引や開発を行う際に、事前または事後の届出が義務付けられています。

通常、以下のような一定面積以上の土地を売買する場合には、売買契約の締結後2週間以内に、その土地が所在する市町村長を通じて、都道府県知事などに対し、利用目的や取引価格などを届け出る必要があります。

「“土地取引規制制度”.国土交通省.（参照2024-09-19）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

一方で、特に地価高騰の恐れがある地域が「注視区域」または「監視区域」に指定されると、これらの区域内での土地取引は「事前届出制」となります。

事前届出制では、売買契約を締結する前（予約も含む）に、譲受人と譲渡人の全員が届出を行う必要があります。

3-3.短期売買に伴う税金はおよそ40%

土地ころがしで利益を得た場合、所得税・住民税などの譲渡所得税が課されます。

この時、不動産の所有期間が5年以下の「短期」か、5年超の「長期」かによって、かかる税率は大きく変わります。

所有期間別の税率は、以下のとおりです。

実際に、どれくらいの手取り額の差になるでしょうか。
例えば、売却の利益が1,000万円だった場合、所有期間5年超えでは200万円ほどですが、所有期間5年以下の場合は倍の400万円ほどになります。

こうした税制によって、土地ころがしなどの短期売買を抑制しているのです。

4.令和の土地ころがしは儲からない

令和の時代に、素人が土地ころがしで利益を得るのは非常に難しくなっています。
バブル期とは異なり、現在の不動産市場では地価が急激に上昇することが少なく、短期間での大きな利益を期待するのは現実的ではありません。

さらに、法規制が強化されたことで、宅建業者でなければ不動産の転売を継続的に行うことが難しくなっています。

土地ころがしで成功するためには、地価の動向を正確に予測する高度な知識と経験が必要ですが、素人がこうした情報を十分に得ることは容易ではありません。

土地ころがしは簡単に儲かる手法ではなく、ノウハウと緻密な計画を必要とする、難易度の高い投資といえるでしょう。

5.土地の転売で儲けるには

土地の転売は、単に安く買って高く売るだけでは利益を上げることが難しく、一般の方が参入するには多くのリスクがあります。
ここでは、土地転売で成功するための具体的な手順やポイントを解説しますが、決して簡単な事業ではないことを理解しておきましょう。

5-1.宅建業者になる

繰り返し不特定多数の相手に対しての不動産売買は、ビジネスとして行うことが法律上定められています。

その際必要になるのが、宅建業の免許です。
免許がなければ、大規模な取引や継続的な売買ができず、違反した場合は罰則が科される可能性があります。
取得には以下の工程が必要になります。

1. 宅地建物取引士（宅建士）の資格を取得する（従業員を雇わず1人で起業する場合）
2. 事務所を設置する
3. 法人設立（個人でも可）
4. 保証金の供託（保証協会への加入）
5. 宅建業免許申請
6. 取得

宅建業者になるためには、専任の宅建士を事務所に設置するか、自分で宅建士の資格を取得する必要があります。この資格は国家試験に合格しなければならず、合格率も低い（過去10年で平均16.24％）ため難易度が高めです。

5-2.付加価値をつける

土地の転売で利益を上げるには、ただ売却するだけでなく、土地に付加価値をつける工夫が求められます。1つの手法として、隣地とまとめて売却する方法があります。

旗竿地（道路に接している間口の幅が狭い、旗のような形状の土地）や無道路地、接道の悪い土地などは、単独では利用価値が低いため、価格も抑えられがちです。
そのため、隣接する土地と合わせて売却することで、土地の形状や接道状況が改善され、価値が上がります。

また、共有地の法律関係を整理することも、土地の価値を上げる有効な方法です。
相続後に不動産が共有名義になっているケースでは、共有持分の一部だけでは売却が難しく、価格が市場より低く評価されることがあります。

しかし、共有者全員と交渉し、持分をすべて取得し統合してから売却することで、本来の価値を引き出すことが可能になります。
このように、法的な整理を通じて不動産のポテンシャルを最大化することが、付加価値を高めるための有効な手段です。

共有持分の買取や整理を行ってから売却することも有効ですが、法的知識や交渉力が求められ、専門家の支援なしでは困難を伴います。宅建業者ではない一般の方には難易度が高い事業といえるでしょう。

5-3.再開発の見込みなどから値上がりする土地を見極める

土地ころがしで最も重要なポイントの一つは、将来的に価値が上がる土地を見極めることです。
再開発が予定されているエリアや、新しい交通インフラ（駅や道路）が計画されている地域は、今後の地価上昇が期待できます。

さらに、学校や病院、ショッピングモールなどの生活インフラが整備されている地域も、将来的な需要が見込まれるため、賢い投資先となります。

将来の需要を予測するには、専門的な知識や経験が求められます。

また、競争も激しく、条件の良い土地を手に入れるためには、価格競争に巻き込まれるリスクもあります。
こうした予測やタイミングの見極めは非常に難しく、成功には高度なスキルが必要です。

5-4.所有期間5年以下で売らない

土地の転売を考える際には、短期的な売買を避け、長期的な保有を計画することが賢明です。

土地を購入してから5年以下で売却すると、短期譲渡所得として39.63%の税金が課されます。この高い税率は、利益を大きく減らす原因となります。

一方、5年を超えて土地を保有すれば、長期譲渡所得として税率が20.315%に下がり、税金負担が軽減されます。
特に、将来的に地価の上昇が見込まれるエリアでは、5年を超える保有期間を設けることで、税制上のメリットを最大限に活かすことができます。

長期的な視点で計画を立てることが大切ですが、将来の地価を予測するのは簡単ではありません。
そのため、税金対策も考慮しながら慎重に計画を立てることが求められます。

5-5.土地売買を周知し人脈を作る

土地ころがしで成功するためには、売買情報を周知し、人脈を広げることが不可欠です。
不動産の売買情報を多くの人に伝えることで、購入希望者とのマッチングの機会を増やすことができます。

例えば、地域の不動産業者や関連業界の人々に定期的に「このような土地を買います」といった情報を発信し、ネットワークを広げることが重要です。
また、土地の転売は人脈による情報収集が大きな役割を果たします。

ただし、こうした土地の情報は限られており、将来の地価上昇が見込まれるエリアや優良な土地を巡っては、競争が激しくなります。

また、良い土地の情報は瞬く間に広まり、早い者勝ちの状況が生まれるため、情報のスピードと迅速な行動が求められます。
さらに、大手不動産会社や資金力のある投資家との競合も激しいため、個人で成功するのは容易ではありません。

まとめ

土地ころがしは、かつてバブル期に短期間で利益を上げる手法として注目されましたが、現在ではその有効性は大きく低下しています。
法律や税制の厳しい規制、短期売買に伴う高額な税負担、そして将来の地価予測の難しさなど、さまざまなリスクが伴います。

また、宅建業者としての免許取得や信頼できる人脈の構築など、専門的な知識と経験が求められるため、一般の方が簡単に取り組める投資手法ではありません。

この記事で解説した内容をもとに、リスクを理解した上で堅実な投資計画を立てることが重要です。
冷静な判断と十分な準備を忘れないようにしましょう。