離婚後の持ち家をどうするかには、夫か妻が住み続け住宅ローンを支払う方法や、売却し住宅ローンを完済する方法などがあります。しかし、いずれも注意すべき点があり、事前に把握してから選択することが重要です。

本記事では、離婚後の持ち家の対処法や財産分与の流れ、住み続ける際の注意点などを解説します。

1.離婚した場合、持ち家はどうする？主な3つの選択肢

離婚した場合の持ち家の対処法には、以下の3つの選択肢が考えられます。ここでは、それぞれの選択肢を詳しく解説します。

1-1.どちらかが住み続けて住宅ローンを支払う

離婚後の持ち家の対処法には、夫婦のどちらかが住み続け住宅ローンを支払う方法があります。

結婚している間、仮に夫がローンを支払い名義も夫単独になっていたとしても、妻が家事などにより夫を支えていた場合、夫婦が共同で築いた財産であるとみなされます。

離婚後は、夫婦の財産を公平に分ける「財産分与」を行うことで、どちらか一方が住み続けることができます。

例えば、夫が住宅ローンを支払いながら持ち家に住み続ける場合は、夫が財産分与を受けたことになります。

一方、夫がローンを支払い妻が持ち家に住み続ける場合は、財産分与のかたちで妻が住む権利を譲り受けたことになります。

ただし、妻が住み続ける場合、住宅ローンの申込人である夫の返済が滞ると、家が差し押さえになり妻は強制退去になる可能性があります。

離婚後の住宅ローンの支払いについて詳しくは、以下の関連記事をご覧ください。

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1-2.持ち家を売却して、残りの金額を夫婦で分ける

離婚後に持ち家を売却し、その利益で住宅ローンを完済して残った金額を夫婦で分ける方法もあります。分ける割合は、夫婦間の話し合いで決めた、財産分与の割合に基づいて決定します。

ただし、この方法を選ぶには、売却金額が住宅ローンの残債を上回る必要があります。

売却金額が残債を下回る場合、住宅ローンを完済するには不足分を自己資金で補うことになります。また、売却後の残金を夫婦で分けることもできません。

1-3.住宅ローンを完済しているなら売却するかどちらが住み続けるか決める

住宅ローンを完済している場合も、持ち家を売却するか、夫婦のどちらかが住み続けるかを決めます。売却した利益を住宅ローンの返済にあてる必要がないため、売却額をそのまま夫婦で分配できます。

また、夫婦の一方が住み続けることも可能で、住宅ローンの返済不能による強制退去の心配もありません。ただし、家に住み続ける方が、持ち家の想定される価額の半額をもう一方に支払う場合があります。

離婚後の売却と財産分与については、以下の記事で詳しく解説しています。

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2.離婚時に確認すべきこと

ここでは、離婚時に持ち家の対処法を決めるうえで、確認すべきことを解説します。

2-1.持ち家と住宅ローンの名義を確認する

離婚後の持ち家の対処法を決める際は、持ち家と住宅ローンの名義を必ず確認しましょう。持ち家や住宅ローンの名義によって、離婚後に直面する可能性のあるトラブルが変わります。

例えば、家を出たのに住宅ローンの支払いを求められる、ローン返済が滞った場合に強制退去させられる、名義変更をしたくてもできない、といった問題が考えられます。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、あらかじめ家やローンの名義を確認し、対策を検討しておくことが重要です。

家の名義は法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）で、住宅ローンの名義は住宅ローンの契約書で確認できます。

2-2.離婚時の持ち家の不動産価格を調べる

離婚時は、持ち家の不動産価格を確認しましょう。これは、不動産の売却価格によって、持ち家の最適な処分方法が変わるためです。

不動産の立地や建物の条件が良く、売却価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態なら、売却益で住宅ローンを完済し残った金額を夫婦で分け合うことが可能です。

一方、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の状態では、売却しても住宅ローンを完済できません。

オーバーローンの場合は、自己資金を充当して住宅ローンを完済するか、家を売却せず夫婦のどちらかが住み続ける方法を検討します。

なお、不動産の売却価格は、不動産会社に査定を依頼して確認します。役所が交付する固定資産税評価額は、市場の売却価格とは異なるため注意しましょう。

3.離婚して持ち家を財産分与する流れ

ここでは、離婚をして持ち家を財産分与する際の、流れを解説します。

3-1.財産分与の方法を決める

持ち家を財産分与するには、一方が住み続ける方法と、家を売却する方法があります。

どちらを選ぶかは「持ち家と住宅ローンの名義」と「離婚時の持ち家の不動産価格」を確認したうえで、夫婦で話し合ったうえで決めます。

ただし、離婚を考える状況では、冷静な話し合いが難しい場合も考えられます。また、一方に住宅ローンの返済などの金銭的負担が偏り、不公平感が残る恐れもあります。

財産分与を決める際は、弁護士などの専門家に相談することで、後々のトラブルを未然に防げるでしょう。

3-2.公正証書を作成する

財産分与の方法や、その他の離婚に関する条件が決まった場合は、公正証書を作成することをおすすめします。

公正証書は、記載内容を強力に証明する効力を持つ証書です。離婚に関する諸条件を記載することで、意見の食い違いなどによるトラブルを回避しやすくなります。

公正証書は、各地にある公証役場において、国家資格を持つ公証人が当事者の依頼を受けて作成します。

離婚で家を財産分与する方法について詳しく知りたい方は、以下の関連記事も併せてご覧ください。

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4.【ケース別】持ち家に住み続ける場合の注意点

財産分与の方法として、夫婦の一方が持ち家に住み続けることを選択した場合の、注意点を解説します。

4-1.名義人本人が住み続ける場合

持ち家の名義人本人がそのまま住み続ける場合は、持ち家から出ていく方が、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者であるかどうかに注意が必要です。

仮に、家の名義人である夫が家に住み続ける場合に、妻が夫の借りた住宅ローンの連帯保証人になっていると、妻は家を出ていても連帯保証の責務が継続します。

もし、離婚後に夫が返済不能になれば、妻に住宅ローン返済の義務が発生します。住まないにもかかわらず、住宅ローンの返済を求められれば、妻は納得がいかずトラブルに発展する可能性があります。

住宅ローンの返済中に、連帯保証人や連帯債務者を解除・変更することは困難です。家に住まない方を、連帯保証人などから解除するには、残債を完済するか借り換えを行う必要があります。

4-2.名義変更をして住み続ける場合

住宅ローンが完済されていれば、金融機関の制限を受けることなく、自由に持ち家の名義変更が行えます。例えば、夫名義の持ち家を、財産分与や慰謝料として妻へ譲渡し名義変更をすれば、妻は持ち家に住み続けられます。

一方で、住宅ローンの返済中は、持ち家の名義変更を認めない金融機関があります。この場合に、持ち家の名義を妻へ変更するには、住宅ローンの残債を自己資金で一括返済する必要があります。

もし、一括返済が難しければ、妻の名義で住宅ローンの借り換えが可能か金融機関に相談します。

家の名義変更については、以下の記事で詳しく解説しています。

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住み替えなどで家を取得する、あるいは手放す場合は不動産の名義変更が必要

4-3.名義人以外が住み続ける場合

名義人以外が、持ち家に住み続ける場合、住宅ローンの返済不能に注意する必要があります。

例えば、持ち家と住宅のローン名義が夫のままで、妻が住み続けていた場合、夫が住宅ローンの返済不能に陥ると、家は差し押さえられ妻は家から退去しなければなりません。

こうしたリスクを避けるには、妻が夫から家を買い取るか、夫の住宅ローンを妻の名義で借り換え、家を妻の名義に変更する必要があります。

離婚後に妻が家に住むべきかについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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5.離婚時に早く売却したい場合は「買取」の検討も！

持ち家を現金化するには「買取」と「売却」の2つの方法があります。買取は、不動産会社が直接持ち家を買い取る方法で、素早く現金化できるメリットがあります。

一方、売却は不動産会社が仲介を行い、新たに買い手を探す方法です。買取より高く売れる可能性はありますが、現金化までに時間がかかる傾向があります。できるだけ早く持ち家を現金化したい場合は、買取も検討してみましょう。

ただし、いずれの方法を取るにしても、まずは持ち家の売却金額で住宅ローンを完済できるか確認することをおすすめします。

売却金額で住宅ローンが完済できなければ、手持ち金を充当する必要があり、それが難しければ売却そのものを再検討しなければなりません。

持ち家の売却や買取を検討される方は、早めに不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握しましょう。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」では、最大6社の不動産会社に一括して査定依頼ができます。複数の査定を比較することで、より良い条件で売却や買取をしやすくなりますので、ぜひご活用ください。

まとめ

離婚後の持ち家の対処法には、夫婦の一方が住み続け住宅ローンを支払う方法や、持ち家を売却し利益を分配する方法などがあります。

ただし、住宅ローン返済中に夫婦のいずれかが持ち家に住む対処法は、注意すべき問題が複数あります。

住宅ローンの保証人になっていると、離婚をして家を出たとしても、返済義務が発生することがあります。また、家を出た住宅ローンの申込人が返済不能になると、家が差し押さえられ住む者は退去することになります。

その点、持ち家の売却は、売却した利益で住宅ローンが完済できるなら比較的問題が少ない対処法です。

持ち家の対処法を検討する際は、事前に家の査定をして売却金額を確認しておくと、より適切な判断ができるでしょう。

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