2024年（令和6年）の税制改正は、節税対策でタワーマンションを購入する方に影響を与える可能性があります。
これまで有効だった節税方法がどのように変わるのか、多くの方が不安を抱えているのではないでしょうか。

そこでこの記事では、タワーマンション節税の仕組みや計算例、改正後の対策について解説します。

住み替えでマンションの売却を考えている方は『マンション売却で失敗・大損しないための注意点や流れ』『マンション売却にかかる税金』も併せてご覧ください。

1.タワーマンション節税とは？

タワーマンション節税とは、主に相続税の負担を軽減するために、タワーマンションを購入・保有する手法です。
「購入価格に比べて、税金算出に扱う評価額は低くなる」というタワーマンションの特性を利用して節税を図ります。

以下では、タワーマンション節税をより深く理解するために、順を追って解説していきます。

1-1.タワーマンションを利用した相続税対策のこと

「タワーマンション節税」というと、基本的には、タワーマンションを利用した相続税の節税方法を指しています。
現金を相続するよりも、タワーマンションの一室を購入して相続した方が相続税を大幅に低くできるため、財産が多い方の節税対策として活用されています。

節税の仕組みについて詳しくは2章で解説しますが、簡単にいうと、現金よりも同価格のタワーマンションの方が相続における価値（相続税評価額）が低いため、節税ができます。

マンションの市場価値は、基本的に高層階になるほど高くなり、タワーマンションの超高層階はより顕著に市場価値が高まります。
一方で、タワーマンションは総戸数が多いため一人当たりの土地の持分が少なく、相続税評価額も低くなります。

大規模なタワーマンションかつ、上層階であるほど、市場価格と相続税評価額が大きく乖離します。

1-2.タワーマンションは固定資産税も有利

一戸建てや小規模マンションを所有しているよりも、同価格帯のタワーマンションを所有している方が、固定資産税を安くできます。
前項でも簡単に解説した相続税評価額の算定と同様に、タワーマンションでは一人当たりの土地の持分が極端に少ないため、固定資産税評価額も低くなります。

タワーマンションの市場価格よりも、固定資産税評価額は大幅に低く計算されやすいため、他の不動産を持つよりも固定資産税を安くできるのです。

しかし、2017年（平成29年）度の税制改正で、タワーマンションの固定資産税の計算方法に対して見直しが行われました。

これまでは、高さ60メートルを超える住宅用建築物に関しては、同じ面積であれば階層に関わらず固定資産税や都市計画税、不動産取得税が同じ税額でした。
新たに課税される住宅用建築物では、高層階になるほど税額が増えるようになり、逆に低層階の固定資産税は軽減されることになりました。

ただし、2016年（平成28年）以前に完成している中古のタワーマンションには適用されないため、この場合は依然として節税が可能です。

2.タワーマンション節税の仕組み

ここでは、タワーマンション節税の仕組みと、実際にどの程度の節税ができるのか具体例を交えて解説します。

前提として、2024年9月現在では、区分マンションにおける評価額のみなおしがされています。
そのため、従来に比べて節税効果が低くなっております。

高層階における評価額補正の計算は少し難しいため、この章では従来のタワーマンション節税の仕組みについて解説します。
これがタワーマンション節税の基本であり、大枠を理解しやすくなります。

評価額の補正（税制改正）については3章で詳しく解説しているので、順にご覧ください。

2-1.高層階ほど相続税評価額が大きく下がる

マンションの評価額は、マンション全体の評価を基に算出されます。

タワーマンションの場合、総戸数が多いため、各住戸の土地の持分は少なく、土地の評価額が相対的に低くなります。
建物の評価については、専有面積に基づいて均等に割り当てられるため、階層による評価額の差はほとんどありません。

しかし実際の市場価値は、高層階になるほど眺望や日当たりといった付加価値が高くなるため大幅に上昇します。

そのため、タワーマンションの高層階ほど、市場価格と相続税評価額が乖離します。
従来は、相続税評価額が相続の3割ほど、また3割以下の物件も見られました。
この場合、1億円で購入したマンションの相続税評価額が3,000万円程度になります。

「現金で1億円を相続する」のと「3,000万円のマンションを相続する」のでは、相続税額に差があるのは歴然です。

図からも分かるように、高層階に住むことで、市場価値と相続税評価額の差が大きくなるため、節税効果が高まります。

2-2.節税額の計算例

実際にどの程度の節税効果があるのでしょうか？
タワーマンション節税の効果を実際に理解するために、具体的な計算例を解説します。相続人は子1人と仮定します。

出典：「“No.4155 相続税の税率”.国税庁（参照2024-08-08）」をもとに、お家のいろはが独自に作成

この計算例では、現金で相続する場合の相続税が2,300万円であるのに対し、タワーマンションの高層階住戸を相続した場合の相続税は400万円となります。結果として、1,900万円の節税効果が得られることになります。

タワーマンションを利用した相続では、現金で相続するよりも大幅な節税効果を得ることが可能です。

3.2024年1月：タワーマンションに関する税制改正

2024年（令和6年）1月より税制が改正され、区分マンションの節税効果が大幅に縮小しました。
具体的には、相続税評価額の算定方法において、市場価値と相続税評価額の乖離が大きい場合に、相続税評価額が補正されるようになりました。

以下で詳しく解説します。

3-1.乖離率1.67倍超えは1.67倍になるよう補正される

これまで、タワーマンションの相続税評価額が時価の3割以下になるケースも多く、この乖離率の大きさが問題視されていました。

乖離率は、時価ばかりが高くなる高層階であるほど大きくなるため、階層に比例するように以下のように拡大しています。

出典： “相続税評価額と市場価格の乖離の実態”.国税庁.（参照2024-08-08）

特に総階数が20階以上のタワーマンションでは、評価額と市場価格の乖離率が3.16倍に達しています。
一般的に、戸建て住宅の相続税評価額は市場価格の約6割程度ですが、タワーマンションでは3〜4割程度になるケースが多く見られます。

しかし、2024年（令和6年）1月の税制改正により、市場価値が評価額の1.67倍を超える場合、その乖離率が「1.67倍」になるよう補正されることになりました。（相続・遺贈・贈与で取得した区分マンションに限る。）
そのため、市場価値が1億円の場合、約6,000万円になるように引き上げられます。

この修正によって、タワーマンション節税の効果は大きく抑えられました。

3-2.改正後の税制にかかわらず時価で評価された判決も

2024年（令和6年）の税制改正とは別に、最近の判例では相続税の評価額に対する厳しい目が向けられています。
税制改正の有無にかかわらず、タワーマンションの相続税評価額が市場価値に基づいて評価されたケースがあります。

これは、タワーマンション節税が「過度な節税」と捉えられやすいためです。
租税負担の公平性が阻害されるような行き過ぎた節税行為は、裁判の結果によって追徴課税が発生する可能性があります。

消して節税行為が悪いわけではありませんが、常識的に考えて「やりすぎ」と考えられるほどの節税には注意が必要です。
例えば、本来1億円の相続税が、タワーマンション節税により0円となれば、とても公平とは言えません、

無論、前項で解説した通りタワーマンション節税の効果は抑えられため、以降は過度な節税となるみなされるケースは少なくなるでしょう。

4.タワーマンション節税はもう終了？

タワーマンション節税は、税制改正によって大きな影響を受けています。
しかし、それでも完全に節税効果がなくなったわけではありません。

ここでは、改正後も残る節税の可能性と、その他の対策について詳しく解説します。

4-1.税制改正後もまったく節税できないわけではない

2024年（令和6年）の税制改正により、タワーマンション節税の効果が縮小されたことは事実ですが、節税のチャンスが失われたわけではありません。
改正後も、タワーマンションの評価額は市場価値に比べて低いため、現金で相続するよりもタワーマンションで相続することに意義はあります。

マンションの一室は面積が少ないため、多くの場合で全体に小規模宅地の特例も適用できます。
小規模宅地の特例では、相続税評価額を最大で80％まで減額できます。

また、現金を他の動産に変えて相続されるケースも増えつつありますが、いずれも現金に戻した際にどれほど手残りがあるかは分かりません。
タワーマンションは非常に高い需要があり、市場価値が落ちにくいため、手残りを多くしやすいと言えます。

4-2.タワーマンション節税以外の対策が必要

タワーマンション節税の効果が減少したため、今後は他の節税対策の併用を考えていくことが重要です。
より効果的な相続対策が可能です。
例えば、以下のようなものです。

生命保険の活用

保険契約者と被保険者が亡くなった人で、保険金受取人が相続人の場合「500万円×法定相続人の数」までの死亡保険金は相続税がかからない。また、生命保険を利用すれば、生前に財産を渡したい人を保険金の受取人に指定することが可能

生前贈与の活用

相続発生前に一定額を贈与することで、相続財産を減らし、相続税の負担を軽減できる。年間110万円までの非課税枠を活用し、早めに財産の移転を進めることが有効

他の節税対策を取り入れることで、より幅広い相続対策を行うことが可能です。家族の状況や財産の種類に応じて、最適なプランを検討してみましょう。

まとめ

タワーマンション節税は、高層階に住むことで相続税の負担を軽減できる魅力的な手法です。2024年（令和6年）の税制改正によって、以前ほどの節税効果は期待できなくなりましたが、それでも一定の効果を持ち続けています。

また、小規模宅地等の特例や生前贈与など、他の対策と併用することで、さらに効果的な相続対策が可能です。タワーマンションの購入を検討することで、家族の資産を守り、将来への安心を手に入れることができます。

節税対策をしっかりと行い、ついのすみかとしてのタワーマンションライフを前向きに考えてみましょう。