2024年4月1日から法改正により相続登記の義務化がスタートします。これは、亡くなった人の名義のままで土地などの不動産を放置すると10万円以下の過料が科せられるというもので、2024年4月以前の相続も対象となります。

本記事で土地の名義変更が必要な理由や具体的な方法、かかる費用を解説しますのでぜひ最後までお読みください。

また、家を売る方法については「家を売る方法｜初めてでも損をしない売却手順、注意点、損しないポイントを徹底解説！」で解説しています。相続した家を売却したい方はぜひ参考にしてください。

1.亡くなった人の名義になったままの土地は名義変更（相続登記）が必要

亡くなった人の土地は、名義変更（相続登記）が必要です。

名義変更とは、土地などの不動産を亡くなった人（被相続人）から新しい所有者（相続人）に権利を移す手続きのことを指します。相続登記とも呼ばれます。

土地の名義変更（相続登記）をすべき理由や気をつけるポイントは、以下のとおりです。

まずは義務化の背景や、ペナルティの内容について押さえていきましょう。

1-1.2024年4月1日より相続登記が義務化される

2024年4月1日より相続登記が義務化が開始します。

義務化の背景には、全国で所有者不明の土地が多く存在していることがあります。平成28年度の国土交通省の地籍調査によると、日本全国にある土地のうち、約20％の土地が登記簿上で所有者が不確定であるという調査結果が出ています。

所有者のわからない土地があると、災害復旧や公共事業の工事、民間取引などの妨げに繋がります。また、高齢化が進んでいる日本の現状を考えると今後も所有者不明の土地が急増していくことでしょう。

このような現状を変えるために、相続登記が義務化されました。

参考：“所有者不明土地の実態把握の状況について”．国土審議会土地政策分科会特別部会ワーキンググループ（第1回）配付資料│国土交通省

1-2.3年以内の登記期限を過ぎると10万円以下の過料

相続登記の義務化には「土地の相続が開始されてから3年以内」の登記期限があります。期限を過ぎると10万円以下の過料が科されます。

相続開始に該当するのは、「該当する不動産の相続が発生したことを知った日」になります。そのため、相続人であることは知っていても土地が相続財産に含まれることを知らなかった場合は該当しません。

1-3.過去の相続も対象になる？

相続登記の義務化は、2024年4月1日以前の過去の相続も対象になるため注意しましょう。

これは、過去に相続した土地であっても遡求（そきゅう）の適用対象となるためです。遡求とは、過去にさかのぼって法的効力が発生することです。

過去に土地を相続した場合は、「相続開始を知った日」または「改正民法が施行された日」のどちらか遅い日から3年以内の相続登記が必要です。

たとえば、2020年に土地を相続を知った方は「改正民法が施行された2024年4月1日」から3年以内に登記手続きを済ませる必要があります。

2.亡くなった人の名義のまま土地を放置するリスク

亡くなった人の名義のまま土地を放置するリスクは、以下のとおりです。

土地を売却できなかったり、権利関係が複雑になったりして後々トラブルになる可能性があるため、早めに手続きをすませましょう。

2-1.土地の売却や活用ができない

土地などの不動産を売却や活用する場合、実際に土地を所有している名義人と登記簿上の名義人が同じである必要があります。

たとえば、亡くなった人の土地が相続人全員の共有名義のまま放置しておくと、いざ売りたいと考えた際、法定相続人を特定するのに時間がかかったり、手続きに協力してもらえなかったりすることで売れるタイミングを逃してしまう可能性があります。

売却機会を逃さないためにも、名義変更は早期に行いましょう。

2-2.権利関係が複雑になる

亡くなった人の名義のまま土地を放置しておくと、権利関係が複雑になり相続登記するのに手間がかかります。

登記を新たにせず放置すると、子や孫が新たに相続人になる「代襲相続」や、法定相続人が亡くなって次の相続が発生する「数次相続」などが起き、相続人を把握すること自体が難しくなる可能性があるからです。

代襲相続や数次相続が発生して相続人が増えると、手続きにも長い時間と手間がかかるってしまいます。

2-3.土地を担保にできない

亡くなった人の名義のままの状態だと、土地を担保に不動産を購入できません。

相続した土地を担保に金融機関から融資を受けたいと考えても、土地が新たな相続人の名義に変わっていなければ、抵当権を設定できません。抵当権とは、住宅ローン融資などを受ける際に、返済が滞った場合に備えて金融機関が不動産を担保として確保する権利のことです。

相続人に名義変更されてない場合は、遺産として取得できる土地を所有していても、土地を担保に融資を受けることはできません。

3.【亡くなった人の名義のままの土地】名義変更（相続登記）する方法

亡くなった人の名義のままの土地を名義変更（相続登記）する方法は、以下のとおりです。

以下で解説する流れに沿って手続きを行うと、名義変更をスムーズに進められます。

3-1.相続人・相続財産の調査

正しい相続関係や不動産状況を把握するために、まず相続人・相続財産の調査を行いましょう。

相続人の調査方法は、亡くなった人の出生日から亡くなった日までの戸籍謄本を取得して確認します。

また相続財産は、預貯金や有価証券、死亡保険、また借金の有無まですべて洗い出す必要があります。さらに土地を相続した場合は、相続対象である不動産の地番や家屋番号などを調べる必要があります。

土地に関する情報は、納税者に市区町村役場から毎年届く「固定資産税納税通知書」や、法務局で取得できる「登記済権利証」「登記簿謄本」などの書類から確認できます。

調査方法がわからない、時間がないなどの場合は、相続専門の弁護士に任せたほうが確実といえます。

3-2.遺言書の確認

相続人や財産の調査と並行して、遺言書の有無の確認を行います。

遺言書があった場合、原則として、内容に従って土地を含む財産を分割します。

遺言書がない場合は、法定相続人全員で話し合って受け取る財産の割合を決めなければなりません。これを遺産分割協議といいます。

遺言書の種類には、公証人が書く「公正証書遺言」、亡くなった人が直接書いた「自筆証書遺言」、内容は秘密にして遺言書の存在は公証役場で証明する「秘密証書遺言」の3つがあり、一般的には公正証書遺言と自筆証書遺言が使用されます。

なお、遺言書が公正証書遺言以外だった場合、勝手に開封すると法律違反になるため家庭裁判所にて検認手続きを行いましょう。

3-3.遺産分割協議・協議書の作成

遺言書を探しても見つからなかった際は、遺産分割協議を行い、合意した内容を遺産分割協議書に残します。

協議書は、遺産分割協議の内容をまとめた書類のことで、相続人全員が合意したとして法的拘束力を持ちます。

預貯金などは比較的分割しやすいですが、土地などの不動産は等分に分けることが難しいため、以下の4つのいずれかの方法が用いられます。

遺産分割で最も多いのが現物分割です。現物分割では、遺産をそのまま現物で分けて相続します。たとえば、家を相続するのは配偶者、預貯金を相続するのは長男、土地の相続は次男などといった分け方です。

代償分割は、分割が難しい土地などの不動産でも平等に分けられる分割方法と言えます。

たとえば、亡くなった人の土地の価値が2,000万円で、相続人が配偶者と子供1人だった場合、配偶者が土地を相続し、子供に対して1,000万円の代償金を支払います。

換価分割は、相続した土地を売って得た利益を現金で分けることができるので、平等に分割しやすくトラブルが起きにくい方法です。

共有分割とは、相続した土地を相続人全員の共有名義にする方法です。土地を売却せずにそのまま残せますが、将来土地を売却する際に相続人全員の同意が必要となる点に注意が必要です。

3-4.相続税の申告・支払い

遺産分割協議を行って協議書が作成できたら、相続税の申告・支払いを済ませます。

相続税の申告・支払い期限は、土地の所有者が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内と定められています。

ただし、相続税は、相続財産が基礎控除を上回った場合にのみにしか発生しません。

基礎控除を算出する際は、以下の計算式を利用します。

たとえば、法定相続人が配偶者と子供1人の合計2人であれば以下の計算になります。

相続財産が基礎控除の4,200万円を超えなければ、相続税は発生しないことになります。

基礎控除を差し引いても遺産総額が超える場合は、期限が定められているため忘れずに申告・支払いを行いましょう。

3-5.土地の名義変更（相続登記）

実際に土地の名義変更（相続登記）をする際は、以下の流れで手続きが進みます。

必要書類や提出方法を理解して、直前で慌てることがないように準備しておきましょう。

3-5-1.名義変更の必要書類を集める

市区町村役場などから、名義変更の必要書類を取り寄せます。

相続登記には、主に以下の7つの書類が必要です。

亡くなった人の戸籍謄本は、土地名義人の出生から亡くなるに至るまでの戸籍謄本をすべてそろえる必要があります。

さらに、現在相続人が生きていることを証明するためにも、相続人全員の戸籍謄本も必要です。

また、亡くなった人から新たに名義人となる相続人の住民票も取得しましょう。土地の名義人にならない相続人の住民票は必要ありません。

亡くなった人の住民票の除票、または戸籍の附票も提出します。住民票の除票とは、亡くなったことにより住民登録が消去された住民票のことで、戸籍の附票は、戸籍が作られてから戸籍が除籍されるまでの住所が記録されている書類です。

どちらかの書類があることで、亡くなった時点での被相続人の住所と、土地の登記記録上の所有者の住所が同一であることを証明できます。

相続人全員で合意した証拠として、遺産分割協議書も提出しましょう。遺産分割協議書を作成したら全員の署名と実印が必要になり、実印を証明するために印鑑証明書が必要です。

また、毎年土地を管轄している市区町村役場から送付される「固定資産税納税通知書」がない場合は、「固定資産評価証明書」は、土地を管轄している市区町村役場で取得しますが、
もし、固定資産税納税通知書があればコピーを取って代わりに提出することもできます。

3-5-2.登記申請書の作成

必要書類を揃えたら、登記申請書を作成します。

登記申請書は、法務局のホームページに掲載されている以下の雛形や書き方を参考にしながら、ご自身で作成します。

出典：“17）所有権移転登記申請書（相続・公正証書遺言）”．不動産登記の申請書様式について｜法務局

記入方法がわからない場合は、法務局の窓口で教えてもらえますので、できる範囲で記入して持参するとよいでしょう。なお法務局の相談窓口は事前予約が必要になるため注意が必要です。

3-5-3.法務局へ提出

必要書類と登記申請書が準備できたら、法務局へ提出します。提出方法は、直接法務局に持参しても、郵送でも問題ありません。土地の所在地によって、管轄の法務局が定められているため間違えないよう注意しましょう。

また、名義変更が完了するまでは、1〜2週間程度の期間がかかり、手続きが完了すると「登記識別情報通知」が発行されます。

登記識別情報通知を法務局の窓口で受け取る際は、登記申請書の作成に使用した押印や運転免許証などの身分証が必要です。

郵送で送付してもらいたい場合は、登記申請書に「登記識別情報通知を送付による交付を希望する」などと記載しておく必要があります。

なお、郵送で送ってもらう際は、本人に限り郵便物を受け取れる「本人限定受取郵便」での送付方法が必須です。そのため、受け取りの際は本人確認書類を準備しておきましょう。

4.【亡くなった人の名義の土地】名義変更（相続登記）にかかる費用

亡くなった人の名義の土地を名義変更（相続登記）する際にかかる費用は、以下の3つです。

名義変更（相続登記）する際は、亡くなった人や相続人の戸籍謄本、新たに土地を相続する人の住民票など、さまざまな書類を取得しなければなりません。

特に戸籍謄本を取得する場合、相続人の数が多いほど費用が増える傾向にあるので、必要書類を集めるだけでも1万円〜3万円程度かかる可能性があります。

なお、戸籍謄本は本籍地である市区町村役場でしか取得できないため、遠方であれば交通費や郵送費がかかる点に注意しましょう。

登録免許税は、登記申請する際に国に支払う税金のことです。土地の固定資産税評価額によって金額が異なり、「固定資産税評価額 × 0.4％」の計算式で求めます。

たとえば、土地の固定資産税評価額が1,000万円であれば、支払う登録免許税は「1,000万円×0.4％」で4万円です。

また、司法書士に名義変更を依頼する際は依頼報酬がかかります。依頼報酬は、必要書類は相続人の数が多いほど金額が増える傾向にあり、7万円〜10万円程度が相場と言われています。

ただし、司法書士への報酬は地域や事務所によっても価格が異なるため、各事務所に問い合わせて費用を確認しましょう。

まとめ

2024年4月1日より相続登記が義務化され、3年以内の期限を過ぎると10万円以下の過料が科されます。また、名義変更しないと過料が科されるだけでなく、土地を売却できなくなるリスクもあります。

名義変更する際は、亡くなった人の戸籍謄本や住民票の除票、新たな相続人の住民票や相続人全員の戸籍謄本など、さまざまな必要書類を取得して、管轄の法務局へ提出しなければなりません。

いざ売却しようと考えた際に、慌てて準備することがないように、相続が開始されたとわかったら早めに相続登記を済ませておきましょう。

なお、相続した土地や不動産の売却を成功させるには信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社の比較・検討には一括査定サービスの「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」をご活用ください。

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