家を売る経験は人生でそう多くありません。また「一戸建ての売却は難しい」という説もあるため、不安をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

一戸建て売却が成功するかは、売却のコツや基本的な流れ、費用、「契約不適合責任」に際する注意点などを事前に把握できているかが大きく影響します。本記事では一戸建て売却成功に向けて、おさえておくべき全基礎知識を解説しています。

「一戸建ては売れないのでは？」と思われている方は、ぜひ最後までお読みいただき、売却活動の一助にしてください。

1.一戸建て売却は難しい？まずは流れを掴もう

一戸建て売却の流れは、相場調査・資料準備から始まり、不動産査定の依頼、媒介契約の締結、販売活動の開始、売買契約の締結、決済・引き渡しの順で進めていきます。また売却益がでたら翌年に、確定申告も忘れず行う必要があります。

一戸建て売却は難しいと言われていますが、事前に売却時の流れを掴んでおくことがスムーズな売却につながります。

1-1.相場調査・資料準備

一戸建ての売却が決まったら、まずは相場調査・資料準備をしましょう。

調査方法の手順は「成功のコツ1」で解説しますが、査定前に自分で相場感を把握することで、不当に安値になることを避けられます。

また事前に資料を準備しておけば、不動産会社とのやり取りがスムーズになります。一戸建て売却で準備する資料は、運転免許証などの「本人確認書類」、不動産に関する情報が記載されている「登記事項証明書」、不動産登記が済んでいることを証明する「登記済権利証」などです。

取り寄せるのに準備に時間がかかる書類もあるので、不動産会社に確認の上、早めに用意しておくとよいでしょう。

1-2.不動産査定の依頼

一戸建ての査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定とは「簡易査定」とも呼ばれ、実際に物件を確認せずに立地や築年数、面積や間取りなどの情報からおおよその売却価格を算出する方法です。建物の大体の価格を知りたい際や、複数の不動産会社の査定額を比較する際に役立ちます。

一方の訪問査定は「実査定」とも呼ばれ、実際に営業担当者が物件を確認して査定額を算出する方法のため、机上査定よりも精度の高い売却価格がわかります。

不動産査定を依頼するには、まず机上査定を5～6社程度に依頼して「売却価格」「各社の対応」を比較した上で、1〜2社程度に絞って不訪問査定を依頼する方法がおすすめです。

ただし売却を急ぐ場合は、訪問査定から依頼しましょう。どちらの査定も複数社に依頼して比較することが成功の秘訣です。

査定をするなら一括査定サービス「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」を利用すると、不動産会社の比較検討が一度にできておすすめです。

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1-3.媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。

専属専任媒介契約は、1社としか契約を結べませんが、契約の拘束力が高いため不動産会社が積極的に売却活動してくれる可能性が高いという特徴があります。

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に営業担当者の意欲が高いことに加えて、ご自身で買主を探すことも可能です。

一般媒介契約は、複数者と契約を交わせるため多くの方に物件を知ってもらえるメリットがあります。一方で、レインズ（不動産情報のネットワークシステム）の登録義務も売却活動の報告義務もなく不動産会社とのやり取りが少ないため、販売戦略が立てづらい点に注意が必要です。

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不動産売却をはじめるときには不動産会社と媒介契約を結びます。 一般媒介

1-4.販売活動の開始

媒介契約を締結し、不動産会社のアドバイスを参考に売却価格を決めたら、本格的に販売活動を開始します。不動産会社は、インターネットやチラシなどを活用して幅広く買主を探します。

「成功のコツ5 」でも後述しますが、物件を見学したい購入希望者が現れたら、内覧を行います。内覧の印象で成約につながるかが左右されます。

水回りなど汚れが目につきやすい箇所は掃除し、一戸建ての魅力や立地のよさなど、内覧時にアピールできる点を考えておくとよいでしょう。

1-5.売買契約の締結

買主が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約当日には、不動産会社の担当から、売主・買主に向けて重要事項説明書の読み上げがあります。売主・買主ともに契約内容に合意したら署名と捺印を行います。また、手付金として買主から売主に対して売却金額の1割ほどが支払われます。

なお、売買契約書は、締結日の数日前に担当者から共有されるのが一般です。法的拘束力を持つ重要な書類のため、一度締結するとかんたんに破棄することは困難です。

契約を解除すると違約金が発生する可能性もありますので、少しでも不明点があれば必ず不動産会社に確認してから締結しましょう。

1-6.決済・引き渡し

買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約の締結から約1カ月後が引き渡し日に設定されるのが一般です。そのため、売買契約締結後には引っ越し準備を進め、買主がすぐに住めるようにしておきましょう。

決済の当日は、買主から、手付金を除いた残りの代金の支払いを済ませてもらい、家に関する書類や合鍵を含めたすべての鍵を引き渡します。

1-7.確定申告

一戸建ての売却で利益が出た場合は、確定申告を行いましょう。売却益には「譲渡所得税」と呼ばれる税金の支払いが必要です。

また、特別控除を適用する場合にも、申請のために確定申告が必要です。一戸建て売却時に適用できる特別控除を利用すれば、支払う税金を抑えられます。確定申告を行う時期は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間と定められています。

2.一戸建て売却6つのコツ

一戸建てをなるべくスムーズに高値で売却するために、以下の6つのコツを理解しておきましょう。

成功のコツ1.高値で売るためには「いくらで売れるか」相場を自分で調査する

一戸建てを少しでも高値で売るためには、以下のサイトを使い、自分で相場を調査しましょう

「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している、売買された一戸建てなどの不動産の価格情報を無料で調べられるWEBサイトです。

価格だけでなく、土地・建物の面積や間取り、築年数なども確認できます。また、過去2年間の市場動向をグラフで確認できるため、今後の予測や売却タイミングを決める際に活用できます。

「土地総合情報システム」は、国土交通省が運営している、不動産売買情報をデータベース化したWEBサイトです。一戸建ての過去の取引金額や、取引時期などを誰でも無料で閲覧できます。なお、売却価格は土地と建物の総額の表示になっており、内訳の価格は明記されていません。

成功のコツ2.不動産査定は複数社へ依頼する

一戸建て売却を依頼する不動産会社を決めるにあたって、不動産査定は複数社に依頼することをおすすめします。

査定を複数社に依頼することで、査定額の妥当性や、担当者との相性などを比較できます。なかには数百万円以上の価格差が出るケースもあるので、査定結果や査定額の根拠を比較して、信頼できる不動産会社を選定しましょう。

複数社に査定を依頼するなら、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー） 」が便利です。

「不動産売却 HOME4U」は基本情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,300社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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成功のコツ3.実績がある不動産会社に依頼する

一戸建て査定を依頼する不動産会社は、一戸建て売却の実績が豊富な会社に限定しましょう。

一戸建て売却の経験が豊富だと、これまでの知識や経験から高く売却する方法を理解しているため、物件によっては相場価格よりも高値で売却できる可能性があります。

また、不動産会社によってマンションが得意なのか、それとも一戸建てが得意なのかなどが違います。大手だからと安心せずに、査定依頼時に物件のあるエリアでどれくらいの売却実績があるのか、確認してみましょう。

成功のコツ4.売却期間は十分な余裕を持つ

高値での売却を目指すなら、売却期間に十分な余裕を持って計画してください。

一戸建ての売却には、最低でも3カ月、一般には6カ月程度かかることが多いのですが、売れないことも想定し、最大1年程度はかかることを考えて計画を立てると安心です。

期間に余裕があれば、慌てて安い価格で売却することがなくなり、値引き交渉にも冷静に対応できます。また、不動産会社のなかには、売買の回転率を上げる目的で大幅な値下げの提案をしてくるケースもありますが、急いで売る必要がなければ承諾する必要はありません。

成功のコツ5.内覧前に清掃と資料準備を行う

内覧前に室内を清掃しておけば、買主からの印象が良くなり購入意欲の向上につながります。

内覧前の清掃箇所とポイントは、以下のとおりです。

築年数が経過した物件は、汚れが落ちにくい場合があります。水回りやトイレ、キッチンだけでもハウスクリーニングの依頼を検討してもよいでしょう。

また、一戸建てを購入した際のパンフレットや周辺写真などがあれば買主に物件のよさをアピールしやすくなります。一戸建てはファミリー層が多いので、近隣の商業施設、学校、保育園、自治会などの情報があれば具体的な検討につながるでしょう。

成功のコツ6.土地の境界線を明確にする

古い一戸建ての場合、土地の境界線が明確でないケースも珍しくありません。

土地の境界線が明確でない場合は、売却価格に影響が出たり、隣地との境界が曖昧で売却期間が長引いたりなどのトラブルにつながる可能性があります。

土地の境界を明確にするためには、境界確定測量を行い「確定測量図」を作成する必要があります。

測量の相場は、民間の土地（民有地）であれば、35～45万円程です。測量の際には隣地への許可が必要となり時間がかかるケースもあるため、不動産会社に相談しておきましょう。

境界確定測量とは？測量費用の相場や手順も解説！

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3.一戸建て売却時に注意すべき「契約不適合責任」のトラブル

一戸建てを中古で売却する際、注意すべきことは「契約不適合責任」のトラブルです。以下の章では、契約不適合責任の概要と注意点を解説していきます。

内容を把握して、売却時のトラブルを回避しましょう。

3-1.契約不適合責任とは「隠れた欠陥に対して売主が負う責任」

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）とは、「契約に適さない品質に対して売主が負う責任」のことです。

たとえばシロアリ被害や雨漏り、土壌汚染や給排水管の欠陥などが売却後に発覚した場合、契約不適合責任と判断される可能性があります。

契約不適合責任では、修繕費用や損害賠償金、契約破棄など、さまざまな責任を問われる可能性があります。

3-2.契約前にシロアリや雨漏れなどの欠陥がないか確認

契約後に発覚する欠陥として特に多いのが、シロアリと雨漏れです。

特に古い一戸建ての場合は、こまめに管理していても後から欠陥が見つかる可能性が高く、後々トラブルになりかねません。

建物の状況を把握するにはホームインスペクション（建物状況調査）がおすすめです。ホームインスペクションとは、住宅診断士が専門的かつ客観的な視点で、物件の劣化、修繕箇所などを洗い出す調査です。

ホームインスペクションの相場は5～10万円ほどです。関連記事でも詳しくご紹介しているのでご覧ください。

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3-3.契約不適合責任免責の特例を売買契約書に記載する

築年数の経った一戸建ての場合、ホームインスペクションをせず、契約不適合責任を免責とする売買契約をするのも、ひとつの手段です。

買主の同意のもと契約不適合責任を免責にできれば、後々、物件の欠陥が見つかっても責任を問われることはありません。

なお、個人売買における中古住宅の契約不適合責任の保証期間は、数カ月程度であることがほとんどです。契約書に免責特約を記載するか、数カ月程度は保証するか、不動産会社とよく相談して決めましょう。

4.一戸建て売却にかかる費用

一戸建て売却にかかる費用は、以下のとおりです。

晴れて売却できたとしても、「諸費用で思いのほか手残り（手取り）金がなく困った……」という状況にならないよう、各項目を理解しておきましょう。

4-1.仲介手数料

仲介手数料は、売買が成立した際に不動産会社に支払う成功報酬のことです。

不動産会社が売主に請求できる仲介手数料の上限は、以下の通り法律によって定められています。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

仮に一戸建ての売却価格が500万円だと、仲介手数料は以下の通り算出できます。

4-2.司法書士への依頼報酬

司法書士の依頼報酬は、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼する際にかかる費用です。

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった際のために、金融機関が建物や土地などの不動産を借金の担保として確保する権利のことです。

原則、抵当権が設定されているままだと不動産を売却できません。そのため、売却を完了させるためにも抵当権抹消手続きを司法書士へ依頼する必要があるのです。

抵当権を抹消するには、不動産1つに対して1,000円の登録免許税がかかります。一戸建ての場合は、建物分で1,000円、土地分で1,000円の合計2,000円となり、さらに司法書士への依頼報酬が追加で1〜5万円程度かかります。

なお司法書士は、所有権移転登記を行う買主が手配することが一般的です。

4-3.ローン一括返済の手数料

ローン一括返済の手数料とは、住宅ローン残債を繰り上げて完済するために金融機関に支払う手数料のことです。

手数料の金額は金融機関によって異なりますが、5千円〜3万円程度が相場です。ただしSBI新生銀行や楽天銀行などのネットバンクで手続きする場合は、手数料が無料です（2024年2月時点）。

金融機関ごとに異なるため、事前にホームページや電話などで確認しておきましょう。

4-4.測量費用

測量費用は、隣地との境界線が明確でない場合にかかる費用です。

100平米程度の土地の大きさであれば、35〜50万円程度が相場です。また、土地が道路や水路に面している場合は、役所の立ち会いが必要となり調査が複雑になることから、追加で10〜30万円程度費用がかかるケースもあります。

測量は必須ではありませんが、境界線が曖昧だと買い手がつかないことも多いため、依頼するかどうかは不動産会社と相談してから進めましょう。

4-5.建物の解体費用

古い建物で劣化が進んでいる場合、買主が見つかりづらいため、場合によっては解体して土地のみにした方が売れる可能性があります。

建物の解体費用の相場は、以下のとおりです。

たとえば、延べ床面積が50坪の一戸建て木造住宅であれば、150〜200万円程度の解体費用がかかります。

解体して更地で売却するかどうかは、ご自身だけでは決めずに不動産会社とよく相談してから判断しましょう。

5.一戸建て売却にかかる税金

一戸建て売却にかかる税金は、以下のとおりです。

税金は、一戸建てを売った際の売却益や価格、評価額によって異なります。事前に売却後にいくら課税されるかシミュレーションしておくと安心です。

5-1.譲渡所得税

譲渡所得税とは、一戸建て売却で得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金のことです。利益がない場合は支払う必要はありません。

譲渡所得税を求めるには、まずは譲渡所得を算出する必要があります。

譲渡所得は単純に利益から算出するのではなく、売却した物件の購入代金や仲介手数料などの「取得費」、売却するために支払った仲介手数料などの「譲渡費用」を含めて以下のように計算します。

譲渡所得が算出できたら、譲渡所得税の計算式を以下で確認しましょう。

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」の39.63％、所有期間が5年超であれば「長期譲渡所得」の20.315％です。

5-2.印紙税

印紙税とは、領収書や金銭のやり取りなどの契約書を作成する際に発生する税金のことです。

印紙税の金額は、物件の売却価格によって以下のように定められています。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

軽減税率とは、標準税率（本則税率）よりも低い税率を適用する期間限定の措置です。軽減税率の適用は令和4年3月31日までとされていましたが、税制改正により令和6年3月31日までに延長されました。

5-3.登録免許税

登録免許税とは、登記手続きの際にかかる税金のことです。

一戸建て売却の際に、物件の所有権移転登記を行いますが、この際の登録免許税は買主が負担することが一般です。ただし、不動産の状態によっては売主が支払うケースもあります。

不動産売買の場合は「固定資産税評価額×2％」の登録免許税がかかります。固定資産税評価額とは、固定資産税などを計算するために市区町村が不動産ごとに定めた金額のことです。

固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書に記載された「価格」または「評価額」で確認できます。明細書を紛失した場合は、市町村役場で発行する評価証明書でも確認可能です。

まとめ

一戸建て売却を成功させる6つのコツや基本的な流れ、売却時の注意点などを解説しました。

短期間でスムーズに売却するためにも、売却期間に余裕を持って計画を立てたり、土地の境界線を明確にしたりすることもあわせて確認してください。また古い建物を売却する際は、なかなか売れなくて不安に感じることもありますが、最大1年間は売却期間がかかると想定し計画を立てることで、焦って安く売ることを回避できます。

一戸建てを高値で売却するには事前に相場を自分で調査し、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」を活用して複数社に査定を依頼しましょう。

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