購入を検討している物件が旧耐震基準で建てられていた場合、安全性は大丈夫なのか、どんなリスクがあるのか不安に感じる方も多いでしょう。

耐震基準は、購入時だけでなく不動産売却時の評価や資産価値にも影響します。

本記事では旧耐震基準について、購入・売却前に知るべき以下の5点を解説します。

旧耐震基準とは何かを理解してリスクと注意点を把握すれば、旧耐震基準の不動産購入時にはもちろん、売却時にも役立つでしょう。

1.旧耐震基準【昭和56年（1981年）5月迄】とは

旧耐震基準とは昭和56年（1981年）5月31日までの建築確認申請で適用されていた基準で、震度5強レベルの揺れで建物が「倒壊しないように設計」された構造基準です。

「倒壊しないようにされた設計」とは、もし建物が損壊したとしても、補修すれば再利用できる構造基準の建物をいいます。

そもそも耐震基準とは、1950年に制定された建築基準法で初めて定められ、その後は大きな地震があるたびに見直されています。

たとえば1968年の十勝沖地震では、1971年に建築基準法が改正され、鉄筋コンクリート造の建築・設計について見直されました。

その後も1978年の宮城県沖地震を受け、1981年6月に大規模な耐震基準の改正が行われています。

このようにいく度も見直しがされている耐震基準ですが、

• 1981年6月以降の確認申請で適用されている耐震基準を「新耐震基準」
• 1981年5月31日までを「旧耐震基準」

と呼び、震度5強レベルで倒壊しないかがひとつの区切りとされています。

2.旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準と新耐震基準は、中古マンションや築古の戸建ての購入を検討している方にとって耳にすることが多い言葉ではないでしょうか。

旧耐震基準と新耐震基準には以下の違いがあります。

不動産の購入を検討する際にはいずれも重要なことなので、旧耐震基準と新耐震基準について確認しましょう。

2-1.建築確認日の違い

旧耐震基準が適用されていた期間は昭和56年5月31日までで、それ以降の確認申請では新耐震基準に切り替わっています。設計時点での耐震性能が、新耐震基準ではより強固に建物が設計されています。

また、旧耐震の建物は建築確認申請日が1981年5月31日より前なので、少なくとも築40年以上は経過しているでしょう。

旧耐震の建物ということは、現在ではある程度築年数が経過した建物だということです。

資産価値も少なく、老朽化による修繕や建て替えについても検討しなければなりません。

2-2.耐震性能【震度5強と震度7】の違い

旧耐震の耐震性能は「震度5強に対し建物が倒壊しないレベルの強度」、新耐震の耐震性能は「震度7に達する程度の地震に対して安全を確保」という規定があります。

最近では震度5強の地震が発生することも珍しくなく、短いスパンで複数回発生することも考えられます。そのため、旧耐震基準の建物では損傷が発生する可能性も考えなければなりません。

一方で新耐震の耐震性能では「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から震度7に達する程度の大規模地震でも倒壊を免れる」という基準で建物が設計されています。

2-3.対象となる住宅ローンの違い

旧耐震基準の建物は新耐震基準の建物と異なり、借り入れできる住宅ローンが限られてしまいます。

たとえば、「フラット35」には建物の技術基準があり、旧耐震基準では規定の耐震基準を満たしていないため、融資を受けられません。フラット35以外の金融機関でも、旧耐震基準の建物では仮審査すら申し込みできないところも少なくありません。

融資を受けるには、耐震工事をするなどして耐震評価基準を満たす必要があります。

2-4.住宅ローン減税の適用条件の違い

住宅ローンを組んだ際に利用できる住宅ローン控除でも、旧耐震基準と新耐震基準ではクリアすべき条件が異なります。

中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除では、制度を利用するために建物について以下の条件を定めています。

出典：国税庁「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

新耐震基準ではこれらの条件はクリアしているので問題になりません。

3.旧耐震基準か新耐震基準かの見分け方

耐震基準を見分けるためには、建物の建築確認がいつ行われたか「通知確認書」を調べる必要があります。

確認通知書とは何か、どの部分を見れば分かるのか、もし、紛失して確認が取れない場合にはどうしたら良いのかを解説します。

3-1.「確認通知書（副）」の発行日を確認する

旧耐震基準かどうかを確認するためには「確認通知書（副）」の発行日を確認します。

確認通知書とは建築確認の許可が降りたことを通知する書類で、この発行日が昭和56年5月31日以前ならば旧耐震基準の建物だということです。

ただし、昭和56年5月31日以降に新築された建物には、確認通知書の日付が昭和56年5月31日以前のものもあるので注意しましょう。

3-2.確認通知書（副）を紛失した場合の対処法

確認通知書を紛失した、中古物件の所有者が確認通知書を所有していなかった場合、確認台帳記載事項証明書を確認することで建築確認日を調べられます。

また、住宅ローンを組むためには確認通知書や検査済証が必要ですが、記載事項証明書で代用可能な場合もあるため、取得しておくと便利な書類でもあります。

記載事項証明書は建物がある地域を管轄している建築指導課にて取得可能で、取得には以下の情報が必要です。

1番の地名や地番は登記簿謄本を取得することで確認可能です。もしくは図書館や法務局に設置してあるブルーマップでの確認、法務局への電話でも確認できます。

2番から4番は役所に保管されている建築確認台帳を閲覧することで調べられ、こちらも建築指導課で保管してあることが多いでしょう。

ただし、市区町村によっては記載事項証明書自体が保管されていないことや、建築確認年月日などの情報が載っていない場合もあります。「昭和◯◯年◯月以降から保管されている」など、期間で管理されている場合もあるので、役所に行く前に電話で概要を確認しておくと安心です。

4.旧耐震基準の不動産を購入するリスク

旧耐震基準の不動産の購入にはいくつかのリスクがあります。

購入を検討する場合はリスクも踏まえる必要があるので、しっかりと確認しましょう。

4-1.購入後に建て替えが発生するリスク

旧耐震基準の建物は昭和56年5月31日以前の建築確認日の建物なので、新しいものでも築40年以上が経過しています。

そのため、旧耐震基準の建物は、建て替えが発生するリスクがあります。

居住用の木造住宅の法定耐用年数は33年のため、旧耐震基準であれば、そのまま利用するのは難しい建物も少なくありません。マンションならば法定耐用年数が残っていたとしても、大規模修繕や建て替えも視野に入ってきます。

マンションの建て替えは住民の意見調整が難しく、費用の捻出も一筋縄ではいきません。旧耐震基準の不動産には建て替えのリスクが伴うことを把握しておきましょう。

4-2.修繕積立金が高額になるリスク

マンションの修繕積立金は数年ごとに見直され、増額されることが一般的です。そのため、築40年以上になる旧耐震基準の建物は修繕積立金が高額になることを理解しておかなければなりません。

マンションは経年劣化によって外壁や配管などの修繕箇所が多くなります。途中で適切な修繕をしなければ建物の劣化が進み、資産価値を減少させるばかりか、建物自体の安全性も損なってしまうので、適切な修繕が必要不可欠だと言えるでしょう。

マンションだけではなく、旧耐震基準の木造一戸建ても、建物をそのまま利用するのならば修繕費用が嵩みます。

旧耐震基準の建物は構造を問わず、建物に対して費用がかかるものだと知ったうえで購入を検討しましょう。

4-3.住宅ローン借入額に制限がかかるリスク

旧耐震基準の不動産に対して住宅ローンの借り入れができたとしても、担保評価が低いために借入額に制限がかかる可能性があります。

担保評価が低くなる以下の理由があるからです。

■旧耐震基準だと担保評価が低くなる理由

希望する借入額に達さなければ自己資金を用意する必要があります。旧耐震基準の不動産を購入したい場合には、十分な自己資金を準備しましょう。

5.旧耐震基準の不動産を購入する際の注意点

旧耐震基準のリスクやデメリットについて解説してきましたが、価格や立地などでメリットを得られるなら、購入を進めたいという方も少なくありません。

そんなときは以下の注意点を確認しましょう。

■旧耐震基準の建物を購入する前にチェックすべき4つの注意点

マンションや戸建て別に注意すべき点を解説しますので、購入を検討している場合は、事前に確認しておきましょう。

5-1.【マンション】壁式構造で建てられた物件を選ぶ

旧耐震基準のマンションを購入する際には構造に注意しましょう。具体的には、壁式構造で建設されているマンションを選ぶことがポイントです。

マンションの構造には、柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」と、壁で建物を支える「壁式構造」があります。

築年数が古い物件では壁式構造が比較的多く、当時のラーメン構造に比べて耐震強度が高いとされています。

なお、壁式構造では壁で建物を支えるので、開口部が制限されてしまい、窓が少なくなる傾向があります。

5-2.【マンション】住宅性能評価書を確認する

旧耐震基準の時期に建設されたマンションでも十分な耐震強度を有していて、新耐震基準相当の耐震性だと判断されるマンションもあります。また、耐震強度が不十分だと判断されたために、耐震補強工事を施しているマンションもあるでしょう。

住宅性能評価書には耐震性能や省エネルギー性能などを調査した結果が記載されているので、忘れずに確認するよう注意しましょう。

ただし、旧耐震基準マンションでは住宅性能評価書がない物件も少なくありません。旧耐震基準のマンションを購入する前に、まずは住宅性能評価書が発行されているかもを確認することをおすすめします。

5-3.【戸建て】買付前に耐震診断をしてよいか売主に確認する

旧耐震基準の一戸建ての場合、買付申し込みの前に耐震診断しても良いか確認することをおすすめします。

耐震診断は買主の費用負担になってしまうことが多いのですが、診断結果が問題なければ旧耐震基準の家でも安心して暮らすことができます。

もちろん、売主所有の不動産なので買い手側で勝手に耐震診断してはいけません。事前に買主の許可を取ってから、耐震診断を進めましょう。

売主によっては不動産を売却しやすくするために、事前に調査している場合もあります。

5-4.【マンション・戸建て】地盤の強度を調べておく

旧耐震基準の不動産を購入する場合、地盤の強度を調べておくことも有効な方法です。

地盤の強度は以下の方法で調べられます。

地盤データを公表している民間企業のホームページも少なくありませんが、国土交通省が管理している「わがまちハザードマップ」にも多くの情報があります。

研究が進むほど、いつどこでどの程度の地震が発生するか予断を許さない状況だと説明されていますが、地盤が強いに越したことはありません。

また、ハザードマップの確認は災害が発生した際に役立つものです。旧耐震基準の不動産を購入する際には、ハザードマップを確認することをおすすめします。