東京都は人口1,400万人を超える日本の首都です。特に東京都区内であればアクセスにも優れ、それぞれが思い思いの暮らしを楽しめるエリアとして人気ですが、最新のマンション売却相場はいくらくらいなのでしょうか？

実は、首都圏の中古マンションの売却相場は2013年以降毎年上昇を続けており、東京都内の中古マンションの売却相場も過去最高値です。そのため、マンションを売るなら今がチャンスと言えます。

この記事では、「東京都内のマンション売却相場」をはじめ、「マンション売却のタイミング」や「高く売るためのコツ」などについてわかりやすく解説しています。

マンションに限らず、不動産の売却に関して詳しくはこちらもご覧ください。

なお、マンションの査定基準は不動産会社によってそれぞれ異なります。ですので、あなたのマンションをより高く、早く売るためには複数の不動産会社の査定を比較し、あなたに最適な不動産会社を選ぶことをおすすめします。

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1.最新版｜東京都内のマンション売却相場

東京都内のマンション売却相場は、人気エリアとそれ以外のエリアとでは大きく異なります。

次の3つのポイントから、東京都内のマンション売却相場をしっかりとおさえていきましょう。

• 東京都でマンション売却相場が一番高いのは千代田区
• 間取りから見た東京23区のマンション売却相場
• 面積から見た東京23区のマンション売却相場

それぞれ順に見ていきましょう。

1-1.東京都でマンション売却相場が一番高いのは千代田区

東京都内のマンションの売却相場を2023年3月時点で調査してみたところ、最も高額だったのは「千代田区」でした。

エリアごとの間取りと面積で比較した結果、最も売却物件数の多い3LDKクラスでは22,010万円、さらに80平米クラスでも16,514万円という結果となりました。

千代田区には皇居や国会議事堂、官庁街などが集まっているほか、丸の内・大手町・神田・秋葉原など、政治とビジネス、カルチャーが共存するエリアです。また、番町や麹町といった落ち着きのある高級住宅街があるなど、様々な魅力を持っています。

さらに、東京23区のマンション売却相場をランキング形式で見てみましょう。

出典：不動産売却「HOME4U」 ※2023年3月時点

上記の6区が東京23区の中古マンション市場では特に人気が高く、高額であることがわかりました。

1-2.間取りから見た東京23区のマンション売却相場

東京23区のマンション売却相場を間取り別で比較した場合、1R〜1DKの間取りでは千代田区の4,010万円が最も高額でした。次いで港区の3,900万円という結果になっています。

さらに、4LDK〜5DKの間取りで比較した場合、最も高額だったのは目黒区の24,800万円で、最も低額だった江戸川区の4,380万円とでは実に5.6倍以上の差があることがわかります。

間取りから見た「東京23区のマンション売却相場」は以下の通りです。

出典：不動産売却「HOME4U」 ※2023年3月時点

このように、東京23区内の同じ間取りでも、エリアが異なるだけで売却相場に大きな差が生じることがわかります。

1-3.面積から見た東京23区のマンション売却相場

東京23区のマンション売却相場を面積別に比較した場合、40平米以下で最も高額なのは千代田区の4,270万円でした。次いで、港区の3,927万円となっています。

さらに、面積90平米以下で最も高額だったのも千代田区で23,966万円でした。次いで、港区の17,229万円という結果となりました。

面積別に見た「東京23区のマンション売却相場」は以下の通りです。

出典：不動産売却「HOME4U」 ※2023年3月時点

このように、東京23区では「千代田区」と「港区」の売却相場が特に高額であることがわかります。

1-4.築年数から見た東京23区のマンション売却相場

東京都内のマンション売却相場として、最後に築年数別の相場を見ていきましょう。

築年数はマンションの価格を左右する重要なポイントでもあるので、しっかりとチェックしておきましょう。

「東京23区」の築年数ごとの売却相場は次の通りです。

出典：レインズデータライブラリー「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】」※2023年3月時点

このように、築5年未満のマンションであれば高額での取引が期待できますが、築年数が経過するほど売却相場が下がっていくのがわかります。

特に、「～築5年」と「築6～10年」では600万円、「築11～15年」と「築16～20年」、「築21～25年」と「築26～30年、」では1,000万円以上下がっていますので、売却タイミングの目安にすると良いでしょう。

ここまで東京都内のマンション売却相場について見てきましたが、もし、あなたのマンションの実際の売却価格が気になっているのなら、不動産会社へ査定を依頼してみると良いでしょう。

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2.東京都内のマンション売却価格の今後の動向について

続いては、東京23区のマンション売却価格の今後の動向について、次の3つのポイントに沿って考えていきたいと思います。

• 東京都内のマンション売却相場は過去最高
• 人口推移からも今後の売却相場を予想
• 変動金利が上がれば売却相場は値下がりする

それぞれ詳しく説明します。

2-1.東京都内のマンション売却相場は過去最高

前述のとおり、国土交通省が発表している不動産価格指数によると、以下のグラフのように2013年以降、首都圏のマンション売却相場は右肩上がりに上昇を続けており、過去20年間で最高値となっています。

出典：国土交通省「不動産価格指数」 ※2023年3月時点

さらに、東京23区のマンション売却相場についても2021年3月～2023年2月までの直近2年間を調査してみました。

結論としては、東京23区のマンション売却相場も直近2年間で約500万円～1,000万円も値上がりしており、過去最高値であることがわかります。

出典：レインズマーケットインフォメーション ※2023年3月時点

ただし、東京23区の中古マンション市場における価格上昇がいつまで続くのかはハッキリとはわかりません。

また、築浅のマンションほど売れやすい傾向にあるため、東京23区の中古マンションの売却を検討しているのなら今が売り時だと言えます。

2-2.人口推移からも今後の価格を予想

マンションの価格上昇を予想する上で、売却するエリアの人口推移も一つの要因として捉える必要があります。

というのも、人口が増減するということは、その世帯数分だけ住む家が必要となる、あるいは不要となり、マンションの価格にも影響するからです。

2023年2月時点での東京都の総人口は14,031,030人と、日本の都道府県の中で最も人口が多いエリアです。

以下の表は東京都の2014年12月～2023年2月までの人口の推移を示していますが、2014年～2019年までは毎年約10万人の人口増加を確認できます。

しかし、それ以降、人口の増加率は徐々に減少してきており、2023年にはマイナスに転じていることがわかります。

出典：東京都の人口（推計） ※2023年3月時点

このように、東京都の総人口はすでにピークを迎えつつあることがわかります。

こうした状況を踏まえると、今後も東京都のマンション売却相場が上昇するとは考えにくく、中古マンションの価格が上昇している今が売り時だと言えるでしょう。

2-3.変動金利が上がれば売却相場は値下がりする

「三菱UFJ銀行」や「三井住友銀行」など大手金融機関は、2023年1月より固定型住宅ローンの金利引き上げを発表しました。

これは、日本銀行が長期金利の上限を0.25％程度から0.5％程度まで引き上げたことによるものですが、金利固定型ローンを新規に借り入れようとする人には負担が重いものとなっています。

一方で、住宅ローン利用者の実に7割を占める変動型金利はまだ据え置かれているのが現状です。しかし、変動金利まで上がってしまったら、必然的にマンション相場価格は下落することになるでしょう。

変動金利は金利が安いことが特徴でもありますので、マンションの売却を検討しているのなら低金利が続いている今のうちが売り時だと言えます。

3.東京都で高く売れるマンションの特徴は？

東京都内でマンションの売却を検討しているのなら、特に東京都で売れやすいマンションの特徴も知っておくと良いでしょう。

東京都内で今売れやすいマンションの特徴は次の4つです。

• 人気エリアにあるマンション
• 人気のタワマンや デザイナーズマンション
• コロナ需要にマッチしたマンション
• 災害の影響を受けにくいマンション

それぞれ順に説明します。

3-1.人気エリアにあるマンション

東京23区内であればいずれのエリアであっても人気が高く、交通に不便を感じることもまずありませんが、ここでは次の2つの観点から東京都の人気エリアをご紹介したいと思います。

• ビジネス・商業の拠点が集まる人気エリア
• 利便性も高く住みやすさが人気のエリア

1.ビジネス・商業の拠点が集まる人気エリア

東京23区でマンションが高値で売れやすい人気エリアは、多くの商業施設やオフィスが集まり、今もなお発展を遂げている次の5区です。

港区

大企業やブランドショップも多く、山手線・銀座線・丸ノ内線・日比谷線・半蔵門線なども乗り入れており、仕事でもプライベートでもアクセスのよいエリアです。青山・六本木・新橋・白金・台場など様々な表情を持っています。

千代田区

皇居や国会議事堂があるほか、丸の内・大手町・神田・秋葉原など、政治とビジネス、カルチャーが共存するエリアです。東京駅をはじめ、地下鉄5路線が走る大手町駅、神保町駅などアクセスも抜群です。

中央区

千代田区や港区とともに商業やビジネスの中心エリアです。日本橋・銀座・築地といった有名スポットがあるほか、JR総武線や東京メトロ6路線・都営地下鉄3路線が走り、子育て支援も充実しています。

渋谷区

最先端文化の発祥地して発展を続ける渋谷をはじめ、原宿・恵比寿・広尾・幡ヶ谷などさまざま表情を持つエリアです。山手線・京王線・田園都市線・半蔵門線・銀座線など鉄道路線も豊富です。

新宿区

渋谷と並ぶ東京の繁華街としてデパートや大型商業施設が集まる新宿駅を中心に、曙橋や早稲田、高田馬場、四谷などが特に人気です。JRや私鉄、地下鉄を合わせて11路線が走っており、どこへ行くにも便利です。

上記のエリアはこれからの発展も視野に入れると、今後も高水準の資産価値を維持していくものと考えられます。

2.利便性が高く住みやすさが人気のエリア

続いては、治安が良く、教育環境や生活利便施設が充実した、子育てしやすいエリアとしても人気の5区です。

目黒区

中目黒駅や自由が丘駅など様々な表情を持っています。山手線・東急東横線・日比谷線・京王井の頭線などが乗り入れており、都心へも郊外へもアクセス抜群です。

品川区

昔ながらの町並みが残る武蔵小山・戸越銀座をはじめ、大崎・大井町・五反田などが人気です。JRや私鉄、地下鉄など都心へのアクセスにも恵まれています。

文京区

東京大学や東京ドームがあり、緑が多く残るエリアです。治安もよく、落ち着いた雰囲気が魅力です。地下鉄6線が乗り入れており、都内各所へのアクセスも便利です。

世田谷区

京王線・小田急線・東急各線など7路線が走っており、都心へのアクセスも抜群です。成城・等々力といった高級エリアをはじめ、三軒茶屋や用賀、下北なども住みやすい街として人気です。

豊島区

渋谷・新宿に並ぶ繁華街として人気の池袋を中心に、駒込や巣鴨、大塚・雑司が谷・護国寺など閑静な住宅街が広がります。鉄道も12路線が乗り入れており、都心へも郊外へもアクセスしやすいエリアです。

この記事の1章でもご紹介しましたが、東京23区の中では、こうした住みやすさを重視するエリアでも、比較的高値でマンションの売買が行われています。

3-2.人気のタワマンや デザイナーズマンション

東京都内のマンション売却で、特に人気が高く売れやすいと言えるのがタワーマンションです。

というのも、タワーマンションは周辺環境が充実しているエリアに多く、「資産価値を維持しやすい」というメリットがあるからです。特に、東京でタワーマンションが多く建ち、売れやすいエリアは「港区」や「江東区」「中央区」「品川区」などです。

また、建築家やデザイナーによって建てられた「デザイナーズマンション」も資産価値を維持しやすく高く売れる傾向にあります。ただし、デザイナーズマンションの場合、その個性によってニーズが限られる場合もあるため注意も必要です。

3-3.コロナ需要にマッチしたマンション

2020年以降に始まったコロナウィルスとの共生の中で、多くの人の暮らしに対する意識に変化が起こっています。

というのも、新型コロナウィルスの感染症対策として、リモートワークが増えたことや外出を控えるという文化が生まれたからです。

ただ眠るためだけの住居ではなく、家族と一緒に豊かな時間を過ごせる場所であり、仕事場としても使える住まいのニーズが高まり始めています。

例えば、マンションの場合なら、ベランダが広く家庭菜園などもできる物件や、リビングが広く人が集まりやすい物件、仕事とプライベートを分けることができる「＋1R」ある間取りの物件などが今後より売れやすくなると予想されます。

3-4.災害の影響を受けにくいマンション

マンション選びや購入に影響を与える基準として、災害の影響を受けにくいということも一つの指標となっています。

特にマンションの価値に影響を与えるポイントとして注目されるのが、地震に備えるための「耐震基準」です。

耐震基準とは、地震によって倒壊しないように設定されている建物の強度のことです。現在の「新耐震基準」は1981年に決まったものですが、最大震度7の大地震においても「倒壊しない程度」の強度を基準としています。

東京都都市整備局が行った「地震に関する地域危険度測定調査 [第9回] 」によると、東京都で特に揺れやすいエリアは「荒川区」と「台東区」「墨田区」の一部とされています。特にこのエリアのマンションであれば耐震基準も高いものであると予想されます。

なお、マンションの耐震基準が分からない場合には、管理組合などに問い合わせて、マンション売却の際のアピールポイントにするのも良いでしょう。

4.東京都内でマンションを高く売るための5つのコツ

東京23区でのマンション売却を検討されている方は、高値で売るために必要なコツもおさえておきましょう。

次の5つのコツを知っていれば、マンション売却時に損をすることはまずありません。

• 売却期間に余裕をもってスケジュールを立てる
• 築年数が浅いうちに売却する
• 必ずマンションの売却相場を把握する
• マンション売却が得意な不動産会社を見つける
• マンション売却にかかる費用と税金を把握する

それぞれ詳しく説明します。

4-1.売却期間に余裕をもってスケジュールを立てる

一般的にマンションを売却するには3か月～6か月程度かかると言われています。

しかし、マンションを売却するとなると、想像以上に時間や労力を要するものですし、想定外のことが起こる可能性さえあります。

こうしたことを踏まえると、売却期間にはしっかりと余裕を持たせてスケジュールを組むことが大切だと言えます。

以下の表は、マンション売却の流れの目安となる期間です。

特に、なかなか買い手がつかないケースでは、売却期間に余裕を持たせていないと焦ってしまうことになりかねません。結果として相場よりも安く売ることになれば、損をすることになりますので注意が必要です。

なお、マンションを早く売るコツについて詳しく知りたい方は「マンションの売却期間は何か月？早く売るコツはあるの？」も参考にしてみてください。

4-2.築年数が浅いうちに売却する

東京23区でのマンション売却は築年数の浅いうちが特におすすめです。

というのも、 一般的に不動産は築年数が経過するごとに建物の価値が減少するため、売却価格も下がってしまうからです。

2023年2月の「レインズデータライブラリー」の月例マーケットウォッチによると、東京都の中古マンションの在庫状況は平均築年数が27.21年となっています。

つまり、東京都でマンションを売却するなら、築27年までを目途に売却することが高く売る秘訣と言えます。

4-3.必ずマンションの売却相場を把握する

マンションを売却すると決めたなら、まずは「いくらくらいで売れるのか？」売却相場を把握しましょう。

なぜなら、はじめから不動産会社に査定を依頼しても、相場価格を把握していなければ査定額が「妥当かどうか見極めることはできない」からです。

マンションの売却相場は次の2つの方法を使って調べる事ができます。

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 土地総合情報システム

それぞれの特徴を見ていきましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、不動産流通機構が運営している不動産売買に関する情報提供サイトです。

これまでに取引されたマンションの売却価格をはじめ、物件の成約時期や築年数、間取りなども公開されていますので、類似物件があれば大体の売却相場を把握することができますよ。

土地総合情報システム

「土地総合情報システム」は、国土交通省が公開している不動産取引価格の情報検索サイトです。

不動産売買を実際に行った人を対象にしたアンケートをもとに、その結果をデータベース化してさまざまな情報を公開しています。

実際の成約価格を知ることができるため、売りたい物件の過去のデータがあれば正確な情報を入手することができます。

なお、あなたのマンションの相場価格を調べる方法は「マンションの売却価格の調べ方は？相場と適正価格を知る方法」でも詳しくご紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

4-4.マンション売却が得意な不動産会社を見つける

不動産会社によっても得意な物件や不得意な物件があるものです。例えば、土地の売買は得意だけれど、マンションの販売実績は少なく得意ではなかったというケースも考えられます。

そこで、マンションの売却を得意とする不動産会社を見つけるためには、必ず直近の販売実績を見せてもらいましょう。ご自身と同じマンションや類似するマンションの販売実績が豊富な不動産会社なら安心と言えます。

そのほかにも「売却仲介経験の長い担当者が在籍しているか？」「マンション売却への疑問や不安に親身に答えてくれる担当者がいるか？」なども検討材料にしてみると良いでしょう。

なお、マンションを高値で売るコツについてもっと詳しく知りたい方は「マンションを相場より高く売るコツと「売り時」のタイミングを徹底解説」も参考にしてみてください。

4-5.マンション売却にかかる費用と税金を把握する

マンションの売却相場が分かったら、次はマンション売却に伴う仲介手数料や税金についても大まかにイメージしておきましょう。

ここでは「4,000万円」のマンションを売却した場合の費用について見ていきたいと思います。

まず、仲介手数料は以下の通りです。

（売却価格×3%）＋6万円＋消費税＝（4,000万円×3％）＋6万円＋消費税＝126万円＋12.6万円＝138.6万円

その他に必要な費用は以下の通りです。

その他に、引っ越しやハウスクリーニングなどを行う場合には、追加費用がかかりますので、覚えておきましょう。

5.東京都のマンション売却で必ず知っておきたい4つの注意点

東京都内のマンションを高値で売るためには、次の4つの注意点もおさえておきましょう。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社に査定額の根拠を確認する
• あまりにも高額な査定には裏があるかも
• 専任媒介契約と一般媒介契約を使い分ける

それぞれ詳しく説明します。

5-1.複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションの査定を行う際には、複数の不動産会社へ依頼することがとても大切です。というのも、査定を行う不動産会社はそれぞれ独自の不動産査定基準を設けているため、査定結果も必然的に異なってくるからです。

特に、査定額が数百万円単位で異なってくるケースもあるため、自分で調べた相場も参考にしながら価格の妥当性を見極める必要がありますが、あなたにとって最も納得のいく仲介会社を見つけることが可能です。

そのほかにも、不動産会社によって得意なエリアや物件の種別、売却実績なども異なるため、一社だけの査定依頼では、本当に相性の良い不動産会社を見つけることは難しいと言えるでしょう。

以上のことを踏まえて、数多くある不動産会社の中から自分に合った会社を見つけるためには、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」を活用することをおすすめします。

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はじめてマンションを売却する方は、「不動産売却 HOME4U」をぜひお試しください。

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5-2.不動産会社に査定額の根拠を確認する

不動産会社へ依頼した査定が戻ってきたら、査定額だけでなく「査定額の根拠」を確認するようにしましょう。

それぞれの不動産会社の査定に対して「どうしてこの査定額になったのか？」という根拠を確認し、その査定が妥当なものなのか判断することが大切です。

あなたのマンションに対して適正な査定を行っている不動産会社であれば、査定額の根拠について「その物件のメリット・デメリット」「対象となる買主」「広告を含めた具体的な販売戦略」などについて詳しく説明してくれるはずです。

査定の根拠について、あなたが最も納得のいく説明ができる不動産会社こそが、あなたのマンション売却を任せることのできる業者と言えます。

5-3.あまりにも高額な査定には裏があるかも

不動産査定を依頼して、相場価格と比較してあまりにも高額な査定額を提示された場合、その不動産会社に売却を任せるのは危険かもしれません。

というのも、そもそもマンションの査定額とは「マンションが売れる予測額」であり、その金額で売れることを保証するものではないからです。

極端な高額査定にも関わらず、その額で「買主が見つかる」と見込んで査定している不動産会社がないとは断言できませんが、「その額では売れないことを知りながら高額査定を行う不動産会社もある」ということは覚えておきましょう。

そのような不動産会社の狙いは、高額査定で売主に期待を持たせて、他社よりも先に「専任媒介契約（1社のみとの契約）」を結ぶことにあります。

専任媒介契約を結んでしまうと、契約期間中は自社以外を介してマンションを売却できませんし、最終的に値下げをしてでも契約期間中に売却できれば「仲介手数料を取りそこなうことはない」というカラクリが待っています。

このように、高額査定を提示する不動産会社が売主の望みを叶えてくれるとは限らないことも覚えておきましょう。

5-4.専任媒介契約と一般媒介契約を使い分ける

あなたのマンション売却を任せるべき不動産会社が決まったなら、まずは「専任媒介契約」を締結し、売り出しをスタートしましょう。

というのも、専任媒介契約の方が「1社のみとの契約である」ため、不動産会社もマンション売却に向けて積極的に動いてくれるというメリットがあるからです。

不動産売却における媒介契約には大きく分けて2種類あります。

• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

専任媒介契約とは、先述の通り不動産会社「1社のみに売却を依頼する」ことです。一方、一般媒介契約とは「複数の不動会社へ同時に売却を依頼する」ことです。

このように、一般媒介契約は複数の不動産会社が同時に買主を探すため、各社にとっても「積極的に動いても売れないかもしれない」といったリスクが伴います。

ですので、まずは専任媒介契約を不動産会社と締結し、マンションを売り出すことをおすすめします。

なお、専任媒介契約にも次の2種類があります。大きな違いとしては「売主が自分で買主を探せるかどうか」です。

つまり、自分でも買主を探せる可能性がある場合には「専任媒介契約」を締結すると良いでしょう。

なお、最初の専任媒介契約でマンション売却が上手くいかなかった場合には、先述の「一般媒介契約」も試してみましょう。

確かに、一般媒介契約の場合、販売活動に積極でない不動産会社もいるかもしれませんが、販売活動を「一社に依存せずに幅広く依頼できる」という点は大きなメリットになるため、こうした使い分けがおすすめです。