マンションを売る手順|売却準備から失敗しないコツまで初心者にも分かりやすく解説

マンション売る手順 失敗しないコツは?

これからマンションを売ろうとお考えの方は、どのような手順があるのか、損しないためのポイントなどを知っておきたいですよね。
マンションを売る際の大まかな手順は、以下のようになります。

マンションを売る手順  全12ステップと期間

なお、マンションを売って利益が出た場合、納税や減税制度を利用するために確定申告を行う必要がありますよ。

この記事では、失敗しないマンションを売る手順をわかりやすく解説していきます。上の図の1つ1つについて解説していきますので、必要なときに必要な箇所を読んでください。

特にマンションを売り出すまでは、マンション売却を失敗しないために重要なポイントになるので、詳しくご紹介しますね。

Contents

1. 資金の計画を立てる

マンションを売り出す

マンションを売る手順  全12ステップと期間

マンションを売る際には費用がかかります。
また、新居を購入したり借りたりするためにもお金がかかりますよね。

そこで、まずは資金計画を立てることが大切です。
資金計画のために、まずは以下の3点を行いましょう。

1-1.マンション売却にかかる費用を知る

マンション売却では以下のような費用が発生します。売却にかかる費用全体の相場は、売買代金の3.5%が目安です。

費用名 内容
仲介手数料 売却を仲介した不動産会社へ支払う成功報酬
印紙税 売買契約書に貼る印紙代
譲渡所得税 マンションを売って利益が出た場合にかかる税金
住宅ローン控除繰越返済の事務手数料 売却するマンションに住宅ローンが残っていた場合、売却前に完済するための金融機関の事務手数料
抵当権抹消費用 不動産の所有権移転登記費用。また、司法書士に頼んだ場合はプラスで専門家報酬がかかる(任意)
ハウスクリーニング代 内覧前に部屋をきれいにする場合にかかる費用(任意)
管理費・修繕積立金 マンションの維持費で未納の分があれば。または引き渡しまでの日割り代金(買主と相談)
固定資産税 引き渡し日までの日割り料金(買主と相談)
引っ越し代金 新居への引っ越し代

1-2.新居にかかる費用を考える

多くの人が新居の購入資金に、売却代金を充てています。この場合、新居の購入や賃貸、引っ越しなどにいくらかかるのかを出しておくことが大切です。

知って得する!中古マンションを購入すると生じる税金と特例

1-3. 使える自己資金を調べる

貯金や親から援助をもらえる場合でも、その金額すべてを使い切ってはいけません。新生活にはお金がかかりますし、結婚、出産、教育費、医療費など、お金が必要なタイミングがこの先もありますよね。

そういった人生設計も踏まえて、使える自己資金を明確にしておくことが大切ですよ。

2. 売却の方法を決める

マンションを売る方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。買取は相場より安くなるため、一般的には仲介を選ぶ人が多いでしょう。

立地条件が悪かったり、築年数が古かったりするなど、売れにくい物件の場合は買取も検討してみてくださいね。

売却の方法 「仲介」と「買取」

不動産の「買取」とは?「仲介」との違いやメリット・デメリットを比較

3. スケジュールの計画を立てる

住まいの買い替えを検討されている場合は、売却と購入スケジュールを考えることも重要です。

一般的には売却を先にするのがおすすめ。その理由は以下の2つです。

  • 新居にかけられる費用の目安が出しやすい
  • 購入を先にして、なかなかマンションが売れないと、2重の不動産維持費がかかってしまう可能性がある

以下の記事では買い替えスケジュールやそれぞれにかかる費用、住み替えローンなどについてもご紹介していますので、参考にしてくださいね。

マンション買い替えは「買う」より「売る」を先にした方が断然いい理由

4. 必要書類をそろえる

マンションを売る際に必要になる書類は、早めに集めておくとスムーズな売却ができますよ。

マンション売却に必要な主な書類
書類名 詳細

登記簿謄本

  • 登記事項証明書
法務局窓口 1通600円
オンライン申請(郵送)1通500円
オンライン申請(窓口)1通480円

登記済権利書

  • 登記識別情報
法務局窓口 1通300円
オンライン申請(デジタル交付)1通300円
オンライン申請(窓口)1通300円

固定資産税通知書

  • 固定資産税課税証明書
市町村役場・都税事務所(東京都居住者)
1通300円~400円 ※市町村によって異なる

物件の図面

  • 設備の仕様書
間取りや設備の状況を確認するために必要

マンションの管理規約

  • 維持費がわかる書類
管理組合が原本を持っているので、紛失した場合は組合に相談

耐震診断報告書

  • アスベスト使用調査報告書
  • 新耐震基準導入前の古いマンションで、耐震診断を受けた場合に提出
  • アスベストの場合も同様で、アスベスト使用診断を受けた場合に提出
本人確認書類 共有名義になっている場合は、名義人全員の書類が必要

実印

  • 印鑑証明書
  • 印鑑登録している印鑑
  • 印鑑証明書は、市区町村役場 コンビニ(住民基本台帳カード・個人番号カード所持者の発行日より3ヶ月以内のものが有効
  • 共有名義になっている場合は、名義人全員の書類が必要
住民票
  • 登記上の住所と売主の現住所が異なる場合のみ必要
  • 発行日より3ヶ月以内のもの
  • 市区町村役場・コンビニ(住民基本台帳カード・個人番号カード所持者のみ)
  • 200円~400円 ※市区町村により異なる
銀行口座の情報 売却代金の支払いを銀行振込で行う場合のみ必要

ローン残高証明書

  • ローン返済予定表
  • 住宅ローン返済中の人のみ必要
  • 通常は返済予定表で代用可能
  • 住宅ローンを組んだ金融機関(取引支店)で無料でもらえる
物件のパンフレット 購入当時に入手したパンフレット等の資料があれば
これを読めばバッチリ!不動産売却の必要書類と取り寄せ方

5. 自分で相場を調べる

価格の査定前に自分で相場を掴んでおくと、適正価格で売ることができますよ。また、資金計画も立てやすいので、自分で相場を調べてみましょう。

5-1.マンションの売り出し価格を調べる

不動産情報サイトで物件を検索することにより、価格を調べることができます。ただし、物件検索サイトでわかるのは売り出し価格です。実際の売却価格は、売り出し価格より低いことがあります

5-2.マンションの取引価格を調べる

マンションの実際の取引価格は、以下のサイトで調べることができます。

サイト名 運営主体 概要
不動産取引価格情報検索(土地総合情報システム) 国土交通省 取引当事者へのアンケート調査の回答をもとに収集した取引価格
レインズ・マーケット・インフォメーション 不動産流通機構 レインズ(不動産流通標準情報システム)に登録されている成約価格

ここまでの準備をしっかりしておくことで、このあとの売却活動売買契約がスムーズに進みやすくなり、適正価格での売却ができますよ。

マンションを売り出す

6. 価格査定を行う

不動産会社にマンションの査定を依頼すれば、いくらくらいで売れそうかといった概算を出してくれます。売却を前提として不動産会社に査定額を出してもらう場合には、通常は無料で対応してもらえます。

6-1. 査定には2種類ある

マンションの査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

種類 概要 メリット デメリット
簡易査定 類似物件の過去の取引データをもとに、机上で査定価格を割り出す方法
  • 早ければ数時間程度で査定額がわかる
  • 担当者と顔を合わなくてすむので気軽に依頼できる
  • 査定額の精度が低い
訪問査定 不動産会社の担当者に訪問してもらい、物件を見て査定額を出してもらう方法
  • 詳細な査定額がわかる
  • 不動産会社の対応を比較しやすい
  • 担当者の訪問を受けなければならず断りにくいことがある
  • 簡易査定よりも時間がかかる

不動産会社に出してもらった査定額が適正かどうかは、複数の会社に査定してもらわないとわかりません。

まずは、インターネットで気軽に依頼ができる簡易査定を利用するとよいでしょう。査定額や会社の対応を比較し、2~3社に絞ってから訪問査定を受けるのがおすすめです。

不動産一括査定サービスの「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」では、最大6社の不動産会社の査定結果を比較検討できます。サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけです。

住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社の中から複数社に査定依頼が可能です。「不動産売却 HOME4U」を利用して、マンション売却をスムーズに進めてください。

6-2. マンション査定のポイント

マンション査定の査定基準は、主に以下の項目です。

  • 築年数(耐震基準を満たしているか)
  • 交通の便
  • エリア
  • マンション内での位置や方角
  • 広さ
  • 眺望・景観
  • 間取り
  • 修繕や管理の状態
  • 管理人の勤務形態
  • 土地と建物

マンションの査定では、建物や部屋が人気条件かどうか。状態が良いか。生活や交通の利便性はよいかなどを見られます。

なお、不動産会社の査定の前にハウスクリーニングを行う必要はありません。もし実施するなら、購入希望者が内覧(物件見学)に来る前にするとよいでしょう。

【マンション査定の方法】高く査定される10のポイントと事前準備

7. 不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ査定価格をもとに、仲介をお願いする不動産会社を選びましょう。不動産会社をどこにするかは、マンションを高く早く売るためにとても重要です。

マンションを売るなら、マンション売却の実績がある不動産会社や、そのエリアに強い不動産会社がおすすめです。

媒介契約(仲介契約)を結ぶ

不動産会社に売買の仲介を依頼する契約を媒介契約と言いますが、媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つのパターンがあります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他社への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
有効期間 3カ月以内 3カ月以内
指定流通機構への登録義務 有(7日以内) 有(5日以内)
依頼主への報告義務 有(2週間に1回以上) 有(1週間に1回以上)

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できます。専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社のみとの契約になります。
1社のみに絞ったほうが、担当者は熱心に動いてくれる可能性があります。信頼できる不動産会社と契約すれば、マンションを早く高く売ることができるでしょう。

「専任媒介契約」が「一般媒介」よりもあなたに有利な3つの理由。

8. マンション売却でやっておくとよいこと

ここではマンションの売却活動を開始する前にやっておくとよい、高く早く売れるコツをご紹介します。

8-1. 付帯設備表や告知書の記載

マンションを売るときには、「付帯設備表」及び「物件状況報告書(告知書)」という書面を買主に渡します。

見ただけではわからない物件の不具合(瑕疵)について買主に報告するための書面です。

付帯設備表には、マンション内の設備(給湯や水回り、空調、照明、建具、収納など)の動作状況を確認して記載します。

不動産売買では、売主に「契約不適合責任」が課せられています。

設備の不具合以外の瑕疵がある場合には、物件状況報告書に記載して告知しておかなければ、後で補修や損害賠償を請求されることがあります

どんな点を報告すべきかについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

瑕疵担保責任より契約不適合責任の違い|民法改正で売主の注意点は?

8-2. ホームインスペクション

マンションを売る前にやっておくとよいことに、ホームインスペクションがあります。ホームインスペクションとは、住宅診断のことです。

必須ではありませんが、不動産会社は売主と買主に必ずホームインスペクションについての説明を行う義務があるので、やっていないと売主からの印象が悪くなる可能性があります。

ホームインスペクションを行い、住宅の状況を明確にしておくことで、買主も納得し、売主も安心できる状態で売買契約を交わせますよ。
詳しくは下記の記事で解説しています。

家を売るならやるべき?ホームインスペクションを優しく解説

9. 売却活動スタート

媒介契約を結んだら、売却活動が始まります。
売却活動を始めるにあたって、売り出し価格を決める必要があります。不動産会社が算出する査定額は、確実に売れるであろう価格です。
一方で、売主はできるだけ高値で不動産を売りたいはずですし、査定額よりも高く売れる可能性はあります。
値引き交渉されるケースもあるため、査定額に多少上乗せして売り出すのが一般的です。

9-1. 不動産会社がやってくれること

不動産会社は、来店するマンションの購入希望者に物件情報を紹介したり、店頭にチラシを貼り出したり、周辺に配布したります。また、WEBサイトに情報を掲載し、広く購入希望者を募ります。

また全国の不動産会社で情報が見られるようレインズに登録したり、販売活動の状況を売主に報告してくれたりします。ただし、この2つは一般媒介契約の場合は義務化されていません。

さらに購入希望者が出てきたら、部屋の内覧をサポートしたり、価格や条件の交渉の調整、売買契約や引き渡し時の手続きなどをサポートしてくれたりします。

売主はマンション売却の不明点や不安点などをどんどん相談するとよいでしょう。

9-2. 売主ができること

売却活動が始まってから売主ができることは限られます。専属専任媒介契約以外であれば、自分で売主を探すことも可能です。

ほかには、購入希望者が出てきた場合に、内覧の対応をします。内覧前には部屋を掃除し、設備が壊れていたら修繕しておくとよいでしょう。

また、売主が部屋を見ているときは質問に答えたり、住人だから分かる周辺のアピールポイントなどを伝えたりすることもおすすめです。

自宅を高く早く売却する【内覧】のテクニックすべて教えます

マンションを売却する

10. 売買契約

購入希望が見つかったら売買契約を結びます。

10-1.条件交渉

不動産会社が購入希望者に記載してもらった「購入申込書」を送ってきます。購入申込書には、購入希望者の購入希望価格や条件などが記載されています。
売主、買主ともに条件に納得すれば、売買契約を締結し、引き渡し期日を指定します。

10-2.手付金の受領

契約時には、買主から手付金を受け取ります。手付金は売却価格の10%か100万円が一般的です。
手付金を受け取ったら売却活動を停止します。万が一、買主都合で売買契約が破棄された場合は、手付金は返金しなくても大丈夫です。
手付金は、買主がほかの購入希望者に取られないよう、物件を押さえておくための費用と考えると分かりやすいですね。

手付金っていつ手に入るの?不動産を売却した時のお金の流れを解説!

10-3.売買契約時に必要なもの

売買契約時には、以下のようなものが必要になります。

  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 登記済権利書または登記識別情報通知書
  • 固定資産税の納税通知書または固定資産税評価証明書
  • 購入時のパンフレットや売買契約書 など

11. 新居の購入や引っ越し

引き渡し日は買主と相談のうえ決定しますが、一般的には、売買契約から引き渡しまで1か月程度かかります
この間に、新居を購入したり賃貸物件を探したりして、引っ越しを済ませておく必要があります。
引っ越し業者の見積もりも数社に依頼して、比較するとよいですよ。

12. 引き渡し・決算

引き渡し・決算引き渡しは、売主、買主、不動産会社の担当者のほか、司法書士も同席し、銀行の1室などで手続きを行います。

12-1. 決算するもの

引き渡し期日には、残代金の決済も同時に行います。住宅ローンが残っている場合には、受け取った残代金で完済します。

12-2.引き渡し手続き

マンションの鍵や管理規約を買主に引き渡します。
司法書士には登記の必要書類を渡し、手続きを委任します。

12-3.引き渡し時に必要な書類

引き渡し日には、以下のようなものが必要になります。

  • 権利証又は登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 住民票
  • 本人確認資料(運転免許証等)
  • 固定資産税評価証明書
  • 鍵(複製も含め全て)
  • 抵当権等抹消書類(金融機関が用意します。)
  • 管理費・修繕積立金の格の確認書等
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約
  • 使用細則

13. 確定申告は納税と節税のためにする

マンションを売った場合、確定申告が必要な人と、不要な人がいます。分かりやすく説明しますね。

13-1.確定申告とは

確定申告は、その年の収入(所得)を申請し、適切な税金を納めているか税務署に申請して確認する作業です。

会社員の場合、会社が税務署に給与所得を申請してくれているので、「確定申告なんてやったことない」という人も多いことでしょう。

13-2.確定申告が必要なのは利益が出たとき

マンションを売った場合、必ずしも確定申告が必要なわけではありません。確定申告が必要になるのは、マンションを売って「売却益(譲渡所得)」が出た場合です。

利益は、単純にマンションを売ってもらった金額ではなく、そのマンションを買ったときにかかった費用(取得費)や、マンションを売るときに使った費用(譲渡費用)を引いた金額になります。

式で表すと以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

さらに条件を満たせば使える減税措置などを利用すると、「マンションを売っても利益が出ていない」と判断されるケースがあります。
この場合は、確定申告の必要がありません。

確定申告について詳しくは以下の記事で解説しているので、マンションを売った後で参考にしてくださいね。

するの?しないの?すべきなの?不動産売却の確定申告全知識

14.マンションを売る際の税金と節税制度

14-1. マンション売却にかかる税金

マンションを売った場合の税金をおさえておきましょう。

マンション売却にかかる税金
税金の名称 内容
印紙税 売買契約に貼る印紙代
譲渡所得税 譲渡所得にかかる所得税と住民税、復興特別所得税(2037年まで)
登録免許税 不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記の費用

詳しい税額については、以下の記事で確認いただけます。

不動産売却の税金はくらいかかる?計算方法と節税に役立つ11の対策

14-2. マンション売却で使える節税制度

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年超えだと低くなります。
物件の所有期間と所得の名称 税率
所有期間5年以下「短期譲渡所得」 39.63%
所有期間が5年を超え「長期譲渡所得」 20.315%

ほかにも、マンションの売却で利益が出たときだけでなく、損失が出た場合にも使える特例もあります。

マンション売却で使える減税措置は以下の通りです。

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

詳しくは以下の記事を参考にしてください。

マンション売却時の税金と節税で注意したい5つのこと

15. マンションを売るときによくある質問

マンション売却の注意点や失敗しないコツは?

不動産会社選びが最も重要です。失敗しない不動産会社選びをするためには、査定を複数社に依頼して、査定価格だけでなく申し込みの対応をしっかり確認することです。

よい不動産会社を見極めるポイント

  • マンション売却の知識がある(実績)
  • そのエリアの相場や人気物件を把握している
  • 売主の疑問や不安に親身になって答えてくれる
  • 適正な査定価格を提示してくれる

また、売主も不動産会社と信頼関係を築くことがとても大切です。お互いに信頼しあえれば、よい売却活動ができ、結果として早く高くマンションを売ることにつながりますよ。

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マンション売却失敗の6大理由と対策/おさえるべき重要ポイントを解説

マンション売却で売れない場合は?

マンションが売れない場合、以下のような理由が考えられます。

  • 価格が相場や物件条件と合っていない
  • 不動産会社の売却活動が活発でない

売れない場合の対策には以下のようなものがあります。

  • 価格を見直す
  • 不動産会社に相談する
  • 不動産会社を変えてみる
  • 買取に変更する

これらは、どんな物件か、価格設定をしているか、どんな不動産会社に依頼しているかによって変わってきます。詳しくは下記の記事をご覧ください。

マンションが売れない場合どうなる?売れない理由と5つの対策方法

まとめ

いかがでしたか?このマンションを売る手順12ステップは、売却準備から売却開始、売却後に分けて、最低限押さえておくべきポイントをまとめています。
ぜひこの記事をブックマークしていただき、マンションを売るさまざまシーンで参考にしていただき、あなたのマンション売却を成功させてくださいね。

この記事を参考にぜひマンション売却を成功させてくださいね。

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