マンションを売るための手順と失敗しないコツを徹底解説

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一般の人にとって、マンションを売る機会というのはそうそうあるものではありません。どのような手順で進め、何に気を付ければよいのかがわからず、戸惑ってしまう方が多いのではないでしょうか?
本記事では、マンションを売るための手順を7つのステップに分けて説明し、売却時にかかる費用や失敗しないためのコツをご紹介します。手続きの全体像を把握した上で、費用や税金についての知識もつけておき、マンション売却をぜひ成功させてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンションを売るための7つのステップ

マンションを売るにあたって、まず手続きの全体像を把握しておくことが大切です。一般的には、次の7つのステップを踏むことになります。

マンションを売るための7つのステップ

マンションの売り出しから売買契約成立までは、3カ月程度かかります。さらに、契約から引き渡しまでに1カ月程度はかかります。前後の手続きまで含めると、マンションを売る手続きには半年から1年程度かかることを認識しておいてください。
では、それぞれのステップについて見ていきましょう。

【ステップ1】相場を調べる

まずはマンションをどれくらいの金額で売ることができそうか、大まかな相場を把握しましょう。同じマンションや周辺マンションの売り出し価格相場は、自宅にポスティングされるチラシなどからわかることがあります。
また、インターネットを利用すれば、より詳しい情報を得られます。インターネットでマンションの相場を調べる方法としては、次のような方法があります。

(1) マンションの売り出し価格を調べる

不動産情報サイトで物件を検索することにより、価格を調べることができます。ただし、物件検索サイトでわかるのは売り出し価格です。実際の売却価格は、売り出し価格より低いことがあります。

(2) マンションの取引価格を調べる

マンションの実際の取引価格は、以下のサイトで調べることができます。

サイト名 運営主体 概要
不動産取引価格情報検索(土地総合情報システム) 国土交通省 取引当事者へのアンケート調査の回答をもとに収集した取引価格
レインズ・マーケット・インフォメーション 不動産流通機構 レインズ(不動産流通標準情報システム)に登録されている成約価格

【ステップ2】不動産会社に査定を依頼する

不動産会社にマンションの査定を依頼すれば、いくらくらいで売れそうかといった概算を出してくれます。売却を前提として不動産会社に査定額を出してもらう場合には、通常は無料で対応してもらえます。
マンションの査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。

種類 概要 メリット デメリット
簡易査定 類似物件の過去の取引データをもとに、机上で査定価格を割り出す方法 ・早ければ数時間程度で査定額がわかる
・担当者と顔を合わなくてすむので気軽に依頼できる
・査定額の精度が低い
訪問査定 不動産会社の担当者に訪問してもらい、物件を見て査定額を出してもらう方法 ・詳細な査定額がわかる
・不動産会社の対応を比較しやすい
・担当者の訪問を受けなければならず断りにくいことがある
・簡易査定よりも時間がかかる

不動産会社に出してもらった査定額が適正かどうかは、複数の会社に査定してもらわないとわかりません。まずは、インターネットで気軽に依頼ができる簡易査定を利用するとよいでしょう。査定額や会社の対応を比較し、2~3社に絞ってから訪問査定を受けるのがおすすめです。
不動産一括査定サービスの「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」では、最大6社の不動産会社の査定結果を比較検討できます。サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけです。住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社の中から複数社に査定依頼が可能です。「不動産売却 HOME4U」を利用して、マンション売却をスムーズに進めてください。

【ステップ3】不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定額や対応を比較し、売却を依頼する不動産会社を決めます。不動産会社に売買の仲介を依頼する契約を媒介契約と言いますが、媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つのパターンがあります

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他社への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
有効期間 3カ月以内 3カ月以内
指定流通機構への登録義務 有(7日以内) 有(5日以内)
依頼主への報告義務 有(2週間に1回以上) 有(1週間に1回以上)

一般媒介契約の場合には、複数の会社で買主を見つけてもらうことができますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社のみに絞ることになります。1社のみに絞ったほうが、担当者は熱心に動いてくれる可能性がありますが、信頼できる不動産会社を見きわめないとスムーズな売却ができないことがあります。それぞれの契約パターンのメリット、デメリットを理解した上で、どの契約形態にするかを選んでください。

【ステップ4】売り出し価格を決めて売却活動を始める

売却活動を始めるにあたって、売り出し価格を決める必要があります。不動産会社が算出する査定額は、確実に売れるであろう価格です。一方で、売主はできるだけ高値で不動産を売りたいはずですし、査定額よりも高く売れる可能性はあります。そのため、査定額に多少上乗せして売り出すケースが多くなっています。
売却活動が開始したら、購入を検討中の人が内覧(物件見学)にやってきます。売却につなげるためには、少しでもイメージを良くしなければなりません。部屋はきちんと片付け、内覧希望者を快く迎えられるようにしてください。

【ステップ5】価格交渉と売買契約

【ステップ5】価格交渉と売買契約購入希望者が現れた場合、不動産会社より購入申込書が送られてきます。購入希望者の購入希望価格は、売り出し価格よりも低いことがありますが、値下げするかどうかは自由です。売却に応じる場合には、不動産会社を通じて、その他の条件についても交渉をしていきます。
売主、買主ともに条件に納得すれば、売買契約を締結し、引き渡し期日を指定します。契約時には、買主から売買代金の10%程度の手付金を受け取ります。
売買契約時には、以下のようなものが必要になります。

  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 登記済権利書または登記識別情報通知書
  • 固定資産税の納税通知書または固定資産税評価証明書
  • 購入時のパンフレットや売買契約書など

【ステップ6】マンションの引き渡し

引き渡し期日には、残代金の決済も同時に行います。売主、買主、不動産会社の担当者のほか、司法書士も同席し、銀行の1室などで手続きを行います。住宅ローンが残っている場合には、受け取った残代金で完済し、マンションの鍵や管理規約を買主に引き渡します。司法書士には登記の必要書類を渡し、手続きを委任します。

【ステップ7】確定申告

マンションの売却により売却益が発生している場合には、譲渡所得税(所得税・住民税)がかかります。会社員の場合でも、譲渡所得は確定申告により申告する必要があるため、売却の翌年の2月16日から3月15日までの間に手続きします。
譲渡所得税は特例により安くなることがあります。また、売却損が発生している場合にも、他の所得と損益通算して節税できるケースがあります。詳しくは下記3-8税金や特例について調べておくで説明します。

2.マンション売るときにかかる費用

マンションを売る際には、次のような費用がかかります。

費用 概要
仲介手数料 不動産会社に支払う売買媒介の報酬
印紙税 売買契約書に課税される税金(契約書に収入印紙を貼って納める)
抵当権抹消関連費用 登録免許税 法務局で登記申請をする際にかかる税金
司法書士手数料 登記手続きを司法書士に依頼した場合にかかる報酬
証明書類取得手数料 役所で各種証明書を取得する際にかかる手数料

これらをすべて合わせた売却費用の相場は、売買代金の3.5%程度です。
では、それぞれの費用について説明していきます。

2-1.仲介手数料

不動産会社が売買契約の仲介で受け取れる仲介手数料には、法律上の規制が設けられており、上限が次のようになっています。

売買代金 仲介手数料の上限額
200万円以下 売買代金×5%
200万円超400万円以下 売買代金×4%+2万円
400万円超 売買代金×3%+6万円

仲介手数料には、別途消費税(10%)もかかります。例えば、売買代金が3,000万円とすると、消費税込の金額は、

(3,000万円×3%+6万円)×1.1(消費税分)=105万6,000円

となります。

2-2.印紙税

不動産の売買契約時に作成する契約書には、印紙税がかかります。不動産売買契約書の印紙税には軽減措置(2014年4月1日から2022年3月31日まで)が設けられており、金額は次のようになります。

契約書に記載の売買代金 本来の税額 軽減後の税額
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

【参考】国税庁:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

2-3.抵当権抹消関連費用

住宅ローン返済中のマンションを売る場合、住宅ローンを完済し、マンションに付いている抵当権を抹消する手続きが必要になります。抵当権抹消の手続きは法務局で行いますが、通常は司法書士に依頼することになり、登録免許税と司法書士報酬がかかります。

・登録免許税

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。マンションの場合には敷地1個と建物1個で2,000円になるケースが多いですが、敷地が複数になっている場合にはその分金額が増えることになります。なお、敷地の数については、登記事項証明書で確認できます。

・司法書士報酬

依頼する司法書士によって報酬は異なりますが、5~10万円程度が相場になります。

2-4.そのほかの証明書類取得手数料

手続きに必要な書類を役所で取得するための費用です。

・印鑑証明書、固定資産評価証明書、住民票

役所での取得手数料は1通300円程度です。

・登記事項証明書

法務局での登記事項証明書取得手数料は1通600円です。マンションの場合には土地と建物が一体化されているため、通常は1通ですみます。ただし、古いマンションの場合には、土地(複数の場合もある)と建物が別々になっており、それぞれの登記事項証明書が必要になることもあります。

3.マンションを売るときに失敗しないための8つのコツとは?

マンションを売るときに失敗しないための8つのコツとは?マンションを売る際には、誰もが失敗したくないでしょう。ここからは、失敗しないためのコツを8つ説明していきます。

3-1.時間に余裕をもって売却活動する

マンションを売る手続きには、半年から1年程度かかります。特に、いつまでに引っ越したいという希望がある場合には、余裕を持って手続きにとりかかることが大切です。焦って売ろうとしてしまうと、失敗することもあるでしょう。

お家のいろは コラム “住み替える場合は「売り」先行「買い」先行どちらがいい?”

自宅マンションを買い替える場合、売却を先にしたほうがよいのか、購入を先にしたほうがよいのかという問題があります。
「売り」先行の場合には、売却代金を確定させることにより、新居購入の予算も明確になるというメリットがあります。ただし、「売り」先行では現住居の引き渡し後、新居を購入して引き渡しを受けるまでの間に仮住まいが必要になり、家賃負担が発生します。新居購入を急がなくてはならず、落ち着いて物件が探せないというデメリットもあります。
「買い」先行のメリットは、現住居に居住したままじっくり物件探しができる点です。一方で、「買い」先行の場合には現住居がいくらで売れるかわからず、資金繰りに不安が残るというデメリットがあります。

3-2.マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

一戸建ての売却と違い、マンション売却では、不動産会社は所有者以外の情報も調査しなければなりません。管理組合に管理費の値上げや大規模修繕の予定を確認したり、マンションの共用部分について詳しく調べたりする必要があります。こうしたマンション特有の業務に慣れていない不動産会社に依頼すると、売却がスムーズに進みません。

マンションを売るのが得意な不動産を見つけたいなら、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」をご利用ください。「不動産売却 HOME4U」では、大手不動産会社から地域密着型の中小規模の不動産会社まで厳選した1,500社の中から、目的に特化した不動産会社を選べます。初めてマンションを売る方でも適切な不動産会社に依頼でき、不動産売却の失敗がなくなります。

3-3.査定額だけで不動産会社を決めない

不動産会社を選ぶときには、高い査定額をつけた会社を無条件で選んでしまいがちです。しかし、査定額で必ず売れるわけではありません。不動産会社の中には、媒介契約を獲得するために、高めの査定額をつけるところもあります。
複数の会社に査定してもらうとだいたいの相場がわかるため、他社と比べて高すぎる査定額をつけているところには注意してください。査定額の根拠を示してもらい、しっかりとした知識を持ち、経験豊富な売却担当者がいる会社を選ぶことをおすすめします。

3-4.最低売却価格を決めておく

マンションを売るときには、いくら以上なら売ってもよいかを決めておくことが大切です。最低売却価格を決めていない場合、「もっと高く売れるのでは?」という期待が大きければ、取引を見送ってしまうこともあるでしょう。最低売却価格を決めておけば、取引を長引かせずにすみます。

3-5.不動産会社と良好な関係を築く

マンション売却を依頼した不動産会社とは、コミュニケーションをしっかりとることも重要です。不動産会社の担当者も、早期に売却を成立させようと、最初のうちは熱心に購入希望者を探して内覧に連れてきます。しかし、なかなか売却が決まらなければ、担当者も他の案件を優先するようになり、内覧の申し込みが減る場合もあるでしょう。売主の方から積極的に不動産会社に連絡をとるようにすれば、担当者も優先的に動いてくれるようになります。

3-6.内覧時に備え、部屋を掃除する

マンションは高い買い物のため、購入希望者は購入を決める前に、内部を確認しに訪れます。内覧は必ずあるものと考え、部屋の掃除をしっかりしておいてください。部屋が乱れていると、印象が悪くなってしまいます。マンションを売るためには、不要な物は処分したり預けたりし、できるだけ物を置かずに部屋を広く見せる工夫が大切です。

3-7.設備を充分に確認しておく

マンションを売るときには、「付帯設備表」及び「物件状況報告書(告知書)」という書面を買主に渡します。付帯設備表にはマンション内の設備の動作状況を確認して記載します。給湯や水回り、空調、照明、建具、収納などの設備について、普段使わないものも動かして動作確認しなければなりません。もし故障していたのに告知せずに引き渡してしまったら、買主からクレームを受けることになります。

物件状況報告書は、見ただけではわからない物件の不具合(瑕疵)について買主に報告するための書面です。設備の不具合以外の瑕疵がある場合には、物件状況報告書に記載して告知しておかなければ、後で補修や損害賠償を請求されることがあります。雨漏りなどの物理的瑕疵以外に、事件や事故などの心理的瑕疵も告知義務があるとされることがあります。告知すべきかわからない場合には、不動産会社に相談して対処してください。

3-8.税金や特例について調べておく

マンション売却時に譲渡所得が発生している場合には、譲渡所得税の課税対象となるため、確定申告が必要になります。譲渡所得の計算式は、次のとおりです。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

譲渡価額とは売買代金、取得費とはマンションの購入価格(建物については減価償却が必要)、譲渡費用とは売却の経費(仲介手数料など)です。上記の計算結果がプラスの場合には売却益(譲渡所得)が出ており、マイナスの場合には売却損(譲渡損失)が出ていることになります。

3-8-1.売却益が出た場合

原則として譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて計算しますが、所有期間が5年を超える場合の「長期譲渡所得」と所有期間5年以下の「短期譲渡所得」で税率が変わり、長期譲渡所得のほうが税率は低くなります。

なお、売ったマンションがマイホーム(居住用財産)の場合には、3,000万円の特別控除が受けられます。特別控除を受けて税額が0円となる場合でも、確定申告は必要です。

【参考】国税庁:マイホームを売ったときの特例

また、上記3,000万円の特別控除を適用しても譲渡所得がプラスになる場合、マンションの所有期間が10年を超えていれば、特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率の適用を受けられます

【参考】国税庁:マイホームを売ったときの軽減税率の特例

3-8-2.売却損が出た場合

売却損が出た場合には、譲渡所得税はかかりません。なお、売ったマンションが所有期間5年を超えるマイホームである場合、要件をみたしていれば同じ年の給与所得や事業所得と損益通算して節税が可能です。

【参考】国税庁:不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合

3-8-3.買い換えの場合

所有期間10年を超える自宅マンション(特定の居住用資産)を売却後、新しい自宅用の不動産を購入した場合の譲渡所得税については、次のようになります。

譲渡価額≦取得価額の場合 譲渡がなかったものとみなされ、課税は全額繰り延べ
譲渡価額>取得価額の場合 譲渡価額と取得価額の差額についてのみ譲渡があったものとみなされ、残りは課税繰り延べ

【参考】国税庁:特定のマイホームを買い換えたときの特例
    国税庁:売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき

住宅ローン支払い中のマンションの買い換えにより譲渡損失が生じた場合には、譲渡した年だけでなく、翌年以降の3年間にも繰り越して所得から控除できる特例があります。

【参考】国税庁:マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

なお、買い換えの場合には、譲渡所得税の特例を受けると新居で住宅ローン控除を受けられなくなるケースがあるため、注意しておいてください。

まとめ

マンションを売る手続きは半年から1年程度かけて、ステップを踏む必要があります。それぞれのステップで注意しておかなければいけないことを知っておいてください。
マンションをスムーズに売るためには、不動産会社選びも大切です。マンション売却に関する知識と経験が豊富な担当者がいる不動産会社を見つけて、アドバイスを受けながら進めることをおすすめします。

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