【マンション売却の注意点】流れに沿って21のポイントを解説

このページをシェアする
【マンション売却の注意点】流れに沿って21のポイントを解説

マンション売却は長期間におよぶ活動です。
それぞれのステップの中に気を付けなければならない注意点が潜んでいます。
マンション売却で失敗しないために、事前に注意点を把握しておきましょう。

この記事では、「マンション売却における注意点」を解説します。
売却の流れに沿って、それぞれの段階で必要となる注意点をわかりやすく紹介していきます。
売却が完了するまで、繰り返し読んでいただきたい内容です。

ぜひ最後までおつきあいいただき、マンション売却を成功させるためにお役立てください!

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンション売却の流れ

まずは売却の全体像をつかむことが、失敗を避けるための第一歩となります。
マンション売却の流れは以下の通りです。

マンション売却の流れ

準備が終わったら、価格査定を行い、不動産会社と売却依頼の契約(媒介契約という)を締結して、売却活動に入ります。
売却活動開始から買主が見つかるまでは、売れやすい物件であっても、およそ3ヶ月程度の時間がかかります。

マンションの売却では、契約後、引渡までは1ヶ月程度空けるのが一般的です。
その間に、買主は住宅ローンの本審査を通します。

住宅ローンの本審査では売買契約書が必要書類となることから、住宅ローンの本審査を行うためにも契約と引渡は1ヶ月程度空ける必要があるのです。

確定申告が必要な人は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行います。(期間は年度により変わることがあります。)

2.準備段階の注意点

準備段階の注意点は、以下の4点です。

(1)必要書類を確認すること
(2)スケジュールに余裕を持つこと
(3)相場を調べておくこと
(4)住宅ローン残債を確認しておくこと

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.必要書類を確認すること

最初に必要書類を確認することがポイントです。
マンション売却で買主に引渡す書類は以下のものが基本となります。

  • 権利証(登記済証)または登記識別情報通知書
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)
  • 固定資産税評価証明書
  • 住民票
  • 本人確認書類(免許証等)
  • 固定資産税および都市計画税の納税通知書
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約
  • 使用細則
  • 最近のマンション理事会の会計報告書や議事録の写し
  • 管理費・修繕積立金の額の確認書

特に、権利証または登記識別情報通知書は所有権移転に必要な最重要書類となります。
権利証または登記識別情報通知書は購入時の法務局から渡されている所有者本人しか持っていない書類です。

紛失している場合には、「本人確認情報の提供制度」等の対処法がありますので、3章で紹介する査定を受けたら早めに不動産会社に相談するようにしてください。

2-2.スケジュールに余裕を持つこと

マンションを売却するには全体スケジュールに余裕を持つことが重要です。
焦って売ると安く売ることに繋がりますので、焦らなくても良いように最初から十分なスケジュールを組んでおくことがポイントとなります。

どんなに最速でも、準備段階で0.5ヶ月、販売期間には2~3ヶ月、契約から引渡までは1ヶ月の計3.5~4.5ヶ月程度かかります。

6ヶ月程度の期間は見込んでおくことが無難なので、6ヶ月程度の余裕をもった計画を立てることをおススメします。

2-3.相場を調べておくこと

査定を依頼する前に、自分で相場を調べておくと、査定額に対して安過ぎるまたは高過ぎる等の判断をすることができます。

マンションの相場は、同じマンション内の他の部屋の売り出し価格がとても参考になります。
他の部屋のチラシが入ってきたら、保管しておくと良いでしょう。

2-4.住宅ローン残債を確認しておくこと

住宅ローンが残っている人は、住宅ローンの残債額を確認しておくことが必要です。
住宅ローン返済中の物件は、引渡時にローンを一括返済することで売却を行います。
よって、原則として住宅ローン残債は売却価格を下回っていることが必要となります。
査定結果と照らし合わせる必要がありますので、査定の依頼前に残債額を把握しておくようにしてください。

3.査定依頼時の注意点

査定依頼時の注意点準備ができたら、不動産会社に査定を依頼します。
査定依頼時の注意点は、以下の2点です。

(1) 大手にも地元の不動産会社にも依頼すること
(2) 査定価格は「売却を保証する価格」ではないこと

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.大手にも地元の不動産会社にも依頼すること

マンションの査定は大手にも地元の不動産会社にも依頼することがとても大事です。
売却を依頼するなら大手の不動産会社と考えがちですが、マンションの場合、地元の不動産会社の方が高く売れる可能性もあります。

理由としては、中古マンションは地元の人が近所の物件を買うケースが非常に多く、近所の人は地元の不動産会社に対して「あのマンションが売りに出たらすぐに教えて欲しい」と頼んでいることが多いからです。

近所の人は、親の介護や娘夫婦の住まい確保のためにマンションを購入するため、値引きもあまり要求せず、即決してくれます。
非常に良客ですので、このような見込み客を最初から逃してしまうことはもったいない売り方となります。

とはいえ、大手から地元の不動産会社まで、あちこち調べて査定依頼をするのは非常に手間がかかりますよね。
そこでおススメなのが、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を使った査定依頼となります。

運営会社であるNTTデータグループによってマンションの売却を得意とする全国の不動産会社が厳選されており、所在地や築年数など簡単な項目を入力するだけで、大手も地元の不動産会社も手早く見つけることができます。

高く売却できる重要な決め手となりますので、ぜひ「不動産売却 HOME4U」を使って、複数の不動産会社の査定を受け、高く売るチャンスを広げてください!

3-2.査定価格は「売却を保証する価格」ではないこと

査定を依頼する上での2つめの注意点は、査定価格は「売却を保証する価格」ではないということです。
査定価格は3ヶ月程度の時間をかけて売却できると考えられる予想価格であり、その価格で必ず売れるというものではありません。

高過ぎる査定価格に飛びついてしまうと、逆に長期間売れなくて困るようなことがあります。
高過ぎる査定価格に踊らないようにするためにも、事前に相場を調べておくことは必要なのです。

ただし、「少し高いかな」と思う価格であっても査定根拠が明確な不動産会社なら選んでいただいて大丈夫です。

根拠があいまいなのに、やたらと金額だけ高いというのは怪しいので選ばないようにすることがポイントとなります。

4.媒介契約締結時の注意点

複数の不動産会社から査定を受けたら、どの不動産会社と契約するのか絞り込み、媒介契約を結びます。
媒介契約締結時の注意点は、以下の2点です。

(1)媒介契約の種類と特徴を知ること
(2)媒介契約の期間を確認すること

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.媒介契約の種類と特徴を知ること

媒介契約の種類と特徴を知ることもポイントです。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

専属専任媒介契約または専任媒介契約とは、1社にしか売却を依頼できない契約です。
専属専任媒介契約は自己発見取引が禁止されている契約で、専任媒介契約は自己発見取引ができる契約にあります。
自己発見取引とは売主が自分で買主を見つけてくることです。

専属専任媒介契約または専任媒介契約(以下「専任媒介等」と略)は、1社であることから不動産会社の動きをコントロールしやすいです。
そのため、買い替えのように売却と購入のタイミングを調整しなければならないような場合には、どちらかというと専任媒介等が適しています。

一方、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約となります。
一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を依頼できるため、不動産会社間で競争原理が働き早く売れる傾向があります。
そのため、相続したマンションを売却する場合等、単純売却のときはどちらかというと一般媒介が適しています。

4-2.媒介契約の期間を確認すること

専任媒介等の契約を締結する際は、媒介契約の期間を確認することがポイントです。
専任媒介等は、1社だけの契約であるため、売却の成否は契約した不動産会社に大きく依存することになります。

専任媒介等の期間は法律で最長3ヶ月と定められており、契約期間も3ヶ月となっていることが多いです。

もし選んだ不動産会社が全くダメだった場合、契約期間終了時点で不動産会社を切り替える必要性も出てきます。
よって、契約期間はいつまでか確認しておくことは重要です。

尚、一般媒介の場合には、特に法律上の契約期間の定めはないことになっています。

5.販売活動開始時の注意点

販売活動開始時の注意点媒介契約を結んだら、いよいよ販売活動の開始です。
販売活動開始時の注意点は、以下の3点です。

(1)売り出し価格は高過ぎない価格を設定すること
(2)内覧の準備をすること
(3)付帯設備表および告知書は正直に記載すること

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.売り出し価格は高過ぎない価格を設定すること

売り出し価格は高過ぎない価格を設定することがポイントとなります。
欲張って高い価格で売り出しても、売れないだけです。

マンションの場合、査定価格はかなり精度が高いことが多いので、査定価格をそのまま売り出し価格にすることをおススメします。

5-2.内覧の準備をすること

内覧の準備をしっかりすることもポイントです。
内覧とは、購入希望者に対して実際に家の中を見てもらう販売行為です。

内覧の際、家の中が汚過ぎると売れない原因となります。
よって、販売活動が始まる前に一度家の中を綺麗にし、内覧に備えることがコツです。

家の中はモノが多いと、生活感が溢れ雑多な印象を与えてしまいます。
綺麗にする際は、掃除するだけでなく、モノを捨てたり、一時的に荷物を預けたりすることが効果的です。

5-3.付帯設備表および告知書は正直に記載すること

付帯設備表および告知書は正直に記載することも重要です。
付帯設備表とは、設備の撤去の有無や不具合状況を記載する書類です。
告知書とは、設備以外の問題点について記載する書類となります。

帯設備表および告知書は正直に記載すること

不動産会社に売却を依頼すると、まず付帯設備表と告知書への記載を求められます。
付帯設備表と告知書は、物件の価値を落とすための書類ではなく、売主自身を守るための書類であることから、把握している物件の問題点を正直に記載することが必要です。

売主には、契約不適合責任と呼ばれる売主責任が課されます。
契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。
簡単にいうと、契約内容とは異なるものを売った場合、売主は売却後に買主から追完請求または契約解除および損害賠償のいずれかを追及されるという責任になります。
追完請求とは、主に「直してください」という請求のことです。

例えば、窓サッシュから雨水が浸入することを知っているにもかかわらず、雨水の浸入はないものとして売却すると、契約不適合責任を問われます。

しかしながら、雨水が浸入する物件であっても、「雨水が浸入する事実」を契約書に記載し、買主の了承をとって売れば契約不適合責任は問われないことになります。

売主として契約不適合責任を問われないようにするには、物件の問題点を契約書に記載し、買主の了承を得た上で売却することが必要です。

不動産会社は付帯設備表と告知書の記載内容に基づいて、売主に不必要な契約不適合責任が及ばないように契約書を作成してくれます。

付帯設備表と告知書に事実を隠されてしまうと、不動産会社は売主を守ることができなくなります。

売主が知りながら伝えなかった問題点については、契約不適合責任を免れることができないというのがルールです。

売主の中には価格が下がることを恐れ、問題点を正直に書くことを嫌がる人も多いですが、付帯設備表と告知書は自分自身を守る盾だと理解して正直に書くようにしてください。

6.売買契約の注意点

販売活動の末、無事に買主が見つかったら、売買契約を結ぶことになります。
売買契約の注意点は、以下の5点です。

(1)手付金は値引きしないこと
(2)買主の融資申込先等はしっかりと記載させること
(3)手付解除・ローン特約の解除の期限を確認すること
(4)契約不適合責任の通知期間を確認すること
(5)特約条項の内容をしっかり確認すること

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.手付金は値引きしないこと

手付金は値引きしないことがポイントです。
売主は売買契約時に契約することの証として買主から手付金を受領します。

手付金は売買代金の10%が相場であるため、かなり高い金額です。
4,500万円のマンションであれば450万円にもなります。

買主の中には、手付金があまりにも高額であることから、手付金を安くしてほしいとお願いしてくる人がいます。
しかしながら、手付金は高いことに意味があるので、下げてはいけません。

売買契約から引渡までの間、買主は手付金を放棄することで売買契約を解除することができます。
このような解除を「手付解除」と呼びます。

仮に手付金を安くしてしまうと、買主が気軽に手付解除をしやすくなります。
せっかく売買契約が決まったのに、簡単に解除されてしまっては、売主の立場が不安定になってしまいます。

よって、売買契約後に安易に手付解除をさせないためにも、手付金は相場の10%程度を受領すべきなのです。

6-2.買主の融資申込先等はしっかりと記載させること

売買契約書の中には、買主が住宅ローンを借りる融資申込先や融資承認予定日、融資金額を記載する欄があります。
買主には、融資申込先等をしっかりと記載してもらうことがポイントです。

買主の融資申込先等はしっかりと記載させること

売買契約書の中には、「ローン特約」と呼ばれる条項が存在します。
ローン特約とは買主が住宅ローンの本審査に通らなかった場合、ノーペナルティで契約を解除できるという特約です。

ノーペナルティですので、売主が受領した手付金は買主へ返還することになります。
ローン特約による解除なら手付金が戻ってくるため、買主の中にはローン特約を悪用して契約を解除しようとする人がいます。

本当は手付解除すべきなのに、わざと住宅ローン審査が通らなかったふりをしてローン特約で解除しようとすることを「ローンこわし」と呼びます。

ローンこわしを防ぐには、融資申込先等をしっかり記載させ、具体的な本審査を明確にしておくことが必要です。

一般的な契約書であれば、銀行は複数行を書けるようになっていますので、不安であれば2つ以上の銀行を記載させておくと安全です。

また、事前に仮審査を通った人とだけ売買契約をすることも効果があります。
事前に仮審査を通った人は本審査が通る確率も高いですし、融資申込先等の欄も具体的に書くことができます。

ローンこわしを防ぐためにも、融資申込先等の欄がしっかり記載されているかを必ずチェックするようにしましょう。

6-3.手付解除・ローン特約の解除の期限を確認すること

手付解除・ローン特約の解除の期限を確認することもポイントです。

売買契約から引渡までは通常は1ヶ月程度ですが、お互いの事情によっては2~3ヶ月空くということもあります。

手付解除やローン特約の解除は引渡までいつまでもできるものではなく、一定の期限を定めることが通常です。

手付解除とローン特約の解除の期限は、売買契約から2週間程度と定めていることが一般的となっています。

解除の期限が長いほど売主の立場は不安定になりますので、2週間程度で区切っておくのが無難です。

尚、売主も手付金の倍額を買主へ返すことで手付解除をすることが可能です。
手付解除の期限は、売主自身も解除できる期限を意味していますので、しっかりと確認しておくようにしてください。

6-4.契約不適合責任の通知期間を確認すること

契約不適合責任の通知期間を確認することもポイントです。
契約不適合責任の通知期間とは、売主が売却後に契約不適合責任を負う期間のことを意味します。

契約不適合責任は売却後にずっと負うわけではなく、一定期間を過ぎれば解放されます。
契約不適合責任の通知期間は、3~6ヶ月程度の範囲で設定されることが多いです。

通知期間中に契約書とは異なる問題が発覚した場合、買主から追完請求の請求があれば、売主は売却後に修繕をすることになります。
通知期間を過ぎてしまえば、もう大丈夫です。

通知期間は、売却後に契約不適合責任が問われるかもしれない期間であるため、しっかりと確認しておくようにしましょう。

6-5.特約条項の内容をしっかり確認すること

契約不適合責任回避するために、特約条項の内容をしっかり確認することが重要です。
告知書で回答した内容が全て記載されているかを確認することがポイントとなります。

例えば、窓サッシュから雨水の浸入がある物件の場合、特約条項には以下のような記載をしておきます。

本件物件には雨水浸入の可能性はあるが、買主はそれを容認の上、本契約の売買代金で購入するものであり、買主は売主に対して契約不適合責任を問わないものとする。

上記の用に記載しておけば、売却後に雨水が浸入してきたとしても、契約内容とは異なるものを売ったわけではないので、契約不適合責任は問われないことにあります。

買主へは不動産会社から重要事項説明書も交付されますが、契約不適合責任において重要となるのは売買契約書の方になります。

重要事項説明書に記載があっても、売買契約書に記載がなければ意味がないので、売主としては売買契約書に記載があるかどうかを確認することがポイントです。

また、設備に関しては壊れやすいことから、売却後に壊れても、元々壊れていたものなのか、売却後に自然と壊れたものなのかわからないことがあります。
よって、設備に関しては、以下のような特約条項を記載しておくことも効果的です。

【特約条項の記載例】

売主は、「付帯設備表設表」の設備に「有」としたものを、買主に引渡すが、買主が引渡しを受けた後に、故障や不具合が生じたとしても、売主は買主に対し、その修復義務や損害賠償義務等の一切の責任を負わないこととする。

特約条項の記載内容は、売買契約書において最も重点的にチェックすべきポイントですので、しっかりと確認するようにしてください。

7.引渡時の注意点

引渡時の注意点 マンション室内イメージ売買契約を結んだら、次は引渡が待っています。
引渡時の注意点は以下の3点です。

(1)事前に精算金額を確認しておくこと
(2)ゴミは残さないようにすること
(3)付帯設備表と残す設備の整合性を取ること

それではひとつずつ見ていきましょう。

7-1.事前に精算金額を確認しておくこと

引渡では、事前に精算金額を確認しておくことがポイントです。
マンションの売却では、「固定資産税と都市計画税」、「管理費と修繕積立金」の精算を行います。
精算とは、引渡日以降の金額負担を売主と買主との間で調整することです。

例えば、管理費と修繕積立金は当月分を前月末に支払っています。
4月分は3月末に売主が支払っていますので、引渡日が4月15日であれば本来なら引渡日以降の管理費と修繕積立金は買主が負担するものとなります。

そこで、引渡日以降の日割相当分を買主から売主へ支払うのが精算金ということになります。

精算金は1円単位の数値となるため、引渡日当日にチェックしようとすると金額を間違いやすいです。

通常は不動産会社が事前確認用に精算金額を送ってきますので、引渡の前に落ち着いて自宅で金額を確認しておくことがポイントとなります。

7-2.ゴミは残さないようにすること

引渡ではゴミは残さないようにすることがポイントです。
ゴミは売り物ではないので、家の中にゴミが残っていると買主が憤慨することがよくあります。
トラブルの元になりますので、ゴミは一つも残すことなく引渡すようにしてください。

7-3.付帯設備表と残す設備の整合性を取ること

引渡の状態は、付帯設備表と残す設備の整合性を取ることがポイントです。
付帯設備表には、設備の「有」・「無」の他、「撤去」という欄もあります。
エアコンやウォシュレットは撤去して引渡すことも多いです。

引渡では、例えばエアコンを残すはずだったのに撤去して引渡してしまう人がいます。
引っ越しの前は、再度、付帯設備表をチェックし、残す設備と撤去する設備の間違えないようにしましょう。

8.確定申告の注意点

最後に確定申告です。
確定申告の注意点は、以下の4点です。

(1)節税特例と住宅ローン控除は同時併用できないこと
(2)特例を利用する際は要件を十分に確認すること

それではひとつずつ見ていきましょう。

8-1.節税特例と住宅ローン控除は同時併用できないこと

マイホームのマンションは、売却で税金が発生したときに節税できる特例が存在します。
具体的には以下の特例が節税できる特例です。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

ただし、節税特例は住宅ローン控除と併用することができないことになっています。
例えば、買い替えにおいて購入物件で新たに住宅ローン控除を利用するようなケースでは、売却物件で節税特例を同時に利用できないということです。

売却物件と購入物件で同時に節税できないということは知っておいてください。

8-2.特例を利用する際は要件を十分に確認すること

税金の特例を利用する際は要件を十分に確認することがポイントです。
マンションの買い替えでは、「居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例(以下「譲渡損失の買換え特例」と略)」という特例を利用することがよくあります。

譲渡損失の買換え特例は、売却損が発生したときに税金の還付を受けられるというお得な特例です。

譲渡損失の買換え特例を利用するには細かい要件があり、例えば、購入物件で10年以上の住宅ローンを組んでいること等の条件もあります。
これらの要件を見落としてしまい、使えると思っていた特例が使えなくなるケースが多いです。

税金についてはしっかりと調べておくことをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「マンション売却の注意点」について、流れに沿って解説してきました。

本記事で紹介したことを、順に励行していただければ、大きな失敗なく売却活動を進めることが可能です。
ぜひブックマークして、繰り返し読んでいただければと思います。

マンション売却の基本を押さえたら、早速準備に取り掛かり、査定の際は「不動産売却 HOME4U」で高く売れるチャンスをしっかりとつかんでくださいね!

あなたのマンション、いくらで売れる?
無料で査定価格をお取り寄せ

「これからマンションを売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」
と、お悩みでしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。

しかも、大手不動産会社も、地域に密着した中小企業とも、提携している一括査定サイトは「HOME4U」だけ。

他にはない、この顔ぶれ。大企業から中小企業まで、全国1,300社の不動産会社を厳選!

NTTデータグループが20年以上運営している老舗の不動産一括査定サイト。提携している不動産会社は、厳しい審査を潜り抜けた信頼できる会社のみです。安心して査定をご依頼ください。


無料で査定依頼をしてみる