「所有している土地の売却方法がわからない」
「不動産は高額な取引になるので、なかなか売却に踏み切れずに所有したまま…」
とお悩みではありませんか。

土地は、所有しているだけで税金などのコストがかかります。この記事では、活用していない土地をお持ちで売却を検討している方へ、

について解説します。

土地売却について基礎から詳しく知りたい方は『土地売却の流れ』をご覧ください。

1. 土地を売却する際の流れ

土地の売却は、一般的に不動産会社による仲介で行われます。土地の売却を検討してから、実際に土地を売却するまでの流れは次の通りになります。

2.土地査定とは何か

土地査定とは、不動産会社が過去の取引事例（価格）を基準として、おおよそ3ヶ月以内での売却が見込める価格を査定額として提示することです。

ここで示される金額はあくまでも目安ですので、実際の売却価格は査定額から変動する場合があります。できるだけ早く売りたい場合は

など、の方法があります。最終的には不動産会社の助言をもとに、ご自身での見極めが重要となります。

査定額は不動産会社によって異なるので、できるだけ複数社を比較することをお勧めします。
複数社への査定依頼は時間がかかり面倒ですが、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を使うと簡単です。
HOME4Uは、NTTデータグループが運営する一括査定サービスで、最大6社の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

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3.土地査定の大まかな流れ

複数の不動産会社に土地査定を依頼する場合、一括査定サイトなどを利用して依頼します。査定は上図の流れで進められます。

依頼を受けた不動産会社は、主に「取引事例比較法」によって査定を行い、土地の価格を決めていきます。取引事例比較法とは、対象の土地と条件の近い土地の取引事例を集め、そこに市場の状況や販売時期といった要因を加味した上で評価額を算定する方法です。

査定結果を受け取ったら、各不動産会社の提示した内容を精査していき、最終的に不動産仲介会社と媒介契約を結ぶこととなります。

4.土地査定のおすすめ方法「一括査定」

土地の売却価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討する必要があります。ここでは土地査定のおすすめ方法である「一括査定」について説明します。

4-1.一括査定とは

無駄な出費を払い続けているのに売却に踏み切れない理由として、「いくらで売れるのかわからない」「売り方がわからない」などが挙げられます。インターネットの一括査定サービスを使えば、そのような疑問や不安はすぐに解消することができます。

一括査定サービスとは、土地の所在地やおおまかな面積を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を出してもらえるサービスです。「いくらで売れそうなのか」を知るには、複数の不動産会社から査定額を取り寄せた方が、より明確にわかります。

なぜなら、不動産会社には「売買仲介が得意」「賃貸が専門」「不動産投資に強い」など個性があり、査定額は会社によって異なるのが通常だからです。

一社だけの査定では、本来ならもっと高く売れるであろう土地に対して、安い査定額の提示になってしまうかもしれません。

逆に、一社だけ飛びぬけて高い金額を提示していた場合、その査定価格は適正価格より高すぎ、売り出しても長く売れ残ってしまうリスクがあります。複数の不動産会社に査定を依頼することで、自分の土地の適正価格がわかるようになります。適正価格の中から最も高い査定額をつけた不動産会社に依頼することで、より高く売れる可能性も高まります。

とはいえ、複数の会社をひとつずつ探して問い合わせるのは、とても面倒です。そんな時に便利なのが、無料で使える一括査定サービス「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

お持ちの土地の所在地やおおまかな面積などを入力すれば、その土地に適した複数の不動産会社をシステムが自動的に検出し、まとめて査定依頼を行うことができます。また、売却活動についても、査定依頼をした各社から説明を受けることができるので、「売り方がわからない」という不安も払しょくされます。

査定してもらった不動産会社と契約しなければならないわけではありません。まずは一括査定で複数の不動産会社から出される査定額を比較し、所有する土地がいくらで売れそうかを把握することから始めてください。

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4-2.机上査定（簡易査定）とは

机上査定とは、事前に伝えた土地の情報や、土地の登記簿謄本や権利書などの情報をもとに、査定額を算出する方法です。簡易査定とも呼ばれます。

「机上査定（簡易査定）」の場合は、実際の周辺状況や日当たり、風通しといった条件が考慮されにくいので、「訪問査定」に比べおおまかな査定額となり、実際に売れそうな価格と乖離するケースもあります。

4-3.訪問査定とは

訪問査定とは、簡易査定で得た情報以外に、実際に現地を訪れて得た情報も加味して査定を行う方法です。

訪問査定では、不動産会社の担当者は、「周辺の環境や景観」、「境界杭の有無」、「電気や水道といったライフラインが正しく確保できているか」などといった情報を確認します。実際に現地に訪れて調査を行う必要があるため、査定にかかる期間は担当者のスケジュールも影響しますが、大体数日〜10日ほどかかります。

4-4.迷ったら「訪問査定」がおすすめ

一括査定サービスで査定依頼をする際、「机上査定（簡易査定）」か「訪問査定」かの選択肢があります。精緻な査定額を知るには、「訪問査定」を選んでください。

「雑草が生えているので訪問されるのはちょっと…」とおっしゃる方もいますが、立地や周辺状況を確認することがメインなので、雑草が生えていても差し支えありません。むしろ不動産会社に雑草を処分する際の費用等をあわせて質問できるチャンスです。

4-5.訪問査定で準備しておきたいこと

訪問査定の際は、「登記簿謄本」や「測量図」、「権利書」といった、査定に必要な土地の情報を記載した書類を用意しておく必要があります。

また査定の実施日以前に、日当たりや近隣住民の情報、隣地との境界など、土地の持ち主にしか分からない情報を事前に把握しておき、査定の担当者に伝えられるようにしておいてください。事前準備をしておくことで訪問査定がスムーズに進み、より正確な査定が行えるようになります。

5. 土地査定後の媒介契約について

実際に土地を査定してもらい、査定額に納得がいかなかったり、不動産会社の対応に不満があったりする場合には、契約を断っても問題ありません。
納得のいく査定額で、売却活動などについてもきちんと説明をしてくれる良い不動産会社があれば、媒介契約を結んで実際に売却へ進みます。

査定額は公示地価や時価に連動しますので、「納得がいかなかった」という理由で売却を見送ることが最良とはいえません。見送る場合は、次の売却のタイミングがいつなのか、それまで様々な維持費を払い続けていてメリットがあるのか、きちんと踏まえて判断しましょう。

6.査定で見られる3つのポイント

不動産会社が土地を査定する際に見る3つのポイントがあります。ここではそれぞれのポイントについてご紹介します。

6-1.環境条件

その土地が住宅地として適しているかを評価するポイントです。

「住宅地として適した環境か、周辺環境に影響を与える施設等がないか、振動や騒音がないか、日照や通風が確保できているか、周囲の眺望や景観が良いか」などの項目が細かく評価されます。

6-2.街路・画地条件

土地の接面道路の状態を評価するポイントです。

「接面道路の幅は確保されているか、接面道路と土地に高低差がないか、不整形の土地の場合、直接道路に接した部分が狭くなっていないか」などが評価されます。

6-3.接近条件

最寄り駅や公共・公益施設、商業施設など、生活に必要であったり利便性があったりする施設が近くにあるかが評価されます。

7. 土地を所有する事でかかる2つのコスト

土地は所有しているだけで「固定資産税」と「都市計画税」の2種類のコストがかかります。これらのコストが毎年どの程度かかっているのかを把握した上で、土地を維持し続けるか、売却するかを検討してください。

7-1. 固定資産税

固定資産税は、1月1日時点に所有している土地や建物などの不動産に課されます。具体的には、市町村の役場にある固定資産課税台帳に登録された額を「課税標準額」と呼び、固定資産税を計算するときの基礎にしています。

課税標準額は、土地がある地域の役所（東京都は都税事務所）で固定資産課税台帳を閲覧したり、固定資産評価証明書を取り寄せたりして調べることも可能です。

数万円～数十万円の固定資産税も、長期に払い続けると意外と高額になるのではないでしょうか。保有し続けることのメリットと、税金を支払うデメリットを比較してみましょう。

固定資産税については、以下の記事でも解説していますので、あわせて参考にしてください。

土地と建物の固定資産税を調べるなら、固定資産税評価額をチェック

7-2. 都市計画税

都市計画税とは、市街化区域（優先的に市街化を進めていこうという区域）にある不動産に対して課され、固定資産税と同時に支払います。都市計画税の計算の基礎となる課税標準などについては、固定資産税と同じ考え方になります。

都市計画税の場合も居住用の土地や住宅であれば、面積に応じて土地の課税標準が3分の1、3分の2になる優遇措置があります。こちらも年間納税額が数万円～数十万円の場合、何年も払うとなると、かなりの出費になると思われます。

8.まとめ

いかがでしたか。この記事では、土地を売却する前に行う査定の流れと、査定の種類について説明しました。

活用していない土地があるなら、無駄なコストを払い続けるよりも早めの売却を検討してみてはいかがでしょうか。不動産会社を選ぶのが大変と感じた場合は、複数の不動産会社の査定額を同時に比較できる一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」の利用を、ぜひご検討ください。