不動産は名義人に意思がないと売却することができません。土地と建物が同じ名義人であれば、「売りたい」と思った時にすぐに売ることができますが、もし土地と建物の名義人が違う場合には、次の3種類のいずれかの流れを踏んで売却する形となります。

1. 名義人双方が合意した上で売却する
2. どちらかの名義に統一してから売却する
3. 相手と連絡が取れない場合は、不在者財産管理人選任を申し立てて売却する

何となくイメージはできても、実際には「何をしたら良いのかわからない」という人も多いですよね。

そこで今回は上記3つのパターンについて、わかりやすく紹介して行きます。相続や離婚などで土地と建物の名義人が違う不動産を売却することになる人が増えている昨今、参考にしていただければと思います。

土地売却について基礎から詳しく知りたい方は『土地売却の流れ』をご覧ください。

1. 名義人双方が合意した上で売却

例えば「土地の名義人が夫、建物の名義人が妻」というような場合、双方が合意していなければ売却できません。不動産を売却するためには、名義人の実印と印鑑証書が必要です。「売却したいな」とどちらかが考え始めた段階で、相手に相談し合意しておけば後がスムーズです。

ただ、相手が他界している場合には、土地を相続し、続登記をする必要があります。相続登記により複数の方に共有名義になったとしても、共有者全員が売却に合意してさえいれば、売却できます。

問題がなければ、不動産会社の査定を受けて、売却の準備を進めていきましょう。

2. どちらかの名義にしてから売却

離婚で売却するような場合、いつ買い手が見つかるかわかりませんし、買い手が見つかってから契約や決済の時に再び顔を合わせるのは気が引ける…ということもありますよね。

こんな時、不動産を売却して得たお金（売却金額）を財産分与することで合意していれば、事前に土地・建物ともにどちらかの一方の名義になるよう登記を変更し、売却することができます。

3. 相手と連絡が取れない場合、不在者財産管理人選任を申し立てて売却

名義人同士で連絡が取れるのなら、1章と2章で紹介した方法で売却へ進むことができますが、連絡がつかないケースもあります。たとえば、相続が発生して相続人と連絡が取れないケースが挙げられます。

このような時には、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申立てる、という方法があります。

不在者財産管理人を申立てても、途中で不在人に対する債権者(例えば不在人にお金を貸していた銀行等)が現れた場合は、財産を売ってその債権者に弁済が行われることがあります。相続人の不存在が確定するまでには1年近くの時間がかかり、専門的な知識も必要となるため、まずは弁護士に相談してみてください。（自治体にそういった相談窓口があれば、利用してみても良いでしょう。）

4. まとめ

いかがでしたか？
土地と建物の名義人が違っていても、所定の手続きを踏めば売却することは可能です。

もし、相続が絡んでいて悩んでいるなら、全国相続協会相続支援センターに相談をしてみるとよいでしょう。

また、相続した不動産を売却する詳しい手続きの方法は「相続した不動産の売却に税金はかかる？売却手順や注意点も併せて解説」の記事で紹介しています。参考にしてください。

土地が亡くなった人の名義のままはNG！2024年4月開始の相続登記義務化とは？

土地を相続したら、相続登記が必須です。 2024年4月1日から法改正により相