離婚をしたら家を含む財産が、財産分与の対象となる場合があります。
家は簡単に現金のように簡単に半分にはできないため、トラブルに発展しやすくなります。

本記事では、これから財産分与が行われる予定の方や、将来に備えたいといった方に向けて財産分与の基本から流れ、パターン別の事例などご紹介していきます。

1.離婚時の財産分与とは

離婚した場合、婚姻期間中に得た財産に対して、夫と妻双方が請求権を持っています。
なお、夫婦の収入差は基本的に関係ありません。夫も妻も婚姻期間中に得た財産に対しては半分ずつの請求権を持つのが一般的です。

仮に不倫やDVなどが原因で離婚する場合でも、離婚の原因を作った側から財産分与を求めることは可能です。

家に限らず、婚姻期間中に作った財産（年金や自動車、有価証券、生命保険の積立金など現金化できるもの）は全て財産分与の対象です。

反対に、独身時代に作った貯金や不動産などは対象となりません。
また、婚姻期間中であっても片方の親から譲り受けた財産も分与の対象外です。

2.離婚時に家を財産分与する2つの方法

離婚時に家を財産分与する方法には、以下の2つの方法があります。

• 家を売却して得た現金を2人で分ける
• 一方が済み続け、もう一方が現金を受け取る

それぞれ見ていきましょう。

2-1.家を売却して得た現金を2人で分ける

離婚時に家を売却し現金化したうえで、平等に分与する方法です。

家を売るまで不動産の現金としての価値はわからないため、実際に売却し現金化すれば、より平等に分与ができます。

不動産を残したままでは、不動産を通じた関係が断ち切れないため、のちにトラブルを起こす可能性もあります。
売却して現金を分ける方法は、平等さを保つ上でも、夫婦の関係を断ち切る上でもメリットがあるといえます。

ただし、住宅ローンが残っており売却金額を合わせても完済できない場合は、原則的に売却できません。

まずは、金融機関で住宅ローンの残債を確認し、不動産が残債を超える価値があるのか査定を受けてみましょう。

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2-2.一方が住み続け、もう一方が現金を受け取る

夫婦のうち一方が住み続ける場合は、家の価値の半分をもう一方に現金で分与します。

不動産の価値を知る方法は、『固定資産税評価額を調べる』『不動産鑑定士に鑑定してもらう』など様々なです。

ただ、売却を前提とした財産分与の場合は、不動産会社の査定額を基準にした方がいいでしょう。
売却金額に最も近いのは、不動産会社が算出する査定額であるため、公平な価格で分与できます。

ただし、不動産会社の査定額も、その価格で売れることを保証するものではありません。
複数社を比較して、最も信用できる査定額を基準に分与することをおすすめします。

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3.家を財産分与する流れ

ここでは、家を財産分与する流れについて見ていきましょう。

具体的な流れは以下の通りです。

• 家の名義人を確認する
• ローンの名義人と残債を確認する
• 不動産の価値を把握する
• 親族からの援助金の有無を確認する
• どんな方法で財産分与するか話し合う

それぞれ解説していきます。

3-1.家の名義人を確認する

まずは家の名義人を確認しましょう。一戸建ての場合は、土地と建物で名義が異なるケースもあるため、どちらも確認します。

名義人は、家の所有者が保有する権利証(登記識別情報通知)で確認できる他、法務局で登記簿謄本を取得すれば現在の名義人が誰なのか確認できます。

3-2.ローンの名義人と残債を確認する

財産分与を行うには、住宅ローンの情報も正しく把握しておく必要があります。
住宅ローンの名義人と残債を確認しておきましょう。

財産分与では、家や車のようなプラスの財産だけではなく、住宅ローンやカードローンなど、二人の生活が原因で生まれるマイナスな財産も対象となります。

住宅ローンが残っている場合は、以下の例のように、残債も鑑みた上で分与方法を決定しましょう。

3-3.不動産の価値を把握する

家は買ったときの価値ではなく、現在の価値で財産分与をします。

家の価値の調べ方は以下の通りです。

• 公的評価額を確認する（無料）
• 不動産会社の査定（無料）
• 不動産鑑定士の鑑定（有料）

公的評価額とは、固定資産税の納税通知書で確認できる固定資産税評価額や、Web上で確認できる公示価格などを指します。
評価額とは、現在の価値のことで、財産分与の際の指標にもなります。

売却を前提にする場合は、不動産会社の査定額を用いるといいでしょう。
査定額とは、実際に売却できる価格を予想したものだからです。

不動産鑑定は、不動産鑑定士に依頼する有料の評価方法です。
裁判で証拠となる信頼性の高い価格を知れますので、トラブルを回避したい方や、離婚調停を控えている方は利用を検討してみましょう。

3-4.親族からの援助金の有無を確認する

財産分与は、相続や贈与など親族から受け取ったものは、対象外となります。このため、例えば、家の購入にあたってどちらかが親族から援助金を受け取っていたといった場合は、その金額を除外して考える必要があります。

なお、家の購入にあたって援助を受けていた場合には、そのまま除外するのではなく、購入時に援助して貰った割合と、売却時の時価に当てはめて計算する方法が取られます。

例えば、3,000万円の物件で1,000万円の資金援助を受けたのであれば、家全体の3分の1について援助を受けたと計算するのです。

この家の売却時の価値が2,400万円だった場合、2,400万円の3分の1である800万円分について、援助を貰ったとして計算します。

上記通り、家の購入にあたって援助を受けていたようなケースでは援助金を考慮する必要があるため、親族からの援助金の有無と額を確認するようにしましょう。

3-5.どんな方法で財産分与するか話し合う

どちらかが住み続けるのか、売却して現金にするのかを話合いましょう。
どちらかが住み続ける場合は、その後のローンの支払いや、名義変更の必要性も話合う必要があります。

それぞれの財産分与方法について詳しくは次の章から解説しています。

なお、話し合いでうまくまとまらない場合は、家庭裁判所で離婚調停に発展する場合もあります。

4.財産分与方法1:家を売却する

ここでは、家の財産分与の方法のうち、売却する方法についてより詳しく見ていきたいと思います。

4-1.住宅ローンを売却金額と合わせて完済できる場合

住宅ローンが残っている状態では、原則的に家を売却できません。
ただし、売却金額と手持ち資金で完済できる場合は、引き渡しと同時に完済することで売却できます。

家を売却する方法は以下の２つです。

【売却の方法】

• 仲介：不動産会社に買主を探してもらい売却する
• 買取： 不動産会社に買取して貰う

仲介による方法の場合、広告を打って売却活動を行い、買主を探すことになります。買主が見つかるまで3ヶ月から、長いと1年以上かかってしまいます。

一方、買取は不動産会社への直接売却になるため、最短で１週間程で売却することもできます。
ただし、買取は不動産会社にとっての仕入れの場ですので、仲介よりもおよそ３割安い価格で取引されます。

売却までの早さや手間の少なさを求めるなら買取。
時間をかけてでも高く売りたい方は仲介を選ぶのがおすすめです。

4-2. 住宅ローンを完済できない場合

家の売却代金と自己資金で住宅ローンを完済できない場合、そもそも家を売却することができません。しかし、こうしたケースであっても、抵当権設定権者である金融機関と交渉して、任意売却という方法を取ることは可能です。

ただし、任意売却は金融機関に承諾を得なければ選択できません。
また、任意売却の対象となる過程で個人信用情報にキズがついてしまう点にも注意が必要です。
個人信用情報にキズがついてしまうと、数年間は新しいローンを組むことができなくなります。

家の売却について詳しくは『家を宇売る8つの手順』をご覧ください。

5. 財産分与方法2:一方が住み続ける

ここでは家を財産分与する2つ目の方法として紹介した、一方が住み続ける方法について解説いたします。

5-1.住宅ローンが残っている場合

財産分与の対象となる家に住宅ローンの残債が残っている場合、住み続ける側が住宅ローンの名義人でないとトラブルを起こしやすい点に注意が必要です。

例えば、住宅ローン名義人である夫が支払いを続け、妻が住み続けるケースでは、自分が住むわけでもない家のローン払うことに嫌気がさし、返済を滞らせるケースがあります。

この場合、連帯保証人（多くの場合で配偶者）に一括返済の請求がされます。
一括返済に応じないと、最終的に競売にて、強制的に売却させられます。

住宅ローンの名義を変更するには、借り直す人に相応の収入が必要であり、財産分与により不動産の名義変更はできても、住宅ローンの名義変更は難しいといえます。

なお金融機関によっては住宅ローンの名義変更ができなければ、不動産の名義変更ができないケースもあります。

以下、住宅ローンが残っている場合に一方が住み続ける事例をパターンごとに解説いたします。

5-1-1.家の名義は夫（妻）で夫（妻）が住み続ける事例

家の名義人である側がそのまま住み続ける場合、名義変更の必要がないため大きな問題はないでしょう。この場合、家の査定額の半額を現金で、家を出る側に支払うことで財産分与します。

配偶者が連帯保証人として入っている場合には、物的担保を適用したり、新しく連帯保証人を立てたりすることで連帯保証を解除できます。

いずれにしても、債権者である金融機関次第となるため、離婚の段階でできるだけ保証人契約を解消できないか金融機関に相談するのがおすすめです。

将来、家を売却しようとした場合、連帯保証人の承諾が必要になりますが、離婚した後は連絡が取れなくなってしまう可能性があるでしょう。

5-1-2.家の名義は夫（妻）で妻（夫）が住み続ける事例

家の名義人でない人が住み続ける場合は、注意が必要です。
まず、ローンの名義変更には、変更者に残債分を借り入れるだけの信用力（相応の収入）が必要です。
夫婦で同程度の収入があり、配偶者が自分の収入で借り換えできるのであれば大きな問題ではありません。

また、名義人をそのままにして、家を出ていく側がローンの返済を続けることも考えられます。
この場合、離婚時にはローンの返済を続ける約束をしていても、数年後に返済が滞るなどのトラブルが起こりえます。
自分の住んでいない家のローンを支払いたくないと考える方は少なくありません。

住宅ローンの滞納が起こると、名義人あるいは連帯保証人に、住宅ローンの一括返済請求がされます。
一括返済ができないと、最終的に競売にかけられ、家を失う可能性があります。

こうしたケースでは、住む人が名義人になるよう変更するか、それが難しい場合は離婚時に売却してしまうのも一つの方法です。

5-1-3.家の名義が夫婦共有の事例

家の名義が夫婦共有の場合、以下のような選択肢が考えられます。

• 今後も2人で支払いを継続する
• 夫婦間で売買する

2人で支払いを継続する場合、住み続けない側が返済を怠ると、知らない間に一括返済請求や、競売にかけられてしまうといったリスクがあります。

夫婦間で売買する方法は、家に住み続ける方が単独で家を所有するように変更するというもので、家に住み続ける方に十分な収入がある場合にはこちらの方法を選んだ方がよいでしょう。

5-2.住宅ローンが残っていない場合

住宅ローンが残っていない場合は、財産分与の時点で住み続ける人へ名義変更を行いましょう。

名義変更する際には所有権移転登記を行いますが、司法書士に依頼する方法が一般的です。
その際、以下のような必要書類の準備が必要です。

• 権利証（登記識別情報通知）
• 印鑑証明書（変更前に名義人）
• 住人表（変更後の名義人）
• 離婚協議書
• 戸籍謄本
• 固定資産評価証明書

6.離婚で家を売るならHOME4Uがおすすめ

離婚が決まった際、財産分与の対象に家が含まれる場合は、早い段階で不動産会社に査定をしてもらうことが大切です。
その際、複数の不動産会社に査定依頼してもらうことで、より精度の高い査定額を知ることができます。
査定額はあくまで売却予想価格で、不動産会社ごとにばらつきが生まれるためです。

複数の不動産会社に依頼するのであれば、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。不動産一括査定サイトを利用すると、物件情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。

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