不動産売却時は、税金の負担を抑えられる「3,000万円控除」の利用がおすすめです。しかし、適用要件や手続きについて、詳しく知らない方も多いでしょう。

この記事では、特別控除の詳細や必要書類、併用可能な特例を詳しく解説します。自宅の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1.自宅の売却時は税金がかからないケースが多い

自宅の売却時には税金がかからないケースが多いです。

不動産売却時には譲渡所得から割り出した「譲渡所得税」が課されますが、自宅を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できるからです。

なお、譲渡所得とは、売却価格から取得費用や諸経費などを差し引いた金額のことです。

つまり、譲渡所得額が3,000万円以下であれば全額が控除されるため、課税対象となる譲渡所得はゼロになり、結果的に税金がかかりません。自宅売却ではこのようなケースが多いのが現状です。

譲渡所得について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

マンションの売却益を計算してみよう！使える特例から税金シミュレーションまで

マンション売却時の「売却益」の詳しい計算方法が気になっていませんか

2.「3,000万円控除」を使えば税金がおトクに！

「3,000万円控除」の適用を受けることで、納める税金を大幅に減らすことができます。ただし、控除を受けるためにはいくつかの要件を満たす必要があるため、注意が必要です。

ここでは、3,000万円控除を受けるための適用要件を解説します。自宅の売却を検討している場合は、控除の対象となるかどうかを確認しておきましょう。

2-1.「3,000万円控除」を受けるための適用要件

「3,000万円控除」を受けるための具体的な適用要件は、下表のとおりです。

適用要件を満たしていれば、適切な手続きを行うことで大きな節税効果を得ることが可能です。

2-2.マイホームを取り壊した場合、土地のみにも利用できる

「3,000万円控除」は自宅を売却する場合だけでなく、自宅を取り壊したあとの土地の売却も適用範囲内です。

家屋を取り壊した場合の要件は、以下のとおりです。

具体的には、自宅を取り壊して更地として売却する場合でも、自宅の敷地として利用していた事実があれば、控除を受けられます。ただし、取り壊しから売却までに一定以上の期間が経過してしまうと適用されなくなるため、注意が必要です。

また、取り壊し後に月極駐車場や時間貸し駐車場などとして使用しないことも要件となります。事前にしっかりと確認し、適切な手続きを踏むようにしましょう。

詳しくは、以下の記事でも解説しています。ぜひご覧ください。

【3,000万円特別控除】マイホーム売却で使える特例の詳しい要件や申請方法

家を売る時に生じた利益（譲渡所得）にかかる譲渡所得税は、最大39.63%

3.「3,000万円控除」と併用できない控除や特例

「3,000万円控除」には、ほかの特例や控除と併用できないケースがあります。ここでは「住宅ローン控除」「買換え特例」「損失の損益通算」の3つの主要なケースについて詳しく解説します。

3-1.「住宅ローン控除」は併用できない

結論からいうと、住宅を買い替える際に、売却した自宅について「3,000万円特別控除」の適用を受ける場合、売却後2年の間に新たに購入した自宅に対しては「住宅ローン控除」を受けることはできません。

住宅ローン控除とは、住宅を購入する際にローンを利用した場合、所得税から一定額を控除できる制度です。

そのため、譲渡所得（売却益）が少ない場合「3,000万円特別控除」を使わずに、新居に対して「住宅ローン控除」を利用するほうが、税金面で有利になるケースがあります。

3,000万円特別控除を使うか住宅ローン控除を使うかは、慎重に判断しましょう。

3-2.「買換え特例」「損失の損益通算」も併用できない

「買換え特例」や「損失の損益通算」は、3,000万円控除との併用ができません。

「買換え特例」や「損失の損益通算」の詳細は以下のとおりです。

買い替え特例

譲渡所得にかかる税金を、新たに購入した住宅を売却するまで「先送り」できる特例

損失の損益通算

「自宅を売却して譲渡所得がマイナスになっても、赤字分を給料所得や他の収入から差し引いていい」という特例

なお、自宅を売却して新居を購入する際には「買換え特例」や「損失の損益通算」を使うことで、譲渡所得の課税を繰り延べたり、ほかの所得と相殺したりして所得税の負担を軽減できます。

4.「10年超所有軽減税率の特例」は併用できる

「10年超所有軽減税率の特例」は、「3,000万円控除」との併用が可能です。

「10年超所有軽減税率の特例」とは、10年以上所有していた自宅を売却した場合、譲渡所得に対する税率が軽減される制度です。

10年超所有軽減税率の特例では、譲渡所得が6,000万円以下の部分については譲渡所得税率が14.21％に設定されます。内訳は以下のとおりです。

所得税10％ + 復興特別所得税0.21％ + 住民税4％

例として、所有期間が10年を超える自宅を売却し、譲渡所得が5,000万円だった場合の税額を計算します。まず「3,000万円控除」を適用して、譲渡所得を減らします。

譲渡所得5,000万円 – 3,000万円控除 = 2,000万円

次に、残りの譲渡所得に対して「10年超所有軽減税率の特例」を適用します。

2,000万円 × 14.21％（所得税10％ + 復興特別所得税0.21％ + 住民税4％）= 284万2,000円

10年超所有軽減税率の特例を使えない場合の通常税率（長期譲渡所得税率20.315％）と、比較してみましょう。長期譲渡所得税率は、5年を超えて所有した自宅を売却する場合に適用される税率で、所得税15.315％と住民税5％を合わせた20.315％が譲渡所得に課せられます。

2,000万円 × 20.315％ = 406万3,000円

• 軽減税率適用時の税額: 284万2,000円
• 通常税率適用時の税額: 406万3,000円
• 節税効果406万3,000円 – 284万2,000円 = 122万1,000円

上記の計算のように「10年超所有軽減税率の特例」と「3,000万円控除」の併用で、譲渡所得税を約122万円も軽減できます。

軽減税率と通常税率の比較

税率	税額（3,000万円控除後）	節税効果
長期譲渡所得税率 (20.315％)	406万3,000円	–
10年超所有軽減税率 (14.21％)	284万2,000円	122万1,000円

詳細については、国税庁の公式サイトを参考にしてください。

出典： “No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”． 国税庁． （参照2024-06-24）

詳しくは、以下の記事でも解説しています。ぜひ併せてご覧ください。

不動産売却の税金対策15選！売却時にかかる税金の種類や支払うタイミングも解説

不動産売却をすると、譲渡所得税や印紙税といったさまざまな税金が発生しま

5.「3,000万円控除」の必要書類と申請期間

「3,000万円控除」を受けるためには、適切な書類を用意し、申請期間内に手続きを行うことが重要です。ここでは、3,000万控除の申請に必要な書類と申請期間について解説します。

5-1.必要書類

3,000万円控除を受けるために必要な書類は、以下のとおりです。

必要書類一覧

書類名	内容
確定申告書B様式	所得税の確定申告時に提出
譲渡所得の内訳書	売却した不動産の詳細を記載
住民票の写し	売却する住宅が自己居住用であったことを証明
売買契約書の写し	不動産の売却価格や売却日を証明
土地・建物の登記事項証明書（登記簿謄本）	不動産の所有者であることを証明
取得費の証明書類	購入時の費用を証明する書類（購入時の契約書や領収書など）
その他の必要書類	売却時点において、住民票に記載されていた住所と売却した自宅の所在地が異なる場合、 戸籍の附票の写しやその他これに類する書類が必要

「3,000万円控除」をスムーズに受けるためには、正確な書類の準備と提出が必要です。特に売買契約書や取得費の証明書類などは、探すのに時間がかかってしまう場合があるため、日程に余裕をもって準備しておきましょう。

5-2.確定申告は翌年2月16日から3月15日まで

3,000万円控除を受けるための確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。申請に必要な書類を準備し、納税地を所轄する税務署に申告を行うことで、控除を受けることが可能です。申告を忘れると控除を受ける権利を失ってしまうため、注意しましょう。

確定申告について詳しくは、以下の記事でも解説しています。ぜひご覧ください。

不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法

不動産売却では売却益が出た場合、税額を計算して確定申告を行う必要があり

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まとめ

「3,000万円控除」は、不動産の売却時にかかる税金を大幅に減らすことができる制度です。相続した不動産を売却する場合にも同様の控除が適用できるケースがあります。

いずれも適用要件や必要書類を事前に確認し、確定申告を忘れずに行いましょう。

また、実際に支払う税金を知るためには、売却価格を知る必要があります。まずは所有する不動産の査定を受け、具体的な売却計画を立てましょう。

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