土地の相続が発生したものの、初めての相続で具体的な手続きの仕方がわからない方も多いのではないでしょうか。

土地を相続した際には、土地の名義を変更しなければなりません。名義を変更せずにいると罰則を受ける恐れもあります。

本記事では亡くなった親の土地の名義変更方法を解説します。

これを読めば手続きの流れや必要書類がわかり、相続が初めての方でも迷わずに名義変更できるでしょう。

土地売却について基礎から詳しく知りたい方は『土地売却の流れ』をご覧ください。

1.亡くなった親の土地は早めの名義変更が重要

亡くなった親の土地は、早めに名義変更する必要があります。を行いましょう。
名義変更をしていない土地は、自由に取引できないためです。

また、2024年（令和6年）4月1日からは名義変更手続き（相続登記）が義務化されます。

この章では、名義変更をしない場合の以下2つのリスクについて詳しく解説します。

• 売却・贈与・貸借ができない
• 2024年以降は違反となって過料が課せられる

1-1.売却・贈与・貸借ができない

土地の名義人が親のままの状態では、土地の売却や贈与、貸借ができません。

売却や贈与、貸借の契約は、名義人でなければできないためです。
親から土地を相続した時点では、名義人は相続人（財産を相続する権利のある方）に変更されていません。
自由に処分・活用するには、まずは土地の名義人を相続人（自分）に変更する必要があります。

また、兄弟など複数人で相続する場合は、土地を共有することになります。

その場合、賃借権の設定や売却は共有者全員の同意が必要です。共有者が多くなるほど、意思決定に手間と時間がかかることを認識しておきましょう。

1-2.2024年以降は違反となって過料が課せられる

2024年（令和6年）4月1日以降は、相続発生後の名義変更が義務化されます。

義務化の背景には、これまで相続登記の期限が定められていなかった結果、所有者不明の土地が増加していることが挙げられます。

名義変更の期限は、相続の開始および所有権の取得を知った日から3年以内です。
正当な理由のない申請漏れには、10万円の過料の罰則があるため注意しましょう。

なお、法改正前に発生した相続も義務化の対象となります。

その場合、施行日と相続の開始および所有権の取得を知った日の、いずれか遅い日から3年以内に申請しなければなりません。

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2.亡くなった親の土地を名義変更する手続き・流れ

亡くなった親の土地を名義変更する手続き・流れは以下の通りです。

• 名義人を決定する
• 相続登記を行う

相続人が自分1人であれば、それほど手間はかかりませんが、複数人いる場合は時間がかかることもあります。

それぞれについて詳しく解説します。

2-1.名義人を決定する

相続が発生した際には、誰が親の土地を相続するかを決めます。相続人が1人しかいない場合はスムーズですが、複数人いる場合は話し合いが必要です。

名義人を決める方法は、3種類あります。

• 遺言書の内容に従って決める
• 遺産分割協議をして決める
• 法定相続分に従って決める

被相続人（亡くなった方）が遺言書を作成している場合、原則として遺言書の内容に従って相続人が決定します。

しかし、遺言書がないケースも少なくありません。その場合は遺産分割協議で決定します。

遺産分割協議とは、相続人同士で相続割合を話し合いで決める方法です。
全員が合意すれば相続割合は自由ですが、全員が納得できる相続方法を決められずトラブルに発展することもあります。

その場合は、法定相続分を目安にしましょう。
法定相続分とは、民法で定められた相続割合のことです。法定相続人の範囲と順位は決められているため、それに従って法定相続分を求めます。

• 第1順位：配偶者
• 第2順位：子
• 第3順位：兄弟姉妹

相続人の話し合いだけでまとまらない場合は、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し出ましょう。
遺産分割調停では、遺産分割委員会に話し合いを仲立ちしてもらい、合意のとれる方法を探していきます。

それでも決まらない場合は、裁判官による遺産分割審判で名義人を決めます。

2-2.相続登記を行う

不動産を相続する方が決定したら相続登記を行いましょう。

相続登記とは、被相続人から相続人に名義を変更するための手続きです。

相続登記は、相続する不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
不動産登記の窓口で、登記申請書や必要書類を提出しましょう。

相続登記は司法書士へ委任することもできます。
自分で登記をすることで費用は抑えられますが、忙しい方や煩雑な手続きをしたくない方、遠方に住んでいる方などは、司法書士に依頼するのがおすすめです。

相続自体がこれからの方は、『これで解決！遺産相続の手続きの早わかり5つのステップ』もご覧ください。

3.亡くなった親の土地の名義変更にかかる税金・費用

亡くなった親の土地の名義変更にかかる税金や費用は、以下の通りです。

• 相続税
• 登録免許税
• 司法書士への報酬

それぞれがどのような費用であるのか、また相場について詳しく解説します。

3-1.相続税

相続税とは、相続した財産に対して課される税金です。

相続した財産のうち、あらかじめ定められている基礎控除額を超えた部分に課税されます。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。

例えば、法定相続人が3人いる場合は「3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円」が、基礎控除額となります。つまり、相続した財産が4,800万円以下であれば相続税は課されません。

土地や建物だけでなく、現金や株式・債券など、すべての財産の合計額で計算する点に注意しましょう。

相続財産が基礎控除額を超える場合は、金額に応じた税率をもとに相続税を算出します。
具体的な税率は、以下の表を参考にしてください。

「国税庁．”No.4155 相続税の税率”．(参照2024-04-30)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

例えば、法定相続人が母（法定相続分1/2）、兄（1/4）、弟（1/4）の3人で相続財産の合計が6,000万円の場合の相続税は、以下の通りです。

このように課税遺産総額を相続割合に応じて相続し、最終的な取得金額に対して相続税が課されます。

3-2.登録免許税

登録免許税とは、不動産などを登記する際に課される税金です。

相続時には相続登記をしなければならないため、登録免許税を納める必要があります。

登録免許税の計算方法は以下の通りです。

課税標準とは、固定資産税評価額を指します。
固定資産税評価額は、固定資産評価証明書や納税通知書に同封されている課税明細書で確認できます。

相続による所有権移転登記の税率は0.4%です。
固定資産税評価額が5,000万円の土地を相続した場合「5,000万円×0.4%」で、20万円の登録免許税が課されます。

3-3.司法書士への報酬

相続登記は司法書士に依頼できますが、その場合は司法書士へ報酬を支払う必要があります。

報酬の額は司法書士によって異なります。

日本司法書士連合会の調査によると、相続登記にかかる司法書士報酬の平均値は、以下の表の通りです。

「日本司法書士連合会．”報酬に関するアンケート”．(参照2024-04-30)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

なお、上記の金額は土地1筆および建物1棟の所有権移転手続きを行い、戸籍謄本等5通の交付請求、登記原因証明情報の作成、登記申請をした場合の費用です。

土地のみの場合や、各種書類が手元にある場合は費用を抑えられるでしょう。

4.名義変更に必要な書類

名義変更をする際には、さまざまな書類を集める必要があります。

具体的な書類や取得場所は、以下の表を参考にしてください。

このように多くの書類が必要になるため、相続人の数が多くなるほど手続きは煩雑になります。

司法書士に依頼する場合は、必要書類のうち以下の書類を取得・作成してもらえます。

• 登記申請書
• 被相続人の戸籍謄本および除籍謄本
• 被相続人の住民票または本籍地が記載された戸籍の附票
• 法定相続人全員の戸籍謄抄本
• 相続人の住民票
• 相続関係説明図
• 遺産分割協議書
• 登記申請委任状

困った際には、専門家の力を借りながら手続きを進めましょう。

5.土地の名義人（相続人）を決める際のポイント

法定相続人が複数人いる場合、誰の名義にするべきか悩む場合もあるでしょう。

本章では、土地の名義人を決める際のポイントを3つのケースに分けて解説します。

• 被相続人の子どもに変更するケース
• 被相続人の配偶者に変更するケース
• 相続者全員（共有名義）に変更するケース

それぞれについて見ていきましょう。

5-1.被相続人の子どもに変更するケース

被相続人に配偶者と子どもがいる場合、子どもに相続したほうが費用を抑えられます。

被相続人の配偶者が相続人になると、その方が亡くなった際に再度相続が発生し、相続税や登録免許税が2度課されるためです。

• 被相続人→配偶者→子ども：相続が2回発生
• 被相続人→子ども：相続は1回のみ

しかし、配偶者への相続は税額が軽減されるので、以下のどちらか多い金額までは非課税となります。

• 1億6千万円
• 配偶者の法定相続分相当額

実際には配偶者に相続税がかからない場合がほとんどですので、登録免許税や相続登記手続きの手間を鑑みて決めるといいでしょう。

ただし、兄弟が多い場合は相続争いが発生する恐れもあるため、総合的な判断が必要です。

5-2.被相続人の配偶者に変更するケース

配偶者が名義人となるメリットは、子ども同士の相続争いを避けられることです。

子どもが多いと相続争いが発生する恐れがあるため、配偶者にまとめて相続したほうがいい場合もあるでしょう。

しかし、いずれは配偶者から子どもへの相続が発生します。
それまでに遺言書を作成するなど、相続で揉めないための準備が必要です。

また、配偶者が相続すると、子どもは自由に土地の売却・贈与・貸与ができません。
仮に配偶者が認知症を患った場合、本人の意思を確認できなくなるため、誰も手を出せない状態に陥ります。

その場合は、成年後見人制度を利用して、成年後見人から許可を得ることで処分や活用が可能です。
ただし、後見人が必ずしも処分や活用を認めるわけではありません。

5-3.相続者全員（共有名義）に変更するケース

配偶者や子どもなど、複数人で土地を相続して共有名義にする方法があります。

この方法は法定相続分で分ければ相続自体はスムーズに進みます。
しかし、相続後にトラブルに発展する恐れがあるため注意しましょう。

共有している土地の売却や貸与は、共有者全員の同意がなければできません。
そのため、共有者の1人でも反対すると、土地の処分や活用ができなくなります。

また、共有者が亡くなるとさらに相続が発生して共有者が増えることになるので、相続人の年齢も踏まえて決める必要があります。

さらに、共有持分の売却であれば自由に行えるため、共有者の1人が不動産会社へ自分の持分を売却するといった可能性もあるでしょう。不動産会社が共有者になった場合、以下のようなことが発生する恐れがあります。

• 家賃を請求される
• 敷地内に無断で入ってくる
• 持分の買取を請求される
• 共有物分割請求訴訟を起こされる

共有物分割請求訴訟とは、他の共有者に対して共有状態の解消を求める訴訟です。

このようなトラブルが想定されるため、相続後のことまで考えて判断しなければなりません。

6.相続トラブルを防ぐためには売却の検討を

相続では、多くの相続税が課されたり、相続人同士で争ったりとさまざまなトラブルが起こり得ます。

また、無事に相続できた場合でも、土地の維持管理に手間がかかるなど、土地ならではの大変さもあるでしょう。

土地を相続した後の明確な用途が定まっていないのであれば、売却することも選択肢の1つです。

相続では、相続財産をすべて売却して現金化した後に、相続人で分配する「換価分割」という方法もあります。
資産をすべて現金化することで、分配や管理が楽になるため、どのような形で相続するかを話し合ってみましょう。

相続で初めに行うべきことは、不動産の資産価値を把握するための査定です。査定価格がわかれば、各相続人がどの程度の資産を受け取れるのかがわかります。

ただし、依頼する不動産会社によって査定額が異なる点に注意が必要です。なるべく複数社へ査定を依頼して、不動産の相場価格を把握しましょう。

しかし、相続発生直後の忙しい時期に複数の不動産会社とやり取りするのは大変です。そこでおすすめなのが不動産の一括査定です。

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また、「不動産の相続についてよく分からない」「税金が計算できない」「トラブルを防ぎたい」といった不安のある方は、専門家を頼ってみましょう。

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