親が認知症になったとしても、成年後見制度を利用すれば不動産売買は可能です。本記事では、成年後見制度の概要や利用できる条件、メリット・デメリット、そして同制度を使った不動産売却の流れを解説します。

不動産の売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基本』も併せてご覧ください。

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1.認知症の親の不動産は売却できるのか

認知症の親の不動産を売却できるかどうかは、本人の意思能力の有無で変わります。
意思能力とは、自分の行動がどのような結果を招くか判断できる能力のことです。

1-1.意思能力があれば売却可能

認知症でも、意思能力がある状態なら、本人による不動産の売却が可能です。意思能力があれば、不動産の売却によって生じる結果を理解できていると考えられるためです。

仮に入院中などの移動ができない状態であっても、委任状を作成することで、売却手続きの代理人を立てることができます。

意思能力が失われてから後見人を立てて代理をさせる成年後見制度は、手続きに手間や時間、費用がかかります。
現状として親に意思能力がある場合は、できるだけ早めに不動産の売却を検討しておきましょう。

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1-2.意思能力がなければ、代理の売却も不可

親に意思能力がない場合は、不動産の売却はできません。意思能力がない人は、自分の行為がどのような結果を招くか判断できず、不利益な契約をする恐れがあるためです。

この理由から、意思能力のない人の契約行為は無効であると民法に定められています。
また、代理人に任せる旨の本人からの委任状があっても、それが意思能力のない状態で作られたものであれば無効となります。

ただし、こうした認知症などで意思能力がない方の不動産でも、成年後見制度を利用することで、売却や管理が可能になります。
成年後見制度については、次章で詳しく解説します。

2.認知症の親の不動産売却を考えるなら、成年後見制度

意思能力を失ったことによる負担や不利益を避け、本人が安心して生活を送れるよう支援するために設けられているのが成年後見制度です。

この制度は、法律に基づいて後見人を選任し、認知症などで意思能力を失った人に代わって契約などを行えるようにするものです。
これにより、本人の支援になる範囲で不動産の売却が可能となるのです。

2-1.法定後見制度と任意後見制度

成年後見制度には、法定後見制度と任意後見制度の2種類があり、利用できる条件や権限の範囲などが異なります。

法定後見制度

本人の意思能力がすでに不十分な状態である場合に、申し立てを受けた家庭裁判所が後見人を選任し、代理行為を行えるようにします。

法定後見制度は、基本的にすべての財産の管理や契約などにおいて法律行為の代理が可能で、さらに本人が締結した契約を取り消すこともできます。

任意後見制度

本人に意思能力があるうちに任意後見人になる人や委任する内容を定め、契約を結んでおきます。その後、本人の意思能力が不十分になった場合に、任意後見人が代理行為を行えるようになります。

※1：本人の居住用不動産の処分は家庭裁判所の許可が必要
※2：日常生活に関する行為（日用品の購入など）は除く

2-2.成年後見制度にかかる費用

成年後見制度を利用するには、主に下表のような費用がかかります。こちらで示す金額は目安であり、実際の金額は利用する機関などで異なります。申し立てをする際は、該当機関に具体的な金額を直接確認するようにしましょう。

※成年後見監督人
後見人の行為を監督する者。法定後見制度では、家庭裁判所が申し立てごとに必要かどうか判断し選任する。任意後見制度では、すべての申し立てにおいて家庭裁判所が選任する。

「“成年後見はやわかり”. 厚生労働省. (参照2024-07-01)」などをもとに、お家のいろはが独自に作成

3.法定後見制度のメリットとデメリット

ここでは、法定後見制度の主なメリットとデメリットを紹介します。任意後見制度を含め、成年後見制度は申し立て後の取り下げができません。そのため、特にデメリットについて十分理解してから手続きをするようにしましょう。

3-1.メリット

法定後見制度の一番のメリットは、認知症で意思能力がなくなった親に代わり、後見人がさまざまな法律行為を実行できることです。

不動産の売買契約も可能になるため、売却が実現すれば維持管理や税金を負担せずに済むようになります。さらに、売却によって得た資金を親の介護や施設入所の費用に充てることもできるでしょう。

また、本人が自身にとって不利益であることを理解せずに締結した契約を解除できるのも、法定後見制度のメリットです。任意後見制度には契約を解除する権限がないため、法定後見制度のほうが、本人の望まない損失をより防げることになります。

3-2.デメリット

法定後見制度では、家庭裁判所が後見人を選任するため、親と相性の良くない人が後見人になる可能性があります。親と後見人の価値観や生活習慣が大きく異なると、両者の間に摩擦が生じるかもしれません。

また、成年後見制度では、原則として親の認知症が回復するか亡くなるまで、後見人に報酬を支払い続けることになります。この出費が経済的な負担にならないか、よく検討してから利用したほうがよいでしょう。

4.法定後見制度で不動産を売却する流れ

ここからは、法定後見制度を利用した不動産売却の流れを解説します。全体の流れをあらかじめ把握しておくと、いざ後見人を立てて売却することになった際にスムーズに手続きを進められるため、ぜひ目を通しておきましょう。

4-1.家庭裁判所への後見開始の申し立て

初めに成年後見人になる人を選び、必要な書類や費用を準備します。そのうえで、親の住民票上の住所地を管轄する家庭裁判所に後見開始の申し立てを行います。

準備や制度利用に不安がある方は、市区町村にある地域包括支援センターや社会福祉協議会、弁護士会や司法書士会などに、事前に相談をしてもよいでしょう。

4-2.家庭裁判所の審理・審判を経て後見人選任

申し立てを受け、家庭裁判所が書類審査や後見人候補者への面接、必要に応じて本人や親族への意見確認といった審理を行います。そのうえで後見開始の審判を行い、後見人を選任します。

選任後2週間以内に不服申し立てがなければ法的な効力が確定し、審判内容が登記されます。申し立てから審判までは、おおむね1か月から2か月かかりますが、場合によっては2か月以上かかることもあります。

4-3.不動産会社の査定を受けて売却活動を開始

後見が開始されたら、不動産会社に売却予定の不動産の査定を依頼します。その後、査定結果を基に販売価格を決め、売却活動を始めます。

ここで注意したいのが、不動産会社によって査定額が異なることです。万が一、適正ではない査定額に基づいて販売価格を決めてしまうと、本来の価値より低い価格で不動産を売ることになるかもしれません。

適正な査定額を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。それぞれ結果を比較したうえで、最終的に売却する不動産会社を選ぶようにしましょう。
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4-4.家庭裁判所の許可を得る

本人の居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要です。売却活動の結果、買主が決まったら、売買契約を締結する前に申し立てを行い、許可を得ましょう。

本人の居住用不動産には、現在住んでいる自宅だけでなく、入所している施設や入院中の病院から退所・退院した際に住むべき不動産も含まれるため注意してください。

4-5.売買契約の締結と決済・引き渡し

家庭裁判所から売却の許可が下りたら、買主と不動産売買契約を結びます。

その後、決済として、買主から代金が振り込まれます。
続いて物件の引き渡しを行い、司法書士による所有権移転登記が済むと売却が完了します。

なお、売買契約のおよそ1か月後に、決済と引き渡しを同日中に行う流れが一般的です。

5.意思能力があるうちに考えたい事前対策

法定後見制度は手続きが煩雑で、後見開始までに時間がかかることもあります。
現段階で親に意思能力がある場合は、事前対策を講じることで、法定後見制度の手間やデメリットを回避できます。

ここでは、意思能力が低下する前にできる対策を三つ紹介します。

5-1.家族信託

家族信託とは、信頼できる家族を指名し、不動産や預貯金といった資産の管理、運用を信託する制度です。将来、親の意思能力が低下した際に、事前に本人が決めておいた目的に従って、信託された家族の責任と判断で財産を処分できます。

家族信託は制度を始める際の手続きが少なく、さらに居住用不動産を売却する場合でも、成年後見制度のように裁判所の許可を得る必要がありません。

ただし、不動産の名義を信託する家族に変えることになるため、親が不信感を持ち、信託の同意を得られない可能性があります。

また、介護施設への入所契約など、財産管理以外の代理はできないことにも注意が必要です。

5-2.任意後見制度

任意後見制度は、本人に意思能力があるうちに後見人や代理できる行為を定め、認知症などで意思能力が低下した場合に備える制度です。事前の取り決めで不動産の処分についての権限が定められていれば、後見人による売却も可能です。

あらかじめ後見人が決まっていることから、後見人の審理に時間がかかる法定後見制度に比べ、速やかに後見が始まることが期待できます。
また、法定後見制度では、親族以外が後見人に選ばれることが多いため、任意後見制度の方が家族の心理的負担も少ないでしょう。

一方で、後見監督人が必ず選任され、後見人は財産の管理や本人の身体状況を定期的に報告する責務を負います。報告を怠ると後見人を解任される恐れもあるため、業務内容を十分に理解したうえで選択するようにしましょう。

5-3.生前贈与

親に意思能力があるうちに不動産を生前贈与しておくことは、いずれの不動産売却への備えとして最も適しているとも言えます。
売却に誰かの許可を得る必要がなく、何らかの特別な手続きも不要であり、贈与を受けた者の判断でいつでも売却できるためです。

ただし、生前贈与を受けると、親が亡くなってから財産を相続する際に、ほかの相続人との争いの原因になる可能性があります。また、相続時精算課税制度などの非課税枠を超える部分の評価額に対し、贈与税が課税されることも承知しておきましょう。

まとめ

親が認知症によって意思能力を失ったとしても、成年後見制度を利用することで不動産の売却が可能です。この制度を利用することで、不要な不動産の管理の手間や税金などを負担し続けずに済むのです。

一方、現在親に意思能力がある状態なら、早めの不動産売却も考えたいところです。成年後見制度は手間や費用がかかり、5章でお伝えした三つの事前対策にもいくつかの注意点があるためです。

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