マンションを売却する際、間取りに関するニーズが、売れやすさに大きな影響を及ぼします。
人気の高い間取りのマンションを所有していれば、高値売却も実現可能です。

この記事では、マンションの間取りごとのターゲットの違いを踏まえて、売却を効率的に進めるポイントをわかりやすく説明していきます。

これを読めば、マンションを高く売るコツが理解できるでしょう。

マンション売却について基礎から詳しく知りたい方は『マンション売却で失敗・損しないための注意点』も併せてご覧ください。

1．マンション売却で売れやすい間取り

マンションの売却では、需要の多い間取りほど売れやすい傾向にあります。

マンションを購入する世帯の多くが「ファミリー層」となるため、部屋数や予算的な観点からニーズの多い間取りは3LDKとなります。

マンションの売却をお考えの際には、間取りごとの特徴を把握しておくことが大切になりますので、それらの内容について順に説明します。

1-1.3LDKはもっとも売れやすい

マンションを購入する層は、ファミリー世帯が最も多くなります。

国土交通省のレポート「人の住まい方」によると、マンションの購入理由として以下のことが挙げられています。

• 家族や子供のため
• 資産価値を考えて
• 賃貸の家賃を払うことと比較して

結婚や子供が生まれて家族が増えたことを機に、あるいは家賃負担や資産的なことが理由となり、マンションを購入する場合が多いことがわかります。
こうした理由から、ファミリー世帯がメインの購買層となるのです。

一方、独身世帯の場合は賃貸物件に住むケースが多く、住宅を購入する割合は低くなります。
総務省の調査によると、若者の単身世帯（30歳未満）では、借家の共同住宅が9割となっています。

マンションを購入する主な対象が、ファミリー世帯であることを考えると、売れやすいマンションはファミリー世帯向けの間取りの物件ということになります。

ファミリー世帯にとって、2LDKや4LDKは以下の理由から敬遠されがちです。

• 2LDK：少し手狭に感じる
• 4LDK：価格が高くなる

3LDKはお子さんのおられる家庭にも適しており、価格もおさえられるため、最もニーズがあると言えます。

1-2. 2LDKは二番目に売れやすい

2LDKのマンションの場合、子どもが一人の3人家族、またDINKSと呼ばれる共働きで子供のいない夫婦や、子供が独立した夫婦といった世帯がメインの層となります。

広さとしては3LDKより手狭にはなりますが、2LDKでも十分な家族構成の世帯の場合、予算的にも2LDKのマンションが適しているということが言えます。

また、駅から近いなど立地が良ければ、部屋の広さより利便性を優先されるケースもあるため、そういった場合のニーズを見込むことも可能です。

1-3.4LDK以上と2LDK以下は売れにくい

4LDKと4LDK以下の間取りの場合は、どうでしょうか。

4LDKは部屋数が多いため、家族が多い家庭での需要があります。
ただ部屋数が多い分、専有面積の平米数も増えるので、価格は高くなりがちです。

結果的に予算的に余裕のある層が対象となり、3LDKの物件を検討している層に比べると、対象となる層は限定されます。

また2LDK以下の物件に関しては部屋数が少なくなるため、3LDKの物件よりは低く抑えられるものの、3LDKを検討している層に比べると、対象が絞られることになります。

2．【間取り別】需要のあるターゲット

マンションの購入を検討する側の視点でみると選定の際には、どのような間取りになっているのかが大きなポイントになります。

もちろんロケーションなどを含めて、それ以外の要因もありますが、家族構成にあわせた間取りがマンションを選ぶ基本要素といえるでしょう。

マンションをはじめとする集合住宅に関しては、間取りとターゲット層において相関性があります。
そこで間取り別に、対象とするターゲットを詳しく解説していきます。

2-1.1Kの場合

1Kの部屋は1つの居室にキッチンを加えた部屋のことです。

1Kタイプのマンションは、主に単身者向けの物件となります。
自身で居住するために購入するケースのほか、収益を目的とした賃貸物件となることが多いでしょう。

入居にあたっては利便性が重視されますので、なるべく駅に近いなどロケーションの良い物件が重視されます。

2-2.1DK／1LDKの場合

1DK、1LDKの間取の場合は、経済的なゆとりのある単身者や、カップルでの居住のケースが多くなります。

1DKはダイニングルームプラス、キッチンという間取り、1LDKはリビングルームプラス、キッチンというお部屋という間取りになります。

ダイニングルームは食事をするスペースのこと。リビングルームはいわゆる「居間」のことですが、主に洋室であるためリビングルームと呼ばれます。

ちなみにダイニングルームとリビングルームの広さの違いに関しては、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の基準によると、おおむね下記の広さとなっています（住居の部屋数によって、その目安が異なっています）。

いずれにしても、1Kに比べるともう一部屋多くなりますので、上記に記載したようにカップルでの居住も可能で、また単身者の場合でも、スペース的に余裕をもった生活ができます。

こういった1DK、1LDKの間取りに関しては、1Kの間取りと同様に賃貸物件が多く、その場合、多くは収益用の物件となります。

収益用の物件を売却する際には、投資家向けにアピールできるポイントを訴求して、売却活動を行うことが大切になります。

2-3.2LDKの場合

2LDK以上の間取りから、対象がファミリー層になります。

ただし2LDKの場合は部屋数が少ないため、夫婦のみで居住する場合やお子さんが一人といった家族構成のファミリーがメインの対象となるのです。

また部屋数が少なくても、駅から近いなどの利便性を重視するような場合においても、2LDKの物件を購入する際の判断基準となります。

なお、2LDKの物件の中には「2LDK＋S」と記載されているものもあります。
この「S」とは、サービスルームの略で、居室用の部屋の条件をみたさないものの、ひと部屋としてカウントできる部屋があるという意味になります。

居室の条件に関しては、建築基準法上、「採光に必要な窓などの開口部が居室の床面積の7分の1以上あること」、「換気に必要な開口部が床面積の20分の1以上であること」などが定められています。

この基準を満たさない部屋は、サービスルームやその頭文字のS、あるいは納戸という表記となります。

ただ、2LDKの物件より「2LDK＋S」の物件のほうが当然使える部屋が多くなり、その分収納などのスペースに使用可能です。

また部屋の広さに関しては、2LDKでも広めに設計されている物件もあります。
間取りだけではなく、必ず平米数もチェックするようにしましょう。

2-4.3LDKの場合

3LDKの間取りの場合は、上記にも記載したように、部屋数的にも最も需要のある間取りといえるでしょう。

主にお子さんのいる家庭やこれから家族が増える、出産を控えたご家庭、あるいは結婚を機にマンションの購入を検討されるといった層がメインとなります。

実際に分譲マンションの場合、メインとなる間取りが3LDKとなっていることを見ても、最もニーズのある間取りということが分かります。

ちなみに、首都圏や近畿圏のマンション市場の動向は株式会社不動産経済研究所のサイトで、データが開示されていますので参考にしてください。

参考：株式会社不動産経済研究所│首都圏 新築分譲マンション市場動向 2022 年 12 月
参考：株式会社不動産経済研究所│近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2022 年 12 月

新築分譲マンション市場動向 2022 年 12 月のデータでは、下記となっています。
これらの数値は、間取りの割合に関してのおおよその傾向の参考になります。

データ的にも、3LDKの間取りの割合が多く、もっとも需要が多い間取りといえます。

また間取りをチェックする際には、平米数についても注意しておきましょう。
同じ間取りでも、物件によって実際の面積、つまり専有部分の広さに違いがあるからです。

では家族構成ごとに、どれくらいの広さがあればよいのでしょうか？
国土交通省の「住生活基本計画における「水準」について」というレポートが参考になります。

レポートには、都心とその周辺の集合住宅の広さの目安に関して、下記の数値が記載されています。

また一般的に、3LDKのマンションの平均的な広さは60～70平方メートルといわれており、最近のマンションでは、更に広めの面積のマンションが増加傾向にあります。

2-5.4LDKの場合

4LDKの間取りの場合は、家族の人数が多いご家庭がメインの対象となります。
上記の新築分譲マンション市場動向のデータにもあるように、どのマンションにもある程度の割合で4LDKの間取りの居室があり、一定のニーズがあると言えます。

しかし、平米数が広くなるため、販売価格が高めの設定となり、経済的な余裕のある層が対象になります。
そのため、3LDKの物件に比べると、4LDKは相対的に売却に時間がかかる可能性があります。

売却の際には、そういった点も踏まえて仲介する不動産会社からの提案も参考に計画を立てると良いでしょう。

なお売却価格の設定時に、同マンションや近隣の過去の販売履歴データに同等面積の4LDKの物件が見当たらない場合は、3LDKの物件の販売履歴のデータを参考にしましょう。
その価格を平米数で割って平米単価を算出して、販売価格の設定をするのがおすすめです。

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3．間取り以外で売却価格を左右する要素

マンションを売却する際の最も重要になるポイントが、売却価格の設定になります。
売却価格はその物件ごとの属性や、周辺の同等程度の物件も含めた売買相場の推移などを参考にしましょう。

ここでは、それらの要因について説明します。

3-1.立地

マンションの場合、物件の立地によって価格が大きく変わってきます。
つまり、交通の利便性が良い物件かどうかという要素が重視されるのです。
マンションの購入を検討する側としても、ロケーションが最初にチェックするポイントになります。

駅近の物件になるほど利便性はもちろん希少性も高い場合が多く、価格も高めに設定することが可能になります。

ちなみに徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示するというルールになっています。

国土交通省の「マンションを取り巻く現状について」の報告書では、「マンション購入時に考慮した項目」に関して、以下の数値をみることができます。

• 駅からの距離などの交通利便性：72.6％
• 間取り：63.7％
• 日常の買い物環境：52.8％
• 周辺の医療･福祉･教育等の公共公益施設の立地：39.4％
• 眺 望：32.1％
• 周辺の自然環境：28.5％

やはり、交通の利便性を考慮したロケーションが、購入時の検討事項の上位となっています。
資産価値という点からも、駅からの距離といった立地環境によって、その資産価値が大きく左右されるのです。
売却時の価格設定の際には、立地環境による需要を考慮して検討しましょう。

3-2.周辺環境

学校や商業施設や病院などが近隣にあるといった周辺環境が優れた物件は、それだけ人気があります。

結果、売却時の価格設定の際にも、プラス材料としてとらえることが可能になります。

とくにファミリー世帯の場合、お子さんが通われる学校の学区が重視されるケースも多く、学区は大切なポイントです。

反対に、周辺環境の状況によっては、マイナス材料になるケースもあります。
例えば、商業施設や娯楽施設などに隣接しているマンションの場合、周辺の騒音や人の出入りが気になる場合も。

また交通量の多い幹線道路に隣接していたり、線路が近くにあったりする場合も、粉塵、騒音などが生じることになり、マイナス要素といえます。

このような立地の物件の場合は、状況によって、売却価格の設定に影響がでる可能性もあるので、注意が必要です。

3-3.築年数

築年が新しい物件ほど当然価格も高く、築年数が古い物件になるほど価格が下がる傾向にあります。

経年によって老朽化や設備面の劣化も進行することを考えると、価格が下がるのは当然といえます。

しかしながら、個々の物件ごとにみていくと、同程度の築年数の物件でも価格差がでる場合もあります。

例えば立地が極めて良いような物件や、修繕等も含めた管理がしっかりしている物件などは、価格の下げが緩やかな場合が多い傾向にあります。
なおリフォーム済みの物件などは、ケースによっては売却価格を高めに設定することが可能です。

3-4.階数・方角

同じマンションでも、その物件の階やリビングの向き、あるいは角部屋かどうかなども価格面に影響があります。

一般的に、上の階にいくほど眺望が良いため、階層が高いほど高値が付きやすくなります。
一方、１階の場合は眺望の点もさることながら、セキュリティの問題などからも敬遠される傾向にあります。

もっとも専用庭を使用できる物件もあり、その点にメリットを感じられる場合は査定時の評価に反映されるでしょう。

リビングの向きに関しては、日当たりの観点から南向きの部屋が最も好まれます。

また建物の配置の関係で西向きの間取りの物件もありますが、その場合、午前中は日が入らないという点や、夏場の西日の関係で敬遠されることもあります。
その点も踏まえて、売却価格の設定を検討することになります。

3-5.収納スペース

物件によっては、ウォークインクローゼットといった広めの収納ペースや、サービスルームがあるケースもあります。
そういった場合は、価格を設定する上でのプラス材料といえます。

しかし、単に部屋が建築基準法上の居室の条件に合致しなかったため、サービスルームにしている場合もあります。

そういった場合は、サービスルームの広さのほか、エアコンが設置できるか、照明用のコンセントが足りるかなど、室内の設備を確認しましょう。

このように、サービスルームに関しては納戸的な利用のみに限定されるのか、あるいは実際に居室や書斎などにも利用できるのかによっても、実際の利用用途の幅が変わってきます。
それらの点も含めて売却価格を設定しましょう。

3-6.管理体制

マンションの良し悪しを判断する際に、「マンションは管理で買え」ということが言われる場合があります。
しっかりと管理されているマンションは、その資産価値が高くなる傾向にあるのです。

そういったマンションは定期的な修繕もなされ、また清掃も行き届いているため見た目の印象も良く、また住み心地も良いといえます。

また管理人が常駐しており、定期的に建物の巡回などを行っているかも、居住者の安心感につながります。
管理体制の水準の高いマンションは、売却価格設定時のプラス材料となります。

マンションによっては、コンシェルジュと呼ばれる生活面でのサポートや案内業務を行うスタッフを配置しているようなケースもあります。

このような物件は便利な反面、管理費のコストアップ要因にもなります。
とはえ大規模なマンションの場合は、各戸の負担を低く抑えることが可能です。

いずれにしてもコンシェルジュを配置しているケースは、比較的グレードの高い物件が多く、売却価格も相対的に高め設定にできるでしょう。

3-7.部屋の状態

売却価格を検討する際には、室内の状態も考慮して検討しましょう。

たとえば、築年数が古くてもリフォームがなされているなど、室内や設備がきれいな状態のマンションの場合、通常は売却価格も高めに設定できます。

昨今は、間取り変更を伴うリノベーションなどを行う事例もあり、そういった場合は古い間取りではなく、最近の住環境にあった部屋に修繕されているケースが多いため、若い世代にとっても魅力的な物件となります。

不動産会社によっては、売却時に、リフォームを勧めるようなケースもありますが、その場合、売却前にコストが発生してしまいます。

室内がリフォームしたほうが良いような状態の場合でも、リフォーム費用分を売却価格に上乗せできそうか、あるいはリフォームは行わずに、価格面で調整して対応したほうが良いのかなど、実際に売却後に手元に残る金額を想定して、慎重に検討することが大切です。

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4．マンションを高く売却するポイント

マンションを売却する際、売主側としてはなるべく高い価格で成約させたいものです。
しかし買主側からすると、適正と思われる価格の範囲内で購入したいと考えます。

そのため、実際に売買が成立する価格帯を想定して、その範囲で高めの価格を設定することが望ましいと言えます。

ここからは、マンションを適正価格かつ高値で売るためのコツを紹介します。

4-1.複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって、その対応内容や実績、経営姿勢もさまざまです。
また、営業担当者のレベルもかなりの差があります。

ときには数百万以上もの差が出るので、複数社の査定価格を比較した上で不動産会社を選ぶのが得策です。

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4-2.信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社ごとに、あるいは担当者ごとに実績や専門知識に違いがあります。
売主としては、安心して売却活動を進めるためにも、複数の不動産会社の中から信頼できる不動産会社を選ぶことが大切になります。

その際には、下記の点にも注意して選定すると良いでしょう。

• そのエリアのマンションの売買に実績があるかどうか
• 具体的に仲介した物件としてどのようなものがあるか
• 販売するのに、どういった内容の活動を行ったか
• 成約にいたるまでのおおよその期間について
• 査定金額と実際の成約金額との差があったかどうか
• 売却にあたっての注意事項として、どのようなことがあるのか

またその会社の経営姿勢や担当者の対応に関して、下記のような視点で不動産会社を選定すると良いでしょう。

• 売主の立場に立った対応が期待できそうか
• 不動産売買の専門知識があるか
• 誠実な対応ができるか

これらを意識して、売却活動を行うことが大切になります。

4-3. 必ず査定の根拠を訊ねる

不動産会社からの査定に関しては、必ずその査定金額の根拠を確認するようにしましょう。
どういった理由で、その金額を算出したのか、その裏付けとなるデータを提示できるかが重要です。

自社で仲介を行いたいという思惑で、査定金額を高めに提示する不動産会社もあります。
そういった場合は査定の根拠も曖昧になります。

また、査定金額がいくら高くても、その金額で売却できるという保証はありません。
売買を成立させるためには、買い手のニーズが肝心です。

査定金額が高いかどうかでなく、適正価格での売り出しを提案できる不動産会社かどうかで判断するようにしましょう。

4-4. 売値は価格交渉を織り込んで設定する

マンションの売却にあたっては、購入を検討されている方からの「値引き交渉」があるケースも想定しておく必要があります。

その場合の対応としては、値引きには応じない、あるいは一定の範囲で対応するのいずれかになります。
そのため売却活動を始める際に、どういった方針で臨むのかを決めておく必要があるのです。

値引き交渉に一定の範囲で対応するという方針の場合は、値下げを織り込んだ価格に設定するといいでしょう。

4-5. 地域の事情に精通している担当者を選ぶ

不動産会社を選定する際には、担当者がその地域の不動産事情に詳しいかどうかも、重要なポイントになります。

マンションの購入希望者からの細かい質問にも対応できるかどうかで、買い手とスムーズに商談が進むかどうかが変わってきます。

買い手としても質問に的確に回答してくれるか、あるいは状況に応じた適切な提案ができる担当者かどうかで、信頼度合いが違ってきます。

また不動産会社自体も、その物件から近いエリアの会社を選ぶのが得策です。
売却する物件と、仲介する不動産会社が離れていると、どうしても、物件周辺の事情に疎くなるからです。

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